اختیارات مالک سرقفلی
از اختیارات مالک سرقفلی تا چه اندازه آگاه هستید؟
قوانین مربوط به املاک و مستغلات شامل رهن، اجاره و مطالبه سرقفلی، خرید، فروش و … در عین فراگیر بودن، پیچیده هستند . از اینرو یک اشتباه بسیار کوچک میتواند خسارت زیادی به مالک و مستأجر وارد کند. در این میان قوانین مربوط به سرقفلی بیشترین مشکلات را به همراه دارد.
بخشی از مشکلات حوزه املاک تجاری ، به نحوه تنظیم مبایعه نامه برمیگردد . در این مورد لازم است شهروندان بدانند در زمان تنظیم مبایعه نامه و یا قراردادهای اجاره ، چه کنند . آنان باید اطلاعات بیشتری در خصوص سرقفلی از جمله انتقال سرقفلی به فرزند داشته باشند.
علاوه بر این ، دانستن این نکته که مدارک لازم برای اثبات بیع از اهمیت ویژه برخوردتر است. همچنین اثبات مالکیت با قولنامه از اهمیت زیادی برخوردار است.
بااین‌وجود توصیه می‌کنیم چنانچه در زمینه قوانین مربوط به مستغلات خود دچار مشکلات حقوقی شدید، هرگز به تنهایی برای رفع آن اقدام نکنید. کمک‌گرفتن از یک وکیل خبره مانند وکلای ملکی میتواند بطور چشمگیری شما را در مسیر موفقیت قرار دهد.
ما در این مقاله به‌صورت اختصاصی به اختیارات مالک سرقفلی می‌پردازیم.
از سرقفلی چه می‌دانید؟
قبل از اینکه به بررسی اختیارات مالک سرقفلی بپردازیم، بد نیست اطلاعاتی درباره سرقفلی بیان کنیم. همه شما تا به حال با نام سرقفلی روبرو شده‌اید و شاید کم وبیش با آن آشنا باشید. قانون مربوط به سرقفلی در سال 1356 تدوین شده و در سال 1376 تغییر پیدا کرد.
این قانون در گذشته با نام حق کسب و پیشه شناخته می‌شد؛ اما تغییراتی در آن به وجود آمد که لازم است با آن آشنایی داشته باشید. آنچه در گذشته به نام سرقفلی شناخته می‌شد، مدت زمانی نامحدود داشت و این مدت نیز به‌صورت نامحدود تمدید می‌شد.
این در حالی است که پس از سال 76 این قانون تغییر کرد. اکنون تنها زمانی این مدت نامحدود خواهد بود و یا به صورت خودکار تمدید می‌شود که در قولنامه حتماً به آن اشاره شده باشد. نکته مهم این است که سرقفلی تنها برای اماکن تجاری در نظر گرفته می‌شود.
مبلغ سرقفلی باتوجه به موقعیت واحد تجاری ، اختیارات مالک سرقفلی درج شده در قولنامه ، و طول مدتی که مستأجر در آن مشغول به کسب وکار است، تعیین می‌شود.
مالک ملک چه اختیاراتی دارد؟
در سرقفلی‌هایی که قبل از تغییرات سال 76 منعقد شده بودند، مالک هیچ اختیاری مبنی بر تخلیه ملک نداشت؛ اما پس از این تغییرات، پس از سررسید مدت‌زمان اجاره، مالک این امکان را دارد که تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد. بااین وجود باید بدانید قبل از آن هیچ‌گونه اجازه‌ای در این زمینه ندارد؛ مگر اینکه خلاف قانون مالک سرقفلی تغییراتی در ملک به وجود آورد که از ارزش آن بکاهد.
نکته‌ای که باید در نظر داشته باشید این است امتیازاتی که مالک سرقفلی در اختیار دارد بسیار بیشتر از مستاجر خواهد بود.
اما این اختیارات بسیار محدودتر از صاحب اصلی ملک است. درست است که اختیاراتی بیشتر به صاحب سرقفلی داده می‌شود؛ اما باید بدانید تصمیم‌گیری در بسیاری از موارد بر عهده مالک اصلی ملک است.
مالکان سرقفلی بخوانند
از سال 1376 به بعد که قوانین به نفع مالک سرقفلی تغییر پیدا کرد، امنیت شغلی این افراد بیشتر شد. همان‌طور که پیش ازاین نیز ذکر کردیم به موجب قانون مالک قبل از سررسید مقرر که در قولنامه ذکر شده، جز به دلایلی معدود اجازه تخلیه ملک را ندارد. بااین‌وجود لازم است بدانید که اختیارات مالک سرقفلی چیست؟
ملک در اختیار مالک سرقفلی است
این بدان معنا است که مالک سرقفلی این اجازه را دارد تا به تشخیص خود، ملک را دوباره در اختیار فرد دیگری قرار دهد. وی میتواند از این راه از مبلغی که برای اجاره دریافت می‌کند، سود خواهد برد. تنها در شرایطی این حق از مالک سرقفلی سلب می‌شود که در قولنامه این حق از او گرفته شده باشد.
آیا می‌توانید در بنا تغییر ایجاد کنید؟
یکی دیگر از اختیاراتی که مالکان سرقفلی دارند این است که در ملک تغییراتی ایجاد کنند. فراموش نکنید که مالکان سرقفلی در واقع اختیاری روی زمین ندارند؛ اما می‌توانند یصورت محدود تغییراتی در ملک ایجاد کنند که به اصل بنا خدشه‌ای وارد نشود.
کشیدن تیغه یا برداشتن تراس از مواردی است که تغییر در اصل بنا محسوب می‌شود. با این حال اگر تغییرات تزئینی محسوب شود و بر کاربری ساختمان بیفزاید، هیچ مشکل قانونی به وجود نخواهد آمد.
به شغل موجر ادامه دهید
درست است که دامنه اختیارات مالک سرقفلی بسیار گسترده است؛ اما باید بدانید که او اجازه ندارد به کسب‌وکار دیگری در ملک بپردازد؛ بلکه باید به شغلی ادامه دهد که موجر داشته است. برای این مورد نیز استثنایی وجود دارد و آن این است که اگر در قولنامه سرقفلی به شغل خاصی اشاره نشده باشد، مستأجر یا همان مالک سرقفلی این امکان را دارد که شغلی مناسب شرایط خود در ملک برپا کند.
یک نکته مهم در مورد اختیار مالک سرقفلی
اگر تصمیم دارید سرقفلی ملکی را خریداری کنید بهترین کار این است که همه موارد را در قولنامه درج کنید تا در آینده دچار مشکل نشوید. مواردی نظیر اینکه می‌توانید حق سرقفلی را به شخص دیگری منتقل کنید یا خیر؟ آیا اجازه تغییر شغل دارید؟ آیا می‌توانید برای خود شریک اختیار کنید؟ تا چه میزان حق تغییرات و تعمیرات در بنا را دارید و… میتواند جز بندها و شروطی باشد که در قولنامه ذکر می‌کنید.
همچنین ما توصیه می‌کنیم قبل از تدوین قولنامه حتماً با یک متخصص حقوقی، وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنید . با این کار زوایای قولنامه را بررسی کنید تا دچار مشکلات حقوقی نشوید. ذکر همه موارد لازم در قولنامه میتواند تضمینی برای امنیت شغلی شما در آینده باشد. به‌این‌ترتیب می‌توانید با خیال راحت به کسب‌وکار خود بپردازید.
سخن آخر
اجاره یا سرقفلی دو موردی است که تفاوت بسیاری با یکدیگر دارد. اما در اغلب موارد عدم اطلاع از تفاوت‌ها و اختیارات موجر و مستأجر میتواند منجر به مشکلات حقوقی بسیاری شود که دو طرف را به دردسر بیندازد. اینکه هر کس چه حقوقی دارد و در چه شرایطی قرارداد فسخ می‌شود و موارد این‌چنینی میتواند بعدها مشکلات متعددی را سر راه آنان بگذارد.
اختیارات مالک سرقفلی بسیار بیشتر از مستأجر است؛ اما هنوز در حد مالک اصلی ملک نیست. این دو تفاوت‌های بسیاری دارند که به شما توصیه می‌کنیم حتماً برای اطلاع از آن با وکلای حرفه‌ای مشورت کنید تا در آینده دچار هیچ مشکلی نشوید.
