دعوای الزام به تحویل ملک
یکی از انواع دعاوی ملکی، دعوای الزام به تحویل ملک است. این دعوا بعد از انعقاد قرارداد خرید و فروش ملک اتفاق می افتد.
یکی از دلایل وقوع این نوع دعوا، می تواند از انعقاد قراردادهای نادرست و سوءاستفاده های احتمالی فروشندگان یک ملک باشد.
طرفین در این نوع دعوا مبایعه نامه ای را تنظیم و مقرر می دارند فروشنده در زمان معین، ملک را تحویل خریدار دهد.
اما به دلایل مختلف فروشنده در موعد مقرر ملک را تحویل خریدار نمی دهد.
در شرایط مورد نظر خریدار مجبور به طرح دعوا علیه فروشنده می شود.
بدین ترتیب که با حضور در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی دادخواست الزام به تحویل ملک را جهت تقدیم به مرجع قضایی تنظیم می کند.
طرفین دعوا در الزام به تحویل ملک
همیشه در دعاوی حقوقی، به کسی که شروع کننده دعوا است خواهان می گویند. در این نوع دعوا، خواهان، خریدار ملک است.
فروشنده ملک نیز خوانده این دعوا خواهد بود.
دادگاه صالح در الزام به تحویل ملک
در دعوای الزام به تحویل ملک، دادگاه صالح، دادگاهی است که ملک در حوزه آن واقع است.
خواهان برای طرح دعوا باید در آن جا حضور پیدا نماید.
دادگاه چگونه به موضوع رسیدگی می نماید؟
در همه دعاوی، بار اثبات جرم با شاکی و یا خواهان است. بنابراین وی باید مدارک کافی در اختیار داشته باشد.
دردعوای الزام به تحویل ملک، خواهان با در دست داشتن سند رسمی، دعوای خود را آغاز می نماید.
برخی محاکم، قولنامه یا مبایعه نامه را هم به عنوان سند دارای اعتبار، در طرح اینگونه دعاوی می پذیرند.
با این وجود وحدت عمل در این مورد وجود ندارد و برخی محاکم از خواهان درخواست ارائه سند رسمی می کنند.
در چنین شرایطی خواهان ابتدا باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح نماید.
البته به نظر می رسد در مناطقی که نوعاً معاملات به صورت قولنامه ای انجام می گیرد، محاکم قضایی احتمالاً این سند را هم مورد توجه قرار دهند.
مدارک لازم برای تنظیم دادخواست
برای طرح دعوا، خواهان ابتدا باید به دفاتر خدمات قضایی مراجعه نماید.
وی علاوه بر تصویر اسناد ملکی لازم است اصل و کپی کارت ملی و شناسنامه خود را نیز همراه داشته باشد.
قاعده بر آن است که هر سند و مدرکی که دلیلی بر حقانیت و اثبات درستی ادعای خواهان باشد ضمیمه دادخواست شود.
هزینه دادرسی در الزام به تحویل ملک
هزینه دادرسی دادخواست الزام به تحویل ملک، بر اساس ارزش منطقه ای ملک تعیین می گردد.
بنابراین باید دقت نمود خواهان وارد دعوایی نشود که بار مالی برای او بدنبال داشته باشد و خدای نکرده از همان ابتدا دعوای او رد شود.
صدور اجراییه
در این دعوا، چنانچه رأی قطعی دادگاه دایر بر تحویل ملک به خواهان باشد، اجراییه صادر می شود.
با صدور اجراییه اقدام مربوط به الزام خوانده به تحویل ملک به خواهان آغاز می گردد.
ممکن است شخص ثالث در ملک ساکن باشد.
چنانچه وی اسناد قابل اهمیتی در دست نداشته باشد از منظر قانون او صاحب حق نیست .
در این موارد می توان به عنوان غاصب با او برخورد نمود.
اگر فردی که ملک در تصرف او است ادعای حقی داشته باشد ظرف یک هفته باید به دادگاه مراجعه نماید.
اگر ظرف 15 روز از تاریخ مهلت تعیین شده از طرف دادگاه، قراری واصل نشود که حکم را به تأخیر اندازد، ملک تخلیه و تحویل خریدار می شود.
برخی سؤالات و پاسخ به آنها
سؤال : در مواردی که طرفین، زمان مشخصی برای تحویل ملک معین نکرده باشند، خریدار چه وقت می تواند الزام فروشنده به تحویل ملک را بخواهد؟
پاسخ : اگر بین طرفین زمان مشخص برای تحویل ملک وجود داشته باشد تا قبل از آن خریدار نمی تواند الزام فروشنده به تحویل ملک را بخواهد.
اما در صورت عدم وجود چنین قیدی، محدودیتی برای این کار نخواهد داشت.
سؤال : هزینه های تحویل ملک بر عهده چه کسی است؟
پاسخ: هزینه های تحویل ملک بر عهده فروشنده خواهد بود.
بنابراین در دعوای مورد بحث خریدار می تواند این هزینه ها را از فروشنده مطالبه نماید.
سؤال : در چه صورت می توان معامله را فسخ نمود؟
پاسخ : در صورتی که عیب و نقصی در ملک ایجاد شود. در این صورت خریدار حق این را دارد که معامله را فسخ نماید.
سؤال : در زمان معامله امکان تحویل ملک به خریدار وجود نداشته، این معامله چگونه است؟
پاسخ : یکی از شروط معامله آن است که در زمان انعقاد قرارداد، مال در اختیار فروشنده باشد.
وی باید امکان دخل و تصرف در مال خود را قبل از انجام معامله داشته باشد.
بنابراین اگر در زمان فروش، مال در اختیار فروشنده نبوده، این معامله از اساس باطل خواهد بود.
ضمانت اجرای عدم تحویل ملک در زمان مشخص توسط فروشنده، مطالبه خسارت بابت تأخیر در تحویل ملک می باشد.
سؤال : آیا خریدار می تواند اجرت المثل ایام تصرف را درخواست نماید؟
پاسخ : در صورتی که فروشنده دارای سند مالکیت رسمی باشد امکان مطالبه اجرت المثل ایام تصرف وجود دارد.
در غیر این صورت به صرف الزام تحویل ملک به خریدار، نمی توان درخواست مطالبه اجرت المثل نمود.
سؤال : آیا عمل فروشنده ای که ملک را تحویل نمی دهد در حکم تصرف عدوانی است؟
پاسخ : خیر. عمل فروشنده در حکم تصرف عدوانی نیست و نمی توان تحت این عنوان از او شکایت نمود.
سؤال : حق حبس چیست؟
پاسخ : اگر فروشنده بر اساس مفاد قرارداد عمل نکند و ملک را تحویل ندهد، حق حبس معنا پیدا می کند.
بدین صورت که خریدار با استفاده از این حق می تواند پرداخت مبلغ مربوط به تحویل ملک را تا موقع تحویل ملک به تعویق اندازد.
سؤال : در چه صورت امکان فسخ قرارداد وجود دارد؟
اگر پس از حکم دادگاه باز هم امکان تحویل ملک میسر نشود، خریدار می تواند فسخ را از دادگاه بخواهد.
