اثبات مالکیت زمین بدون سند

اثبات مالکیت زمین بدون سند

آشنایی با روند پیگیری اثبات مالکیت زمین بدون سند

در مواردی افراد سالیان سال بدون وجود هرگونه مشکلی در ملک به بهره برداری ،کشت ، برداشت  ، اجاره و دیگر رویدادها به واسطه مالکیت بر زمین می پردازند. در این میان به واسطه نیاز به حفر چاه و کسب پروانه حفر چاه و یا ایجاد ساختمان و دریافت پروانه از شهرداری و همچنین دیگر مشکلات حقوقی ، بدنبال دریافت سند رسمی و اثبات مالکیت خود در زمین به اقامه دعوای اثبات مالکیت زمین در دادگاه اقدام می نمایند .

  گروه تحریریه وبسایت ملکی اداری با همکاری وکیل اثبات مالکیت ، مقاله حاضر را برای کمک به این دسته از عزیزان نگارش نموده اند . لطفا تا پایان مقاله با ما همراه باشید.

چهار عامل مهم در راه اثبات مالکیت

فردی که به دنبال اثبات مالکیت خود بر ملکی خاص در مراجع قضایی است، می بایست در وهله اول دلیل اثبات مالکیت خود، بر مال را اعلام نماید. مهمترین دلیل در دعاوی اثبات مالکیت  ارایه علت و سببی است که باعث ایجاد مالکیت شده است.

به استناد قانون مدنی ، مالکیت بر مال بواسطه چهار عامل زیر ایجاد خواهد شد:

  1. بوسیله عقود و تعهدات (همان قرارداد در معنای عامیانه)
  2. از طریق احیاء اراضی موات و حیازت اشیاء مباحه (ابادانی زمین بدون صاحب)
  3. ارث
  4. اخذ به شفعه (اخذ به شفعه اصطلاحی حقوقی در مبحث شراکت دونفر در ملکی خاص می باشد. حال یکی از این دو شریک سهم مشاع زمین خود را ( مثلا سه دانگ)را به مشتری ملک میفروشد. در این موارد قانونگذار به شریک دیگر ملک این اختیار را داده است که به واسطه پرداخت پول به مشتری (همان پولی که مشتری ، زمین را به وسیله ان مالک شده است ) سه دانگ دیگر ملک را صاحب گردد.

مطلب مرتبط | اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی

حال فردی خواهان اقامه ی دعوا برای اثبات مالکیت خود بر ملکی خاص می باشد. در این خصوص به هر یک از دلایل چهارگانه فوق الزاماً می بایست استناد نماید.

از میان عوامل چهارگانه فوق ، ارث و قرارداد بیشترین دلایل مالکیت به شمار میروند.

در اقامه دعوای اثبات ماکیت ، باید یکی از این دلایل ذکر شود و در صورت داشتن قرارداد، به نوع قرارداد نیز در دادخواست اشاره گردد.

قرارداد بیع سبب مالکیت

مهمترین قراردادی که سبب ایجاد مالکیت فرد در ملکی خاص میشود، قرارداد خرید و فروش (اصطلاحا قرارداد بیع) می باشد.

به این قرارداد وقتی مکتوب باشد، مبایعه نامه گفته میشود. ممکن است در مواردی قرارداد کتبی به واسطه اعتماد میان طرفین نوشته نشود. در این موارد قرارداد بیع به صورت شفاهی صورت می پذیرد . که از منظر حقوقی این قرارداد نیز قابل قبول است . اما در عمل و در هنگام اقامه دعوا ، امکان اثبات مالکیت در قراردادهای شفاهی کار ساده ای نخواهد بود.

نکات مهم در هنگام تقدیم دادخواست اثبات مالکیت

حال که موارد مالکیت فرد بر مال را شناختیم، باید بدانید برای تقدیم دادخواست اثبات مالکیت ، قراردادهای خود را همراه داشته باشید.

در صورتیکه قرارداد کتبی در خصوص خرید و فروش ملک در اختیار دارید به دادخواست خود منضم نمایید. و در قسمت دلایل دادخواست نیز به این قرارداد استناد نمایید.

در مواردی هم قرارداد کتبی خاصی منعقد نشده است برای اثبات قرارداد شفاهی ، نام شاهدین خود را (دوشاهد) در متن دادخواست ذکر نمایید.

مطلب مفید | اثبات مالکیت با سند عادی 

ممکن است دلیل مالکیت شما بر ملک ، ارث از فرد متوفی باشد. در این مورد می بایست در شورای حل اختلاف ابتدا گواهی حصر وراثت را دریافت نمایید. سپس در دادگاه حقوقی به طرح دعوای اثبات مالکیت بپردازید. در این موارد ، مالک می بایست مدارک زیر را به دادخواست منضم نماید تا با قرار رد دادخواست مواجه نشود:

وصیت نامه متوفی

گواهی فوت فرد از طرف ثبت احوال

دلایل مالکیت متوفی بر زمین مورد نظر

گواهی حصر وراثت که از طرف شورای حل اختلاف صادر شده است.

دلایل مهم دیگر اثبات مالکیت بر زمین و ملک

در این قسمت شما می بایست از مواردی تحت عنوان ادله اثبات دعوا بهره ببرید. این موارد به دلایلی گفته می شود که فرد مالک  به واسطه آن در دادگاه ، به اثبات مالکیت  خود  بپردازد.

  1. شهادت شهود یا شهادت دادن حداقل دو شاهد.
  2. ارائه رسید.
  3. اماره تصرف.

شهادت شهود :

حضور شاهد در دادگاه در مواردی مطرح میشود که دلیل کتبی مانند قرارداد خرید و فروش در دسترس نباشد. شهادت آن دسته از شهود قابل قبول است که در زمان وقوع قرارداد حاضر و ناظر بوده اند. لذا به واسطه شهود نیز می توان به اثبات قرارداد پرداخت.

‌در مورد اثبات مالکیت زمین به واسطه قانون آیین دادرسی مدنی سال1379می بایست دوشاهد مرد و یا یک شاهد مرد و دو شاهد زن برای اثبات قرارداد خرید ملک به دادگاه معرفی نمایید. (می توانید از چهار شاهد زن نیز برای اثبات دعوای اثبات مالکیت استفاده کنید)

ماده 230 قانون آیین دادرسی مدنی:

در دعاوی مدنی (‌حقوقی) تعداد و جنسیت گواه ، همچنین ترکیب گواهان با سوگند به ترتیب ذیل می‌باشد:

‌الف – اصل طلاق و اقسام آن و رجوع در طلاق و نیز دعاوی غیر مالی از قبیل مسلمان بودن ، بلوغ ، جرح و تعدیل، عفو از قصاص ، وکالت ،‌وصیت با گواهی دو مرد.

ب – دعاوی مالی یا آنچه که مقصود از آن مال می‌باشد از قبیل دِ‌ین ، ثمن مبیع ، معاملات ، وقف ، اجاره ، وصیت به نفع مدعی، غصب، جنایات‌ خطائی و شبه عمد که موجب دیه است با گواهی دو مرد یا یک مرد و دو زن.

‌چنانچه برای خواهان امکان اقامه بینه شرعی نباشد می‌تواند با معرفی یک گواه مرد یا دو زن به ضمیمه یک سوگند ادعای خود را اثبات کند. درموارد‌ مذکور در این بند، ابتدا گواه واجد شرایط شهادت می‌دهد، سپس سوگند توسط خواهان ادا می‌شود.

ج – دعاوی که اطلاع بر آنها معمولاً دراختیار زنان است ازقبیل ولادت ، رضاع، بکارت ، عیوب درونی زنان با گواهی چهار زن، دو مرد یا یک مرد ‌و دو زن.

‌د – اصل نکاح با گواهی دو مرد و یا یک مرد و دو زن.

رسید:

ممکن است فرد هیچگونه سند مکتوبی برای اثبات دعوای خود در اختیار نداشته باشد. معمولاً در معاملات خرید و فروش املاک ، ثمن زیادی منتقل میشود. (پولی که برای خرید ملک هزینه میشود را ثمن بیع  می گویند).

در این موارد فرد از طریق انتقال وجه از طریق بانک و عابر بانک به پرداخت پول به فرد فروشنده می پردازد. لذا رسید بانکی انتقال وجه به حساب فروشنده را می توان به دادخواست منضم نمود. این رسید در کنار دلایل دیگر به اثبات مالکیت ملک کمک می نماید.

مطلب مفید | اثبات مالکیت در رویه قضایی

در ماده 265 قانون مدنی ، قانونگذار به این مورد مهم اشاره نموده است که پرداخت پول به دیگری ، دلیل بر وجود بدهی به فرد مقابل خواهد بود.(یعنی عموماً  قراردادی بین این افراد وجود داشته است).

به زبان ساده هرکس وجه مالی به دیگری بپردازد غالباً برای ادای دین (بدهی) خود به فرد مقابل می باشد.

اماره تصرف

در خصوص اثبات مالکیت ، به تصرفات فرد در ملک مورد نظر نیز می توان استناد کرد. در این خصوص ابتدا اماره تصرف را با مبنای قانونی آن به صورت مختصر توضیح خواهیم داد. سپس به بررسی استفاده از این اماره در خصوص اثبات مالکیت زمین و ملک بدون سند رسمی می پردازیم.

اماره تصرف در معنای ساده به مواردی اطلاق می شود که فرد مال و یا ملکی را در اختیار خود دارد و از آن سالیان سال بهره مند میشود. قانونگذار به نفع فرد استفاده کننده ، اماره ای را ایجاد نموده است. بدین معنا که هر کس مالی را در اختیار دارد وی مالک آن مال تلقی می شود.  مگر آنکه خلاف آن را فرد دیگری به اثبات برساند. این حکم بدان جهت ایجاد شده است که افرادی که شیء خاصی را در اختیار و تحت تصرف دارند مالک آن شیء خواهند بود.

حال فردی که سالیان سال در زمین مورد نظر به کشت و برداشت محصول خاصی بطور مثال گندم اقدام میکند، می تواند در دعوای اثبات مالکیت در دادگاه، در کنار دلایل دیگر، به همین سابقه تصرف خود و کشت گندم در زمین مورد نظر استناد نماید

حال که با  عمده مواردی که در دعاوی اثبات مالکیت اشنا شده ایم با استفاده از مطالب فوق دادخواست خود را شخصا و یا توسط وکیل مجرب تکمیل کرده و به دفتر خدمات  الکترونیکی قضایی مراجعه و دادخواست خود را ثبت نمایید.

اعلام مالکیت ، عنوان دقیق دادخواست اثبات مالکیت زمین بدون سند

در این خصوص لازم است به عنوان درست این دادخواست اشاره نماییم. بر خلاف آنچه در عرف حتی توسط وکلای حقوقی مطرح می شود ، دعوای اعلام مالکیت از لحاظ حقوقی عنوانی صحیح تر نسبت به دعوای اثبات مالکیت خواهد بود. و توصیه میگردد در متن دادخواست و لایحه خود از اصطلاح دعوای اعلام مالکیت استفاده نمایید نه  اصطلاح اثبات مالکیت. چرا که از لحاظ حقوقی در دعاوی مالکیت دادگاه، حکمی اعلامی نه تأسیسی صادر می نماید.

مرجع رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت زمین( اعلام مالکیت )

در خصوص دعاوی مالکیت ابتدا می بایست نوع دادگاه را از میان دادگاههای کیفری یک و دو، دادگاه انقلاب و دادگاههای حقوقی شهرستان و شورای حل اختلاف مشخص نماییم. (صلاحیت ذاتی ) .

سپس مشخص نماییم که از میان دادگاه ها ، دادگاه کدام شهرستان صالح به رسیدگی خواهد بود. (صلاحیت محلی)

صلاحیت ذاتی

در دعاوی اثبات مالکیت بر مبنای قرارداد ها و سبب های گفته شده در ابتدای مقاله به غیر از ارث فرد می بایست به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه نماید. لیکن در صورتیکه سبب موجد مالکیت ، ارث باشد(علتی که باعث ایجاد مالکیت در مال شده است) ابتدا می بایست به شورای حل اختلاف مراجعه و انحصار وراثت را دریافت نماید. سپس به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه نماید.

صلاحیت محلی 

فرد می بایست به دادگاه حقوقی عمومی شهرستان محل وقوع ملک مراجعه و درخواست اثبات مالکیت نماید.

موارد مهم در خصوص طرح دعوای اثبات مالکیت  زمین زمین بدون سند

1-در خصوص دعوای اثبات مالکیت ، بهتر است در کنار خواسته اعلام مالکیت نسبت به مال در صورتیکه فردی ملک شما را تحت تصرف دارد دعوای خلع ید را نیز مطرح نمایید

2- در صورتی که ملک شما درعرصه ( زمین) وقفی و در اعیانی (ساختمان-بنا) ملکی باشد برای طرح دعوای اثبات مالکیت پیشنهاد می شود :

اجازه نامه اداره اوقاف و امور خیریه مبنی بر جواز ساخت بنا در زمین وقفی و رسید پرداخت اجاره بهای قرار گرفتن بنا بر روی زمین وقفی نیز به دادخواست شما ضمیمه شود.

در این موارد صرفاً در خواست اثبات مالکیت نسبت به اعیانی(بنا و ساختمان) را در دادخواست درج نمایید . نه نسبت به کل ملک( اعیانی + عرصه). زیرا املاک وقفی در 99 درصد موارد (جز در موارد استثنایی) قابلیت فروش و ایجاد مالکیت برای افراد را نخواهد داشت.

3- به جهت اعلامی بودن دعوای اثبات مالکیت زمین (اعلام مالکیت زمین) ، صدور اجراییه برای اجرای حکم مورد نیاز نمی باشد.

بیشتر مطالعه کنید

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

مشاوره تخصصی
Call Now Button