اثبات مالکیت با سند عادی

اثبات مالکیت با سند عادی ، دعوای احراز مالکیت

اثبات و احراز مالکیت با سند عادی

احتمالا اثبات مالکیت با سند عادی یکی از مشکلات مهم شهروندان محترم از جمله شما کاربر عزیز است. شاید بدنبال راه حل عملی برای اثبات مبایعه نامه خود در مراجع قضایی هستید. بدنبال درخواست فراوان کاربران محترم، در صدد برآمدیم مقاله زیر را برای مرتفع شدن برخی ابهامات و کمک به شهروندان گرامی جهت رسیدن به حق و حقوق شان به رشته تحریر درآوریم.

در این مقاله علاوه بر اثبات دعوا با سند عادی ، به دیگر موارد اثبات  دعوای اثبات مالکیت خواهیم پرداخت. تا از این رهگذر بتوانیم نکات کاربردی برای حل مشکلات عزیزان ارائه دهیم تا شما بیشتر به اهمیت اعتبار اسناد عادی و رسمی پی ببرید.

دعوای احراز و اثبات مالکیت با سند عادی چیست ؟ 

 در این خصوص به واسطه وجود اصطلاحات دقیق و مهم حقوقی در مورد مالکیت ابتدا توضیحاتی را در جهت رفع ابهامات حقوقی کاربران ارائه خواهیم داد تا چنانچه قصد تهیه دادخواست دارید، آنرا به بهترین نحو ارسال نمایید .

مالکیت چیست؟

قانونگذار بموجب ماده 140 قانون مدنی ،اسباب (دلایل و مواردی)که سبب مالکیت فرد بر مال می شود را شمارش کرده است. لذا مالکیت اموال باید از مسیر های چهار گانه زیر صورت پذیرد.

مالکیت ملک

بموجب  ماده 140 قانون مدنی تملک از راههای زیر حاصل میشود :

1 – احیاء اراضی موات و حیازت اشیاء مباحه .

2 – عقود و تعهدات .

3 – اخذ به شفعه .

4 – از طریق ارث .

موضوع مورد بحث ما اثبات دعوای مالکیت به واسطه سند عادی است. بنابراین مستند به بند 2 ماده 140 قانون مدنی این مالکیت مبتنی بر عقود و تعهدات است. لذا از این دو طریق باید بدنبال اثبات مکالکیت با سند عادی باشیم.

مطلب مفید | مدارک لازم برای اثبات مالکیت

در اساس ، انتقال مالکیت باید بر مبنای تنظیم سند رسمی (سندی که در مراجع دولتی مثل دفتر اسناد رسمی و اداره ثبت مکتوب شده باشد) صورت می پذیرد. اما در بسیاری موارد طرفین بدون آنکه به مراجع ثبتی مراجعه کنند خودشان شخصاً به نوشتن مبایعه نامه (سند فروش) میپردازند. این افراد عموماً به بنگاه های املاک مراجعه و از مسؤل بنگاه تقاضای نوشتن مبایعه نامه میکنند. در قانون آیین دادرسی مدنی و قانون مدنی این اسناد را سند عادی میدانیم. (برخلاف تصور عده ای که سند تنظیم شده در بنگاه را رسمی تلقی میکنند).

حال که به تعریف سند عادی در قوانین مدنی و آیین دادرسی مدنی پرداختیم گام به گام با شما مفاهیمی که برای ارایه دادخواست و رسیدن شما به حق تان مورد نیاز است را بازگو خواهیم کرد.

شرایط احراز مالکیت از سوی دادگاه رسیدگی کننده به دعوای اثبات مالکیت با سند عادی

در میان دعاوی ملکی ، عمده ترین مورد که در دادگاهها مطرح می شود دعوای اثبات مالکیت با سند عادی است.  برای اثبات این دعوا طرفین به واسطه ابلاغی که از طریق سامانه خدمات الکترونیک (سامانه ثنا)دریافت می نمایند به دادرسی دعوت خواهند شد. در پی آن طرفین دعوا(خواهان و خوانده) با در دست داشتن اصل اسناد (مبایعه نامه ، سند مالکیت) در دادگاه حضور می یابند. دادگاه ابتدا به بررسی دادخواست اثبات مالکیت خواهد پرداخت. در مواردی به طرفین ابلاغ خواهد شد که لوایح دفاعی خود را به دادگاه ارایه دهند. افراد در چنین مواردی میتوانند دلایل زیر را ارایه دهند:

 دلایل قابل استناد در دعوای اثبات مالکیت با سند عادی

دلایل اثبات مالکیت

داشتن قرارداد کتبی یا شفاهی

در این موارد فرد با ارایه اسناد مالکیت ، سعی در گرفتن حکم به نفع خود را خواهد نمود. در صورتی که سند مالکیت به صورت مکتوب باشد ، امکان پیروزی در دعوا افزایش خواهد یافت. اما در این موارد ممکن است طرف مقابل شما از عناوین حقوقی نظیر: ادعای جعل ، انکار و تردید  استفاده کرده و آنرا در دادگاه مطرح نماید.

ادعای جعل

به صورت خلاصه ادعای جعل یعنی آنکه ادعا شود تمام سند یا قسمتی از ان توسط فرد مقابل جعل شده است. یا اینکه از اساس سندی نوشته نشده و طرف مقابل سند را جعل کرده است.

ادعای انکار

ادعای انکار هم به این معنا است که یکی از طرفین دعوا ، استناد سند به خود را انکار کنند. مثلاً بگوید اصلاً من این سند را امضاء نکرده ام . ( در زبان عرف نمیدونم سند مال کیه و کی نوشتش و من ننوشتمش).

ادعای تردید

ادعای تردید هم در مواردی خواهد بود که سند به وسیله فرد دیگری نوشته شده (مثلا پدر مرحوم طرف دعوا)حال ورثه ادعا میکنند که از کجا معلومه که سند رو پدر من نوشته باشد .

مراجعه به کارشناس

در مواردی که فرد خواهان در جریان رسیدگی به ادعای اثبات مالکیت با ادعاهای سه گانه فوق روبرو میگردد، درخواست کارشناسی (در حقوق و قرار دادگاه استکتاب) مینماید. سپس  طرفین امضا کننده سند نزد کارشناس تشخیص خط رفته و نمونه خط و امضای طرفین و اثر انگشت از آنها اخذ میشود. کارشناس بعد از بررسیهای لازم ، نظر خود را به دادگاه اعلام خواهد نمود.

ممکن است نظر کارشناس این باشد که سند توسط طرفین دعوا ، امضا و نوشته شده است. لذا در این موارد ، خواهان به واسطه سند عادی و ارایه اصل ان در دعوا پیروز خواهد شد. توصیه میشود در این دعوا علاوه بر ارایه سند به دادگاه ، شاهدین خود را به دادگاه معرفی کنید و درخواست استماع شهادت شهود خود را نمایید.

مطلب مفید | شرایط تنظیم صلح نامه عادی و رسمی 

 در این دعوا خواهان به کسی اطلاق خواهد شد که سند مبایعه نامه (ملک) به طرفیت وی صادر شده است و وی خریدار ملک مورد نظر خواهد بود. خوانده نیز هرکسی است که به شما ملک را فروخته است. یعنی کسی که مالک رسمی ملک (اگر سند مالکیت وجود داشته باشد) به نام وی در دست می باشد. و بانکی که ممکن است ملک را به عنوان وثیقه وام در اختیار داشته باشد. چنانچه هر یک از این افراد، خوانده دعوا قرار نگیرند دادخواست رد خواهد شد.

 مالکیت بر مبنای ارث (گواهی انحصار وراثت)

درمواردی خواهان دعوای اثبات مالکیت ، بواسطه ارث بر یک ملک مالکیت پیدا میکند. در این صورت فردی که دعوای اثبات مالکیت را مطرح می نماید، با ارایه گواهی انحصار وراثت و یا دادنامه (حکم) به دادگاه، به اثبات مالکیت خود نسبت به ملک خواهد پرداخت.

در این خصوص در صورت اثبات مالکیت و صدور حکم دادگاه به نفع خواهان، با عبارات حقوقی زیر ممکن است مواجه شوید . اصطلاحات حقوقی (مالکیت قراردادی -مالکیت قهری) در دادنامه و یا در رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت مطرح خواهد شد که ما به طور خلاصه به ان خواهیم پرداخت.

مالکیت قراردادی :

به مالکیتی گفته میشود که عموما، به واسطه ی مبایعه نامه(سندفروش ملک)،فرد مالک ملکی خاص خواهد شد.

مالکیت قهری:

گاها هیچ گونه قراردادی فی مابین افراد وجود ندارد. و فرد به واسطه فوت بستگان خود، مالک میشود .

مالکیت بر مبنای اظهارات شاهدین

در صورت عدم وجود سند مالکیت  یا حتی با وجود در دسترس بودن سند عادی میتوان از شاهد استفاده نمود. لذا هم به صورت مستقل و هم در کنار مبایعه نامه عادی خود می توانید در دعوای احراز مالکیت ، از دلیل قانونی و شرعی شهادت ، بهره ببرید.

در این خصوص به شما توصیه می نماییم حتی المقدور از دوشاهد مرد استفاده نمایید. چنانچه شما دوست عزیز و هم طرف مقابل قصد استفاده از شهادت شهود دارید توصیه میکنیم در این موارد در تمام دعاوی از جمله دعوای اثبات مالکیت ، از این دومورد حقوقی زیر استفاده نمایید:

االف -جرح شاهد

در این موارد شما با توجه به شخصیت شهود و سابقه شهادت های ایشان ،در صورتی که شاهد ، سابقه شهادت کذب داشته باشد یا عدالت خود را از دست بدهد(شرایط شرعی شاهد)به استناد این شرایط دعوای خود را در دادگاه اثبات نمایید و شهود را از جمله دلایل طرف مقابل بردارید.

ب -حذف دو شاهد

در مواردی طرف مقابل شما در دعوای اثبات مالکیت به شهادت دو فرد استناد میکند. شما نیز باید در مقابل شهادت آن دو نفر، دو شاهد به دادگاه معرفی نمایید. لذا شهود شما در مقابل شهود نفر مقابل ، خط خواهند خورد(در اصطلاح حقوقی تساقط).

در این مورد دلیل شهادت از جمله دلایل حذف خواهد شد . در این صورت کسی که علاوه بر شاهد دلایل دیگری نیز داشته باشد پیروز دعوا خواهد بود. لذا در کنار استناد به شهادت شهود ، به دلایل دیگر نیز استناد نمایید.

عدم وجود قرارداد کتبی ، شاهد و دیگر دلایل

  در این مورد در صورتی که سابقه تصرف در ملک به عنوان مالک را داشته باشید می توانید به همین تصرف استناد نمایید. تصرف به عنوان مالکیت طبق قانون به معنای مالکیت خواهد بود. در این خصوص ممکن است فرد برای اثبات مالکیت خود هیچ گونه دلیل و تصرفی ، نداشته باشد.

در این موارد فرد میتواند تقاضای سوگند طرف مقابل را به اسماء جلاله خداوند نماید. دادگاه تحت فرایند خاص ابتدا به طرف مقابل شما پیشنهاد سوگند خواهد داد. در هر صورت بنابر هر دلیلی ، طرف مقابل شما ممکن است سوگند یاد نکند و سوگند به شما اعاده شود. شما در این صورت با سوگند یاد کردن طبق شرایطی که قاضی به شما خواهد گفت به اثبات  مالکیت و پیروزی در دعوای خود دست خواهید یافت.

برای طرح دعوای اثبات مالکیت باسند عادی به کدام دادگاه باید مراجعه نمود؟

از انجا که دعوای اثبات مالکیت عموماً و غالبا ًبرای املاک در دادگاه مطرح خواهد شد.  مبتنی بر قانون آیین دادرسی مدنی باید در دادگاه حقوقی عمومی شهرستان محل وقوع ملک مطرح شود. (نه همانند دیگر دعاوی که دادگاه محل اقامت خوانده(طرف مقابل شما) دادگاه صالح خواهد بود.

پس از رسیدگی پرونده در دادگاه حقوقی ممکن است شما در دعوا محکوم شوید . در این صورت شما در دادگاه تجدید نظر استان(مرکز هر استان) به شکایت و اعتراض از رای بدوی دادگاه خواهید پرداخت.

در صورتی که شما در این مرجع قضایی نیز محکوم شوید می بایست شکایت خود را در دیوان عالی کشور از رای دادگاه تجدید نظر مطرح  نمایید(براساس بند الف ماده 367قانون ایین دادرسی مدنی مصوب 1379).

 لذا مطابق مطالب فوق دادخواست اثبات مالکیت به همراه دادخواست الزام اقای ….. به تنظیم سند رسمی را به دادگاه ارایه دهید. حتما برای عدم ایجاد مشکل حقوقی آینده درخواست الزام به تنظیم سند رسمی نیز قید شود.

 باید دانست موضوعات و ابهامات زیادی در این مسیر وجود دارد که در این موارد بهتر است در تماس با ما از وکلای متخصص گروه حقوقی تخصصی ملکی اداری بهره مند شوید .

مدارک لازم برای طرح دعوای اثبات مالکیت با سند عادی

تنظیم دادخواست اثبات مالکیت

تصویر مصدق سند مبایعه نامه عادی(یعنی با مراجعه به دفتر اسناد رسمی سند را کپی برابر اصل نمایید).

تصویر مصدق رسید پرداخت وجه(درصورتی که پول ملک را به صورت انتقال بانکی نه نقدی پرداخت نموده اید).

درخواست استعلام از اداره ثبت برای آنکه مشخص شود مالک ملک الان چه کسی است .

تفاوت دعوای اثبات مالکیت و دعوای اعلام وقوع معامله یا بیع

تفاوت دعوای اثبات وقوع بیع با اثبات مالکیت در آن خواهد بود که اثبات وقوع بیع در تمامی موارد چه ملک ثبت شده و چه ثبت نشده چه منقول و چه غیر منقول قابل طرح است. اما دعوای اثبات مالکیت صرفاً در مورد املاک بدون سابقه ثبتی کارایی لازم را خواهد داشت

 در مواردی که چند بیع نامه وجود دارد چه باید کرد؟

برای اثبات دعوای مالکیت بر اساس سند عادی ممکن است شما با چند سند مالکیت عادی با تاریخ های مختلف مواجه شوید. یعنی فروشنده علاوه بر شما به افراد دیگری نیز ملک را فروخته باشد. مثلاً مبایعه نامه اول به تاریخ فروردین  1400 و مبایعه نامه دوم در خرداد  1400 تنظیم شده باشد. در این صورت شما به استناد وجود سند عادی ملک در دادخواست خود قید خواهید کرد که مبایعه نامه دوم به علت آنکه پس از مبایعه نامه اول منعقد شده است فضولی تلقی خواهد شد(اصطلاحی حقوقی است که فردی ملک متعلق به دیگری را می فروشد). و با عدم تنفیذ(تایید )شما معامله دوم فاقد اعتبار خواهد بود.