مشکلات معامله ملک در بافت تاریخی
معامله ملک در بافت تاریخی چه مشکلاتی دارد؟
معامله ملک در بافت تاریخی دارای مقررات خاصی است. از آنجا که خانه های تاریخی دارای ارزش فرهنگی بالایی هستند، هیچکس اجازه تخریب آن ها را ندارد و در صورتی که فردی قصد فروش و معامله ملک در بافت تاریخی را داشته باشد، حتماً باید از میراث فرهنگی مجوز لازم را دریافت کند.
اگر مالک املاک تاریخی هستید و قصد فروش و معامله آن را دارید، اما با قوانین انتقال سند و تعهدات خریدار و فروشنده آشنا نیستید تا انتهای این مطلب ما را همراهی کنید.
چالش های معامله ملک در بافت تاریخی
فرایند خرید خانه و یا فروش املاک و مستغلات تاریخی می تواند یک پروسه چالش برانگیز باشد. صرف اینکه یک خریدار مناسب از راه برسد و خانه را انتخاب کند، کافی نیست! یک سری قوانین وجود دارد که مالکان و خریداران باید به آن توجه داشته باشند. درست است که روش های خرید و فروش ملک دستخوش تغییرات جدید و فناوری های مدرن شده اند، اما فروش خانه در بافت تاریخی فقط در صورت دریافت مجوز قانونی از جانب وزارت میراث فرهنگی امکان‌پذیر است.
برای اینکه بیشتر با چالش های پیش روی معامله ملک تاریخی آشنا شوید در ادامه مشکلات پیش روی معامله ملک در بافت تاریخی را معرفی می کنیم.
قوانین معامله املاک تاریخی
اولین چالشی که پیش روی خریداران و فروشندگان وجود دارد، قوانینی است که برای حفظ ارزش تاریخی و فرهنگی املاک تاریخی تصویب شده است. در کشور ما وزارت میراث فرهنگی وظیفه حفاظت از بافت های تاریخی را به عهده دارد. به همین خاطر حتی به مالکان ساختمان اجازه تغییر کاربری بدون مجوز از وزارت میراث فرهنگی را نمی دهد.
- هیچ مالکی اجازه تاریخ تخریب املاک تاریخی را ندارد و اگر قصد انتقال مالکیت داشته باشد، حتماً باید زیر نظر مراجع ذی صلاح این کار را انجام دهد.
- بر اساس قانون هرگونه عملی که موجب تخریب آثار تاریخی شود و یا به آن آسیب برساند، جرم تلقی می شود، بنابراین مالکان خصوصی اجازه ایجاد تغییرات اساسی در بناهای تاریخی را ندارند. مگر اینکه شهرداری و سازمان میراث فرهنگی بعد از تحقیقات دستور بدهند و برای حفاظت از بافت تاریخی و فرهنگی اقدامات لازم را انجام دهند.
- معامله ملک در بافت تاریخی باید حتماً به صورت رسمی انجام شود و پس از کسب مجوز و ثبت در دفتر اسناد رسمی به اطلاع مراجع ذی‌صلاح برسد.
- نکته دیگری که درباره قوانین مربوط به فروش خانه در بافت تاریخی وجود دارد این است که تغییر کاربری املاک مسکونی به صنعتی یا تجاری در مناطق تاریخی دارای محدودیت هایی است. اگر قرار باشد ملک تاریخی بازسازی یا نوسازی شود، حتماً باید میراث فرهنگی بر پروسه بازسازی نظارت لازم را داشته باشد.
چنانچه مالکان بدون توجه به این قوانین قوانین اقدام به تخریب یا تغییر کاربری نمایند، باید جریمه های سنگین پرداخت کنند و یا معاملات خود را ابطال نمایند.
عدم امکان استفاده از سند بناهای تاریخی به عنوان وثیقه بانک
تا سال‌های پیش امکان استفاده از سند بناهای تاریخی به عنوان وثیقه بانکی وجود نداشت. هرچند این املاک ارزش بسیار بالایی دارند، اما بانک ها سند این بناها را نمی پذیرفتند. در حال حاضر قوانینی وجود دارد که بانک ها را موظف می کند بناهای تاریخی هم به عنوان وثیقه بانکی مورد قبول قرار بگیرند. چنانچه بانک‌ها به قوانین جدید عمل نکنند، مرتکب تخلف شده اند.
هزینه بالای خرید یا تغییر کاربری
یکی از محدودیت‌ها و چالشها هنگام معامله ملک در بافت تاریخی این است که حتی در صورت دریافت مجوز از وزارت میراث فرهنگی، بازسازی املاک تاریخی دارای هزینه‌های بالایی است؛ بنابراین ممکن است یک مالک توان مالی کافی برای بازسازی تعمیر یا تغییر کاربری را نداشته باشد. به همین خاطر فردی که به عنوان خریدار اقدام می کند، باید از این مسئله هم آگاهی داشته باشد تا در آینده با مشکل روبرو نشود.
با توجه به اینکه قدمت بناهای تاریخی بالا است و معمولاً موقعیت مکانی آن ها ارزش زیادی دارد، قیمت بالایی هم دارند؛ بنابراین اگر قرار باشد کسی بعد از خرید ملک تاریخی برای بهره برداری تجاری یا مسکونی از آن اقدام کند، باید قیمت بالای ملک را هم در نظر بگیرد. چنانچه بازسازی یا مرمت ملک باعث پایین آمدن ارزش معنوی و فرهنگی آن شود، قیمت ملک هم کاهش پیدا می کند. به همین خاطر شهرداری موظف است از انجام چنین اقداماتی جلوگیری نماید.
نکته: چنانچه قصد بهره‌برداری از املاک در بافت تاریخی را دارید باید حتماً برای ارزیابی قیمت به کارشناسان رسمی دادگستری مراجعه نمایید و به قوانین موجود توجه کافی داشته باشید.
مالکیت چندگانه املاک تاریخی
معمولاً املاکی که در بافت تاریخی و فرهنگی قرار دارند از گذشتگان به ارث رسیده اند و همین باعث می شود تا گاهی اوقات مشکلات مربوط به مالکیت، پروسه خرید و معامله ملک در بافت تاریخی را پیچیده تر کند. چنانچه چندین نفر ادعای مالکیت املاک تاریخی را داشته باشند، امکان خرید ملک وجود ندارد. مگر اینکه رضایت تمام مالکان دریافت شود و اقدامات قانونی برای افراز ملک و دریافت مجوز انجام شود.
در این گونه مواقع استفاده از کمک یک وکیل ملکی بسیار مفید است؛ زیرا وکیل ملکی از قوانین مربوط به معامله ملک در بافت تاریخی و نحوه انحصار وراثت آگاهی دارد. همین باعث می شود تا چالش های پیش روی معاملات املاک کمتر شود و مراحل قانونی با سرعت بیشتری سپری گردد.
دارا بودن چند رسمی
گاهی اوقات معامله ملک در بافت تاریخی به خاطر داشتن چندین سند رسمی با مشکل مواجه می شود. دلیل وجود چندین سند معارض به خاطر انجام تقلب یا بروز خطا در دفاتر ثبت اسناد است. چنانچه هنگام انتقال سند مالکیت، مشکلات مربوط به اسناد معارض وجود داشته باشد، خریدار باید فقط سند رسمی ملک را به رسمیت بشناسد و برای حل این مشکل حتماً باید از طریق مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک و هیئت حل اختلاف نسبت به حل مشکل اسناد غیرقانونی اقدام کند.
تغییر کاربری غیر مجاز املاک تاریخی
گاهی اوقات فروشندگان بدون دریافت مجوز لازم، املاک تاریخی را تبدیل به ملک تجاری نموده و در اصطلاح ملک را تغییر کاربری میدهند. ولی هنگام فروش در قولنامه عنوان می کنند که این ملک مسکونی است. خریدار نیز بعد از خرید ملک بی‌خبر از همه جا درگیر مشکلات جدی با شهرداری می شود.
راه حل این مشکل این است که خریدار حتماً به مراجع مرتبط مراجعه نموده و اطلاعات لازم را از شهرداری منطقه دریافت کند. کسی که قصد معامله ملک در بافت تاریخی را داشته باشد، باید درباره نوع کاربری ملک استعلامات لازم را دریافت کند و اگر ملک دارای کاربری غیر مجاز باشد، می تواند معامله را فسخ کند و یا قبول کند که فرایند پیچیده و پردردسر تغییر کاربری را به صورت قانونی طی کند.
اگر خریداران از مشاوره های حقوقی وکیل ملکی قبل از خرید املاک در بافت تاریخی استفاده کنند، اطلاعات لازم توسط وکیل و نماینده حقوقی آن ها دریافت می شود و دچار مشکلاتی از این دست نمی شوند.
جریمه معامله ملک در بافت تاریخی
در صورتی که خرید به قصد تغییر کاربری باشد و معامله به صورت غیرقانونی انجام گرفته باشد، باید بدانید وارد پروسه ابطال سند ملک شده اید. در اینگونه موارد جریمه های سنگین به خاطر عدم دریافت مجوز به خریدار تحمیل می شود. بنابراین لازم است که طرفین معامله ار قوانین آگاهی داشته باشند و از انجام اقداماتی که موجب توقیف ملک می‌شود، خودداری نمایند.
ثبت ملک در فهرست آثار ملی
گاهی اوقات ملکی که در بافت تاریخی وجود دارد و شما قصد خرید و فروش آن را دارید در فهرست آثار ملی به ثبت رسیده است. چنانچه قصد خرید و فروش یا تغییر کاربری این املاک را داشته باشید به خاطر اینکه واجد ارزش تاریخی هستند، باید حتماً مجوز کتبی از سازمان میراث فرهنگی دریافت نمایید.
لازم به ذکر است که مالکان این املاک می توانند از تسهیلات و کمک‌های مالی دولتی نیز برای بازسازی ملک بهره‌مند شوند؛ اما همچنان مشکلات قانونی بر سر راه خرید و فروش وجود دارد. گاهی اوقات ملکی در فهرست آثار ملی ثبت نشده، اما اهمیت تاریخی دارد و وظیفه نظارت بر خرید و فروش آن به عهده شهرداری و سازمان میراث فرهنگی است.
مراحل خرید و معامله ملک در بافت تاریخی
چنانچه با محدودیت های معامله املاک در بافت تاریخی آشنا هستید و می خواهید بدانید مراحل قانونی برای خرید یک ملک در بافت تاریخی و فرهنگی به چه صورت است، این بخش از نوشتار برای شماست. توجه داشته باشید که عدم رعایت این قوانین و مراحل می تواند باعث فسخ معامله شود؛ بنابراین حتماً قبل از خرید ملک در بافت تاریخی و فرهنگی این اقدامات را به صورت قانونی انجام دهید.
- استعلام از سازمان میراث فرهنگی قبل از معامله برای بررسی وضعیت ملک و آگاهی از محدودیت های آن اولین مرحله است.
- دریافت مجوز های لازم مرحله بعدی است و خریدار باید به شهرداری و سازمان میراث فرهنگی مراجعه کند تا بتواند برای معامله مجوز های لازم را دریافت کند.
- مراجعه به دفتر اسناد رسمی و ثبت قانونی قرارداد مرحله بعدی است.
- در آخرین مرحله خریدار باید تعهد بدهد و کلیه مقررات و محدودیت های قانونی را بپذیرد.
کلام پایانی
معامله ملک در بافت تاریخی فقط تحت نظارت مراجع ذی صلاح مانند سازمان میراث فرهنگی و شهرداری ها انجام می شود. از آنجا که این املاک نشان دهنده هویت فرهنگی و تاریخ یک کشور هستند، قوانین و مقررات سختگیرانه ای برای خرید و فروش و معامله آن ها در نظر گرفته شده است.
چنانچه قصد دارید رای دریافت استعلام قانونی و مجوز های لازم برای معامله ملک در بافت تاریخی اقدام کنید، می توانید از وکلای متخصص ملکی اداری راهنمایی دریافت نمایید.
