پیش ‌فروش ساختمان

در این جا قصد داریم همه چیزدرباره پیش فروش ساختمان را با شما مرور کنیم.

با ما همراه باشید تا کمی بیشتر در این باره بدانیم.

ضوابط قانونی پیش‌فروش ساختمان

شاید شما از جمله کسانی باسید که اخبار حوادث و رویدادهای حقوقی ملکی را پیگیری می کنید.

در این صورت حتماً در باره کلاهبرداری های متعدد در زمینه فروش مال غیر و انواع جرایم و تخلفات در پیش فروش ساختمان مطالب زیادی شنیده اید.

تعدد جرایم ملکی و بویژه در خصوص پیش فروش ساختمان موجب شد تا در سال ۱۳۸۹ قانون پیش فروش ساختمان به تصویب مجلس شورای اسلامی برسد.

در سال ۱۳۹۴ نیز آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان بعد از رفع اختلافات میان شهرداری و سازمان نظام مهندسی، سرانجام بعد از ۵ سال به مورد اجرا گذارده شد.

متأسفانه بسیاری از افراد ناآگاه(چه به عنوان پیش خریدار و چه به عنوان پیش فروشنده)، بر طبق سنت گذشته و به دلیل بی اطلاعی از وجود قانون مورد نظر، برای انجام معامله و تنظیم قرارداد به بنگاه‌‌های مشاور املاک مراجعه می‌‌کنند.

در حالی که طبق قانون جدید، تنظیم سند عادی برای این معامله جرم تلقی شده و مجازات دارد.

نگاهی به برخی موارد قانونی

برای دانستن همه چیز درباره پیش فروش ساختمان خوب است به مواد قانونی نگاهی بیندازیم.

ماده ۲۴ قانون پیش فروش ساختمان

در این رابطه ماده ۲۴ قانون پیش‌‌فروش ساختمان، مشاوران املاک را ملزم ساخته:

پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌‌فروش ساختمان به یکی از دفاتر اسناد رسمی معرفی کنند.

در صورتی که مشاورین املاک رأساً اقدام به تنظیم سند پیش فروش نمایند،

برای نخستین‌‌بار تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال به تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌‌شوند.

ماده ۲۱ آیین نامه اجرایی قانون پیش قروش ساختمان

در قانون مورد نظر تلاش بر این بوده مشکلات و گرفتاری های مردم در این خصوص از میان برود.

ماده ۲۱ آیین‌‌نامه اجرایی قانون مذکور هم بر این این نکته تأکید دارد.

به گونه ای مه مقرر می دارد:

«وزارتخانه‌‌های راه و شهرسازی، دادگستری و فرهنگ و ارشاد اسلامی موظفند با همکاری صدا و سیمای جمهوری اسلامی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به منظور آشنایی و آگاهی مردم از مقررات و الزام‌‌های قانون و آیین‌‌نامه و نحوه اجرای آنها به شکل مقتضی اطلاع‌‌رسانی کنند» .

بدیهی است اطلاع‌‌رسانی از سوی مطبوعات و رسانه‌‌ها بسیار کمک خواهد کرد تا مردم گرفتار مشکلات ناشی از نا‌‌آگاهی قانون نشوند.

ماده ۲۰ آیین نامه اجرایی قانون پیش قروش ساختمان

در ماده  ۲۰ آیین‌نامه نیز آمده است که رسانه‌های جمعی جهت انتشار آگهی پیش‌فروش ساختمان مکلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواست‌کننده آگهی مطالبه و شماره، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادرکننده مجوز را در متن آگهی قید کنند.

ضمانت اجرای قانون برای جلوگیری از انتشار بدون مجوز تبلیغات پیش فروش ساختمان

ماده ۲۱ قانون ، ضمانت اجرایی است برای اینکه پیش‌فروشندگان آپارتمان‌ها نتوانند بدون مجوز اقدام به انجام تبلیغات کنند.

زیرا ممکن است تبلیغات باعث گمراهی خریداران شود.

مواد ۲۳ و ۲۴ قانون پیش فروش ساختمان

اقدام به پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با مرتکب طبق مواد ۲۳ و ۲۴ قانون رفتار خواهد شد.

اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی کنند،

به حبس از نود و یک روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.

همچنین مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی،

طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند.

آنها نمی‌توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش کنند.

در غیر این‌ صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.

قرارداد پیش فروش اجاره به موجب این قانون، فقط باید از طریق تنظیم سند رسمی پیش فروش نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت منعقد شود. این الزام نص صریح قانون است.

اگر پیش خریدار پس از انعقاد قرارداد پیش فروش عادی، بخواهد از الزام قانونی استفاده کند،

می بایست دعوی الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک را مطرح کند.

مزایای قانون پیش‌فروش ساختمان برای پیش‌فروشنده

این ضوابط به اتاق اصناف نیز ابلاغ شده و صاحبان بنگاه‌های معاملات املاک نمی‌توانند از این موارد اظهار بی‌اطلاعی کنند.

قانونگذار در ماده ۴ قانون پیش‌فروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیش‌فروش را منوط به ارایه مدارکی از قبیل:

سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا،

پروانه ساخت کل ساختمان

و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد،

بیمه‌نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده ۹ این قانون،

تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان

و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

نموده است که موجب می‌شود افراد از مسایلی مانند اصالت زمین اطلاع پیدا کنند.

شرایط پرداخت جریمه از سوی پیش فروشنده به پیش خریدار ساختمان

چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد یا به تعهدات خود عمل نکند،

علاوه بر اجرای بند ۹ ماده ۲ این قانون، مکلف است جریمه تأخیر به پیش‌خریدار بپردازد.

مگر این‌ که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق کنند .

همچنین درصورتی که مساحت بنا بر اساس صورت‌مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد،

مابه‌التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت.

چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد،

هیچ‌کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.

در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت ‌نداشته باشد،

پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارایه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده کرده

و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک‌ماه گزارش پیشرفت کار را ارایه کند.

اقدام دفترخانه در تنظیم سند رسمی ساختمان

بر اساس ماده ۱۳ قانون پیش‌فروش ساختمان، پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی،

مالک ملک پیش‌فروش‌شده می‌شود و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان،

با تأیید مهندس ‌ناظر درصورتی‌ که تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌ قراردادی را تحویل ‌داده باشد،

با ارایه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست کند.

چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ۱۰ روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری کند،

دفترخانه با تصریح مراتب، مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم‌مقام وی می‌کند.

اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک یا افراز ملک پیش‌فروش شده اقدام کند.

این قانون برای پیش‌فروشنده نیز مزایایی دارد، درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر،

پیش‌فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند.

دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار کند تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام کند.

در غیر این‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

نکات مهمی که لازم است خریداران در پیش خرید ساختمان به آن توجه نمایند:

  • معلوم بودن طرفین معامله و مشخصات کامل آن ها
  • مشخصات ملک از جمله: موقعیت مکان و یا آدرس دقیق، تعداد طبقات و واحدها،
  • متراژ واحد و تعداد اتاق ها، نوع کاربری، پارکینگ و انباری،
  • سیستم سرمایش و گرمایش، نمای ظاهری و بیرونی ساختمان، مصالح بکار رفته،
  • مشخصات و جزییات دکوراسیون داخلی مانند کابینت، زمان تحویل،
  • هماهنگی میان نحوه پرداخت اقساط با میزان پیشرفت کار،
  • توضیح اینکه اگر خریدار ظرف یکماه اقساط خود پرداخت ننماید مالگ می تواند قرارداد را فسخ نماید.
  • مشخص نمودن زمان تحویل آپارتمان و پرداخت خسارت به خریدار از سوی فروشنده در صورت عدم تحویل بموقع آپارتمان

مدارک لازم برای تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک:

۱- سند رسمی مالکیت با سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی،

حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.

۲- پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد.

۳- بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده ۹ این قانون.

۴- تأییدیه مهندس ناظر ساختمان، مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان.

۵- پاسخ استعلام از اداره  ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.

نحوه طرح دعوی پیش خرید یا پیش فروش ساختمان

اگر ملکی که با قرارداد عادی پیش فروش شده باشد، پروانه ساختمانی و شناسنامه فنی نداشته باشد،

باید در ضمن دادخواست، الزام پیش فروشنده به اخذ این موارد از دادگاه خواسته شود.

یکی از الزامات تنظیم قرارداد رسمی پیش فروش، تأییدیه مهندس ناظر، مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان است.

در صورتی که در زمان دادخواست، عملیات پی به پایان نرسیده باشد، باید الزام پیش فروشنده به اتمام عملیات پی نیز خواسته شود.

طرفین دعوی

خواهان دعوی همان پیش خریدار است و خوانده دعوی پیش فروشنده است.

اگر پیش فروشنده، مالک رسمی ملک نباشد و یا بین او و مالک، قرارداد رسمی نظير اجاره و یا مشارکت در ساخت در بین نباشد،

می بایست مالک رسمی نیز به عنوان یکی از خوانندگان در دادخواست مطرح شود.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی پیش فروش ساختمان

اگرچه بر اساس ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان، کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهده هیات داوری است؛

ولی از آنجا که تاکنون آیین نامه اجرایی این ماده، توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است،

لذا در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از پیش فروش بر عهده دادگاه محل وقوع ملک است.

نحوه اجرای رای

توجه به این نکته لازم است که هنوز امکان ثبت قرارداد پیش فروش ساختمان در دفاتر اسناد رسمی سراسر کشور وجود ندارد،

و تنها در برخی از شهرها این امکان فراهم شده است.

در صورت فراهم بودن مقدمات تنظیم سند، دادگاه با صدور اجراییه از پیش فروشنده،

می خواهد که سند رسمی پیش فروش را در دفترخانه تنظیم کند و در صورت خودداری وی،

دادگاه با اعزام نماینده خود از طرف پیش فروشنده، سند پیش فروش را امضاء خواهد کرد.

دفتر اسناد رسمی پس از تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک، خلاصه ای از قرارداد را به اداره ثبت اسناد و املاک اعلام می کند.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوای پیش فروش ساختمان

۱-برای تنظیم سند رسمی پیش فروش، نیازی به اخذ مفاصا حساب مالیات نیست.

۲- سند پیش فروشی که الزام به تنظیم آن از دادگاه خواسته می شود،

در حقیقت، قرارداد پیش فروش ملک است و با سند رسمی مالکیت تفاوت دارد.

۳- هدف قانون گذار از الزام پیش فروشنده به تنظیم سند رسمی پیش فروش، جلوگیری از قراردادهای پیش فروش معارض است.

۴- هر گاه قرارداد پیش فروش به صورت رسمی تنظیم شود،

در صورت استنکاف هر یک از طرفین از تعهدات قانونی خود، نیازی به طرح دعوا در دادگاه نیست،

و از طریق اجرای ثبت، می توان شخص مستنکف و متخلف را به ایفای تعهد ملزم نمود.

به عنوان مثال: در صورتی که پیش فروشنده نسبت به تنظیم سند رسمی مالکیت به نام پیش خریدار تخلف کند،

در صورت آماده بودن مقدمات تنظیم سند رسمی، اجرای ثبت، راساً و بدون نیاز به حکم دادگاه، سند مالکیت ملک را به نام پیش خریدار تنظیم می کند.

۵- دعوی الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک، در مدت اجرای پروژه و ساخت بنا مطرح می شود؛

اما با پایان مدت توافق شده و اتمام عملیات ساختمانی، نیازی به طرح این دعوی نیست و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک، منطقی تر است.

۶- برای طرح این دعوی، می بایست مدرکی مبنی بر انعقاد عقد پیش فروش و وجود رابطه قراردادی میان پیش خریدار و پیش فروشنده به دادگاه ارائه شود. مسلم است که بهترین مدرک در این باره، قرارداد پیش فروش است که به صورت عادی تنظیم شده است.

۷- اگر شخصی بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش کند.
پیش خریدار می تواند، اقدام به تعقیب کیفری وی کند و مجازات هایی برای پیش فروش، بدون تنظیم سند رسمی در قانون پیش فروش ساختمان، پیش بینی شده است.

۸- اگر علی رغم صدور رأی قطعی و اجراییه به هر دلیلی امکان الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک فراهم نشود،

پیش فروشنده می تواند، اقدام به فسخ قرارداد پیش فروش عادی کند.

۹- اگر چه تنظیم رسمی قرارداد پیش فروش و اقدام به پیش فروش یا قرارداد عادی برای پیش فروشنده جرم محسوب می شود؛

اما این به معنای بی اعتباری قرارداد عادی پیش فروش نیست و این قرارداد مانند هر سند عادی دیگری اعتبار قانونی دارد.

مطالب مفید دیگر برای مطالعه بیشتر

افراز و تفکیک املاک

اثبات مالکیت ملک

جعل اسناد ملکی با هدف کلاهبرداری

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

15 − 12 =

فهرست
Call Now Button