اضافه متراژ در پیش فروش آپارتمان

اضافه متراژ در پیش فروش آپارتمان

آشنایی با موضوع اضافه متراژ در پیش فروش آپارتمان

خرید و فروش ملک و آپارتمان معمولاً با چالش ها و دشواریهای متعددی همراه است. بسیاری از این چالش ها ممکن است به دعوای حقوقی و یا کیفری منجر شود. در نتیجه ، طرفین معاملات و عقود در حوزه ملک را ماهها و یا سالها با خود درگیر سازد.

مطلب مفید | نمونه دادخواست اضافه مساحت

در میان انواع دعاوی ملکی و چالش های مورد نظر در حوزه ملک ، بحث اضافه متراژ در پیش فروش ساختمان و یا در مواردی ، کاهش متراژ در پیش فروش آپارتمان از جمله بحث انگیزترین موضوعات محسوب میگردد.

اختلافات مربوط به اضافه متراژ عمدتاً در مورد قراردادهای پیش فروش آپارتمان اتفاق می افتد. طرفین قراردادها ممکن است نتوانند با یکدیگر بر سر موضوع مورد بحث به توافق برسند. نتیجه و پیامد این اختلاف رجوع به داور و یا مرجع قضایی است. حتی کار طرفین قرارداد در مورد اضافه متراژ در پیش فروش آپارتمان ممکن است به فسخ قرارداد پیش فروش منجر شود.

در مقاله حاضر در مورد اضافه متراژ در پیش فروش آپارتمان بحث خواهیم نمود. و اشاره خواهیم نمود چنانچه موضوع مورد نظر به اختلاف انجامید باید کدام مسیر قانونی را در پیش گرفت.

نقش قرارداد در اضافه متراژ پیش فروش آپارتمان

معمولاً در هنگام عقد قرارداد پیش فروش آپارتمان فروشنده یا سازنده ملک متعهد میشود آپارتمان پیش فروش شده را بر اساس مشخصاتی که در قرارداد ذکر میگردد به خریدار تحویل دهد.

لذا قرارداد پیش فروش آپارتمان بر اساس متن توافق یا قرارداد تنظیم میشود. در قرارداد مورد بحث موارد متعددی قید میگردد که سازنده یا فروشنده باید آن را رعایت کند. یکی از این موارد مساحت تقریبی آپارتمان پیش فروش شده است. زمان تقریبی تحویل آپارتمان ، مبلغ قرارداد ، شرایط خاتمه قرارداد ، اختیار یا حق فسخ ، تعیین مبلغ خسارت تاخیر در واگذاری و زمان تنظیم سند نیز در زمره مهمترین موارد توافق شده در قرارداد است.

همه موارد یاد شده آنقدر اهمیت دارند که بهتر است هر شخص در نقش خریدار یا فروشنده آپارتمان ، قراردادهای خود را حتماً از طریق وکیل متخصص دعاوی ملکی تنظیم کند. از این طریق امکان بروز خطا و اشتباه به کمترین حد ممکن میرسد . و از بروز هزینه و خسارات احتمالی کاسته خواهد شد. یعنی از بروز خساراتی که ممکن است این شخص در دادگاه مجبور به پرداخت آن باشد ، پیشگیری شود.

حقوق طرفین در اختلافات متراژ پیش فروش آپارتمان

باید دانست مطابق قانون ، اختیار فسخ قرارداد در مورد اختلاف ناشی از مساحت آپارتمان پیش فروشی صرفاً به خریدار داده شده است. بر اساس قانون ، اگر اختلاف تا 5 درصد مساحت مندرج در قرارداد باشد باید طرفین این اختلاف را حل و مبلغ اضافه یا کسری مساحت را بپردازند. اما در موارد بیش از 5 درصد ، قانونگذار این حق را به خریدار داده تا قرارداد را فسخ نماید.

چنانچه متراژ آپارتمان بیش از میزان مقرر در قرارداد باشد، خریدار باید مابه‌التفاوت را بر اساس قیمت روز خرید آپارتمان به فروشنده بپردازد . اگر متراژ ، کمتر از میزان مندرج در قرارداد پیش فروش ساختمان باشد ، فروشنده باید مابه‌التفاوت را بر اساس قیمت روز ساختمان به خریدار بپردازد.

مطلب مفید | تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت 

البته باید متذکر شد همه این موارد کلی هستند. بنابراین ممکن است طرفین قرارداد ، نوع دیگری توافق کرده باشند. در این صورت باید بر اساس مفاد قرارداد عمل شود. به عنوان مثال ممکن است توافق بدین ترتیب باشد که در صورت اضافه متراژ ، خریدار باید بر اساس قیمت زمان معامله مبلغ مابه التفاوت را بپردازد.

مستندات قانونی در مورد اختلاف متراژ ملک

در ماده 385 قانون مدنی به اختلاف متراژ یا مساحت ملک پرداخته شده است و قانونگذار در این ماده بیان می دارد :

«اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نبوده و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده باشد، ولی در حین تسلیم کمتر یا بیشتر در آید، در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت».

مطلب مفید | اصلاح حدود و مساحت ملک

در مورد اختلاف متراژ ملک با سند باید بین ملک ساخته شده و ملکی که هنوز ساخته نشده و به صورت پیش فروش خریداری می‌شود تفاوت هایی قائل شد که عبارتند از :

املاک ساخته شده

مطابق با قانون ثبت، به دلیل آن که قیمت ملک بر اساس مساحت ملک تعیین می‌شود، خریدار می‌تواند به نسبت کسری در متراژ ملک از مبلغ توافق شده در معامله کم کند . و اگر مساحت ملک بیشتر از میزان مورد توافق بود، قیمت مازاد بر آن را بر اساس ارزش مندرج در “اولین سند انتقال”  و سایر هزینه‌ های قانونی معامله به صندوق ثبت بپردازد و اصلاح سند خود را تقاضا کند.

پیش فروش و پیش خرید آپارتمان

ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان ، با هدف پیشگیری از سوء استفاده فروشندگان آپارتمان پیش فروش شده ، چنین مقرر داشته است :

«درصورتی که مساحت بناء بر اساس صورت مجلس تفکیکی ، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد ، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (۵%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد (۵%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (۹۵%) مقدار توافق‌شده باشد پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند».

ماده 149 الحاقی قانون ثبت اسناد و املاک

مبنای اضافه مساحت مندرج در ماده 149 الحاقی قانون ثبت اسناد و املاک که بر اساس بی دقتی وبی توجهی و عدم امکانات لازم در تهیه نقشه عرصه به وجود آمده است و گاهی از اوقات اضافه مساحت ناشی از اشتباه در حاصل ضرب ابعاد اضلاع سند مالکیت قابل تصور است,با توجه به این دسته بندی دو حالت قابل تصور می باشد:

الف- اضافه مساحت ذاتی در املاک:

این موضوع در حالتی است که اضافه مساحت موجود در محدوده سند مالکیت در تصرف دارنده آن میباشد ولی حد یا حدودی یا مساحت منطبق نبوده که احتیاج به اصلاح دارد,به عبارت دیگر یک یا چند طول اضلاع اضافه داشته که در این صورت پس از تهیه نقشه وضع موجود و تهیه نقشه کادر که حاوی کلیه مجاورین و گذرهای منتهی به ملک توصیف شده است که در این صورت اصلاح به شرط عدم تجاوز امکان پذیر است.

ب-اضافه مساحت ناشی از اشتباه:

چنین حالتی زمانی است که در حدود اربعه ملک تغییراتی حاصل نشده است. اما مساحت ملک با سابقه ثبتی و سند مالکیت تطبیق ندارد. به طور مثال ممکن است زمینی با ابعاد ناهمگون که تعیین مساحت آن در سالیان قبل به جهت عدم امکانات نقشه برداری از قبیل دوربین امکان پذیر نبوده ، اشتباه در اسناد مالکیت محاسبه شده باشد.

اضافه مساحت در چنین املاکی زیاد دیده میشود,در این موارد در بازدید از ملک توسط نماینده اداره ثبت و نقشه بردارصورت مجلس جدید در اجرای ماده 149الحاقی قانون ثبت تنظیم میگردد. این موضوع از مصادیق بارز ماده 149 الحاقی قانون ثبت می باشد.

مطالبه قیمت در اختلاف متراژ ملک با سند:

طرفین قرارداد در هنگام معامله، متراژ یا مساحت ملک را به عنوان یک شرط در قرارداد در نظر گرفته اند. لذا نظر بر این بوده که ملک مورد معامله را با این متراژ یا مساحت معامله کنند. حال در شرایط حاضر که ملک کمتر یا بیشتر از متراژ یا مساحت تعیین شده ، در آمده است. این بدین معنا است که خریدار به هیچ عنوان قصد خرید ملک با این متراژ یا مساحت را ندارد. و مالک نیز قصد فروش ملک با این متراژ یا مساحت را ندارد.

در طرف مقابل وقتی اختلاف متراژ (مساحت) در حالت اضافه مساحت باشد. یعنی قصد فروشنده محقق نشده است . و خریدار نیز قصد خرید ملک با این متراژ یا مساحت را ندارد. در این صورت در مرحله اول قانون گذار صرفاً حق فسخ را برای دو طرف در نظر گرفته است. ولی باید دقت داشت که قانونگذار در انتهای ماده 385 بیان کرده که توافق دو طرف مانع فسخ است. لذا طرفین می توانند به هر شکل که صلاح می دانند توافق کنند و برای این کار منعی وجود ندارد.