۷ نکته کلیدی در مقررات تملک آپارتمان و حقوق مالکان که باید بدانید!
آنچه مالکان و ساکنان آپارتمان باید دربارۀ حقوق و مسئولیت‌های خود بدانند.
مقررات تملک آپارتمان موضوعی است که غفلت از آن می‌تواند برای مالکان دردسرهای زیادی ایجاد کند. اگر مالک واحدی در یک مجتمع یا ساختمان آپارتمانی هستید و هنوز به جنبه‌های حقوقی مالکیت خودتان توجه نکرده‌اید، ممکن است با مشکلات جدی مواجه شوید؛ از اختلاف با ساکنان دیگر گرفته تا تصمیمات ناعادلانۀ هیئت‌مدیره و حتی از دست رفتن حقوق مالکانۀ شما!
مشکلات پیچیدۀ ملکی نیاز به راهکارهای تخصصی دارد. هم‌اکنون با کارشناسان گروه وکیل ملکی و اداری تماس بگیرید و از حق خود با استناد بر مقررات تملک آپارتمان دفاع کنید! اقدام کنید: ثبت درخواست مشاورۀ تخصصی
رعایت نکردن این مقررات یا ناآگاهی و حتی کم‌آگاهی نسبت به آن‌ها ممکن است موجب از دست رفتن بخشی از اختیارات قانونی شما شود. به همین دلیل آشنایی با حقوق مالکان و مقررات تملک آپارتمان ضرورتی انکارناپذیر است.
تعریف مقررات تملک آپارتمان و جایگاه آن در حقوق ایران
مقررات تملک آپارتمان مجموعه‌ای از قوانین، آیین‌نامه‌ها و اصول حقوقی است که روابط بین مالکان واحدهای آپارتمانی و نحوۀ استفاده از فضاهای اختصاصی و مشاعی را تعیین می‌کند. در ایران، مهم‌ترین منبع قانونی این موضوع، «قانون تملک آپارتمان‌ها» مصوب سال ۱۳۴۳ و آیین‌نامۀ اجرایی آن مصوب ۱۳۴۷ است که تا سال 1371 اصلاحات و الحاقات دیگری بر آن صورت گرفت. همچنین مواد متعددی از قانون مدنی، قانون ثبت، قانون اجرای احکام و حتی قانون مجازات اسلامی نیز به‌طور غیرمستقیم بر حقوق مالکان در محیط آپارتمانی اثرگذارند.
ههمچنین بخوانید: ۱۰ راهکار کلیدی برای شکایت از همسایۀ مزاحم در آپارتمان!
در قوانین ایران، مالکیت در آپارتمان‌ها به دو صورت مالکیت اختصاصی و مالکیت مشاعی تعریف می‌شود. مالکیت اختصاصی مربوط به همان واحدی است که فرد سند رسمی آن را دارد، اما مالکیت مشاعی شامل بخش‌هایی مانند راه‌پله، پشت‌بام، حیاط، پارکینگ‌های مشترک و لابی است که همۀ مالکان در آن سهم دارند. این تقسیم‌بندی پایه‌ای، بنیان بسیاری از حقوق و تعهدات مالکان را تشکیل می‌دهد.
حقوق مالکان در برابر هیئت‌مدیره و سایر ساکنان
یکی از مهم‌ترین محورهای مقررات تملک آپارتمان، حفظ حقوق مالکان در برابر سایر ساکنان و هیئت‌مدیرۀ ساختمان است. هر مالک، با داشتن سند رسمی و قانونی، صاحب حقوقی مشخص در ملک خود و در مشاعات است که نمی‌توان آن را بدون رضایت وی نادیده گرفت.
اولین حق مسلم هر مالک، حق استفاده مشروع از واحد اختصاصی و مشاعات ساختمان است. به‌طور مثال، مالک نمی‌تواند از دسترسی به انباری یا پارکینگ ثبت‌شده در سندش محروم شود، حتی اگر سایر ساکنان مخالف باشند. همچنین مالک حق دارد از هرگونه دخل و تصرف بدون مجوز در مشاعات توسط دیگران جلوگیری کند.
همچنین بخوانید: فرایند اصلاح حدود آپارتمان ثبت‌شده چگونه است؟
دومین حق، شرکت در تصمیم‌گیری‌های مربوط به ادارۀ ساختمان است. بر اساس مقررات تملک آپارتمان، هر مالک در مجامع عمومی حق رأی دارد و می‌تواند در انتخاب هیئت‌مدیره و تصویب بودجه‌ها یا تعمیرات مشارکت کند. حتی در صورتی که مالک حضور نداشته باشد، می‌تواند با دادن حق وکالت، رأی خود را به شخص دیگری بسپارد.
سومین حق مالک، حق اعتراض به تصمیمات هیئت‌مدیره یا مجمع عمومی در صورتی است که برخلاف قانون یا مغایر با منافع وی باشد. این اعتراض می‌تواند از طریق مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه پیگیری شود.
مسئولیت‌ها و تعهدات قانونی مالکان آپارتمان
در مقابل حقوقی که مالک دارد، مسئولیت‌هایی هم بر دوش اوست. اولین و مهم‌ترین مسئولیت، پرداخت به‌موقع هزینه‌های مشترک ساختمان یا همان شارژ است. این هزینه‌ها شامل مواردی مانند نظافت مشاعات، هزینه‌های نگهداری آسانسور، حقوق سرایدار، تعمیرات اساسی و سایر مخارج عمومی می‌شود.
بر اساس مقررات تملک آپارتمان، مالک مؤظف است حتی در صورت استفاده نکردن از واحد خود، سهم شارژ را پرداخت کند. در صورت امتناع، هیئت‌مدیره می‌تواند با استناد به ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان‌ها، از طریق دادگاه یا ادارۀ اجرای ثبت، شارژ معوقه را دریافت کند.
حتماً بخوانید: ۱۰ نکته کلیدی در خرید آپارتمان که باید بدانید!
مسئولیت دیگر، خودداری از ایجاد مزاحمت برای سایر ساکنان است. مالک حق ندارد با ایجاد سروصدا، تغییر کاربری واحد، اجاره دادن به اشخاصی با رفتار نامناسب یا اشغال مشاعات، حقوق سایر ساکنان را نقض کند. در صورت بروز چنین تخلفاتی، سایر مالکان می‌توانند از وی شکایت کنند.
مالک همچنین مؤظف است از تخریب فضاهای مشاعی خودداری کرده و در تعمیرات کلی ساختمان مشارکت نماید. به‌طور مثال، در صورت نیاز به ایزوگام پشت‌بام، همۀ مالکان باید به تناسب سهم خود در هزینه‌ها مشارکت کنند.
۷ نکته کلیدی که هر مالک باید در مورد مقررات تملک آپارتمان بداند!
- سند مالکیت فقط نشان‌دهندۀ مالکیت اختصاصی نیست؛ حقوق شما در مشاعات نیز اهمیت دارد و باید به آن توجه کنید.
- حضور در جلسات مجمع عمومی ساختمان اهمیت زیادی دارد. شرکت نکردن در این جلسات می‌تواند باعث تضییع حقوق مالکانۀ شما شود.
- بدون اجازۀ مجمع عمومی، اجازۀ تغییر در مشاعات ساختمان را ندارید؛ حتی اگر فکر می‌کنید نفعی برای ساختمان دارد.
- اگر شارژ ماهیانه را پرداخت نکنید، ممکن است از خدمات عمومی ساختمان مثل آسانسور یا آب مشاعی محروم شوید.
- مالک حق دارد تصمیمات خلاف قانون هیئت‌مدیره را در مراجع قضایی پیگیری کند. کوتاه آمدن در این موارد به ضرر شماست.
- اجاره دادن واحد به افراد پرسروصدا یا دارای رفتار نامناسب، علاوه بر ضرر اجتماعی، می‌تواند زمینۀ شکایت سایر مالکان را فراهم کند.
- هیچ‌کس حتی هیئت‌مدیره، بدون رضایت شما، حق ندارد انباری یا پارکینگ متعلق به شما را تغییر کاربری دهد یا تصرف کند.
با اطلاع از مقررات تملک آپارتمان و ضمن رعایت این هفت نکتۀ کلیدی، می‌توانید از حقوق خود مقابل سوءاستفاده‌ها یا سهل‌انگاری‌ها محافظت کنید.
چالش‌های مقررات تملک آپارتمان و راهکارهای حقوقی
یکی از مسائل رایج در محیط‌های آپارتمانی، اختلاف میان مالکان در رابطه با نحوۀ استفاده از مشاعات، پرداخت شارژ، تصمیم‌گیری‌های مدیریتی و حتی مسائل ظاهری همانند رنگ‌آمیزی یا نمای ساختمان است. این اختلافات گاهی ساده به نظر می‌رسند اما در صورت بی‌توجهی، ممکن است به مسائل قضایی پیچیده‌ای تبدیل شوند.
حتماً بخوانید: قوانین و اصول آپارتمان نشینی چیست؟
راهکار حقوقی این است که هرگونه تصمیم یا توافق مهم باید در قالب صورت‌جلسه و با امضای مالکان به ثبت برسد. در صورت بروز اختلاف، طرف ناراضی می‌تواند با ارائۀ این مستندات، به شورای حل اختلاف مراجعه کند. همچنین استفاده از مشاورۀ حقوقی پیش از اقدام عملی، بهترین راه برای جلوگیری از مشکلات بعدی است.
در صورت ورود به مرحلۀ شکایت رسمی، توجه به مستندات قانونی، آیین‌نامۀ داخلی ساختمان و سند مالکیت نقش مهمی در موفقیت دعوا دارد. به همین دلیل توصیه می‌شود مالکان همیشه یک نسخه از قوانین و صورت‌جلسات را نگهداری کنند و در صورت نیاز، از مشاوران حقوقی متخصص در امور املاک بهره ببرند.
اگر در مدیریت یا مالکیت آپارتمان با مشکلی مواجه شده‌اید، قبل از هر اقدامی، با گروه تخصصی «وکیل ملکی و اداری» مشورت کنید؛ راه‌حل‌های حرفه‌ای در انتظار شماست! همین حالا برای دریافت نوبت مشاوره اقدام کنید: ثبت درخواست مشاوره فوری
نقش سند رسمی و صورت‌مجلس تفکیکی در اثبات حقوق مالکانه
یکی از ابزارهای کلیدی در دفاع از حقوق مالکان، سند رسمی مالکیت و صورت‌مجلس تفکیکی است. این دو سند نشان‌دهندۀ مالکیت دقیق هر فرد بر واحد اختصاصی و سهم او از مشاعات است. بسیاری از اختلافات مربوط به پارکینگ، انباری یا متراژ، به‌دلیل فقدان صورت‌مجلس تفکیکی یا ابهام در سند مالکیت به وجود می‌آید.
در دعاوی مربوط به مقررات تملک آپارتمان، دادگاه‌ها بیشترین استناد را به این دو سند دارند. اگر مالک بخواهد از تصرف غیرقانونی یا تغییر کاربری مشاعات جلوگیری کند، ارائۀ سند رسمی و صورت‌مجلس تفکیکی بهترین مدرک برای اثبات حق او خواهد بود.
همچنین هنگام خرید یک واحد آپارتمانی، بررسی دقیق این اسناد بسیار حیاتی است. ممکن است در ظاهر، انباری یا پارکینگ مشخصی به خریدار نشان داده شود، اما در سند مالکیت ثبت نشده باشد. در چنین شرایطی، خریدار هیچ حق قانونی نسبت به آن فضا نخواهد داشت.
چگونه با کمک وکیل ملکی از حقوق خود دفاع کنیم؟
در بسیاری از موارد، اختلافات آپارتمانی از سطح گفتگو و مصالحه فراتر می‌روند و وارد مسیرهای قضایی می‌شوند. در این مواقع، همکاری با یک وکیل ملکی متخصص، نه‌تنها سرعت رسیدگی را افزایش می‌دهد، بلکه احتمال موفقیت را نیز بالا میبرد.
حتماً بخوانید: وکیل دعاوی ملکی و ۳ نکته مهم در این رابطه
وکیل ملکی می‌تواند پیش از طرح دعوا، با بررسی اسناد، نقاط ضعف و قوت پرونده را مشخص کرده و حتی از طریق مکاتبه یا مذاکره، موضوع را به‌صورت غیرقضایی حل‌وفصل کند. همچنین اگر دعوا به دادگاه کشیده شود، وکیل قادر است با استناد به قانون و مقررات تملک آپارتمان، آیین‌نامۀ اجرایی و رویه‌های قضایی، از منافع شما به‌طور حرفه‌ای دفاع کند.
حتماً بخوانید: وکیل ۲۴ ساعته ملکی
اگر احساس می‌کنید حقی از شما تضییع شده یا قصد خرید، فروش یا تغییر کاربری بخشی از ساختمان را دارید، قبل از هر اقدامی با وکیل مشورت کنید. این مشورت می‌تواند از ضررهای مالی و زمانی سنگینی جلوگیری کند.
جمع‌بندی و توصیۀ مهم نهایی!
رعایت مقررات تملک آپارتمان و شناخت دقیق حقوق مالکان، کلید اصلی پیشگیری از درگیری‌های رایج در زندگی آپارتمانی است. با دانستن حقوق، وظایف و ظرفیت‌های قانونی خود، می‌توانید محیطی امن، آرام و قانونی برای خود و سایر ساکنان فراهم کنید.
اگر در زمینۀ مقررات تملک آپارتمان نیاز به راهنمایی دارید، کارشناسان گروه تخصصی وکیل ملکی و اداری در کنار شما هستند تا راه‌حل‌های مطمئن و قانونی را ارائه دهند: فرم درخواست مشاوره فوری
