قوانین و اصول آپارتمان نشینی چیست؟

قوانین و اصول آپارتمان نشینی

آشنایی با قوانین و اصول آپارتمان نشینی

زندگی در آپارتمان تابع قواعد و مقررات ویژه است. مقرراتی که از یکسو جنبه قانونی دارد و از طرف دیگر تابع تصمیماتی است که مجمع عمومی و مدیر ساختمان اتخاذ میکند.

مطلب مفید | نقل و انتقال پارکینگ

از اینرو همه ساکنین یک مجتمع و آپارتمان ، ناگزیرند از قوانین و اصول آپارتمان نشینی تبعیت نمایند. عدم تبعیت از قواعد حاکم بر آپارتمان نشینی موجب خواهد شد بی نظمی و هرج و مرج فضای غالب آپارتمان ها شود . در این صورت تزاحم و مخاصمات روز به روز افزایش یافته و منافع فردی جایگزین منافع جمعی خواهد شد.

در چنین حالتی عرصه بر ساکنین تنگ تر شده و ممکن است بتدریج مشکلات تبدیل به درگیری میان ساکنین میشود.

مطلب مفید | وادار کردن مالک آپارتمان بدهکار به پرداخت بدهی

مشکلات ناشی از فقدان قوانین و اصول آپارتمان نشینی

در آپارتمان ها ، برخی از مشکلات رایج موجب زد و خورد و درگیری بین ساکنین آپارتمان و ورود پلیس به صحنه و کشیده شدن کار به کلانتری و دادگاه میشود. این مشکلات عبارتند از :

ایجاد سر و صدا به هنگام ورود و خروج از منزل

برگزاری مراسم رقص و پایکوبی پر سر و صدا

قراردادن آشغال در جلو درب آپارتمان

گذاشتن اثاثیه متفرقه در قسمت مشاعات از جمله راه پله ها

قراردادن جاکفشی و گلدان در راهرو

شستشوی خودرو در پارکینگ

پارک کردن خودرو در محل مشاعات

لزوم انتخاب مدیر برای ساختمان

یکی از مهمترین موضوعات در هر آپارتمان و یا مجتمع مسکونی وجود هیئت مدیره و یا مدیر ساختمان است. مدیر ساختمان نقش بسیار سازنده ای در ایجاد نظم بخشی به ساختمان و پیشگیری از درگیری و آسودگی ساکنین خواهد داشت.

مطلب مفید | قانون پیش فروش ساختمان

امروزه قانون آپارتمان نشینی بر مناسبات ساکنین یک مجتمع ، برج مسکونی و آپارتمان تاثیرگذار است. مدیر ساختمان میتواند به فراخور وضعیت هر آپارتمان قواعد و مقررات داخلی وضع نماید. این قواعد بعد ار تصویب آن در جلسه مجمع عمومی آن را برای ساکنین الزام آور خواهد بود.

انتخابات هیئت مدیره در آپارتمان

قانون تملک آپارتمان ها ، مالکان آپارتمان های بیش از ۳ واحد را مکلف به تشکیل مجمع عمومی سالانه نموده است. انتخاب مدیران و هیات مدیره به اندازه ای حائز اهمیت است که مراجع قضایی نیز در صورتی که مدیران یک مجموعه مسکونی با رعایت کامل موازین انتخاب نشده باشند به طرح شکایت آنها توجه نخواهد نمود.

طبق قانون زمان تشکیل مجمع عمومی مالکان در مواردی که توافقی بین مالکان تنظیم نشده باشد به موجب اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت قسمت های اختصاصی را مالک باشد اگر این اکثریت حاصل نشود زمان تشکیل مجمع با تصمیم حداقل ۳ نفر از مالکین تعیین می شود.

در اولین جلسه مجمع عمومی، ابتدا رئیس مجمع توسط مالکان انتخاب خواهد شد .برای رسمیت بخشیدن به اولین جلسه مجمع عمومی مالکان ، حضور مالکان بیش از نصف مساحت قسمت اختصاصی یا نماینده آنها ضروری است . این نصاب بسیار حائز اهمیت است چون در صورت نرسیدن به نصاب اولیه می بایست اولین جلسه مجمع ملغی و مالکان برای ۱۵ روز آینده مجددا به مجمع دعوت گردند و حتی اگر در جلسه دوم نیز جلسه به همان حد نصاب قانونی نرسد جلسه باز هم برای ۱۵ روز بعد تجدید و تصمیمات آخرین جلسه با تصویب اکثریت حاضر معتبر خواهد بود.

نصابهای ذکر شده به اندازه حائز اهمیت است که عدم رعایت آن می‌تواند برگزاری مجمع و انتخابات هیئت مدیره را در مراجع قضایی باطل و غیرقانونی تلقی نمایند.

مالکان می‌توانند خودشان در جلسات حاضر نشوند و قبل از برگزاری جلسه فردی را به عنوان نماینده خود به مسئولان برگزاری طبق وکالت نامه معتبر (رسمی یا عادی) معرفی نماید.

وظایف مجمع عمومی در قوانین و اصول آپارتمان نشینی

بر طبق قوانین و اصول حاکم بر آپارتمان نشینی ، مجمع عمومی وظایف خاصی دارد. از جمله  :

تعیین رئیس مجمع

انتخاب هیئت مدیره و رسیدگی به وظایف آنها

اتخاذ تصمیم نسبت به امورات ساختمان یا برج

مطلب مفید | دعوای انحلال شرکت سهامی و با مسئولیت محدود

تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه ساختمان

اتخاذ تصمیم و ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا

تفویض اختیار به مدیران و هیئت مدیره به منظور انعقاد قرارداد لازم برای اداره ساختمان

تصمیمات اتخاذ شده در مجمع عمومی مالکان ، باید به همه مالکان اطلاع رسانی گردد و کلیه تصمیمات این جلسات بر طبق ماده ۶ قانون تملک آپارتمان ها ، برای کلیه ساکنین الزام‌آور خواهد بود .

اختیارات مدیر یا هیئت مدیره

پس از برگزاری مجمع عمومی به صورت کاملا قانونی و قبول سمت از ناحیه اعضای هیات مدیره ، مدیران منتخب ، مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی میگردند.

طول مدت ماموریت مدیر

مدت ماموریت مدیران دو سال است .ولی مجمع عمومی میتواند این مدت را اضافه نماید. حتی انتخاب مجدد همان مدیران قبلی در دوره جدید بلامانع خواهد بود. در صورت فوت ، استعفا ، عزل یا حجر مدیران قبل از پایان مدت ، مجمع عمومی فوق العاده به منظور تعیین جانشین تشکیل خواهد شد.

طبق قانون ، مدیران امین مالکان محسوب میشوند لذا مدیران در اداره ساختمان نمیتوانند فرد دیگری را جایگزین خود کنند.

خزانه دار در آپارتمان

از وظایف مهمی که در یک آپارتمان از اهمیت بالایی برخوردار است ، میزان درآمد و مخارج ماهانه است. این امر نیازمند برقراری سیستم حسابداری و گزارشات مالی ماهانه و سالانه به مالکین وساکنین میباشد . قانونگذار مجمع عمومی را مکلف نموده که در حین برگزاری انتخابات هیات مدیره ، فردی را نیز به عنوان خزانه دار تعیین نماید . لازم به توضیح است انتخاب خزانه دار صرفا برعهده مجمع عمومی است و هیئت مدیره یا مدیر در این خصوص اختیاراتی ندارند. وظایف خزانه دار نیز طبق قانون تنظیم دفتر ثبت درآمدها و هزینه هاست که به پیوست قبوض و اسناد مالی ، برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم خواهد شد.

هیات مدیره آپارتمانها مکلفند میزان هزینه های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را کتباً به همان نشانی واحد مسکونی و یا هر نشانی که مالک قبلاً اعلام کرده اعلام نمایند.

مطلب مفید | اصول تنظیم قرارداد حقوقی

بیمه آتش سوزی

یکی دیگر از اختیارات و وظایف هیات مدیره که هم در قانون تملک آپارتمان ها و هم در آیین نامه اجرایی آن بدان اشاره شده و به عنوان یک تکلیف بر گردن اعضای هیات مدیره گمارده شده است. این است که میبایست تمام بنای ساختمان را به عنوان یک واحد صرفاٌ در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. و سهم هر مالک را دریافت و به شرکت بیمه گر پرداخت کنند. اهمیت این موضوع تا حدی است که قانون تملک آپارتمان ها در صورت سهل انگاری مدیران در این زمینه و بروز آتش سوزی ، هیات مدیره را مسئول جبران خسارت وارده میداند.

استخدام نگهبان

از دیگر تکالیفی که هیات مدیره آپارتمان های بیش از 10 واحد مسکونی با آن روبرو هستند ، استخدام نگهبان ، یا دربان (لابی من) می باشد. قانونگذار به جهت تمهیدات ویژه از جمله مراقبت از ساختمان و کنترل ترددها نسبت به تصویب این مقرره اقدام نموده است.

هزینه شارژ آپارتمان

یکی از عمده سؤالاتی که برای ساکنین آپارتمان پیش می‌آید، مربوط به شارژ ساختمان است. اینکه مبلغ شارژ ساختمان صرف چه هزینه‌هایی می‌شود؟ مبلغ ماهیانه شارژ به طور کلی صرف امور زیر می‌شود:

هزینه برق، آب و گاز مشاعات

نظافت ساختمان

تعمیرات سطحی ساختمان (مستأجر تنها ملزم به پرداخت هزینه‌های سطحی آپارتمان می‌باشد. هزینه‌های اساسی آپارتمان به عهده صاحب‌خانه است).

نگهداری و رسیدگی به فضای سبز و گل و گیاه

نگهبانی یا سرایداری

تعمیر و نگهداری آسانسور

خرید اقلام مورد نیاز مثل لامپ مشاعات و …

برخی اصول و قوانین مهم آپارتمان نشینی

۱. شما تنها مالک واحد آپارتمانی خودتان هستید و حق دخالت در زندگی واحدهای دیگر را نخواهید داشت.

۲. جای پارکینگ و انباری شما دقیقاً مکانی است که در سند رسمی قید شده و امکان استفاده از پارکینگ یا انباری دیگر ساکنین آپارتمان را نخواهید داشت.

۳. از قرار دادن خودرو شخصی، دوچرخه، موتور و … در مکان‌های مشاع پارکینگ و راه پله خودداری کنید.

۴. به هیچ عنوان کفش، جا کفشی، گلدان و … خود را در راه پله‌های مشترک قرار ندهید.

مطلب مفید | اصول تنظیم و نگارش قرارداد تجاری

۵. از قرار دادن میز، صندلی، کمد و هر چیز شخصی در قسمت‌های مشترک ساختمان خودداری کنید.

۶. برای هر گونه تغییر ظاهری در ساختمان اعم از رنگ کردن دیوار راه پله، تغییر نمای ساختمان، کاشت گل و گیاه در باغچه که جزو مشاعات ساختمان محسوب می‌شود، باید با ساکنین ساختمان مشورت کنید.

۷. تغییر ظاهر یا رنگ درب واحد آپارتمان در صورتی که باعث ناهماهنگی با سایر واحدها شود، غیر مجاز است.

بر اساس ماده ۹ قانونی آپارتمان نشینی هيچ يك از مالكين حق ندارند بدون موافقت اكثريت ساير مالكين تغييراتي در محل يا شكل در، يا سر در يا نماي خارجي در قسمت اختصاصي خود كه در مرئي و منظر باشد بدهند.

۸. از کشیدن سیگار در مکان‌های مشترک ساختمان که سر بسته هستند (آسانسور، راه پله و …) خودداری کنید.

۹. از قرار دادن زباله در پشت درب واحد یا جلوی ساختمان جلوگیری کنید. در برج‌های مسکونی واحد نظافت ساختمان در ساعات مخصوصی زباله واحدها را جمع آوری می‌کنند.

۱۰. رعایت بهداشت و نظافت ساختمان از دیگر قوانین آپارتمان نشینی است. در آسانسور، راه پله، حیاط، پشت بام و … که جزو مکان‌های مشترک ساختمان محسوب می‌شود آشغال نریزید.

رعایت نظافت و بهداشت در آپارتمان

۱۱. در زمان خانه تکانی یا اسباب کشی وسایل را روی زمین نکشید و سر و صدای زیادی ایجاد نکنید.

۱۲. برای جابجایی اسباب و اثاثیه از آسانسور حمل مسافر استفاده نکنید. اگر برجی که در آن ساکن هستید دارای آسانسور مخصوص بار است می‌توانید از آن برای جابجایی وسایل استفاده کنید.

۱۳. از ایجاد سر و صدا و برگزاری مهمانی‌های شبانه خودداری کنید.

۱۴. اگر قرار است تا مهمانی یا مراسماتی مثل تولد برگزار کنید که سر و صدای زیادی دارد، همسایه‌ها را در جریان بگذارید و بابت سر و صدای احتمالی عذرخواهی کنید.

۱۵. یکی از مهم‌ترین قوانین آپارتمان نشینی، عدم تولید سر و صدای زیاد است. حتی اگر قصد دارید تا دیوار کوب نصب کنید، حواستان باشد تا در ساعت استراحت سر و صدایی ایجاد نکنید و مزاحم خواب همسایه‌ها نشوید. در این مواقع بهتر است تا از همسایه خود اجازه بگیریم.

۱۶. هر دوره از بین ساکنین آپارتمان یک یا چند نفر را به عنوان مدیر آپارتمان انتخاب کنید. مدیر ساختمان مسئول برگزاری جلسات ماهانه برای صحبت در مورد تغییرات و مشکلات ساختمان است.

بر اساس ماده ۸ قانون آپارتمان نشینی:

در هر ساختمان مشمول مقررات اين قانون در صورتيكه عده مالكين بيش از سه نفر باشد مجمع عمومي مالكين مكلفند مدير يا مديراني از بين خود يا از خارج انتخاب نمايند.

۱۷. اگر می‌خواهید زمانی از آب، برق، گاز که به صورت مشترک است زیاد استفاده کنید، به بقیه واحدها اطلاع دهید. مثلاً قصد پخت غذای نذری دارید یا مهمان شما می‌خواهد مدت زمان زیادی در خانه شما ساکن شود. در این زمان سهم واحد شما افزایش پیدا می‌کند.

۱۸. در ساختمان‌های بزرگ یا برج‌های مسکونی بخشی از ساختمان برای واحد نگهبانی و نظافت ساختمان در نظر گرفته می‌شود. در آپارتمان‌های کوچک هم بخشی از هزینه شارژ ساختمان صرف نظافت خواهد شد.

۱۹. سعی کنید صدای موسیقی یا تلویزیون در حدی باشد که فقط در واحد خودتان شنیده شود.

۲۰. در صورتی که می‌خواهید واحد خود را تعمیر کنید، ابتدا به ساکنین آپارتمان اطلاع دهید. فعالیت‌های خود را در روزهای غیر تعطیل و در ساعات قبل از ظهر و بعد از ظهر انجام دهید.

تولید سر و صدای زیاد ممنوع!

۲۱. تنها زمانی در آپارتمان می‌توانید از حیوان خانگی خود نگهداری کنید که بو، صدا و حضور حیوان باعث ایجاد مزاحمت برای دیگر ساکنین آپارتمان نشود. همچنین، اجازه ندارید در مشاعات ساختمان از حیوان خانگی خود نگهداری کنید.

۲۲. هزینه شارژ و هزینه‌های جانبی آپارتمان را درست سر موعد مقرر شده پرداخت کنید.

۲۳. در صورت مشاهده افراد مشکوک در اطراف ساختمان آن را با ساکنین در میان بگذارید. همچنین، از دادن اطلاعات شخصی ساکنین آپارتمان به افراد غریبه جداً خودداری کنید.

۲۴. هنگام ورود و خروج از آپارتمان از بسته شدن درب آپارتمان و پارکینگ اطمینان حاصل کنید.

۲۵. در صورت خرابی یا مشکل در ساختمان آن را با مدیر ساختمان به اشتراک بگذارید.

۲۶. در صورتی که با دیگر ساکنان آپارتمان به مشکل برخوردید، سعی کنید با آرامش و احترام آن را حل کنید.

۲۷. در صورتی که یکی از ساکنین ساختمان به بخش‌های مشاع آپارتمان آسیب وارد کند، باید تمام هزینه را به صورت شخصی پرداخت کند.

مطلب مفید | هزینه افراز ملک مشاع