الزام به تنظیم سند رسمی ملک

الزام به تنظیم سند رسمی ملک ، قانون الزام به تنظیم سند رسمی 

الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

یکی از موضوعات مهم حقوقی که در مورد آن مراجعات زیادی به مراجع قضایی می شود الزام به تنظیم سند رسمی است. احتمالاً باید این عبارت را زیاد شنیده باشید و برایتان آشنا باشد. اما اگر تا کنون از دریچه قانون و الزامات حقوقی مربوطه، به آن نگاه نکرده باشید زمان آن است که در مورد آن بیشتر بدانید.

مطلب مفید | نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

الزام به تنظیم سند رسمی و موضوع قولنامه و قرارداد

احتمالاً تا همین جا متوجه شده باشید که الزام به تنظیم سند رسمی، اولاً عنوان بسیاری از دعاوی است که بر اساس قولنامه میان طرفین یک معامله مطرح می‌شود. ثانیاً منشاء این قولنامه، قراردادی بوده که آنها میان خود منعقد نموده اند. و خود را بر اساس ماده 10 قانون مدنی متعهد به اجرای آن ساخته اند. در واقع ماهیت این نوع تعهد از آن جا آغاز می شود که:

طرفین یک معامله قصد انعقاد قراردادی میان خود را دارند.

اما هنوز مقدمات آن فراهم نشده است.

ابتدا قرارداد را بدون مراجعه به مراجع رسمی میان خود تنظیم می کنند.

تا در اولین فرصت و احراز شرایط اقدام به تنظیم سند رسمی نمایند.

و نقل و انتقال موضوع معامله که همان ملک می باشد را به انجام برسانند.

مطلب مفید | وکیل الزام به تنظیم سند رسمی

مالی یا غیر مالی بودن دعوای الزام به سند

در بررسی قوانین موجود در مورد این موضوع که آیا الزام به تنظیم سند رسمی دعوای مالی محسوب می گردد یا غیر مالی ماده قانونی مختص و مشخص وجود ندارد.

با این وجود از زمان تصویب و اجرای قانون ثبت تا کنون، دکترین حقوقی و رویه قضایی بر مالی بودن دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مستقر گردیده است. و ظاهراً تاکنون شبهه ای نسبت به آن وارد نشده است.

 به نظر برخی حقوقدانان الزام به تنظیم سند رسمی دعوای مالی است. چون غالب حقوق مورد مطالبه مالی است. و نظر قانونگذار بر مالی بودن دعاوی است.

با این توضیح که در مبحث مربوط به شرایط دادخواست در قانون آیین دادرسی مدنی در بند ۳ ماده ۵۱ به خواهان تکلیف می نماید که خواسته خود را در دادخواست تعیین نماید. همچنین بلافاصله تعیین بهای خواسته را لازم دانسته، پس الزام به تنظیم اسناد رسمی دعوای مالی است.

الزام به تنظیم سند دعوای شخصی است یا عینی؟

این دعوا شخصی است. از این حیث شخصی قلمداد می شود که دعوا را تنها علیه همان شخص که عین یا حق اصلی طبق قانون یا قرارداد برعهده اوست می توان اقامه کرد.

الزام به تنظیم سند دعوای منقول است یا غیر منقول؟

بیشتر علمای علم حقوق و حقوقدانان الزام به تنظیم سند رسمی را جزء دعاوی منقول می دانند. یعنی اعتقاد بر این است که طرح دعوا در محل اقامت خوانده می بایست صورت گیرد. اگرچه راجع به مال غیرمنقول باشد. اما برخی دیگر دادگاه صلاحیتدار را برای رسیدگی به خواسته الزام فروشنده به انتقال سند رسمی مورد معامله غیرمنقول، محل وقوع مال غیرمنقول می دانند. اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.

به عبارت دقیق تر اظهار نظر در مورد اینکه اموال مورد دعوا منقول هستند یا غیر منقول بر عهده دادگاه صالح است. که مشخص خواهد نمود چه دادگاهی صالح به رسیدگی به دعاوی موضوع این اموال است. اگر مال منقول باشد دادگاه صالح، اقامتگاه خوانده است. اگر غیرمنقول باشد دادگاه صالح، محل وقوع ملک خواهد بود.

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

اگر طرفین معامله موضوع اموال غیر منقول ( املاک)، اراده خود را مبنی بر حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی  اجرایی نمودند که موضوع تمام شده است. بعد از این مرحله مدارک و اسناد مربوط به این معامله از دفتر خانه اسناد رسمی به اداره ثبت مربوط ارسال می گردد. در دفتر املاک، نام مالک جدید وارد می شود. قانون نیز فرد جدید را به عنوان مالک رسمی ملک می شناسد.

اما همیشه عده ای به دلایل مختلف از حضور در دفترخانه طفره رفته و کار انتقال سند را به تعویق می اندازند. در این موارد انتقال گیرنده می تواند نسبت به تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اقدام نماید. تا به پس از اخذ حکم و قطعیت و اجرای آن، نام او در دفتر املاک جایگزین نفر قبل گردد.

نظر قانون مدنی و قانون ثبت در مورد الزام به تنظیم سند رسمی

به استناد ماده ۲۲۰ قانون مدنی:

متعاملین، هم به اجرای آن چیزی که میان خود در عقد قرارداد آورده اند ملزم هستند. و هم به «نتایج» که عرفاً و عادتاً و یا به لحاظ قانونی حاصل می شود مقید خواهند بود. فروشنده طبق عرف و عادت و با توجه به مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی است. و قید نشدن آن در سند موجب برائت فروشنده نخواهد بود. بنابراین به ‌نظر می‌رسد که در قراردادهایی که عرفاً و قانوناً باید برای مبیع سند رسمی تنظیم شود، چه این مطلب در قرارداد ذکر شده و چه ذکر نشده باشد، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی می‌شود.

وجه التزام و الزام به تنظیم سند

اگر چنانچه در قراردادی میان طرفین بر این موضوع تأکید و تصریح شود که:

در صورت انصراف فروشنده از مراجعه برای تنظیم سند رسمی، مبلغی را باید به عنوان جریمه دیرکرد یا همان وجه التزام بپردازد. در این صورت چنانچه به موقع برای انتقال سند اقدام ننماید، خریدار این حق را خواهد داشت که ضمن مراجعه به دادگاه و تنظیم دادخواست، هم الزام فروشنده به تنظیم سند و هم وجه‌ التزام را درخواست نماید. دادگاه نیز نمی تواند مبلغ دیرکرد مندرج در قرارداد را تغییر دهد.

نحوه تنظیم دادخواست

خواهان  فقط در صورتی می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند که برای خواسته خود دلیل کتبی و عینی و ملموس داشته باشد. و کسی که مبایعه نامه کتبی ندارد در این دعوا موفق نیست. به عبارت دیگر، بسیاری از محاکم، دعوی الزام به تنظیم سند و اثبات به مالکیت را قابل جمع نمی دانند.

ممکن است انتقال دهنده ملک، همان شخصی باشد که نامش در دفتر املاک به ثبت رسیده است (سند رسمی ملک به نام او می باشد). لذا تنها همین شخص طرف دعوا قرار می گیرد. اما ممکن است سلسه انتقالات متعدد باشند. بطوری که مالک رسمی، ملک را به شخصی منتقل کرده باشد. و آن شخص به دیگری منتقل کرده باشد. از آن طریق نیز به شخص دیگر منتقل شده باشد. و به همین ترتیب بین مالک رسمی و آخرین مالک چندین نفر نیز وجود داشته باشند. ولی هنوز نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام ننموده باشند. در این مورد لازم است ضمن اثبات سلسه ایادی در دادگاه، مالک رسمی نیز طرف دعوا قرار گیرد تا دعوا با قرار مواجه نگردد.

همچنین اگر مالک رسمی فوت کرده باشد، لازم است تمامی وراث متوفی، علاوه بر انتقال دهنده مستقیم، طرف دعوا قرار گیرند.

دادگاه صلاحیتدار برای رسیدگی به التزام به سند رسمی

موضوع صلاحیت دادگاه در رسیدگی به دعوا یکی از مباحث مهم در دعاوی می باشد.

به موجب ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی:

دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.

ماده ۱۲ حکم استثنایی است و باید در محدوده عبارات و کلمات قانون تفسیر گردد. بنابراین ماده مذکور مصادیق آن احصایی است و نباید تمثیلی شمرده شود. چنانچه در شمول ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی بر مصداقی شک وجود داشته باشد، باید به اصل یعنی صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده، حکم نمود.

در این مورد نیز ماده 26 قانون مدنی مقرر می دارد:

«تشخیص صلاحیت یا عدم صلاحیت هر دادگاه نسبت به دعوایی که به آن رجوع شده است با همان دادگاه است. مناط صلاحیت، تاریخ تقدیم دادخواست است. مگر در موردی که خلاف آن مقرر شده باشد».

هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مالی بوده و مستلزم پرداخت هزینه دادرسی معادل ارزش منطقه ای ملک است.

شرایط لازم برای اقدام به طرح دعوا

1- وجود قراردادی که به صراحت تعهد انتقال مال غیر منقول مورد معامله را جزء تعهدات فروشنده آورده باشد.

2- گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی از دفتر خانه اخذ شده باشد. توجه داشته باشید که اخذ گواهی عدم حضور مربوط به مطالبه خسارات و ضرر و زیان می باشد نه تنظیم سند رسمی.

3- از قبل می باید اظهارنامه ای برای حضور در دفتر اسناد رسمی به وسیله خریدار به فروشنده ابلاغ شده باشد.

4- تعهد صریح فروشنده در قرارداد به حضور در تاریخ معین در دفتراسناد رسمی جهت امضای سند انتقال.

5-  قبل از اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک اطمینان حاصل شود که ملک مورد معامله دارای پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری است.

6-اگر بیم آن می رود که فروشنده ملک را به دیگری انتقال نماید خریدار باید اقدام به دستور موقت جهت ممانعت از فروش ملک بنماید.

7-اگر فروشنده ملک را به شخص دیگری منتقل نماید انتقال مال غیر محسوب می شود و امکان ابطال معامله دوم وجود دارد.

8-چنانچه برای تأخیر در تنظیم سند رسمی از سوی فروشنده مبلغی به عنوان تأخیر در انجام تعهد ملک مقرر شده باشد،

خریدار می تواند مبلغی را که به عنوان خسارت دیر کرد ( وجه التزام ) مشخص شده باشد را مطالبه کند.

9-نکته حائز اهمیت آن است که گاهی مورد معامله آپارتمانی است که هنوز پایان کار ساختمان از شهرداری آن صادر نگردیده است. در این صورت صرف درخواست الزام به سند رسمی فایده ای برای خواهان نخواهد داشت. زیرا اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی مقدم بر تنظیم سند رسمی و جزء تشریفات و مقدمات انتقال سند رسمی است. بنابراین، این خواسته ها را باید به خواسته اصلی اضافه کرد.

 بهتر است خواهان همزمان با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ، خواسته های تکمیلی دیگر خود را هم مطرح کند. مثلاً در خصوص سند آپارتمان ، الزام خوانده به تنظیم اخذ صورتمجلس تفکیکی ، اخذ پایان کار و  مفاصا حساب مالیاتی را مطالبه و درخواست کند.

نحوه اجرای حکم صادره در صورت امتناع فروشنده

پس از صدور رای قطعی، خریدار باید اجرای حکم را از واحد اجرای احکام درخواست کند. در مرحله اجرا، دادورز اجرای احکام به جای انتقال دهنده در دفتر اسناد رسمی حاضر می گردد. و نسبت به تنظیم سند به نام محکوم له اقدام می کند. ماده  145  قانون اجرای احکام مدنی نیز صراحتاً بر همین امر دلالت داشته و مقرر می دارد:

« هر گاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می کند.»

لازم به ذکر است که مامور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می کند. و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد. برای مثال تسلیم مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب می شود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نیست.

مطالب مفید:

دعوای الزام به انجام تعهد

الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

ابطال سند رسمی