دعوای خلع ید مشاعی چیست؟

دعوای خلع ید مشاعی چیست؟

آشنایی با دعوای خلع ید مشاعی

وقتی یک ملک بیش از یک مالک داشته باشد و هر کدام سهمی در ملک داشته باشد ولی نتوان بطور دقیق سهم مالکان را بر روی ملک نشان داد ، ملک مورد نظر را مشاعی می نامیم. نمونه بارز ملک مشاعی را میتوان در املاک ورثه ای دید. در این نوع از مالکیت ، یک ملک ، از مالکی که فوت نموده به فرزندان و ورثه وی منتقل میشود بدون آنکه سهم هر کدام در ملک بطور دقیق مشخص باشد.

حال اگر در یک ملک ، به جز مالکین اصلی ، فرد یا افراد دیگر به قصد تصاحب و یا تصرف ملک ، در آن مستقر شوند و حاضر به تخلیه آن ملک نشوند ، آن ملک در ید مالکین غیر قانونی خواهد بود.

در مواردی که کسانی در یک ملک استقرار پیدا کنند برای خارج کردن آنها از ملک ، در اصطلاح حقوقی باید بدنبال خلع ید از ملک باشیم.

خلع ید یا همان جلوگیری از غصب (ماده 308 قانون مدنی) عبارت از این است که فردی بدون داشتن سند مالکیت و به نحو غیر قانونی ملکی را تصرف نموده و با تقاضای مالک به تصرف غیر قانونی خود پایان ندهد.(باید توجه داشت بین خلع ید و تخلیه ید تفاوت وجود دارد) .

خلع ید مشاعی نیز عبارت از این است که یکی از مالکان مشاعی بدون رضایت دیگران ملک مشترک را در تصرف خود نگاه داشته و با اخطار دیگران مبنی بر عدم رضایت به وضع ید به اقدام خود ادامه دهد.

منظور از دعوای خلع ید چیست؟

دعوای خلع ید زمانی مطرح میشود که متصرف ملک به صورت غیر قانونی در آن مستقر شده و حاضر به خروج از ملک نمی باشد. در نتیجه مالک یا مالکین اصلی با مراجعه به دادگاه ، با طرح دعوای خلع ید ، علیه متصرفین اقامه دعوی نموده و خواهان خروج متصرفین از ملک میشوند.

نحوه طرح دعوای خلع ید

در طرح دعوی خلع ید ، وقتی سند رسمی در اختیار نداشته باشیم طرح دعوا و اثبات مالکیت و صدور حکم خلع ید براحتی میسر نخواهد بود. بنابراین مشکل زمانی آغاز میشود که اقامه کننده دعوا ، مدرک رسمی در اختیار نداشته باشد.

در چنین مواقعی ، مدعی باید ابتدا با استناد به سند عادی ، مالکیت خود بر ملک را اثبات نماید. و حکم قطعی دادگاه مبنی بر اثبات مالکیت خود را اخذ کند. پس از این مرحله ، با استناد به مدارک لازم از جمله حکم اثبات مالکیت و سند عادی ، با ارائه شواهد مورد نیاز برای اثبات تصرف غیرقانونی خوانده اقدام نماید. وی می‌تواند برای طرح دعوی خلع ‌ید از طریق دادگاه اقدام کند.

با توجه به نکاتی که بیان کردیم برای دعوای خلع ید ملک از طریق قانونی سه شرط اساسی وجود دارد : 1. مال غیر منقول باشد، 2. خواهان، مالک ملک باشد. 3. خوانده به صورت غیر قانونی ملک را تصرف کرده باشد.

سند ملک مشاع

در سند ملک مشاع چند فرد مالک هستند و بخش مالکیت هر مالک مشخص نیست و تنها مالک بودن فرد در سند قید شده است.

تفاوت سند مشاعی با سند تفکیکی

سند ملک مشاعی با سند تفکیکی متفاوت است . در سند تفکیکی ، ملک بین افرادی که در آن سهیم هستند تقسیم شده و قسمت‌های تقسیم شده هر کدام یک سند جداگانه دارند . اما در سند مشاعی ، فقط نام شرکا در ملک مشاعی ثبت شده و محل دقیق مالکیت هر مالک مشخص نیست.

روند خلع ید ملک مشاعی چگونه است؟

نمونه بارز مصداق خلع ید مشاعی در مورد ملک ورثه ای است. یعنی چند فرد به واسطه ارث ، مالک یک ملک یا مال غیر منقول مانند خانه ، آپارتمان ، زمین ، باغ یا مغازه میشوند. ولی یک یا چند نفر از ورثه و شرکا، آن ملک را در تصرف خود داشته و اجازه تصرف به ورثه دیگر نمیدهند. همچنین به تقسیم یا فروش هم راضی نمی شوند. و با هم توافق نمی نمایند. اصولاً یکی از راههای اجبار شرکا و ورثه به تقسیم و فروش، همین درخواست خلع ید مشاعی بر اساس ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی است.

طرح دعوای خلع ید مشاعی تا حدودی مستلزم دانش و تجربه حقوقی در زمینه دعاوی ملکی است. بنابراین تنظیم دادخواست و شکواییه تصرف عدوانی و خلع ید متصرف از ملک مشاعی ، همیشه براحتی انجام نمی گیرد. بهتر است در این موارد از وجود وکیل خلع ید حرفه ای بهره مند شوید.

دعوای خلع ید مشاعی روند قانونی مختص به خودش را دارد. در صورتی که مالکین یک ملک در خصوص تصرف آن ملک اتفاق نظر نداشته باشند، می توانند دادخواست خلع ید مشاعی ملک را به دادگاه ارائه دهند. البته ممکن است در این خصوص مشکلات و چالش های متعددی مطرح باشد. بهتر است انجام این گونه کارها را به وکلای باتجربه و مشاورین حقوقی بسپارید.

مدارک لازم برای خلع ید مشاعی

وقتی قصد دارید وارد دعوای خلع ید مشاعی شوید حتماً باید مدارک لازم را برای اثبات مالکیت و موفقیت در طرح دعوا داشته باشید.

این موارد عبارتند از :

• اصل سند مالکیت ملک و تصویر آن
• هر گونه مدرک غیر رسمی مبنی بر مالکیت
• مدارک هویتی مانند شناسنامه و کارت ملی
• وجود بیش از دو شاهد و استشهادیه محلی جهت تایید مالکیت شما
• بازدید محلی و نظر کارشناسی

مراحل طرح دعوا

1- اثبات اینکه خواهان در ملک موضوع دعوا مالکیت دارد.

این مالکیت می تواند با منشاء ارث باشد یا خرید جزیی و یا خرید همزمان؛ مالکیتی که منشا آن ارث باشد با رائه مدارک مالکیت مورث به همراه گواهی انحصار وراثت قابل اثبات است ولی سایر صور مالکیت نیازمند سند رسمی قطعی هستند.

نکته – صحیح این است که سند عادی را به عنوان دلیل مالکیت در دادگاه حقوقی قابل ارائه ندانیم ولی بسیاری از قضات با مسامحه یا قیاس مع الفارق با دعاوی چون الزام به تنظیم سند آن را می پذیرند.

 2- اثبات اینکه مخاطب و خوانده در ملک موضوع دعوا تصرف دارد.

به هر طریقی اعم از استشهادیه ، تامین دلیل ، معاینه محل و اقرار خوانده در جلسه دادرسی این امر به اثبات می رسد و البته مطابق یک نظر دعوای خلع ید با توجه به اینکه قابلیت اجرا علیه هر متصرف را دارد این مساله خیلی اهمیت پیدا نمی کند و نیازی به اثبات آن نیست.

انتقال ملک مشاع قبل از ثبت ملک

مستند به ماده ۱۱۴ آیین نامه قانون ثبت ، هر گاه ملک مشاع از طرف چند نفر درخواست ثبت شده و قبل از ثبت ملک ، به یک نفر منتقل شود با تذکر به اسامی متقاضیانی که ملک به نام آنها آگهی شده و انتقال داده شده ، به نام منتقل الیه در یک جا ثبت شده و سند مالکیت تمام ملک صادر می گردد.

انتقال ملک مشاع بعد از ثبت ملک

طبق ماده ۱۱ آیین نامه قانون ثبت هر گاه ملک مشاع در نتیجه انتقالات به یک نفر منتقل شود اسناد مالکیت قبلی باطل و سند مالکیت جدید صادر می شود.

برابر ماده ۵۸۳ قانون مدنی ، هریک از شرکا می تواند بدون رضایت شرکای دیگر سهم خود را جزئا یا کلا به شخص ثالثی منتقل نماید. بعلاوه ، طبق ماده ۱۰۴ آیین‌نامه قانون ثبت ، هنگامی که تمام یا بخشی از یک ملک ثبت شده یا حقی در مورد آن واگذار شود ، سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک ، ثبت می‌شود.

تفاوت خلع ید با خلع ید مشاعی در چیست ؟

در خصوص مهم ترین تفاوت های بین این دو مفهوم می توان موارد زیر را ذکر نمود :

1- مفهوم خلع ید در هیچ جای قوانین مورد تصریح قانونگذار قرار نگرفته است. منظور قانونگذار از واژه غصب همان خلع ید است. ولی خلع ید مشاعی در ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی مورد اشاره قرار گرفته است.

2- خلع ید قابلیت اعمال و اجرا در خصوص کلیه اموال عینی اعم از منقول و غیر منقول را دارد. (مستنبط از مقررات غصب قانون مدنی) ولی خلع ید مشاعی خاص اموال غیر منقول است (واژه ملک مشاع در ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی).

3- در خلع ید غالباً مالکیت محل اختلاف نیست و غاصب اصولاً ادعای مالکیت ندارد. ولی در خلع ید مشاعی فرض بر این است که متصرف، مالک جزء مشاع از ملک است.

روند خلع ید ملک چگونه است ؟

شرکا و مالکین مشاعی یک ملک در صورتی که در خصوص نحوه تصرف در ملک مشترک با هم اتفاق نظر نداشته باشند و حتی یک نفر به استفاده و تصرف سایرین نباشد می توانند با مراجعه به دادگاه حقوقی و تقدیم دادخواست خلع ید از ملک مشاعی تقاضای خلع ید مشاعی ملک را بنماید.

خلع ید مشاعی آثار و ویژگی هایی دارد. از جمله اینکه علیه هر متصرف اجرا می شود اعم از اینکه محکوم علیه باشد یا نباشد. و نتیجه خلع ید مشاعی خالی کردن ملک و در اختیار گرفتن کلید آن توسط اجرای احکام مجری حکم است تا رفع تنازع و حل اختلاف و فصل خصومت و توافق شرکا بر نحوه استفاده یا فروش ملک. فروش ملک نیز می تواند در قالب دستور فروش توسط دادگاه یا توافق شرکا باشد.

نکات حقوقی خلع ید

1- مستند خلع ید مشاعی ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی است.

2- دعوای خلع ید یک دعوای مالی بوده و در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است.

3- هزینه دادرسی خلع ید بر اساس قیمت منطقه ای املاک محاسبه می شود.

4- اجرای خلع ید مشاعی به این صورت است که ملک از تصرف کلیه مالکین خارج شده و به تصرف هیچ یک از آنها داده نمی شود تا اینکه در خصوص نحوه تصرف توافق نمایند.

5- در صورتی که خلع ید به اختلافات شرکا پایان ندهد تنها راه فصل خصومت و پایان دادن قطعی به اختلافات ، تقاضای دستور فروش ملک مشاع است.

6- تنها جایی که قانون گذار از واژه خلع ید استفاده نموده ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی است. با این وجود در ماده 308 به بعد قانون مدنی هم این مقررات ناظر به خلع ید است و در واقع خلع ید نوعی رفع غصب است.

نمونه دادخواست خلع ید مشاعی 

خواهان : …… فرزند:…… شغل: خانه دار به نشانی: تهران

خوانده : …… فرزند:…… شغل: خانه دار به نشانی : تهران

وکیل یا نماینده قانونی : …………….

خواسته : خلع ید ملک مشاعی به پلاک ثبتی …… فرعی از …… الی ……و …… اصلی بخش …… تهران مقوم به 200/000/000 ریال و اجرت المثل ایام تصرف با جلب نظر کارشناس از تاریخ فوت مورث تا زمان اجرای حکم – خسارت دادرسی- اعم از حق الوکاله و هزینه دادرسی

دلائل ومنضمات دادخواست :

1- گواهی مصدق حصر وراثت

2- تصویرمصدق سند مالکیت ملک موروثی

3- تصویر مصدق قیم نامه

شرح دادخواست

ریاست محترم دادگاه

با سلام وتقدیم احترام

به استحضار عالی می رساند با عنایت به اینکه آقای …… درتاریخ 1390 فوت نموده است و دارایی ایشان یک باب منزل مسکونی به پلاک ثبتی …… فرعی از …… الی …… و ……. اصلی مفروز و محضری شده اند از …… فرعی از اصلی مذکور واقع در بخش ….تهران باستناد گواهی انحصار وراثت ضم دادخواست بین ورثه ایشان مشترک می باشد ونیز ملک مشترک در تصرف خانم …… و…… می باشد. در حال حاضر موکلین تقاضای خلع ید از ملک مشاعی فوق الذکر و اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ فوت تا زمان اجرای حکم و هزینه دادرسی را خواستارند لذا از حضرتعالی تقاضای صدور حکم مقتضی را خواستارند.

مطلب مفید | نمونه اظهارنامه تخلیه ملک