دعوای قلع و قمع مستحدثات
با دعوی قلع و قمع مستحدثات آشنا شوید
از جمله دعاوی مربوط به ملک و ساخت و سازهای غیر مجاز در آن ، دعوای قلع و قمع مستحدثات است. از آنجا که معمولاً در این نوع دعوا ، ممکن است تصرفاتی در ملک صورت گرفته باشد که از اساس غیر قانونی و خلاف مقررات باشد لذا دعوای قلع و قمع بنای غیر مجاز با دعوای رفع تصرف و خلع ید نیز ممکن است ارتباط پیدا کند.
مراد از این نوع دعوا آن است که هر نوع ساخت و ساز که خلاف مقررات در یک زمین و یا یک بنا صورت گرفته بدستور مقام قضایی تخریب شود.
قلع و قمع در عرف به معنای تخریب است و امروزه بیشتر در مورد ساخت و سازهای مربوط به زمینهای زراعی و باغات و البته ساخت و سازهای غیر قانونی کاربرد دارد.
دعوای قلع و قمع مستحدثات از نظر حقوقی
قلع و قمع در اصطلاح حقوقی به معنای ریشه کن کردن ، سرکوب کردن ، از بین بردن و برچیدن ساختمان و درختانی است که بصورت غیرقانونی در یک ملک ساخته و یا کاشته شده اند.
هر گاه شخص یا اشخاصی بدون اجازه از صاحب یک ملک ، وارد آن شده و اقدام به ساخت بنا ، حفر چاه ، کاشت درخت ، کشت و زرع یا ساخت دیوار و حصار و… نمایند ، مالک می تواند ضمن دعوای خلع ید یا به صورت مستقل ، دعوای قلع و قمع مستحدثات را مطرح نماید.
دادگاه پس از طی مراحل قانونی ، ممکن است حکم به قلع و قمع مستحدثات دهد . در این صورت فرد غاصب ملزم به برچیدن و جمع آوری بنا یا درختان و… از ملک خواهد شد.
وکیل دعاوی قلع و قمع مستحدثات
دعوای قلع و قمع مستحدثات اگر چه به ظاهر دعوای ساده ای بنظر میرسد اما در حقیقت یک دعوای حقوقی فنی و مهم تلقی میگردد.. از اینرو توصیه میشود برای طرح چنین دعوایی از یک وکیل ملکی با تجربه کمک بگیرید.
ارکان دعوای قلع و قمع مستحدثات
مالکیت رسمی خواهان
رکن اساسی و مهم در دعوای قلع و قمع مستحدثات ، اثبات مالکیت رسمی بر عرصه یا ملک مورد دعوا است . مادامی که مالکیت اثبات نشود خواهان نمیتواند دعوای قلع و قمع را در دادگاه مطرح نماید.
عدوانی بودن تصرفات
رکن دیگر دعوا ، تصرف ملک بصورت غیر قانونی است. یعنی فردی که مدرکی در اختیار نداشته وارد ملک دیگری شده و در اصطلاح ، به آن دست اندازی کرده است.
اقدامات متصرفانه
رکن سوم آن است که متصرف اقداماتی مثل احداث بنا یا کشت و زرع در ملک کند یا اقداماتی انجام دهد که بدون نیاز به قلع و قمع امکان رفع آن فراهم نباشد.
شرایط طرح دعوا
- برای طرح دعوا ، صرفاً مالک اصلی یا وکیل وی میتواند اقدام نماید .
- خواهان یا مالک سند رسمی ملک را باید ارائه نماید.
- پلاک ثبتی و آدرس دقیق ملک برای تقدیم دادخواست الزامی است.
- در اختیارداشتن مشخصات شناسنامه ای متصرف غیرقانونی و نشانی دقیق محل سکونت متصرف (که در برخی مواقع محلی غیر از ملک مالک است)
- ارائه دلایل تصرف ، از جمله : گزارش نهادهای محلی ، استشهادیه یا شهادت شهود.
دادگاه صالح برای رسیدگی
در دعاوی ملکی دادگاه صالح برای رسیدگی به پرونده دادگاهی است که ملک مورد ادعا در حوزه قضایی آن واقع شده است. در این دعوا نیز اگر ملکی بصورت عدوانی یا غیر قانونی در یک شهرتصرف شده است فقط دادگاه حقوقی همان شهر صالح به رسیدگی می باشد حتی اگر مالک یا فرد متصرف در شهر یا استان دیگری اقامت داشته باشند.
مراحل قانونی طرح دعوا
- جمع آوری اسناد و مدارک و دلایل و مستندات از قبل
- مراجعه مالک یا وکیل وی همراه با تمام مدارک و مستندات به یکی از دفاتر خدمات قضایی
- اخذ کد یا شماره اختصاصی ثنا از دفتر (در صورت نداشتن )
- تنظیم و تقدیم دادخواست به همراه مدارک و مستندات
- پرداخت هزینه دادرسی
- ارسال پرونده به دادگاه محل وقوع ملک از طرف دفتر خدمات
- تعیین نوبت رسیدگی از طرف دفتر شعبه دادگاه
- ابلاغ تاریخ دادگاه به طرفین پرونده از طریق پیامک و سامانه ثنا جهت حضور در دادگاه
- استعلام دادگاه از اداره ثبت برای املاکی که دارای سابقه ثبتی است
- اثبات قانونی بودن و یا با مجوز بودن اقدامات متصرف در ملک مورد دعوا از طرف خوانده
نکته : در جلسه دادگاه ، شخصی که اقدام به اعمال غیرقانونی نظیر کاشت درخت یا ساخت بنا در ملک دیگری نموده باید اجازه مالک یا مالکین ملک در خصوص کاشت درختان یا ساخت بنا را مستنداً (ارائه سند و مدرک ، شهادت شهود یا … ) اثبات نماید و در صورت ناتوانی از انجام این کار ، غاصبانه و عدوانی بودن آن نزد دادگاه احراز شده و دادگاه حکم به نفع مالک یا مالکین صادر مینماید.
نمونه دادنامه قلع و قمع مستحدثات در ملک مشاع
توضیح : دعوی قلع و قمع مستحدثات در عرصه مشاعی مسموع نیست . زیرا تجزیه مستحدثات نسبت به حصه مشاع از عرصه بدون اضرار به طرف دیگر در بخشی که بناء در خارج از حق مشاع مدعی قلع احداث شده، ممکن نبوده و اجرای قلع مستلزم اضرار به غیر است که مدعی قلع نیز در آن فاقد نفع می باشد.
شماره دادنامه قطعی : 9309982218100733 تاریخ دادنامه قطعی : 1394/12/10 دادگاه تجدید نظر استان
رأی دادگاه بدوی
در خصوص دعوی 1 – خانم ف. 2 – آقای ف. هر دو ک.پ. 3 – خانم الف. ط. با وکالت اقای ک. ف. و خانم س. ن. به طرفیت 1 – آقای الف. ح. 2 – خانم م. س. به خواسته خلع ید خواندگان از پلاک ثبتی … از … ل. و قلع و قمع بنای احداثی مقوم به پنجاه و یک میلیون ریال به شرح متن دادخواست با احتساب کلیه خسارات دادرسی از قبیل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل ، دستمزد کارشناس و غیره، به این شرح که وکلای خواهانها مدعی اند مورث موکلین مالک 2 سهم از 9 سهم مشاع پلاک فوق بوده و خواندگان اقدام به تصرف و ساخت بنا ویلا در ملک مشاعی نموده است.
حال با عنایت به اینکه خوانده ردیف دوم مالک 2 سهم مشاعی از 9 سهم مشاعی است ولی خوانده اول مالکیتی بر پلاک نداشته لذا با توجه به اقدامات صورت گرفته که بدون رضایت خواهانها از دادگاه دادخواهی صورت گرفته و در جلسه رسیدگی احد از وکلای خواهانها خواستار خلع ید مشاعی خواندگان گردیدند و خوانده اول با حضور در جلسه رسیدگی لایحه ای از طرف خوانده دوم ( با اعلام اینکه وی همسرشان می باشد) تقدیم که خانم س. در ماهیت دفاعی مطرح ننموده و صرفاَ عطف به ابلاغیه دعوت به رسیدگی، اعلام نموده که آقای الف. ح. بعنوان نماینده تام الاختیار وی می باشد .
مطلب مفید | اقرارنامه ملکی چیست؟
دادگاه لایحه را بعنوان لایحه دفاعیه محسوب ندانسته و خوانده اول را ذی سمت به جهت دفاع از خوانده دوم ندانسته و ملاحظه می نماید که آقای ح. در جلسه رسیدگی اعلام نمودند که «… حدود 500 یا 600 متر مربع (از زمین) دست من و همسرم (خواندگان) می باشد و در زمان خرید در بیع نامه عادی ملک دارای حد و حدود بود که بعداَ فهمیدیم کلاه سرما گذاشته است… در زمان خرید بنگاه دار دور زمین را دیوار کشید و در آن ساختمان ساختیم و قفل درب ورودی هنوز دست ماست… و قفل من هنوز بر روی درب است و…» .
لذا دادگاه باعنایت به موارد فوق و نظر به اینکه1- برابر پاسخ ثبت مورخ 94/1/26 به شماره 782 مالکیت مورث خواهانها بر2 سهم مشاع از 9 سهم محرز بوده و 2 – خواهانها باتقدیم دادخواست مراتب نارضایتی خود را از ادامه تصرفات خواندگان اعلام نموده اند و 3 – تصرف در املاک مشاعی مستلزم جلب رضایت تمامی مالکین مشاعی بوده که در فقره مطروحه رضایت مفقود است 4 – خوانده حاضر در جلسه دادرسی اقرار به تصرف و ساخت بناء داشته 5 – و خانم س. (خوانده دیگر) دلیلی مبنی بر برائت ذمه خود با عدم حضور ارائه ننموده است.
مطلب مفید | دستور فروش ملک مشاع
لذا دادگاه با توجه به موارد صدر الذکر دعوی را وارد تشخیص داده و مستنداَ به اصل 22 از قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و مواد 30 و 308 و 311 و 1259 و 1260 و 1267 و 1275 و 1287 از قانون مدنی و مواد 2 و 198 و 202 و 203 و 204 و تبصره ماده 331 و 502 و 515 و 519 از قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی و ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی مبادرت به صدورحکم بر خلع ید خواندگان از پلاک … از … ل. و قلع و قمع بنای احداثی و بصورت تساوی در خصوص هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل در حق خواهانها با رعایت مقررات ماده 43 از قانون اجرای احکام مدنی در خصوص املاک مشاعی را صادر و اعلام میدارد.
حکم صادر شده در خصوص آقای الف. ح. حضوری و بنابر اقرار وی قطعی است و در خصوص خانم م. س. غیابی و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل واخواهی در نزد این مرجع و پس از آن ظرف بیست روز قابل تجدید نظر در محاکم محترم تجدید نظر استان تهران می باشد.
دادرس شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی لواسانات -سلمان پورمریدی
رأی دادگاه
در خصوص واخواهی خانم م. س. با وکالت آقای ع. ب.ن. و خانم الف. م. به طرفیت 1 – خانم الف. ط. 2 -خانم ف. ک.پ. 3 -آقای ف. ک.پ. با وکالت آقای ک. ف. و خانم س. ن. نسبت به دادنامه شماره 64 مورخ 94/2/16 صادره از این شعبه ، به این شرح که وکلای واخواه حکم بر قلع و قمع را برخلاف رویه قضایی دانسته اند و متعتقدند که این حکم بر خلاف اصل تسلیط است.
به اعتقاد این دادگاه واخواهی وارد نیست زیرا واخواندگان بعنوان شریک مشاعی پلاک متنازع فیه بوده و ساخت ابنیه درملک مشاعی تهدید علیه قدر السهم مالکانه آنها بوده و اقدام واخواه در ساخت بناء، افراز عملی بدون اذن تلقی می گرددکه مسموع نیست زیرا ممکن است واخواه در قسمت مرغوب (از نظر چشم انداز، راه دسترسی، ارتفاع زمین و…) زمین ساخت بناء نماید و عملاَ با این اتفاق مالکیت دیگران مالکان مشاعی را با خطر روبرو کند .
لذا دادگاه دادنامه صادره را وفق مقررات و رویه قضایی دانسته (صدور حکم از یک شعبه تجدید نظر رویه قضایی نیست) و ایرادات مطروحه وکلای محترم واخواه را جزء تایید رای صادره و تصرف من غیر حق واخواه نمی داند لذا تزلزل و خدشه ای در رای نیافته و براساس مستندات و استدلال مندرج در دادنامه واخواسته و با رد واخواهی واخواه، مستنداَ به ماده 305 از قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی مبادرت به صدور حکم بر تایید رای صادره را صادر و اعلام می دارد. رای صادر شده ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظر در محاکم محترم تجدید نظراستان تهران می باشد.
دادرس شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی لواسانات -سلمان پورمریدی
رأی دادگاه تجدیدنظر استان
در این پرونده شعبه اول دادگاه عمومی بخش ل. طی دادنامه شماره 64-94/2/16 راجع به دعوی خانم ف. و آقای ف. ک.پ. و خانم الف. ط. با وکالت آقای ک. ف. و خانم س. ن. بطرفیت آقای الف. ح. و خانم م. س. حکم به خلع ید خواندگان از 2 سهم مشاع از 9 سهم پلاک … – اصلی بخش 11 تهران و قلع و قمع بنای احداثی در اجرای ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی و خسارت دادرسی بالسویه صادر نموده است.
با توجه به غیابی بودن حکم مذکور نسبت به خانم م. س. در پی واخواهی نامبرده با وکالت آقای ع. ب.ن. و خانم الف. م. طی دادنامه شماره 299-94/5/21 ضمن رد واخواهی دادنامه غیابی تأیید شده است که در فرجه قانونی این دادنامه مورد تجدیدنظرخواهی اقای ع. ب. و خانم الف. م. به وکالت از خانم م. س. قرار گرفته است دادگاه نظر به مجموع مدافعات وکلای طرفین و اوراق و محتویات پرونده :
اولاً : با عنایت به مستقل بودن حقوق و مالکیت تجدیدنظرخواندگان از حقوق اشخاصی که قبلاً موفق به اخذ حکم خلع ید مشاع در مورد حصه مالکیت خود شده اند ایراد اعتبار امر مختوم مطروحه مردود و با توجه به بار شدن آثار مترتبه بر اثبات ید بلامجوز بر حصه مالکیت تجدیدنظرخواندگان اقامه دعوی آنان خالی از اشکال و تجدیدنظرخواهی نیز دربردارنده جهتی منطبق با مقررات ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی در نقض و تخدیش محکومیت به خلع ید مشاع از دو سهم از 9 سهم ملک موصوف نبوده و دادگاه به استناد ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی تجدیدنظرخواهی در این بخش را رد و دادنامه تجدیدنظرخواسته در مورد خلع ید به شرح فوق و خسارت دادرسی نسبت به تجدیدنظرخواه را تأیید می نماید .
مطلب مفید | نمونه دادخواست تجدید نظر
ثانیاً : راجع به قلع و قمع بناء با عنایت اینکه مالکیت طرفین بر عرصه ملک موضوع دعوی مشاعی بوده و تجزیه مستحدثات نسبت به حصه مشاع تجدیدنظرخواندگان از عرصه بدون اضرار به تجدیدنظرخواه در بخشی که بنا در خارج از حق مشاع مدعی قلع احداث شده ، ممکن نبوده و اجرای قلع مستلزم اضرار به غیر و شمول بر تمام اجزاء مستحدثات و حق دیگران که تجدیدنظرخواندگان در آن فاقد نفع هستند ، خواهد بود .
لذا دعوی قلع و قمع مستحدثات در عرصه مشاعی قابلیت استماع نداشته و با پذیرش تجدیدنظرخواهی در این قسمت به استناد مواد 2 و 358 و 359 قانون فوق الذکر دادنامه تجدیدنظرخواسته را نقض و قرار رد دعوی نخستین تجدیدنظرخواندگان را صادر و اعلام می دارد و رأی صادره به جهت قابل تجزیه نبودن موضوع (مستحدثات) نسبت به حق تجدیدنظرخواه و محکوم علیه حکم اولیه دادگاه بدوی ، قابل تسری به شخص اخیر نیز می باشد.این رأی قطعی است.
شعبه 15دادگاه تجدیدنظر استان تهران – مستشار و مستشار
سیدعطا قیصری – محمدجواد علائی
