مجازات ساخت و ساز غیرمجاز
آشنایی با تخلفات ساختمانی و مجازات ساخت و ساز غیرمجاز
ساختمان سازی و احداث بنا ، تابع ضوابط و مقررات سخت گیرانه ای است که موجب میشود بافت شهرها و نمای کوچه ها و خیابان ها در محله های شهری از استانداردهای فنی و مهندسی تبعیت کند.
با وجود اینکه اغلب سازندگان ساختمان ها در هنگام ساخت و ساز سعی می کنند با اخذ پروانه ساخت ، از اصول مهندسی و مقررات ساختمان سازی تبعیت کنند ، اما متاسفانه تعداد ساختمانهایی که خارج از چارچوب ضوابط شهرداری عمل میکنند و مرتکب تخلف میشوند کم نیستند.
مطلب مفید | دعوای قلع و قمع بنای غیر مجاز
برای احداث ساختمان های مسکونی و تجاری و اداری و … ، مالک می بایست از شهرداری محل وقوع ملک ، پروانه ساخت دریافت کند. دریافت پروانه ساخت منوط به تهیه نقشه ساخت ، تایید مهندس ناظر و برخی دیگر از اقدامات قانونی است. چنانچه احداث کننده یک ساختمان بر خلاف مقررات شهرداری ، بدون پروانه ساخت یا خارج از موضوع آن نسبت به ساخت بنا اقدام نماید، مطابق با قانون شهرداری به عنوان متخلف ساخت و ساز شناخته می شود.
متخلفین ساختمانی بطور قطع با مجازات مربوط به ساخت و ساز غیرمجاز مواجه خواهند شد. این مجازاتها بیشتر جنبه فنی و مالی دارند. در ادامه توضیحات بیشتری ارائه خواهیم نمود.
ساخت و ساز غیرمجاز چیست؟
بر اساس مادۀ ۱۰۰ قانون شهرداری مالکان زمینها و املاکی که در محدوده شهر یا حریم آن احداث گردیده‌اند. می‌بایست پیش از هر اقدامی جهت ساخت و ساز یا تفکیک از شهرداری مجوز دریافت نمایند.
ساخت و ساز غیر مجاز میتواند معانی مختلف داشته باشد. عدم دریافت مجوز ساخت و ساز اولین مورد از تخلفات مربوط به ساخت و سازهای غیر مجاز است. یعنی مالک ساختمان بدون اخذ مجوز یا پروانه ساخت از شهرداری ، اقدام به احداث بنا کند.
مطلب مفید | شکایت بابت مشاعات ساختمان
ممکن است مالک ساختمان مجوز ساخت و ساز را دریافت کرده باشد اما اصول فنی و مهندسی را رعایت نکرده باشد.
از نظر قانون شهرداری ، ساخت و ساز غیرمجاز به معنای انجام فعالیت های ساخت و ساز بدون رعایت قوانین ، مقررات و مجوزهای لازم است .
برخی موارد که میتوان آن را در زمره ساخت و ساز غیر مجاز به حساب آورد، عبارتند از :
- احداث بنا بدون دریافت مجوز ساخت و ساز ،
- عدم رعایت ضوابط ساختمانی و سلامت عمومی،
- ساخت و ساز در مناطق ممنوعه یا غیرمجاز،
- تخطی از مقررات زیست محیطی.
مسئولیت شهرداری در جلوگیری از ساخت و ساز غیرمجاز
شهرداری ، مسئول اصلی کنترل و نظارت بر ساخت و ساز و احداث بنا در محدوده شهر است.
شهرداری ها بر اساس مواد ۵۵ و ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها ، وظیفه صدور پروانه ساختمانی را بر عهده دارند. بنابراین در چارچوب ضوابط قانونی و پروانه ساختمان ، شهرداری وظیفه کنترل و نظارت بر ساخت وساز در محدوده شهر و حریم شهر دارد. از جمله جلوگیری از ساخت ساز غیر مجاز ، غیراصولی و غیراستاندارد در محدوده حریم شهرها بر عهده شهرداری هاست.
طبق ماده یک قانون «تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها» اجرای طرح‌های عمرانی از جمله احداث و توسعه معابر، تامین خدمات شهری و تاسیسات زیربنایی و کنترل و نظارت بر احداث هرگونه ساختمان و تاسیسات و سایر اقدامات مربوط به توسعه و عمران در داخل محدوده شهر بر عهده شهرداری هاست.
کنترل و نظارت بر احداث هرگونه ساختمان در محدوده شهر و جلوگیری از تخلفات و ساخت و ساز غیر مجاز بر عهده شهرداری‌ها گذاشته شده و وظیفه شهرداری‌ها با رعایت مقررات ماده 55 و ماده 100 قانون شهرداری‌ها، صدور پروانه ساختمانی است. اما شهرداری‌ها در جلوگیری از ادامه عملیات ساخت و ساز در ساختمان‌های بدون پروانه و ساخت و ساز غیر مجاز در محدوده شهر نیز مجوزهای قانونی دارند .
با استناد به مواد 100 و 101 قانون شهرداری‌ها و ماده 2 و تبصره 5 ماده 3 قانون “تعاریف محدوده حریم شهر، روستا، شهرک و نحوه تعیین آن ها” صدور پروانه ساختمانی و دیگر مجوزهای قانونی مذکور در مواد فوق الذکر در حریم شهرها جز وظایف شهرداری‌ها تلقی میشود و شهرداری طبق قانون باید بر همه مراحل طراحی ، کنترل و در جریان احداث بنا نظارت کند.
نحوه عملکرد شهرداری در ساخت و ساز غیر مجاز
طبق بند 24 ماده 55 همین قانون، شهرداری در شهر‌هایی که نقشه جامع شهر تهیه شده، مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند، در صورتی که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل کسب و پیشه یا تجارت دایر شود، شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده 100 این قانون مطرح می‌کند.
در اجرای دقیق ماده 100 قانون شهرداری‌ها و همچنین آئین نامه اجرایی ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان که توجه ویژه‌ای در جلوگیری از بروز تخلفات ساختمانی دارد. برخورد قاطع و حداکثری با تخلفات ساختمانی و افرادی که در انجام وظایف اجرایی و نظارتی خود قصور داشته‌اند، ضروری است. بنابراین مجازات ساخت و ساز غیرمجاز بر مبنای تصمیمات این کمیسیون انجام میپذیرد.
مجازات ساخت و ساز غیر مجاز
با توجه به قوانین شهرداری و طبق ماده ۱۰۰ این قانون، مالکان زمینها و املاکی که در محدوده شهری و حریم آن هستند، باید قبل از هرگونه اقدام جهت ساخت و ساز یا تفکیک، از شهرداری اخذ مجوز کنند. درصورت عدم اخذ مجوز و شروع به فعالیت، ساخت و ساز غیر مجاز صورت گرفته و رأی صاده از طرف شهرداری به دو صورت زیر خواهد بود:
مطلب مفید | پرداخت جریمه کمیسیون ماده 100
- چنانچه ساخت و ساز بدون رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی باشد، کمیسیون مکلف است حکم تخریب سازه را بدهد.
- اگر ساخت و سازی بدون اخذ مجوز صورت بگیرد، اما اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی آن رعایت شده باشد، کمیسیون میتواند حکم تخریب یا ئرداخت جریمه را صادر کند. درصورت صدور حکم ئرداخت جریمه، برآورد مقدار جریمه با در نظر گرفتن متراژ ساختمانی می‌باشد که بدون مجوز ساخته شده. در صورت پیش آمدن چنین شرایطی، در ازای هر متر مربع از ساختمان بدون مجوز، ۰.۱ ارزش معاملاتی بنا، جریمه دریافت میشود. پس از پرداخت این جریمه و همچنین عوارض قانونی، برگه‌ی پایان کار ساختمان صادر خواهد شد.
انواع تخلفات ساختمانی و ساخت وسازها
تخلف تراکم اضافی
تخلف تراکم اضافی از تخلفات ساخت و ساز غیر مجاز است . در پروانه ساخت هر ساختمانی، زیربنای آن درج میشود. چنانچه با وجود ذکر شدن زیربنای ساختمان، اضافه بنا وجود داشته باشد، فرد ، مرتکب تخلف تراکم اضافی شده که در این صورت کمیسیون ممکن است حکم تخریب یا جریمه را صادر کند.
تخلفات مربوط به احداث نکردن پارکینگ
در برخی ساختمان ها بر اساس موقعیت بنا و ضوابط محل ، احداث پارکینگ الزامی است. حال ممکن است مالک ساختمان بدون در نظر گرفتن این قوانین پارکینگ را در ساختمان حذف کند. یا آن را بدون رعایت اصول فنی شهرسازی و بهداشتی بسازد. در چنین مواردی اگر امکان اصلاح تخلف وجود داشته باشد، حکم صادر شده نیز میتواند اصلاح شود. اما اگر امکان اصلاح وجود نداشته باشد فرد متخلف باید جریمه بپردازد.
مطلب مفید | وکیل کمیسیون ماده 100
تغییر کاربری
در شهرهای دارای نقشه جامع شهری ، شهرداری موظف است در پروانه ساختمان، نوع کاربری آن را مشخص نماید. حال چنانچه خلاف آنچه تحت عنوان نوع کاربری در پروانه ساخت قید شده ، مالک منطقه غیرتجاری را محل کسب و کار و تجارت نماید، شهرداری می‌بایست این تخلف را در کمیسیون مطرح نماید. کمیسیون پس از احراز تخلف، در زمان مناسب حکم لازم را صادر خواهد کرد. اجرای این تصمیم توسط ماموران شهرداری صورت می‌گیرد.
تخلف مهندس ناظر
وظیفه مهندس ناظر، نظارت بر عملیات اجرایی ساختمان مطابق با اطلاعات درج شده در پروانه و نقشه ساختمان است . مهندس ناظر باید تایید کند که عملیات ساختمانی ا پروانه و نقشه ساختمان مطابقت دارد. درصورت مشاهده تخلف توسط مهندس ناظر و عدم گزارش آن به شهرداری یا گزارشی که با واقعیت مغایرت دارد، شهرداری مکلف است که تخلف مهندس ناظر را به سازمان نظام مهندسی گزارش دهد و از ساخت و ساز غیر مجاز جلوگیری کند.
تخلف تجاوز به معابر شهر
منظور از این نوع تخلف، عدم عقب نشینی ساختمان است . در تبصره ۶ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری این تخلف زمانی صورت می‌گیرد که مالک در زمان نوسازی، مغایر با مجوز و یا بدون مجوز و بدون رعایت برهای اصلاحی مصوب شهرداری و مراجع مربوطه اقدام به ساخت ملک جدید نموده و یا به هر صورت دیگر اقدام به تجاوز به ملک سابق خود و ملک کنونی شهرداری کند.
تخلف از مفاد پروانه ساخت و احداث بنا بعد از انقضای پروانه
تخلفات حین ساخت و ساز و پس از آن ، گوناگون است. اصولاً موارد تخلف در ساخت و ساز به موجب مواد مختلف قانون شهرداری مصوب سال 1334 و اصلاحیه های بعدی آن تعیین گردیده است. محل وقوع تخلفات ساخت و ساز مطابق با قانون شهرداری، حریم شهر می باشد. حریم شهر عبارت است از بخش هایی از زمین های بلافصل پیرامون محدوده شهر که مدیریت و نظارت شهرداری بر آن ضرورت دارد، و از مرزبندی تقسیمات کشوری شهرستان و بخش تجاوز نکند.
مقدار جریمه شهرداری برای اضافه بنا (ساخت و ساز بدون پروانه)
در صورتی که کمیسیون ماده 100 حکم تخریب ساخت و ساز غیرمجاز صادر نکرد، ممکن است مالک را به جریمه نقدی محکوم کند. در این صورت مالک می تواند با پرداخت جریمه به کمیسیون ماده 100 شهرداری از تخریب ملک خویش جلوگیری نماید. مطابق با تبصره های 2 و 3 ماده 100 قانون شهرداری درباره تخلف اضافه بنا زاید، کمیسیون ماده 100 شهرداری می بایست مقدار جریمه نقدی را، بر اساس ارزش معاملاتی ملکی که در آن تخلف صورت گرفته است تعیین کند.
نحوه محاسبه میزان جریمه نقدی مجازات ساخت و ساز غیرمجاز، از قرار زیر است:
- مساحت تخلف با توجه به مفاد پروانه ساخت تعیین و توسط مامورین شهرداری به کمیسیون ماده 100 شهرداری تقدیم می گردد.
- ضرایب میزان جریمه های تخلفات ساختمانی، مطابق با ضرایب تعیین شده به این شرح است:
حداقل یک دوم و حداکثر سه برابر ارزش معاملاتی ملک برای هر متر مربع، در مورد اضافه بنای زائد
حداقل دو برابر و حداکثر چهار برابر ارزش معاملاتی بنا، در مورد هر متر مربع اضافه ساخت زائد در مورد زمین های با کاربری تجاری و صنعتی.
