اجرت المثل ایام تصرف

اجرت المثل ایام تصرف

اجرت المثل ایام تصرف به چه معنا است؟

اجرت المثل ایام تصرف یعنی چه؟

محتملاً شما کاربر محترم با جستجوی عبارت مطالبه اجرت المثل ایام تصرف به دنبال اقامه دعوا و رسیدگی قانونی  علیه انتفاع کننده اموال خود می باشید. گروه ملکی اداری برای رفع دغدغه ذهنی شما به تحریر این مقاله درخصوص اجرت المثل ایام تصرف به طور کلی و بررسی اجرت المثل اموال در قرارداد  مزارعه  به زبانی ساده پرداخته است . تا پایان این مقاله با ما همراه باشید.

اجرت المثل چیست ؟

فردی که مالک مال بخصوصی به حساب می آید علاوه بر مالکیت بر مال ، حق بهره برداری و انتفاع از ملک را دارد . ممکن است در این حین، فردی به واسطه زور و غلبه و یا هر علت دیگر از مال مورد نظر استفاده نماید. و مانع استفاده مالک از مال گردد.  در این موارد، قانونگذار برای جبران خسارت  به مالک، فرد استفاده کننده غیر مجاز را  محکوم می نماید. به این نوع محکومیت که مالی است اجرت المثل ایام تصرف گفته می شود.

تفاوت اجرت المثل و اجرت المسمی

میان صاحب مال و فرد استفاده کننده از آن ، ممکن است قرارداد خاصی وجود داشته باشد. برای مثال اجاره نامه مابین موجر(مالک) و مستاجر. در این اجاره نامه برای انتفاع از ملک ، میزان مشخصی ما به ازا  به عنوان اجاره بهای ماهانه معین می شود. حال  اگر در مورد میزان اجرت  استفاده از منافع مال ، توافقی به صورت کتبی و شفاهی صورت پذیرد به ان اجرت ، در حقوق، اجرت المسمی می گویند. در صورت عدم حصول توافق، به آن اجرت المثل گویند.

مطلب مفید | وکیل دعوای اجاره و تخلیه ملک

لذا میزان اجرت المسمی از قبل مشخص و مورد توافق طرفین می باشد. اما مقدار اجرت المثل نیازمند تعیین توسط کارشناس رسمی دادگستری است.

در ادامه به بررسی کیفیت طرح دعوای اجرت المثل ایام تصرف به عنوان دعوایی مستقل و یا در درکنار سایر دعاوی از جمله دعوای خلع ید خواهیم پرداخت.

مرجع شکایت از دعوای اجرت المثل

در حقوق کشورمان ، مراجع مختلفی در خصوص دعاوی حقوقی،کیفری و اداری وجود دارند. موضوع  اجرت المثل ایام تصرف به علت ماهیت حقوقی دعوا،  عموماً در دادگاه های حقوقی مطرح می گردد. حال از میان دادگاه های حقوقی کدام مرجع قضایی صالح به رسیدگی خواهد بود؟

مرجع شکایت اجرت المثل ایام تصرف

مرجع شکایت اجرت المثل ایام تصرف

در خصوص دادگاه صالح به رسیدگی به دعاوی اجرت المثل، عده ای مرجع صالح را در دعاوی زیر 20میلیون تومان به شورای حل اختلاف و در دعاوی بیشتر از 20میلیون تومان در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی دانسته اند. اما از انجا که در فرض موضوع مبحوث عنه امکان تعیین میزان خواسته نیست به طور خلاصه این دعاوی در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی خواهند بود (به علت اصل صلاحیت دادگاه های عمومی حقوقی ،در موارد عدم تصریح مقنن در مورد صلاحیت ، اصل بر صلاحیت این مرجع خواهد بود نه شورای حل اختلاف ).

مطب مفید | تصرف عدوانی و تخلیه ید

در ثانی دعوای اجرت المثل ایام تصرف ملک به واسطه آنکه  ملک در حقوق ذاتاً غیر منقول شمرده می شود  به تبع آن ، دعوای مطالبه اجرت المثل ان ملک نیز غیر منقول به تبع عین ملک می باشد. لذا به طور کلی در صلاحیت دادگاه حقوقی عمومی می باشد و نه در صلاحیت شورای حل اختلاف .

ثالثاً در قانون شورای حل اختلاف صرفاً دعاوی منقول زیر 20 میلیون تومان را در صلاحیت شورای حل اختلاف قرارداده اند نه دعاوی غیر منقول همانند مطالبه اجرت المثل ایام تصرف.

هزینه دادرسی دعوای اجرت المثل

از آنجا که عموماً تعیین میزان خواسته در دعاوی اجرت المثل در ابتدای رسیدگی امکان پذیر نمی باشد لذا بر اساس ماده 14 قانون وصول برخی از درآمد های دولت ، هزینه دادرسی می بایست پرداخت گردد.

به استناد این ماده در صورتیکه قیمت خواسته در دعاوی مالی در موقع تقدیم دادخواست مشخص نباشد مبلغ دو هزار (2000) ریال تمبر الصاق و ابطال‌ می‌شود و بقیه هزینه دادرسی بعد از تعیین خواسته و صدور حکم دریافت خواهد شد و دادگاه مکلف است قیمت خواسته را قبل از صدور حکم‌ مشخص نماید.

اجرت المثل ایام تصرف از چه زمانی شروع می شود؟

درخصوص دعاوی اجرت المثل ابتدا می بایست موضوع اجرت المثل ایام تصرف را بر مبنای وجود قرارداد و عدم وجود قرارداد به دودسته مختلف تقسیم و آنها را بررسی نماییم.

دسته اول :

در صورتی که هیچگونه قراردادی(شفاهی ویا کتبی) میان طرفین وجود نداشته باشد(یعنی هیچگونه اذنی از جانب مالک به استفاده کننده از مال وجود نداشته باشد) ،فرد غاصب در هر دو حالت استفاده و عدم استفاده از مال ، استیلا کننده بر مال بوده و ملزم به دادن اجرت المثل به مالک مال خواهد بود.

در این صورت از زمان اولین لحظات استیلا بر مال ، اجرت المثل بر ذمه فرد تصرف کننده ایجاد می شود. (از اولین لحظات تصرف بر مال دیگری تا زمان تحویل مال به مالک، فرد تصرف کننده می بایست اجرت المثل به مالک پرداخت نماید).

دسته دوم:

در صورتیکه استفاده کننده از مال ، قراردادی چون اجاره نامه داشته باشد و زمان اجاره تمام شده باشد دو حالت مختلف در این مورد وجود خواهد داشت:

الف:زمانی که اجاره تمام می شود ممکن است مستاجر بدون اجازه مالک استیلای بر مال را ادامه دهد. در این صورت چه مستناجر از مال، استفاده نماید چه استفاده ننماید می بایست به مالک اجرت المثل بپردازد.

ب: زمانی که اجاره تمام می شود مالک با اجازه مالک بر استیلای بر ملک ادامه می دهد. در این مورد صرفاً در صورتیکه از مال استفاده نماید می بایست اجرت المثل پرداخت کند. مگر آنکه مالک اجازه تصرف رایگان به مستاجر را داده باشد. در صورت عدم استفاده از مال لزومی نخواهد داشت اجرت المثلی پرداخت نماید.

 در هر دو صورت اجرت المثل از زمان پایان اجاره نامه ،طبق موارد فوق ایجاد می شود نه از ابتدای اجاره نامه .

اجرت المثل و علم و جهل تصرف کننده بر مال (درخصوص اینکه ملک متعلق به دیگری است)

درخصوص تبیین و تشریح تاثیر آگاهی و عدم آگاهی  فرد متصرف بر مال و اجرت المثل مال ابتدا این سؤال مطرح است که علم و آگاهی و یا جهل فرد به اینکه مال متعلق به وی نیست تا چه میزان موثر است؟

گاهی افراد جامعه ، یک واحد آپارتمانی را خریداری و چند سال بعد مشخص می گردد که این ملک را پیش از فروش به ایشان به چند فرد دیگر نیز فروخته اند. در حالیکه وی بدون آگاهی در آپارتمان فرد دیگری سکونت مینموده است. آیا چنین فردی باید اجرت المثل بدهد؟(فرض جهل و عدم آگاهی فرد به تعلق مال به دیگری ).

در مقررات غصب در مورد آگاهی در مقررات حقوقی مربوط به تحقق عنوان غصب تفاوتی یافت نمی شود. لذا در هردو فرض آگاهی و عدم آگاهی فرد غاصب تلقی میشود.

در خصوص اجرت المثل ایام تصرف که بر پایه مقررات غصب بنا شده است هرکجا غصب محقق شود اجرت المثل نیز می بایست پرداخت شود. اما در صورت جهل نسبت به اینکه مال متعلق به دیگری می باشد می تواند به فرد فروشنده فضولی مراجعه نماید.(یعنی فروشنده ملکی که در واقع مالک مال نبوده است).

لذا در اجرت المثل ایام تصرف در این خصوص هیچگونه فرقی میان علم و جهل فرد در خصوص دادن اجرت المثل نخواهد بود. و هر فرد می بایست از زمان اغاز تصرف تا زمان پایان تصرف ، اجرت المثل منافع ملک را پرداخت نماید. نسبت به افرادی که پس از وی بر مال استیلا نموده اند نیز وی می بایست اجرت المثل بدهد . اما در پایان می تواند به این افراد مراجعه نماید. با مثالی موضوع را به صورتی دقیقتر شرح خواهیم داد.

نمونه 

مالک یک ملک 200متری فرد الف می باشد. اما فرد ب ملک را به فرد ج  با استفاده از مبایعه نامه می فروشد. سپس فرد ج که خود را مالک ملک می پندارد به فرد د  ملک را میفروشد. حال فرد الف که مالک واقعی ملک می باشد فروش مال به فرد ج را تایید نمی کند. در این صورت ج نسبت به منافع ملک در زمان خود منافع زمان استفاده فرد د از مال مسئول خواهد بود. اما در صورت دادن اجرت المثل می تواند نسبت به زمان تصرف فرد د به وی مراجعه نماید.

 استناد قانونی در این خصوص ماده 320 قانون مدنی خواهد بود.

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع

در خصوص اجرت المثل ایام مشاع باید گفت که تصرف مادی هر فرد از مالکین ملک مشاع می بایست با اجازه   همه مالکین ملک باشد. در غیر این صورت فرد می بایست اجرت المثل زمان تصرف بر ملک را به نسبت سهم هر مالک مال مشاع پرداخت نماید.

به طور مثال ملکی میان افراد (الف،ب،ج ،د )به مالکیت مشاعی در آمده است . سهم هر فرد در این ملک یک چهارم کل ملک خواهد بود .حال فرد (الف) بدون کسب اجازه از افراد ب و ج و د در ملک گیاهی کشت می نماید. در این صورت اجرت المثل کل ملک محاسبه و مقدار سه چهارم این اجرت المثل به ب و ج و د داده می شود

تفاوت اجرت المثل و معوقه اجاره

معوقه اجاره بها

اجاره بها میزان توافق شده ای در قرارداد اجاره خواهد بودکه دقیقاً مشخص شده است. لذا نیازی به ارجاع به کارشناس در این خصوص وجود نخواهد داشت . ممکن است مستاجر قسمتی یا تمام اجاره بها را پرداخت ننماید. در این صورت مجموع این اجاره بها تحت عنوان معوقه اجاره بها مطرح میشود. که کاملاً در قرارداد مشخص شده است .

تفاوت معوقه اجاره بها با اجرت المثل آن است که اجرت المثل از قبل در قرارداد قید نشده است. لذا مقدار نامشخصی است که کارشناس میزان آن را مشخص خواهد نمود. اما اجاره بها دارای مقدار مشخصی می باشد.

نحوه اجرای دعوای اجرت المثل

در خصوص دعاوی اجرت المثل ، در صورتی که خوانده دعوا در دادگاه حقوقی محکوم به پرداخت …… وجه نقد بابت اجرت المثل استفاده از ملک گردد ،پس از صدور اجراییه، محکوم علیه ( کسی که حکم بر ضد وی صادر شده است ) می بایست این مقدار وجه نقد را پرداخت نماید.

چنانچه وی میزان اجرت المثل (محکوم به) را پرداخت ننماید اموال وی  با درخواست مالک ملک توقیف خواهد شد. (ملک ، اتومبیل و … ) سپس این اموال مزایده  خواهند شد. به  میزان اجرت المثل اموال که در حکم قید شده است ، به محکوم له (کسی که حکم به نفع وی صادر شده است )داده خواهد شد.

نحوه طرح دعوای اجرت المثل در قراردادها و مبایعه نامه ها

برای طرح دعوای اجرت المثل بهتر است سند رسمی مالکیت را با دادخواست خود به دادگاه ارایه نمایید. یا آنکه دعوای اعلام مالکیت را قبلاً مطرح نموده باشید. یعنی همانند دعوای خلع ید که بر اساس رای وحدت رویه 672 دیوان عالی کشور می بایست ابتدا مالکیت فرد بر مال اثبات گردد. سپس خلع ید (اخراج فردی از ملک مالک)صورت پذیرد .

در دعوای اجرت المثل ایام تصرف از آنجا که در اکثر نقاط کشور بر اساس  مواد 22، 46 و 47 قانون ثبت 1310 هرگونه معامله ( از جمله سند فروش ملک) می بایست به صورت رسمی صورت پذیرد. لذا هرگونه امری که فرع بر مالکیت فرد در ملک باشد از جمله منافع ملک و متعاقب آن دعوای اجرت المثل ناشی از استفاده فرد دیگری از ملک ، پس از اعلام مالکیت فرد توسط دادگاه و یا کسب سند رسمی مالکیت ، می بایست مطرح گردد.

لذا در صورتیکه سند مالکیت شما از نوع اسناد عادی می باشد ابتدا دعوای اعلام مالکیت(یا اثبات مالکیت )را مطرح کنید. سپس دعوای مطالبه اجرت المثل را اقامه نمایید. تا دادخواست شما با قرار رد دادگاه مواجه نشود.

اجرت المثل ملک در قرارداد مزارعه

در قرارداد های مزارعه نیز با اجرت المثل ایام تصرف ملک مواجه هستیم. در این خصوص دو مورد فسخ مزارعه و بطلان مزارعه را بررسی خواهیم نمود.

تعریف مزارعه

مزارعه قراردادی می باشد که مابین ، صاحب ملک و فردی که تخصص زراعت گیاهان را دارد منعقد می شود تا به زارعت در آن زمین بپردازد و در زمان برداشت محصول ثمره مابین مالک و زارع تقسیم گردد.

الف_فسخ معامله مزارعه

در صورتیکه قبل از ظاهر شدن ثمر زارعت قرارداد مزارعه فسخ شود  و یا به طور کلی مزارعه باطل باشد محصول به صاحب بذر تعلق دارد. و طرف دیگر مستحق اجرت المثل می باشد . یعنی مالکی که صاحب بذر نیست می بایست اجرت المثل زمین را به صاحب بذر بپردازد.

ب) پرداخت اجرت المثل

در صورتی که پس از ظهور ثمره ، قرارداد مزارعه فسخ شود هم مالک زمین و هم زارع صاحب محصول خواهند بود. اما زارع باید از تاریخ فسخ تا برداشت محصول، اجرت المثل زمین  زراعتی را به مالک بپردازد.

مستندات قانونی مزارعه

ماده 538

هرگاه مزارعه دراثناء مدت قبل از ظهور ثمره فسخ شود حاصل مال مالک بذر است. و طرف دیگر مستحق اجرت المثل خواهد بود.

ماده 539

هرگاه مزارعه بعد از ظهور ثمره فسخ شود هر یک از مزارع و عامل به نسبتی که بین آنها مقرر بوده شریک در ثمره هستند. لیکن از تاریخ فسخ تا برداشت حاصل هر یک به اخذ اجرت المثل زمین و عمل و سایر مصالح الاملاک خود که به حصه مقرر بطرف دیگر تعلق می گیرد مستحق خواهد بود.

ماده 533

اگر عقد مزارعه به علتی باطل شود تمام حاصل مال صاحب بذر است. و طرف دیگرکه مالک زمین یا آب صاحب عمل بوده است به نسبت آنچه که مالک بوده مستحق اجرت المثل خواهد بود. اگر بذر مشترک بین مزارع و عامل باشد حاصل و اجرت المثل نیز به نسبت بذر بین آنها تقسیم می شود.

بیشتر مطالعه کنید

2 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید

  • با عرض سلام واحترام، با عرض تشکر از راهنمایی وارشاد جنابعالی، بنده مالکیت رسمی مغازه دارم اکنون که در مساحت ذکر شده در سند مغازه دقت کردم متوجه شدم ،که 12 متر مربع ان حدود چهل سال در تصرف همسایه است،تقاضای خلع ید ومطالبه اجرت المثل ایام تصرف را نمودم، احراز مالکیت شد وکارشناس رسمی میزان اجرت المثل را بر مبنای چهل سال قبل تاکنون اعلام نمود، چگونه میتوانم اجرت المثل را به قیمت روز دریافت نمایم، زیرا کارشناس قیمت را بسیار پایین ذکر کرده است (ماهیانه چهار هزار تومان به بالا جهت سالهای قبل ) بطور مثال، سال گذشته هر ماه شش میلیون تومان اجاره مغازه است که کارشناس مبلغ یک میلیون ودویست هزار تومان اعلام کرده است
    چگونه میتوانم درخواست محاسبه ایام گذشته اجرت المثل به قیمت روز بدهم، قاضی میگوید خسارت تاخیر تادیه شامل اجرت المثل تا قبل از قطعی شدن رای نمیشود،
    سپاسگزارم

    پاسخ
    • وکیل املاک
      21 ژوئن 2022 22:51

      سلام.
      لطفا در واتساپ سایت سوال خود را مطرح نمایید تا وکیل پاسخ شما را بدهد.
      با سپاس.

      پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

مشاوره تخصصی
Call Now Button