اسقاط کافه خیارات در قراردادها

اسقاط کافه خیارات قراردادها

شاید شما هم در زمره افرادی باشید که اصطلاح اسقاط کافه خیارات بگوشتان خوده باشد. ار آنجا که واژه های مورد استفاده در علم حقوق عمدتاً عربی است از اینرو برای افراد عادی کمی سخت و نامفهوم است.

اسقاط کافه خیارات در قراردادها یعنی سلب اختیار ساقط یا فسخ کردن قرارداد . این بدان معنا است که یک یا هر دو طرف قرارداد نتوانند بعد از تنظیم قرارداد هر زمان اراده کردند قرارداد را فسخ نمایند .

مطلب مفید | اسقاط خیارات در قرارداد

اما مطلبی که بیان شد خیلی کلی بود. برای درک بهتر موضوع بهتر است موضوع خیارات در قراردادها و نحوه اسقاط آن را بیشتر مورد بررسی قرار دهیم. پس با ما همراه باشید.

قراردادها و الزام افراد بر پایبندی به آن

معمولاً اصل بر این است که وقتی افراد پشت میز می نشینند و قراردادی را امضاء میکنند باید همه نکات مهم را در قرارداد ذکر کنند . مهمتر از آن ، به قرارداد پایبند باشند.

قانونگذار برای اینکه در چنین مواردی ، جلو سوء استفاده افراد را بگیرد پیش بینی هایی را در نظر گرفته و بر اساس آن مقرراتی را وضع نموده است. لذا قانونگذار ، این پیش بینی ها را در چارچوب قانون ، تدوین و افراد را به رعایت آن ملزم کرده است. حتی برای متخلفین مجازاتهایی نیز در نظر گرفته شده است.

حال اگر یک قرارداد درست تنظیم و حق فسخ برای طرفین درنظر گرفته شود ، با استناد به قوانین موجود میتوان در موارد خاص قرارداد را فسخ نمود. بدون اینکه کمترین خسارتی متوجه افراد شود.

در قانون مدنی ، اختیار فسخ قرارداد را خیار میگویند. اما اگر یک طرف قرارداد یا طرفین آن ،  اختیارات قانونی خود را تحت عنوان : اسقاط کافه خیارات ولو به غبن سلب کنند یا آن را اسقاط نمایند ، به دشواری بتوان حقوق از دست رفته احتمالی را به آنان بازگرداند.

مطلب مفید | خیار غبن در قراردادها

اسقاط کافه خیارات در قراردادها الزامی نیست

طرفین قرارداد در هنگام گفتگو در مورد مبیع یا چیزی که قرار است مورد خرید و فروش آنان قرار گیرد مانند ملک یا خودرو و … اختیاراتی دارند. آنان مختارند شرایط قرارداد را بگونه ای که مغایر با قانون نباشد و همچنین ضرری را متوجه آنان نکند تغییر دهند. بنابراین به صرف اینکه انواع مبایعه نامه چاپی از سوی افراد برای انجام معاملات در دسترس قرار دارد ، به متن آن اهتماد کرد. در حقیقت افراد نباید فکر کنند چون مبایعه نامه چاپی است پس قابل اعتماد است و میتوان هرچه در آن آمده را قبول کرد.

مطلب مفید | تنظیم اقرارنامه 

از طرفی نمیتوان فردی را ملزم کرد هر قراردادی را به صرف اینکه از قبل چاپ شده است ملزم به امضاء کرد.

بنابراین اگر به این واژه ها در قرارداد برخورد کردید خیلی احتیاط به خرج دهید:

الف) اسقاط خیارات

ب) اسقاط کافه خیارات

پ) اسقاط خیار غبن

ت) اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن هر چند فاحش(افحش)

اینها مواردی هستند که چنانچه آنها را بپذیریم ، حق فسخ قرارداد را از خود سلب خواهیم کرد . لذا ممکن است اسباب ضرر و زیان ما را در قرارداد فراهم کند.

اختیارات افراد در هنگام عقد قرارداد از منظر قانون

معمولاً اصل بر الزامی بودن قراردادها است. اما کدام قراردادها؟ باید دانست قراردادها یا عقود بر دو دسته کلی تقسیم میشوند. عقود لازم و عقود جایز.

قانونگذار ، در عقد جایز  این اجازه را به هر دو طرف قرارداد داده است که هر زمان مایل بودند قرارداد را فسخ نمایند. مانند عقد میان موکل و وکیل.

اما عقد لازم که شمولیت و کاربرد بیشتری در تجارت دارد عقدی است که نمیتوان در هر شرایطی آن را فسخ نمود.

برای اینکار باید همه نوع پیش بینی را از قبل در ذهن مرور کرد. و هنگام تنظیم قرارداد آنها را در قالب شروط قرارداد در نظر گرفت.

ممکن است در برخی قراردادها ، یکی از تنظیم کنندگان قرارداد از قبل این پیش بینی ها کرده باشد. اما طرف دیگر با آگاهی کمتر پای میز قرارداد نشسته باشد. از اینرو امضاء کنندگان قرارداد یا باید با شرایط ضمن قرارداد و نحوه فسخ قرارداد آشنا باشند ، یا همراه با وکیل در جلسه حضور پیدا کنند.

مطلب مفید | مطالبه ثمن قرارداد

این کار موجب میشود تا در آینده دچار مشکل نشوند.  از جمله در مورد اسقاط کافه خیارات در قراردادها لازم است دقت بیشتری بخرج داد و هوشیار بود. از جمله دانست چه مواردی به عنوان شروط فسخ در نظر گرفته شده و یا چه اختیاراتی از طرفین سلب شده است.

انواع خیارات در قراردادها

همانطور که گفتیم خیار یعنی اختیار یک یا هر دو طرف قرارداد برای بر هم زدن عقد لازم . خیار در حقیقت یک حق قانونی است که توان فسخ قرارداد را به امضاء کننده قرارداد میدهد.

اما خیارات بر چند نوع هستند و اسقاط کافه خیارات در قراردادها به چه معنا است؟

انواع خیارات در قرارداد عبارتند از :

خیار مجلس ، خیار عیب ، خیار شرط ، خیار حیوان ، خیار تدلیس ، خیار غبن ، خیار تاخیر ثمن ، خیار تخلف شرط ، خیار رویت و تخلف از وصف ، خیار تبعض صفقه .

این خیارات در حقیقت میتوانند از انواع تقلب ، دسیسه یا نیرنگ و کلاهبرداری در قرارداد جلوگیری به عمل آورد. مشروط بر آنکه از آنها بدرستی در قرارداد استفاده نماییم. به عنوان مثال در هنگام خرید آپارتمان ، بتوانیم در هنگام مواجهه با سوء استفاده طرف مقابل ، قرارداد را فسخ نماییم و تایید آن را از دادگاه اخذ نماییم.

تفسیر دقیقتر اسقاط کافه خیارات در قرارداد

خوب در اینجا باید کمی بیشتر در مورد اسقاط کافه خیارات توضیح بدهیم .

همانطور که بیان شد خیارات حق یا حقوقی است که برای صاحب آن در نظر گرفته میشود.   اما وقتی از واژه اسقاط کافه خیارات صحبت میکنیم بدین معنی است که صاحب حق خیار ، با اسقاط کافه خیارات ، در حقیقت اختیار فسخ قرارداد را از خود سلب مینماید.

پذیرش شرط اسقاط کافه خیارات میتواند بصورت کتبی در ذیل قرارداد باشد . همچنین بصورت ضمنی یا شفاهی مورد پذیرش صاحب حق اسقاط قرار گیرد.

شرط اسقاط کافه خیارات در قراردادها میتواند در یک بخش از قرارداد ، یک بند از قرارداد ، یا بصورت یک توافق جداگانه ضمیمه قرارداد اصلی شود. این مدلها هیچکدام تاثیری بر ماهیت موضوع ندارد و همه تاکیدی بر سلب اختیار فسخ قرارداد میباشند.

اسقاط خیارات صریح یا ضمنی

در مجموع ، اسقاط خیار یا بصورت صریح است یا ضمنی .

الف) مفهوم اسقاط صریح یا مستقیم ، یعنی همان حق آشکار عدم استفاده آگاهانه از خیارات در قرارداد یا عقود.

ب) در اسقاط ضمنی یا غیر مستقیم باید از روی امارات و نشانه های یک عمل به این نتیجه رسید که یک فرد از انجام معامله و اسقاط خیار خود رضایت داشته است. مثلاً فردی که یک باب خانه را خریده و بلافاصله به فرد دیگری میفروشد ، نشانه و دلالت ضمنی بر اسقاط کافه خیارات در خرید همان خانه توسط خودش دارد.

اما اگر خریداری نداند که در یک معامله مغبون شده است نمی‌توان پذیرفت که اجاره دادن آن مال ، اسقاط ضمنی خیار است.

در اینجا باید اوضاع و احوالی را که در آن اعمال منجر به اسقاط ضمنی خیار روی می‌دهد. مدنظر قرار داد.

یعنی در دلالت عمل بر اسقاط خیار ، نمی‌توان قاعده ثابتی وضع نمود. بلکه باید دید آیا عرف آنچه را رخ می‌دهد نشانه اسقاط خیار می‌داند یا خیر.

گاهی عرف اسقاط را قطعی می‌داند. مانند دلالت فروش مال به اسقاط خیار غبن ، در صورت علم به آن . در مواقعی نیز عرف به طور قطعی دلالت بر اسقاط نمی‌کند. مانند تاخیر در اعمال خیار.

پس دو عنصر : عمل  و آگاهی را باید بدرستی مورد ارزیابی قرارداد تا بتوان بر صحت اسقاط ضمنی خیار دست یافت .

با اسقاط کافه خیارات همه اختیارات فسخ نخواهند شد

فرض کنید شخصی ، ملکی را خریداری نموده و در قرارداد منعقده اسقاط کافه خیارات ذکر شده باشد. با این اوصاف ، شروطی مانند خیار تدلیس یا خیار تخلف وصف همچنان پابرجا خواهند بود. زیرا آنان نوعی قانون آمره محسوب میشوند که از بین رفتنی نیستند، هر چند که در قرارداد بطور کلی خیارات اسقاط شده باشند.

به عبارت دیگر اسقاط همه خیارات نه معقول است و نه قانونی. پس اگر در قراردادی ، فروشنده با این تصور که با اسقاط کافه خیارات در قرارداد ، میتواند هر گونه که خواست ، از خریدار سوء استفاده نماید ، باید گفت چنین برداشتی از قانون ، نادرست و غیر ممکن خواهد بود.

رویه دادگاهها در اسقاط کافه خیارات

در حال حاضر یک رویه با ثبات و یکسان در محاکم قضایی در مورد اسقاط کافه خیارات در قراردادها وجود ندارد. در این خصوص دو رویه متفاوت در مراجع قضایی قابل بررسی است :

 رویه اول :

برخی قضات به هنگام برخورد با قراردادهایی که در آن شرط اسقاط کافه خیارات در آن آمده است ، به درخواست خواهان برای تایید فسخ قرارداد ، اهمیتی نمی دهند. بنابراین در صورت خرید مال معیوب و درج شرط اسقاط کافه خیارات نمیتوان از خیار عیب استفاده نمود .

رویه دوم :

در برخی محاکم قضایی ، قضات در مورد شرط اسقاط کافه خیارات می گویند با درج شرط اسقاط کافه خیارات ، باز هم خیار تدلیس ، تفلیس و تعذر تسلیم ساقط نمی شود .

در خصوص خیار غبن نیز عقیده متفاوتی وجود دارد . بعضی اعتقاد دارند اگر شخص به گمان غبن متعارف ، خیار غبن خود را ساقط نماید، غبن افحش (غبن غیر قابل چشم پوشی) ساقط نمی شود.

منظور از غبن  افحش، ضرر و زیانی است که عرفاً قابل چشم پوشی نباشد.

آشنایی با اصطلاح اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن اگر چه فاحش

یکی از اختیاراتی که در قانون برای خریدار مال بویژه مال غیر منقول در نظر گرفته شده است استفاده از شرط خیار غبن در قرارداد است. بر اساس این شرط به خریدار این حق داده میشود که چنانچه متوجه شد به هر دلیل با انعقاد این قرارداد مغبون شده و متحمل خسارت و یا آسیبهای جدی شده است ، این حق را داشته باشد که قرارداد را بصورت یک جانبه فسخ نماید.

البته روند فسخ قرارداد نیز بسادگی میسر نیست. بلکه باید از طریق مراجعه به مراجع قانونی تاییدیه فسخ قرارداد را اخذ نماید.

بدیهی است وقتی به عنوان خریدار در یک قرارداد ، از اصطلاح اسقاط کافه خیارات ولو غبن اگرچه فاحش استفاده میکنیم ، در صورت مواجه شدن با ضرر و زیان ، دیگر نمیتوانیم براحتی از حق و اختیار خود برای فسخ قرارداد استفاده نماییم. زیرا با این جمله ای که در قرارداد آمده و ما آن را با امضای خود تایید کرده ایم ، دیگر صاحب حق فسخ قرارداد نیستیم و این حق را خیلی آسان از خود سلب نموده ایم. یا به عبارت دیگر کار خود را در موارد غبن بسیار سخت و پیچیده کرده ایم. البته گاه میزان خسارت و یا ضرر و زیان بسیار زیاد است که در این صورت امکان فسخ قرارداد وجود دارد.

مطلب مفید | تایید فسخ قرارداد بدلیل غبن فاحش 

راه کار برون رفت از سلب اختیار فسخ

برای اینکه برخی فروشندگان تمام اختیارات خریدار را از وی سلب نمایند از اصطلاح : “اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحشا کان او افحش”  استفاده مینمایند. با قید این شرط در قرارداد ، خریدار می پذیرد چنانچه خسارت بسیار زیاد و چندین برابر حد معمول به وی وارد شد ، باز نتواند اقدام به فسخ یکجانبه قراداد نماید.

با این وجود چنانچه فروشنده از قبل برنامه ریزی برای کلاهبرداری داشته باشد میتوان با استناد به حق فسخ به دلیل تدلیس که یک شرط آمره است و نمیتوان آن را از هیچ  قراردادی حذف نمود ، خریدار میتواند حتی در صورت درج عبارت اسقاط کافه خیارات، به استناد خیار تدلیس ، از دادگاه تقاضای تایید فسخ قرارداد را بنماید.

آثار و تبعات عبارت (اسقاط کافه خیارات ولو غبن فاحش) در قرارداد چیست؟

درج این عبارت و از این قبیل عبارات در قرارداد ، میتواند تبعات مثبت و منفی داشته باشد. وقتی در مبایعه نامه و دیگر قراردادها این عبارت درج میشود به معنای این است که اگر به عنوان خریدار یا فروشنده قرارداد را با این شرایط امضاء کنید در آینده در صورت اختلاف ، جبران ضرر و زیان سخت و حتی شاید ناممکن باشد.

بهترین روش و عملکرد در تنظیم قراردادها این است که از درج عبارت اسقاط کافه خیارات ولو غبن فاحش پرهیز شود. چرا که میتواند طرفین را با مشکلات عدیده ای مواجهه شوند.

به همین منظور وقتی با این عبارت در قرارداد روبرو شدید بهترین عملکرد حذف این عبارت زائد و دردسرساز است.

سایر شروط قراردادی

همانزور که احتمالاً ماوجه شدید ، علاوه بر انواع خیارات که به آن اشاره کردیم ، در قانون مدنی مواردی وجود دارند که بر اساس آن ، دارنده خیار ، از حق خیار فسخ برخوردار است. از جمله : خیار تخلف شرط، خیار تفلیس و خیار تعذر تسلیم.

خیاراتی که با اسقاط کافه خیارات از بین نمیروند

با اسقاط کافه خیارات در قرارداد موجب میشویم اختیارات فسخ قرارداد که قانون در برابر ما قرار داده را از بین ببریم و  متعهد ‌شویم تحت هیچ شرایط ، قرارداد را فسخ نکنیم. برخی از خیارات در قراردادهای ملکی وجود دارند. مانند : خیار غبن فاحش ، خیار تدلیس ، خیار شرط و خیار مجلس .

خیار تدلیس (فریب)

خیار تدلیس به زبان ساده یعنی اختیار فسخ قرارداد بدلیل بکارگیری حیله و نیرنک و فریب توسط فروشنده . بنابراین حتی اگر اصقاط کافه خیارات در قرارداد ذکر شود با استناد به خیار تدلیس می توان نسبت به فسخ قرارداد اقدام نمود. البته کار دشواری است و در صورت طرح دعوی ، مقام قضایی مراتب را به کارشناسان رسمی دادگستری احاله خواهد داد و خواهان یا خریدار ی که مورد سوء استفاده قرار گرفته با دردسرهایی مواجه خواهد شد. د .

خیار تعذر تسلیم

این خیار در شرایطی قایل استناد است که خریدار ، ثمن معامله را پرداخت نموده اما فروشنده قادر با تسلیم جنس فروخته شده یا مبیع نیست.

در اینجا خریدار می تواند بدلیل عجز فروشنده از تسلیم مبیع ، به استناد خیار تعذر تسلیم ، عقد را فسخ کند.

خیار تفلیس

تفلیس از واژه مفلس و ورشکسته می آید. در اینجا فروشنده جنس یا کالا را بر اساس قرارداد فروخته است اما خریدار ناتوان از پرداخت وجه است. در چنین شرایطی فروشنده می تواند عقد را به استناد خیار تفلیس فسخ و کالا را پس بگیرد.

نحوه اسقاط و درج برخی خیارات در قرارداد

اینکه بخواهیم خیارات در قرارداد را اسقاط کافه کنیم یا اینکه برخی خیارات را اسقاط کنیم یا اصلاً اشاره ای به این موضوع ننماییم همه اینها به طرفین قرارداد و شرایطی که در آن قرار دارند برمیگردد.

البته بهتر است در این موارد با وکیل حقوقی مشورت نمود. با اینحال با آگاهی از  موضوع قرارداد و شناخت طرف مقابل بهتر میتوان در مورد اسقاط کافه یا موردی خیارات در قرارداد اقدام نمود.

اگر قصد دارید خیار تفلیس ، غبن فاحش ، خیار شرط و خیار تدلیس را برای خود حفظ کنید می توانید با امضای اسقاط کافه خیارات سایر خیارات را برای خود محفوظ نگه دارید اما اگر قصد دارید خیاراتی دیگر را نیز برای خود حفظ کنید قسمت اسقاط کافه خیارات را تایید نکنید.

پس در ضمن عقود به صورت مصرح می توان برخی خیارات را حفظ و یا حذف کرد.

اسقاط حق خیار  و تعهد به آن

هرگاه شخصی حق استفاده از خیار را از خود سلب کند، دیگر مالک آن حق نیست. پس اگر در قرارداد ملکی با اسقاط کافه خیارات ، خود را از حق فسخ محروم ساخته اید نمیتوانید تحت هر دلیل بدنبال فسخ باشید . بنابراین هر نوع دخل و تصرف در مال میتواند فضولی تلقی شود .

در مبایعه نامه و یا قولنامه های ملکی مراقب استفاده از خیارات باشید

قراردادهای ملکی برای اغلب افراد در زندگی اهمیت بسیار زیادی دارد . برای همین منظور با کمک خیارات میتوان از برخی ضرر و زیان ها در قراردادها جلوکیری کرد.

حال چنانچه بخواهیم از اختیارات قانونی خود در اینگونه قراردادها چشم پوشی کنیم و به عبارت روشنتر ، با استفاده از اصطلاح اسقاط کافه خیارات در قرارداد ، این حق را از خود سلب نماییم ، ممکن است خودمان را در برابر پیشامدهای خسارت بار احتمالی در آینده ، در موضع ضعف قرار دهیم.

اثربخشی ساقط کردن اختیارات در معاملات ملکی

مبایعه نامه ها و قراردادهای ملکی که در دفاتر املاک و بنگاه های معاملاتی انجام می شود به صورت فرم ها و برگه هایی از پیش طراحی شده به افراد ارائه می شود. این فرم ها توسط اتحادیه املاک تهیه و در اختیار مشاورین املاک قرار می گیرد. به سبب طراحی این فرم ها و اطلاعات موجود در آنها مفهوم اسقاط اختیارات به طور ذاتی در قراردادها لحاظ شده است. اما بهتر است طرفین قرارداد با توجه به شرایط خود و در صورت لزوم تغییرات مورد لزوم را در آنها لحاظ کنند.

رای وحدت رویه در مورد اسقاط کافه خیارات

تاريخ رسيدگي : 542/21 شماره راي : 1028/72

خلاصه جريان پرونده :

آقاي عبدالكريم درتاريخ 21/5/70 دادخواستي به طرفيت آقاي بيژن بخواسته : فسخ معامله يكباب خانه وحصار به پلاكهاي 4و 7 فرعي از 2635 اصلي موضوع وكالتنامه بلاعزل 14852 –17/10/69 دفتر اسناد رسمي شماره 31 وقولنامه عادي مورخ 17/10/69 بلحاظ غبن فاحش وتقلب در معامله مقوم چهار صد وبيست وپنجهزار تومان تقديم دادگاه حقوقي يك شهرستان كرمانشاه نموده وتوضيح مي دهد كه :

خوانده با اطلاع از حالت غيرعادي اينجانب در رابطه با اعتبار در زمان وقوع معامله دسيسه وتقلب بشهادت شهود وتباني با سر دفتر اسناد رسمي شماره 31 باختران در ساعت 7 الي 8 شب 17/10/9 در غير وقت اداري مرا بدفتر خانه برده وقولنامه عادي مورخ 17/10/69 دروكالتنامه بلا عزل مذكور واز پيش تهيه شده را با مضاي من رسانده ويكباب خانه مسكوني ويكباب حصار ملكي اينجانب را كه طبق اظهار نظر كارشناس رسمي دادگستري حدودا” 5/3 ميليون تومان ارزش دارد به مبلغ 425 هزار تومان خريداري ودرمعامله بنحو فاحش مغبون شده ام واظهار نامه رسمي به وي ابلاغ در پاسخ ضمن اقرار بوقوع معامله مطالب دروغ وغير موجهي را عنوان كرده لذا درخواست رسيدگي وصدور حكم دارم .

مطلب مفید | اسقاط حق سرقفلی مغازه

دراين خلال آقاي عبدالمير با تقديم وكالتنامه ولايحه وارد بشماره 2537 –23/6/70 خود را وكيل خوانده دعوي معرفي ودر جلسه مورخه 20/8/70 دفاعا” اظهار مي دارد : دعوي خواهان از هرجهت مورد تكذيب است استناد مورد ندارد وناظر به حالاتي است كه خواهان فاقد آن مي باشد شرائط معامله موجود بوده ثمن معامله مطابق نرخ روز پرداخت شده وخواهان باعلم باينكه زمين د رمعرض تعريض شهرداريست آنرافروخته و ق .م كه خواهان با استناد نموده ناظر به مورد نيست واستفاده از خيار غبن بفرض اينكه غبني وجود داشته باشد طبق قانون مدني فوريت معامله داراي اركان كامل وصحيح بوده وقطعي مي باشد وقبض صورت گرفته وبيع بتصرف موكل داده شده وفروشنده كليه ثمن معامله را در يافت داشته وسند معامله بنام موكل صادر گرديده است و موكل مبالغ هنگفتي هزينه تعميرات وبازسازي نموده وقيمتي را كه كارشناس در برگ تامين دليل تعيين كرده بر مبناي همين مخارج بوده است .

نداشتن تعادل رواني مسئله اي است تخصصي وتشخيص آن در صلاحيت پزشكان متخصص است نه گواهي گواهان كه تحت تاثير خواهان واز مستاجرين آنها مي باشند مسئله اعتياد بفرض صحت موجب فسخ معامله نخواهد بود خواهان دليلي در اينمورد ارائه نداده وتقاضاي رد دعوي با احتساب خسارات رادارد .دادگاه در اينجلسه مقرر مي دارد از شهرداري در مورد تاريخ وقوع پلاك موضوع در طرح تعريض وخروج آن از طرف استعلام وطرفين با قيد معرفي گواهان در اخطاريه خواهان دعوت شوند در جلسه مورخ 27/2/71 ازگواهان تحقيق وپاسخ شهرداري نهايتا” بتاريخ 20/7/71 اعلام مي شود كه پيوست است .

دادگاه پس از بررسي پرونده وملاحظه لوايح پيوست در تاريخ 22/7/71 باين شرح اظهار نظر مي نمايد .

چون تاريخ معامله وتاريخ تنظيم وكالتنامه رسمي بلا عزل 187/10/69 وتاريخ اظهار نامه 9/4/70 وتاريخ تقديم داخواست 21/5/70 وماهها پس از انجام معامله مي باشد درحاليكه خيار غبن وفق ماده قانوني مدني فوري است علاوه بر آن در وكالتنامه رسمي فوق قيد گرديده است كه معامله قطعي است ووكيل ( خوانده )مي تواند مورد معامله را بهر كس وبهر قيمت بفروشد كه اين امر بنظر دادگاه ظاهر در اسقاط كافه خيارات وقطعيت معامله است گواهي گواهان خواهان هم نه مثبت موضوع غبن است نه بيماري رواني خواهان در حين انجام معامله اثبات اين بيماري مستلزم صدور حكم حجر از طرف مراجع قضايي در زمانهاي قبل از انجام معامله است.

مطلب مفید | دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط

در استعلامي هم كه از شهرداري به عمل آمده طي نامه شماره 6521/4 –20/7/71 پاسخ داده اند كه مورد معامله طبق طرح تفضيلي در منطقه اداري قراردارد ودر جنوب به عمق 30/7 متر ودر حد غرب به آبشوران به عمق 5/11 متر در طرح تعريض است وچون خوانده بنا بر اختيارات مندرج در وكالتنامه رسمي مذكور مورد معامله را به خود منتقل كرده وسند رسمي هم دريافت داشته وبدستور قانون ثبت مالكيت رسمي وي نفاز واستحكام يافته است وحق فسخي هم برا ي خواهان در مدارك فوق پيش بيني نگرديده است لذا موجبي از براي فسخ معامله موجود نيست ودر نتيجه دعوي خواهان بنظر دادگاه غير ثابت وفاقد موقعيت قانوني تشخيص وبرد آن اظهار نظر مي نمايد.

بحكايت پرونده پس از اعتراض خواهان بنظريه دادگاه طبق مقررات موضوعه وقت ديوانعالي كشور ارسال وبا توجه بمقررات جديد پرونده از ديوانعالي كشور بدون اتخاذ تصميم اعاده مي گردد ودادگاه در جلسه مورخه 13/3/72 ختم رسيدگي را اعلام وباين شرح بصدور راي مبادرت مي نمايد.

چون ديوانعالي كشور بدون اظهار نظر درباره نظريه دادگاه با اشاره قانون اصلاح وحذف موادي از قانون تشكيل دادگاههاي حقوقي يك ودو پرونده را براي صدور را ي اعاده داده اند بنابراين دادگاه باستناد ماده مذكور وبشرح استدلال مندرج در همان نظريه دعوي خواهانرا غير ثابت وفاقد موقعيت قانوني تشخيص وراي به رد آن صادر واعلام مي گردد .دادنامه در تاريخ 2/4/72 بخواهان ابلاغ ومشار اليه در تاريخ 19/4/72 نسبت به آن اعتراض ودادخواست تجديد نظر تقديم وپرونده پس از انجام تبادل لوايح بديوانعالي كشور ارسال وباين شعبه ارجاع مي گردد

بسمه تعالي

هيئت شعبه در تاريخ بالا تشكيل گرديد پس از قرائت گزارش آقاي 000 عضو مميز واوراق پرونده ولوايح طرفين ودادنامه شماره 178/72 فرجامخواسته مشاوره نموده چنين راي مي دهد :

ايرادات واشكالات زير نسبت به دادنامه تجديد نظر خواسته وارد به نظر مي رسد :

1-هرچند تجديد نظر خواه ( خواهان بدوي ) پس از تنظيم قرارداد عادي مورخ 17/10/69 طي وكالتنامه رسمي شماره 14852 –17/10/69 در مورد انتقال موضوع معامله با قيد : بهر كس ولو به خود وبهر قيمت به شرط وكيفيتي كه وكيل صلاح بداند .بخوانده دعوي وكالت داده ليكن وكالتنامه مذكور در رابطه با قرارداد عادي مزبور وبر پايه واساس آن بوده وبالنتيجه رعايت مقررات قانون مدني در هرصورت براي وكيل ضرورت داشته واز طرف ديگر خواهان دعوي باستناد مبلغ مندرج در قرار داد بابت ثمن معامله واظهار نظر كارشناس اوليه (كه ارزش 000عرصه هر دوپلاك را به تنهايي بدون مستحد ثات 17250000 ريال با فاصله چند ماه تعيين نموده) وارسال اظهار نامه جهت استحضار خوانده دعوي واعلام غبن بلافاصله پس از اطلاع ادعاي غبن فاحش نموده بنا براين استناددادگاه بعبارت مذكور در وكالتنامه واستنتاج ظهور در اسقاط كافه خيارات صحيح به نظر نمي رسد .

2- در بند 3 قرارداد قيد گرديده است :

((اگر فروشنده پشيمان شود علاوه بر رد مبلغ دريافتي مبلغ چهار ميليون ريال دادني باشد واگر خريدار پشيمان شد حقي بوجه داده شده ندارد .نظر باينكه اين عبارت با عنايت بقيد ((استرداد وجه دريافتي )) يعني استرداد ثمن ظهور در خيار شرط واختيار فسخ معامله داشته ومدتي هم براي آن تعيين نگرديده مشمول مقررات قانون مدني بوده وحال آنكه دادگاه صرفا” با استناد بعبارت فوق الذكر مذكور در وكالتنامه واستنتاج اسقاط كافه خيارات در اينخصوص نفيا واثباتا” اظهار نظري نكرده است.

بنابراين دادنامه تجديد نظر خواسته واجد ايراد قضايي تشخيص وبا نقض آن مستندا” به بند د قانون تجديد نظر آراء دادگاه ها به شعبه ديگر دادگاه حقوقي يك كرمانشاه ارجاع مي گردد .