املاک مجهول المالک و از قلم‌افتاده
تشریفات و نحوه نقل و انتقال املاک مجهول المالک و از قلم‌افتاده
برای نقل و انتقال املاک مجهول المالک و از قلم‌افتاده باید تشریفات ثبتی بطور کامل رعایت گردد. در این مقاله قصد داریم ضمن توضیح انواع املاک از نظر وضعیت ثبتی، این تشریفات ثبتی را بطور کامل مورد توجه قرار دهیم.
مطلب مفید | انتقال ملک بدون سند
ثبت ملک و اثر آن در اثبات مالکیت
برابر ماده 22 قانون ثبت «همینکه ملکی در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده باشد و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده و یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت».
مطلب مفید | نقل و انتقال اسناد ملکی
ملاحظه این ماده از قانون نشان میدهد «ثبت ملک»، اثر خود را در جریان «اثبات مالکیت کسی که ملک به نام او ثبت شده است» نشان میدهد. و از سوی دیگر اثر منفی «ثبت ملک»، آثار خود را بر «سلب مالکیت اغیار»، «اعتبار نداشتن تصرفات اغیار»، «رای داور مخالف» و «عدم جریان مرور زمان» نشان میدهد.
انواع املاک از نظر وضعیت ثبتی
از لحاظ وضعیت ثبتی میتوان در یک تقسیم بندی کلی املاک را به چهار گروه تقسیم کرد:
- املاک مجهول المالک
- املاک از قلم افتاده یا به ثبت نرسیده
- املاک جاری یا در جریان ثبت
- املاک دارای سند مالکیت یا به ثبت رسیده
مطلب مفید | سند زدن یا نقل و انتقال سند ملک
املاک مجهول المالک ثبتی
قبل از آنکه وارد بحث تشریفات ثبتی املاک مجهول المالک و از قلم‌افتاده شویم بهتر است ابتدا تعریفی از املاک مجهول المالک ثبتی ارائه دهیم.
با توجه به مواد 12 و 139 قانون ثبت و نیز ماده 51 آیین نامه اجرایی قانون ثبت املاک مجهول المالک به املاکی گفته میشود که در اجرای مقررات قانون ثبت به ثبت عمومی گذاشته شده و به رغم اینکه طبق ماده 11 قانون ثبت مقرر بوده در مهلت تعیین شده مالکین نسبت به درخواست ثبت ملک اقدام نمایند لیکن از ناحیه آنان در این خصوص اقدامی صورت نگرفته است.
بنابراین به رغم معنای لغوی آن (معنای مجهول المالک تعریف شده در قانون مدنی) در اینجا مالک، معلوم و سوابق ثبتی و مندرجات دفتر توزیع اظهارنامه نیز حکایت از مالکیت متصرفان به عنوان مالک دارد.
در صورتی که جریان ثبتی این قبیل املاک مورد استعلام قرار گیرد معمولاً ادارات ثبت چنین پاسخ خواهند گفت:
پلاک ………… فرعی از ………. اصلی واقع در مزرعه ……….. بخش ………… شهرستان ………….. در دفتر توزیع اظهارنامه به نام ……………… معرفی شده و تا کنون تقاضای ثبت آن به عمل نیامده است.
مطلب مفید | انتقال سند ملک تجاری
تشریفات و نحوه نقل و انتقال املاک مجهول المالک
با توجه به ماده 12 قانون ثبت ، چون معاملات راجع به این قبیل املاک قبل از تقاضای ثبت در دفاتر اسناد رسمی قبول نمی شود، به نظر می رسد هیچ عمل خلاف قانونی در این خصوص واقع نخواهد شد.
در فرضی که مدعی پلاک، غیر از شخصی باشد که در دفتر توزیع اظهارنامه، ملک به نام وی معرفی شده است، باید مستند مالکیت وی و سلسله انتقالاتی که موجب شده پلاک مورد نظر از مالک اولیه به وی منتقل شود، با انجام تحقیقات محلی و استطلاع از مطلعین و اخذ گواهی از معتمدین و مقامات محلی بررسی و از بلامعارض بودن تصرفات وی یقین حاصل شود.
لازم است همچنین هویت کلیه افرادی که در زنجیره نقل و انتقالات تا رسیدن به مالک اولیه وجود دارند بررسی کامل صورت گیرند.
چنانچه ملک از مالک اولیه پلاک به متصرف یا متصرفین فعلی ارثاً انتقال یافته باشد گواهی حصر وراثت از آنان مطالبه میگردد. و هر گاه تصدیق انحصار وراثت از ناحیه آنان با صعوبت و تعذر همراه باشد با انجام تحقیقات محلی هویت وراث و انحصار آنان احراز می شود.
همچنین ضرورت دارد در چنین فرصتی، وراث در سند انتقال به وجه ملزمی متعهد شوند که در صورتیکه خلاف امر ثابت شود و آنان وراث انحصار متوفی نباشند ، خود جوابگوی معترضین احتمالی باشند.
مطلب مفید | نقل و انتقال ملک مشاع
نکته :
با توجه به اینکه ماده 22 قانون ثبت و ماده 374 قانون امور حسبی صرفاً اخذ گواهی انحصار وراثت در خصوص املاک به ثبت رسیده الزامی اعلام شده است، و در سایر وضعیت های ثبتی چنین نصی موجود نیست(من جمله در مبحث املاک مجهول المالک) لذا در صورت فقدان گواهی حصر وراثت با توجه به اینکه در زمان تقاضای قبول ثبت چنین املاکی تصرفات مالکانه مستدعی، ثبت ملاک عمل و مناط می باشد. و احراز تصرفات بر عهده واحدهای ثبتی است، خللی در روند اقدامات ایجاد نخواهد شد.
تثبیت مالکیت پس از انتقال
تا اینجا تا حدودی با فرایند نقل و انتقال املاک مجهول المالک و ازقلم‌افتاده آشنا شدیم. در ادامه در مورد تثبیت مالکیت پس از انتقال نکاتی را مطرح خواهیم نمود.با توجه به ماده 12 قانون ثبت مبنی بر ممنوعیت نقل و انتقالات رسمی معاملات راجع به اموالی که مجهول المالک اعلان شده و نیز با عنایت به بند 273 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اوایل سال 65 پس از تنظیم سند انتقال با نوشته عادی متعهدله می تواند نسبت به تقاضای قبول ثبت ملک اقدام نماید. لذا التزام مالکین در سند انتقال به اینکه در دفترخانه حضور یابند ضرورتی ندارد.
در هر حال جهت جلوگیری از اشکالات بعدی بهتر است در سند انتقال، فروشنده یا فروشندگان متعهد شوند متعاقب تقاضای قبول ثبت ملک توسط متعهدله، در هنگام تنظیم صورتمجلس احراز تصرف، بوسیله نماینده ثبت در محل حاضر و نسبت به امضای صورتمجلس اقدام نمایند.
پس از تنظیم سند انتقال، متعهدله با تنظیم استشهاد محلی(مطابق نمونه ادارات ثبت) و نیز ارائه تصویر مستند مالکیت ، نسبت به درخواست قبول تقاضای ثبت پلاک مورد خریداری اقدام می نماید.
بازدید از ملک و تهیه صورتمجلس و نقشه ملک
اداره ثبت پس از بررسی مدارک ابرازی، وقتی را جهت بازدید و معاینه محل ملک تعیین میکند. همچنین به متعهدله اعلام می نماید در روز مقرر احراز، نمایندگان و نقشه برداران ثبت در معیت نماینده متعهدله، به محل وقوع ملک عزیمت کنند. در ادامه، پس از انجام تحقیقات و معاینه محل و احراز تصرفات مالکانه، صورت مجلس لازم و نقشه ملک را تهیه مینماید.
سپس صورت مجلس مذکور به امضای نماینده و نقشه بردار ثبت و مجاورین می رسد. در صورتی که ثبت ملک خالی از اشکال باشد متعاقب تکمیل اظهارنامه ثبتی، توسط نماینده متعهدله، عملیات مقدماتی ثبت ، ملک به نام و به نفع متعهدله آغاز می گردد.
انتشار آگهی های نوبتی و تحدیدی املاک مجهول المالک
متعاقباً آگهی نوبتی ملک با رعایت مقررات مربوطه وفق ماده 59 آیین نامه قانون ثبت در تاریخ مقرر منتشر میشود. و عملیات مذکور با انتشار آگهی تحدیدی و تحدید حدود ادامه می یابد تا مرحله صدور سند مالکیت به نام متعهدله استمرار دارد.
نکته : مطابق ماده 59 قانون ثبت : آگهی های درخواست ثبت املاک مجهول المالک در هر سال با رعایت قسمت اخیر ماده 11 قانون به طریق زیر باید منتشر شود:
- درخواست های ثبت قبول شده در فروردین ، اردیبهشت ، خرداد هر سال در اول مرداد همان سال.
- درخواست های ثبت قبول شده در تیر، مرداد، شهریور هر سال در اول آبان همان سال.
- درخواست های ثبت قبول شده در مهر، آبان و آذر هر سال در اول بهمن همان سال.
- درخواست های ثبت قبول شده در دی، بهمن و اسفند هر سال در اول اردیبهشت سال بعد.
املاک از قلم افتاده کدام املاک هستند؟
همانطور که گفتیم برای نقل و انتقال املاک مجهول المالک و از قلم‌افتاده باید تشریفات ثبتی بطور کامل رعایت گردد. اما حال لازم است از املاک از قلم‌افتاده تعرفیفی ارائه دهیم.
در ترمینولوژی حقوق ذیل شماره 242 در تعریف ملک از قلم افتاده چنین آمده است: در اصطلاحات ثبتی به ملکی اطلاق می شود که در حین اجرای ماده 6 آیین نامه قانون ثبت (مشعر بر شماره دادن به املاک برای ثبت اجباری املاک غیر منقول) برای آن شماره ای معین نشده است و از قلم افتاده باشد.
با توجه به ماده 9 آیین نامه قانون ثبت چنانچه پس از شماره گذاری املاک هر قطعه یا بخشی معلوم شود ملکی از قلم افتاده آخرین شماره آن بخش برای آن اختصاص داده می شود. لیکن در اینجا املاک از قلم افتاده هم شامل املاک پیش گفته و هم شامل املاکی است که عمران و آبادی آن پس از تاریخ ثبت اجباری بوده و اصولا در زمانی که برای آن املاک نکره تعیین میشده است ، به صورت موات و بایر بوده و لذا شماره ای برای آن اختصاص نیافته است.
رویه ادارات ثبتی در پاسخ به استعلام املاک ازقلم‌افتاده
در پاسخ به استعلام ثبتی متعهدله در خصوص املاک ازقلم افتاده معمولا ادارات ثبت پس از انجام معاینه محل توسط نقشه بردار و نماینده ثبت چنین اعلام می دارند.
ملک مورد استعلام فاقد پلاک فرعی است و در دفتر توزیع اظهارنامه پلاک کوبی نگردیده و به نام اشخاص معرفی نشده است.
تشریفات و نحوه نقل و انتقال املاک از قلم‌افتاده
به نظر می رسد ثبت معاملات راجع به املاک از قلم افتاده بر خلاف املاک به ثبت رسیده یا در جریان ثبت اجباری نمی باشد. لذا خریدار می تواند با تنظیم نوشته عادی با تصرف ملک ازقلم افتاده، آن را خریداری نماید.
زیرا املاک ازقلم افتاده بر خلاف املاک در جریان ثبت یا املاک به ثبت رسیده اساسا فاقد سابقه ثبتی است. لذا متصرف در صورتی که تصرفاتش به عنوان مالکیت باشد می تواند از اماره تصرف استفاده کرده و تقاضای ثبت نماید.
بنابراین از این لحاظ تنظیم سند رسمی یا عادی و یا تصرف به عنوان مالکیت (اماره تصرف) در ارتباط با اشخاص ثالث علی السویه است. زیرا متصرف و مالک از قلم افتاده بایستی و به استناد یکی از آنها تقاضای قبول ثبت نماید. و قبل از آن استشهاد نامه تنظیم و نماینده و نقشه بردار به محل ملک عزیمت و صورت مجلس احراز تصرف تنظیم نماید. بعد از آن آگهی های نوبتی و تحدیدی منتشر شود و مدت واخواهی آن ها بلامعارض سپری گردد.
بی اعتبار بودن اماره تصرف در املاک جاری
در خصوص املاک جاری اماره تصرف بی اعتبار می باشد و سوابق ثبتی به عنوان سند رسمی دلیل بر مالکیت مستدعی ثبت می باشد. لذا معترض بر اصل ملک و یا حدود آن می بایست وفق مقررات در مهلت های اعلام شده دادخواست اعتراض تسلیم دادگستری نماید.
بنابراین طبیعی است که قانونگذار در مورد ثبت اجباری معاملات راجع به این قبیل املاک حساسیت نشان دهد تا عملیات مقدماتی ثبت آنها به درستی تا مرحله صدور سند مالکیت و ثبت در دفتر املاک پیش برود.
ماده 88 قانون ثبت
با این همه ثبت رسمی معاملات راجع به املاک از قلم افتاده بر خلاف املاک مجهول المالک ثبتی در قانون پیش بینی شده است. در ماده 88 قانون ثبت می خوانیم : در مورد املاکی که مطابق این قانون به ثبت نرسیده دفاتر اسناد رسمی می توانند هر نوع معامله و تعهد و نقل و انتقال را راجع به عین غیر منقول یا منافع آن ثبت نمایند و این قبیل اسناد فقط نسبت به طرفین یا طرفی که تعهد کرده و قائم مقام قانونی آنها رسمیت خواهد داشت.
ثبت املاک از قلم افتاده الزام قانونی ندارد
بنابراین ثبت معاملات راجع به املاک ازقلم افتاده الزام قانونی ندارد. ولی حسب اقتضاء به انگیزه رعایت مصلحت دولت، بد نیست حتی الامکان سند رسمی صلح تنظیم شود. در صورتی که نوشته عادی تنظیم می شود پس از انجام معامله اقدام لازم در راستای تثبیت مالکیت دولت صورت گیرد.
تبعیت مالکیت دولت پس از انتقال
پس از انتقال ملک ازقلم افتاده به خریدار، می بایست نسبت به تقاضای قبول ثبت املاک مذکور اقدام نمود. که ترتیبات لازمه در این خصوص همان است که در مورد انتقال املاک مجهول المالک ذکر گردید.
