انواع و مصادیق دعوای مالکیت
آشنایی با انوع و مصادیق دعاوی مالکیت
در این مقاله قصد داریم در مورد انواع و مصادیق دعوای مالکیت نکاتی را مطرح کنیم. دعوای مالکیت ملک متاسفانه در قانون تعریف نشده است. ولی بطور کلی دعاوی مالکیت مبتنی بر «مالکیت خواهان بر ملک» یا «ادعای حق بر ملک» دانسته میشود. دعاوی مالکیت ملک زمانی مطرح میشوند که اشخاص، اصولاً بدنبال یکی از موارد زیر باشند :
الف) بدنبال شناسایی حقوق خود نسبت به ملک هستند.
ب) بر مبنای وجود رابطه مالکیت و حق مالکانه خود، در برابر تعرض دیگران به مالکیت موصوف، مبادرت به اقامه دعوی مینمایند.
پ) بر مبنای حق مالکیت خود، مال یا امتیازی را مطالبه میکنند.
ت) خواهان استقرار وضعیت حقوقی خاص بر ملک مورد نظر میشوند.
در مقاله «انواع و مصادیق دعوای مالکیت» ابتدا در مورد قابلیت استماع دعوای اثبات مالکیت مختصر اشاره خواهیم کرد. سپس، رابطه این دعوا با ماده 22 قانون ثبت و دعوای تنفیذ مبایعه نامه را مورد توجه قرار میدهیم. در ادامه، در مورد انواع مصادیق دعوای مالکیت بحث خواهیم نمو.د.
قابلیت استماع دعوای اثبات مالکیت
دعاوی اثبات مالکیت ، فاقد رویه مشخص و ثابت است. شروع و پایه دعوی، منازعه ای است که در مورد حق اصلی بوجود می آید. بنابراین اساس تحقق دعوی، «منازعه» خواهد بود. و منازعه مذکور با تضییع یا انکار حق مورد ادعا شکل میگیرد.
از جمله شرایط مهم اقامه دعوا، ذینفع بودن خواهان است. و پیروز شدن در دعوا باید برای او متضمن نفعی عقلایی باشد.
بنابراین با رعایت شرایط اقامه دعوی، دعوای اثبات مالکیت مانند سایر دعاوی قابلیت استماع دارد. البته وقتی دعوای مذکور با مانع قانونی برخورد مینماید قابل استماع نیست. مثلاً در مورد ملکی که مطابق ماده 22 قانون ثبت به ثبت رسیده، دعوای اثبات مالکیت فاقد اثر است.
دعوای اثبات مالکیت و رابطه آن با ماده 22 قانون ثبت
ماده 22 قانون ثبت مقرر میدارد: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید ، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت…».
از آنجا که نقل و انتقال اموال غیر منقول همیشه از طریق تنظیم سند رسمی صورت نمیگیرد بلکه گاهی با تنظیم سند عادی و گاهی بدون تنظیم سند و …. عمل حقوقی واقع میگردد و محصول اراده انشایی اشخاص است ، مطابق اصل صحت، معتبر شناخته میشود.
وقتی خواهان در پی شناسایی و اثبات حق مالکیت خود بر ملکی است که سند رسمی ندارد و وی بر اساس سایر مدارک اثبات حق از جمله سند عادی، اقرارنامه، شهادت شهود و سابقه تصرف مبادرت به طرح دعوا میکند، باید به دعوای وی رسیدگی شود و این رسیدگی تعارضی با ماده 22 قانون ثبت از منظر رسیدگی قضایی ندارد. ولی باید اذعان داشت طرح دعوای اثبات مالکیت به استناد ماده 22 در حالیکه برای ملک سند رسمی صادر شده باشد قابل استماع نیست. و اگر خواهان مدعی باشد قبل از صدور سند مالکیت رسمی مبادرت به خرید ملک نموده ، یعنی تاریخ وقوع انشای معامله قبل از تاریخ تنظیم سند رسمی بوده، باید با طرح دعوای ابطال سند مالکیت بدنبال احقاق حقوق خود باشد.
دعوای اثبات مالکیت و رابطه آن با دعوای تنفیذ مبایعه نامه
هدف خواهان از طرح دعوای اثبات مالکیت ، شناسایی و اثبات وجود رابطه مالکیت بین خود و ملک مورد منازعه در برابر انکار یا تعرض دیگران است. تا از حمایت قانون برخوردار گردد. اما در دعوای تنفیذ مبایعه نامه ، هدف خواهان ممکن است اثبات قرارداد ، اثبات تاریخ معامله ، رسمیت بخشیدن به انتقال مال غیر منقول از طریق صدور حکم، اثبات مالکیت و …. باشد.
طبیعی است اثبات امور مذکور در قالب حکم دادگاه هیچگاه به منزله دستیابی به سند رسمی و برخورداری از آثار ثبت سند نیست.
وقتی هدف خواهان از طرح دعوای تنفیذ مبایعه نامه ، اثبات مالکیت خود بر مورد معامله است در واقع دعوای مذکور اگر چه در «نتیجه» با دعوای اثبات مالکیت مطابقت دارد لکن دعوای اثبات مالکیت نیست. زیرا عنوان دعوا در ستون خواسته تعیین میشود و نه بر مبنای هدف خواهان از طرح دعوا. ولی به هر جهت با احراز رابطه مالکیت خواهان در حکم مزبور، ایشان فارغ از اقامه دعوای اثبات مالکیت خواهد بود.
انواع مصادیق دعوای مالکیت
تا اینجا در مورد دعوای مالکیت تا حدودی نکاتی را به اختصار بیان کردیم. در اینجا میخواهیم در مورد برخی مصادیق دعوای مالکیت بحث نماییم. نکته مهم در اینجا آن است که مصادیق دعوای مالکیت متعدد و قابل توسعه هستند.
دعوای اثبات مالکیت بر عین یا منفعت
وقتی حق مالکیت مربوط به عین یا منفعت متعلق به دیگری مورد انکار قرار میگیرد و مدعی میخواهد مالکیت خود را نسبت به آن شناسایی و اعلام نماید، دعوایی که به منظور موصوف اقامه میشود ، دعوای اثبات مالکیت بر عین یا منفعت است.
مثلاً وقتی نسبت به قطعه زمینی بین دو نفر اختلاف در مالکیت وجود دارد یا بین مالک و مستاجر راجع به مالکیت منافع عین مستاجره ، اختلاف وجود دارد، دعوای اقامه شده به منظور شناسایی مالکیت مدعی ، دعوای اثبات مالکیت بر عین یا منفعت محسوب میگردد. این دعوا بر اساس بند اول ماده 29 قانون مدنی قابلیت طرح در محاکم دادگستری را دارد.
دعوای اثبات حق انتفاع
حق انتفاع در ارتباط با ملک مطرح نیست ، زیرا حق مذکور از مشتقات مالکیت است و بنا بر اصل تسلیط(مدلول ماده 30 قانون مدنی)، مالک حق همه گونه تصرف و انتفاع را دارد. لذا وقتی حق مالکیت وی بر مال ثابت است به طریق اولی حق انتفاع وی نیز محرز و مسلم است و معمولاً از سوی کسی مورد انکار قرار نمیگیرد.
دعوای اثبات حق ارتفاق
حق ارتفاق حقی است که بر اساس آن صاحب ملکی می تواند به اغتبار مالکیت خود از ملک دیگری استفاده کند. حال اگر حق مذکور از سوی مالک ملک دیگر مورد انکار قرار گیرد، مثلاً مالک ملک دیگر منکر حق العبور شخص در ملک خود شود، دعوایی که به منظور شناسایی و اثبات حق ارتفاق اقامه میشود. دعوای اثبات حق ارتفاق است. حق مذکور به دلالت ماده 102 قانون مدنی یک حق تبعی است و مستقلاً قابل انتقال نیست.
دعوای اثبات حریم ملک
حریم، سک بخش محدود از اراضی اطراف ملک است که در حکم ملک صاحب حریم است. این حریم برای کمال انتفاع از آن ضرورت دارد. بنابراین دعاوی مربوط به حریم از جمله دعاوی مالکیت است. بطوری که اگر شخصی مثلاً منکر حریم چشمه دیگری شود و بخواهد در آنجا چاهی بکند، دعوایی که به منظور شناسایی و اثبات حریم چشمه صورت میگیرد، دعوای اثبات حریم است. حریم از توابع ملک است و با انتقال ملک، منتقل میشود. لذا دعوای راجع به آن نیز قابل انتقال است و به منتقل الیه منتقل میشود.
دعوای اخذ به شفعه
حق شفعه عبارت است از حق تملک قهری شریک قدیم علیه شریک جدید.
در مال غیر منقول قابل تقسیم مانند ملک که مشترک بین دو نفر است وقتی یکی از شرکا حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالث منتقل کرده است، شریک دیگر پس از دادن ثمن به خریدار، مالک سهم شریک قبلی خواهد بود.
دعوای اخذ به شفعه با عنایت به رای شماره 1104-28/11/69 شعبه چهاردهم دیوان عالی کشور باید به طرفیت خریدار و شریک قبلی اقامه شود و دعوا به طرفیت خریدار به تنهایی قابل استماع نیست.
مطلب مفید | وکیل خلع ید
دعوای تسلیط ید(وضع ید)
تسلیط به مفهوم چیرگی و سلطه بر مال است اعم از عین و منافع، بطوری که شخص بتواند مال را در اختیار بگیرد و در آن تصرف نماید.
تسلیط میتواند مقرون به انتقال مالکیت باشد. و میتواند مقرون به مالکیت نباشد. وقتی مالک عین یا منفعت به اعتبار وجود رابطه مالکیت خواهان سلطه بر مال میشود تا بتواند در آن تصرف نماید، دعوایی که بمنظور آن اقامه میشود دعوای تسلیط ید یا وضع ید است.
دعوای مذکور چون با ادعای مالکیت اقامه میشود باید مبتنی بر دلیل مالکیت باشد. زیرا در دعوای تسلیط یا وضع ید، «ید» از سنخ سبب مالکیت نیست. که موجب مالکیت شود. بلکه ید مذکور مسبب از مالکیت می باشد. به عبارت دیگر استیلا و سلطه ناشی از مالکیتی است که به موجب یکی از نواقل شرعی و قانونی ایجاد گردیده است.
دعوای خلع ید
خلع ید در مقابل وضع ید است. و به هر کیفیتی که بر مالی وضع ید شود، رفع ید یا انتزاع ید از آن مال، تخلیه یا خلع ید محسوب میگردد. دعوای خلع ید در خصوص اموال غیر منقول مطرح میشود. وقتی دیگری بدون اذن مالک یا اجازه او ، مال وی را تصرف کرده است و بر آن استیلا پیدا کرده است دعوایی که مالک به منظور انتزاع ید متصرف اقامه مینماید، دعوای خلع ید است.
به دلالت ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی ، خلع ید از مال مشاع امکان پذیر است. ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده ، مشمول مقررات املاک مشاعی است. خلع ید از ملک میتواند مقرون به وضع ید نیز باشد. مشروط بر اینکه شخص یا اشخاص ذینفع رسیدگی به وضع ید را نیز مطابق ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی درخواست کرده باشند.
مطلب مفید | تفاوت خلع ید یا تخلیه ید
دعوای تخلیه
دعوای تخلیه دعوای انتزاع ید مستاجر از عین مستاجره و تسلیم آن به موجر است. فرق این دعوا با دعوای خلع ید در این است که در دعاوی تخلیه، رابطه استیجاری وجود دارد. و تصرف مستاجر مسبوق به اذن موجر است. ضمنا لازم نیست که موجر حتماً مالک عین باشد. ولی در دعوای خلع ید، تصرف بدون اذن یا اجازه مالک است. از طرفی مدعی لزوماً باید مالک مال باشد. بطوریکه در دعوای خلع ید غیر منقول به موجب مواد 46 ، 47 و 48 قانون ثبت و رای وحدت رویه 672- 1/10/1383 باید سند مالکیت رسمی داشته باشد.
در دعوای تخلیه ، مدعی به اعتبار وجود رابطه مالکیت بین خود و منافع عین مستاجره، تقاضای رفع ید مستاجر را مینماید و دعوا را با ادعای مالکیت مطرح می نماید.
دعوای فسخ و بطلان معامله
در دعوای فسخ از دادگاه تقاضای اعلام زوال یک عمل حقوقی میشود که مبتنی بر قصد انشاء است. اما در دعوای بطلان، تقاضای اعلام بطلان عمل حقوقی به سببی از اسباب میشود.
در دعاوی فسخ و بطلان معامله در واقع مدعی در پی آن است که با اعلام فسخ و بطلان از سوی دادگاه، مالکیت خود را بر مال نشان دهد. فی الواقع به اعتبار وجود رابطه مالکیت و با ادعای مالکانه دعاوی مذکور را مطرح مینماید.
دعوای اعتراض به ثبت ملک
به موجب ماده 16 قانون ثبت هر کس نسبت به ملک مورد ثبت اعتراضی داشته باشد باید از تاریخ نشر اولین اعلان نوبتی تا 90 روز اقامه دعوا نماید. اعتراض مذکور در واقع اعتراض به اصل ثبت ملک است. از این جهت که معترض خود را مالک آن ملک میداند. و بر مبنای رابطه مالکیت مذکور مبادرت به اقامه دعوا میکند.
دعوای اعتراض ثالث اجرایی
ممکن است شخص ثالث نسبت به مال توقیف شده اظهار حقی نماید. در این صورت، به موجب ماده 146 قانون اجرای احکام مدنی، با رعایت مقررات ماده مذکور وی میتواند جهت اثبات ادعای خود به دادگاه شکایت نماید. شکایت مذکور دعوا محسوب میشود. مطابق نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه به شماره 7529/7-29/10/1380 مرجع صالح برای رسیدگی به آن، دادگاه بدوی صادر کننده حکم است.
دعوای اعتراض ثالث اجرایی میتواند به صورت دعوای مالکیت باشد. بطوریکه شخص ثالث ممکن است نسبت به مال توقیف شده، ادعای مالکیت داشته باشد. و به اعتبار وجود رابطه مالکیت تقاضای توقیف عملیات اجرایی یا رفع توقیف از مال را بنماید.
دعوای اعتراض به حدود ملک و حقوق ارتفاقی
مطابق ماده 20 قانون ثبت مجاورین ملکی که نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی، حقی برای خود قائل هستند میتوانند فقط تا 30 روز از تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدید حدود، مبادرت به اقامه دعوا نمایند. دعوایی که به منظور اعتراض به حدود ملک یا حقوق ارتفاقی اقامه میشود دعوای مالکیت است . زیرا به اعتبار وجود رابطه مالکیت و نادیده گرفتن مالکیت مذکور از سوی متقاضی ثبت ملک، مطرح میشود.
مطلب مفید | اعمال ماده 483 قانون آیین دادرسی کیفری
در انتها، امیدواریم مقاله انواع و مصادیق دعوای مالکیت، مفید فایده برای کاربران محترم بوده باشد. در صورتی هر گونه ابهام در پرونده های ملکی خود دارید، میتوانید با ما تماس بگیرید و درخواست مشاوره نمایید.
