بطلان معامله به جهت فضولی

موضوع خرید و فروش ملک به دلیل اهمیت اقتصادی و منافع حاصل از آن، یکی از پر اهمیت ترین انواع فعالیت های اقتصادی محسوب می گردد.

این اهمیت موجب شده است انواع تخلفات و جرایم در این حوزه اتفاق افتد.

از انواع کلاهبرداری ها گرفته تا جعل سند و فروش مال غیر و….

بنابراین دعاوی مختلفی نیز در این زمینه مطرح می گردد. از جمله این دعاوی، بطلان معامله به جهت فضولی است.

معامله فضولی ملک از آن دست از معاملات است که در هنگام انجام آن، مالک واقعی ملک در صحنه حضور نداشته و از آن بی خبر است.

بنابراین می توان گفت معامله فضولی یعنی خرید یک ملک از شخصی که مالک ملک نبوده است.

نظر قانون در مورد معامله فضولی

بطلان معامله به جهت فضولی از منظر قانون چگونه است؟ در این رابطه به ماده ۲۴۷ قانون مدنی مراجعه می کنیم. در این ماده چنین آمده است:

معامله به مال غیر، جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست. ولو این که صاحب مال باطناً راضی باشد اما اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه کرد، در این صورت معامله، صحیح و نافذ می شود.

در ماده ۳۰۴ قانون مدنی می خوانیم:

اگر کسی که چیزی را من غیر حق، دریافت کرده است، خود را محق می دانسته؛ لیکن در واقع محق نبوده و آن چیز را فروخته باشد، معامله فضولی و تابع احکام مربوطه به آن خواهد بود.

در ماده ۶۷۴ قانون مدنی مقرر شده است:

موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وکالت خود کرده است، انجام دهد.

در مورد آن چه که در خارج از حدود وکالت انجام داده شده است، موکل هیچ گونه تعهد نخواهد داشت.

مگر این که اعمال فضولی وکیل را صراحتاً یا ضمناً اجازه کند.

ماده ۲۵۳ چنین مقرر داشته است:

در معامله‌ فضولی اگر مالک قبل از اجازه یا رد فوت کند، اجازه یا رد، با وارث است.

تشریح مواد قانونی

هیچکس نمی تواند ملک کسی را بدون اذن و اجازه رسمی مالک بفروش رساند.

اجازه می تواند در قالب وکالت محضری، ولایت قانونی مثل ولایت بر محجور و سفیه و وصایت یا وصی قانونی اموال متوفی باشد.

اگر معامله به صورت فضولی انجام گرفته باشد اما مالک اصلی بعداً آن را تأیید نماید، معامله قانونی خواهد بود.

صحیح و نافذ بودن معامله مشروط به اجازه مالک می باشد.

ممکن است فردی ملکی را به صورت فضولی دریافت کرده باشد و در هنگام معامله از فضولی بودن آن آگاهی نداشته باشد.

در چنین موردی اگر ملک فروخته شده باشد باز هم معامله از نوع فضولی خواهد بود. زیرا معامله اول هم فضولی و از اساس باطل بوده است.

اگر وکیل فراتر از حدود اختیارات خود نسبت به انجام معامله اقدام و موکل آن را تأیید نکند معامله فضولی خواهد بود.

بعد از فوت مالک اصلی، وراث می توانند نسبت به رد یا تأیید معامله اقدام نمایند.

بطلان معامله فضولی

با این توضیحات اگر بعد از انجام معامله مالک قرارداد فروش ملک را تأیید کند قرارداد معتبر است.

اما بطلان معامله فضولی زمانی مطرح می شود که مالک از معامله آگاهی یافته ولی آن را تأیید نمی کند که در این صورت قرارداد باطل خواهد بود.

اقدامات مالک بعد از اطلاع از معامله فضولی

 اظهارنامه رسمی برای طرفین معامله ارسال و مراتب عدم قبول یا رد معامله را اعلام می دارد.

دادخواست تأیید بطلان معامله به جهت فضولی را از طریق دفاتر خدمات قضایی تنظیم و به دادگاه حقوقی محدوده ملک تقدیم می کند.

اعلام مالک برای رد یا قبول معامله مشروط به فوریت انجام این کار از طرف او نیست.

مالک اصلی ضامن ضرر و زیان ناشی از تأخیر در اعلام فضولی بودن معامله نیست.

در صورت ایراد خسارت به ملک، مالک اصلی می تواند، خریدار را بعنوان متصرف، طرف دعوی خسارت قرار دهد.

در این صورت ، خریدار هم چنانچه از معامله فضولی خبر نداشته، می تواند به فروشنده فضولی مراجعه کند.

خواهان و خوانده در دعوای تأیید بطلان معامله به جهت فضولی

در دعوای بطلان معامله به جهت فضولی، خواهان، مالک اصلی ملک است.

خواندگان نیز طرفین معامله یا خرید و فروش ملک متعلق به مالک اصلی خواهند بود.

دادگاه چگونه با معامله فضولی برخورد می کند؟

با تقدیم دادخواست از طرف مالک ملک که در مورد آن معامله فضولی انجام گرفته است.

دادگاه ابتدا مدارک ارسالی را مورد بررسی قرار می دهد . چنانچه مدارک دال بر بطلان معامله بود، معامله به جهت فضولی تأیید می شود.

نکات کلیدی در ارتباط با تایید بطلان معامله به جهت فضولی

اگر مالک موقع انعقاد قرارداد حضور داشته باشد، ولی سکوت کند، برای صحیح بودن معامله کافی نیست.

رضایت مالک باید بصورت صریح، اعلام شود.

معامله فضولی ممکن است نسبت به منافع ملک نیز باشد.

یعنی ممکن است فردی بدون اجازه مالک، اقدام به اجاره دادن ملک کند در این حالت، معامله در صورت رد مالک، باطل است.

ممکن است مالک متوجه شود که معامله فضولی انجام شده اما ملک خود را به شخص دیگری بفروشد.

این بدین معناست که در واقع بصورت ضمنی، این معامله را رد کرده است و معامله فضولی، باطل می شود.

اگر فروشنده با علم به اینکه ملک متعلق به دیگری است آن را فروخته باشد، مرتکب جرم فروش مال غیر شده است.

عنوان دادخواست باید تایید بطلان معامله باشد و تقاضای ابطال معامله فضولی صحیح نیست.

رویه و نظرات قضایی در مورد معامله فضولی

مطالب مفید دیگر:

دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط

تأیید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

هجده + 17 =

فهرست
Call Now Button