تایید فسخ قرارداد بدلیل غبن فاحش

تایید فسخ قرارداد بدلیل غبن فاحش

تایید فسخ قرارداد به جهت عبن فاحش
تایید فسخ قرارداد به جهت عبن فاحش

یکی از دعاوی مطرح در امور ملکی، فریب و غبن در انجام معاملات ملکی است که می تواند منجر به فسخ قرارداد و سپس طرح دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت غبن فاحش شود. منظور از غبن فاحش آن است که گفته شود خریدار ضرر کرده و ملک را خیلی گرانتر از قیمت آن در منطقه مورد معامله خریداری کرده است. یا در عرف گفته شود خریدار در معامله فریب خورده است.

در مورد غبن در قرارداد، فرض نمایید یک آپارتمان به قیمت دو میلیارد تومان خریداری شود. خریدار نیز در هنگام معامله، از قیمت واقعی خبر نداشته و فروشنده نیز چیزی به او نگفته باشد. خریدار نیز بعد از انجام معامله متوجه شود ملک مورد نظر را حداقل پانصد میلیون تومان بیشتر از قیمت واقعی آن خریداری کرده است. این می تواند مصداقی از غبن در معامله باشد.

حق فسخ بدلیل غبن فاحش در قرارداد ملکی

در مثال مورد نظر و موارد مشابه، هر گاه معلوم شود خریدار یک ملک در انجام معامله دچار ضرر فاحش شده است، قانون این حق را برای وی محفوظ داشته تا بتواند ابتدا قرارداد را فسخ و سپس بدنبال طرح دعوای حقوقی تایید فسخ قرارداد بدلیل غبن فاحش باشد.

شرایط قانونی فسخ قرارداد بدلیل عبن فاحش

شرایط قانونی فسخ قرارداد
شرایط قانونی فسخ قرارداد

 برای آنکه معلوم شود یکی از طرفین قرارداد ملکی دچار غبن فاحش شده است بهتر است به قانون مراجعه نماییم. بر اساس مواد 416 تا 421 قانون مدنی شرایط زیر باید محقق شود تا غبن فاحش برای پیگیری یک دعوای حقوقی قابل طرح باشد:

  • بعد از انجام معامله ، یکی از طرفین متوجه شود در معامله دچار غبن فاحش (ضرر بسیار زیاد) شده است. / ماده 416 ق.م.
  • غبن در صورتی فاحش است یا در اصطلاح در صورتی می توان گفت در انجام معامله، یکی از طرفین ضرر بسیار زیادی متحمل شده است که نتوان نسبت به آن بی اعتنا بود./ ماده 417 ق.م.
  • اگر خریدار در هنگام انجام معامله، در جریان قیمت واقعی و روز ملک بوده باشد، نمی تواند تحت عنوان غبن بدنبال تایید فسخ قرارداد بدلیل غبن فاحش باشد./ ماده 418 ق.م.
  • کارشناس برای تعیین میزان مغبون شدن خریدار و یا ضرر و زیان ناشی از معامله، تمامی شرایط حاکم بر معامله را در نظر می گیرد./ماده 419 ق.م.
  • بعد از آنکه خریدار متوجه ضرر و زیان در معامله شد و یا علم به غبن پیدا کرد، باید به فوریت بدنبال طرح دعوا باشد. و نمی تواند طرح دعوا را به تعویق بیندازد./ ماده 420 ق.م.
  • بعد از طرح دعوا، فروشنده ملک باید از یک طرف رضایت خریدار را اخذ نماید و از طرف دیگر تفاوت قیمت را به او بدهد. بنابراین صرف پرداخت تفاوت قیمت بدون تحصیل رضایت، کافی نیست و دعوا به قوت خود باقی خواهد بود./ ماده 421 ق.م.

تعیین غبن به تشخیص کارشناس و بر مبنای عرف

اگر دعوای تایید فسخ قرارداد بدلیل غبن فاحش مطرح شود. دادگاه تشخیص و تعیین مبلغ غبن را به کارشناس احاله می دهد. نظر کارشناس مبنای تعیین و پرداخت خسارت خواهد بود. ممکن است سؤال شود مگر غبن بودن را عرف تعیین نمی کند؟ پس تعیین کارشناس برای چیست؟ باید گفت وقتی کارشناس برای تعیین غبن تعیین می شود وی به چند مشاور املاک در منطقه مراجعه می کند. پس از اخذ قیمت های مختلف و اخذ میانگین قیمت، مبادرت به اعلام مبلغ بر اساس میانگین ارقام دریافتی خواهد نمود. بنابراین تعارضی میان انتخاب کارشناس با تعیین قیمت بر اساس عرف وجود ندارد.

اسقاط کافه خیارات و تعارض با غبن فاحش

در مورد قراردادهایی که در آن شرط اسقاط کافه خیارات و از جمله خیار غبن ذکر می شود تعدد نظر در محاکم و یا در میان حقوقدانان وجود دارد. از جمله اینکه :

  • برخی حقوقدانان معتقدند وقتی در قرارداد عبارت اسقاط کافه خیارات ذکر می شود می توان از آن خیار غبن را استنباط نمود. اما برخی معتقدند باید در قرارداد عبارت خیار غبن تصریح شده باشد.
  • برخی از حقوقدانان معتقدند اگر در قرارداد بر اسقاط خیار فاحش تصریح شود می توان با استناد به خیار غبن افحش نسبت به فسخ قرارداد اقدام نمود.
  • برخی فقها و حقوقدانان حتی پا را فراتر گذاشته و معتقدند اصلا شرط اسقاط خیار عبن در قرارداد صحیح نیست . و اگر یکی از طرفین معامله متوجه غبن فاحش شود می تواند اقدام به تایید فسخ قرارداد بدلیل خیار غبن نماید.

طرفین دعوای فسخ قرارداد بدلیل خیار غبن

طرفین فسخ در قرارداد
طرفین فسخ در قرارداد

اگر قرارداد توسط طرف معتقد به غبن و به استناد خیار غبن فسخ شد. هر یک از طرفین می توانند دادخواست تایید فسخ قرارداد بدلیل غبن فاحش را به دادگاه تقدیم نماید. دادگاه صالح نیز دادگاهی است که ملک در آن محل واقع است. از آن جا که دادگاه نقشی در فسخ ندارد و فقط آن را تایید می نماید، لذا رای صادره جنبه اجرایی نداشته و فقط جنبه اعلامی دارد.

رویه و نظریه های قضایی

رأی شماره ۲۹ مورخ ۱۳۹۲/۱/۳۱ شعبه  ۳ دیوان عالی کشور

رسیدگی به دعوی تنفیذ فسخ مبایعه نامه راجع به مال غیر منقول در صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیر منقول می باشد.

رأی شماره  ۱۶۴ مورخ ۱۳۹۲/۲/۱۷ شعبه  ۱ دیوان عالی کشور

دعوی فسخ معامله مال غیر منقول از مصادیق دعاوی مالکیت بوده و رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول است.

رأی شماره ۱۱۸۳ مورخ ۸۳/۷/۱۸ شعبه ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

خیار غبن بعد از علم به غبن، فوری است و خواهان، ثمن معامله را اقساطی دریافت کرده است. بنابر این ادعای عدم اطلاع از قیمت واقعی با توجه به تاریخ تقدیم دادخواست، عرفا مسموع نیست.

بیشتر مطالعه کنید

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

مشاوره تخصصی
Call Now Button