تجویز انتقال منافع

تجویز انتقال منافع یکی از دعاوی مطرح در حوزه دعاوی ملکی است.

این دعوی مربوط به حق کسب و پیشه است و از آن ناشی می شود.

لذا قبل از آنکه بخواهیم در مورد این دعوی بحث نماییم ابتدا بهتر است در مورد حق کسب و پیشه صحبت کنیم.

حق کسب و پیشه

همه می دانیم برای آنکه یک مغازه تازه تأسیس یا بدون فعالیت، به معروفیت و یا شهرت برسد، به سال ها تلاش کاسب یا تاجر نیازمند است.

این ارزش ایجاد شده را حق کسب و پیشه می نامند.

بنابراین باید به چنین مستأجری حق داد که همواره نگران این حق خود باشد و برای حفظ آن تلاش نماید.

از طرفی قانون نیز باید نظام حمایتی خود را بر سر مستأجر پهن نماید تا او با خیال آسوده تری به فعالیت تجاری خود ادامه دهد.

با این اوصاف این حق مستاجر است که پس از چند سال فعالیت تجاری در یک مکان خاص و ایجاد ارزش افزوده تجاری برای آن ، حقی را به عنوان حق کسب و پیشه در محل، از مالک مطالبه کند.

قانون موجر و مستأجر و برخورد با حق کسب و پیشه

حق کسب و پیشه از زمان تصویب قانون موجر و مستأجر در سال ۱۳۵۶ به عنوان یک حق مستقل برای مستأجر به رسمیت شناخته شد.

این حق هم ناشی از تلاش مستأجر بوده و در پی سال ها فعالیت وی ایجاد می شود.

مطالبه حق کسب و پیشه بر اساس قانون سال ۵۶ به رسمیت شناخته شده است،

اما در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ دیگر اشاره‌ای به حق کسب و پیشه نشدT

و تنها چیزی که قانونگذار دریافت و انتقال آن را مجاز دانست، حق سرقفلی است.

بنابراین قراردادهای اجاره قبل از سال ۱۳۷۶ از قانون سال ۱۳۵۶ تبعیت می کنند و آن قانون در دعاوی ملاک عمل است.

و در قراردهای بعد از سال ۱۳۷۶ امکان مطالبه حق کسب و پیشه وجود نداردT

و چنین حقی از سوی قانونگذار به رسمیت شناخته نشده است.

حق کسب و پیشه البته مقدار مشخصی ندارد؛ اگر در قرارداد اجاره، حق واگذاری مورد اجاره به دیگری به مستاجر داده شده باشد،

در این صورت مستأجر می‌تواند به موجب سند رسمی، مکان تجاری را به مستأجر دیگری اجاره دهد و در ازای این واگذاری، حق کسب و پیشه خود را مطالبه کند،

اما اگر در قرارداد اجاره، حق واگذاری مورد اجاره به دیگری سلب شده باشد و مالک بخواهد ملک را تخلیه کند،

در این صورت، در پایان قرارداد باید مبلغی را به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر پرداخت کند.

منظور از دعوی تجویز انتقال منافع مال چیست؟

دعوی تجویز انتقال منافع مال به مستأجر دوم زمانی مطرح می شود که میان موجر و مستأجر اول بر سر اصل و یا میزان مبلغ حق کسب و پیشه اختلافاتی بروز نماید.

و یا اینکه یکی از طرفین در مورد انتقال منافع از قرارداد عدول نموده یا به آن عمل ننماید.

به عبارتی دعوی تجویز انتقال منافع زمانی موضوعیت پیدا می کند که:

مستاجر اماکن تجاری قصد انتقال مورد اجاره به فرد دیگر را داردT

و خود موجر نه راضی به پرداخت حق کسب و پیشه استT

و نه اجازه انتقال میدهدT

و نه مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به طور صریح و کتبی دارد.

دادخواست تجویز انتقال منافع در چه زمانی تقدیم دادگاه می شود؟

 مستأجر قبل از طرح دعوا، ابتدا باید طی اظهار نامه رسمی از مالک بخواهد:

یا حق کسب و پیشه ملک را به وی پرداخت کند و ملک را تحویل بگیردT

و یا رضایت خود را در خصوص انتقال منافع ملک اعلام کند.

در صورتی که مالک یکی از خواسته های فوق را اجابت نکرد، مستأجر می تواند، دادخواست تجویز انتقال منافع را تقدیم محاکم قضایی کند.

چنانچه موجر پس از اقامه دعوی، حق کسب و پیشه مستأجر را پرداخت کند دعوی خواهان مردود استT

و الا دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع صادر می کند.

اقدام مالک در تخلیه ملک تجاری

اگر مستأجر بدون اجازه مالک ، اجاره ملک را منتقل کند، مالک می تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستأجر، اقدام به تخلیه ملک کند.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی تجویز انتقال منافع:

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی انتقال منافع اماکن تجاری، دادگاه محل وقوع ملک می باشد.

نحوه رسیدگی دادگاه به دادخواست تجویز انتقال منافع

در اغلب موارد پس از رسیدگی، دادگاه به دلایل زیر حکم به تجویز انتقال منافع صادر می نمایند:

امتناع موجر از پرداخت حقوق کسبی مستأجر ،

و نیز عدم اذن وی در انتقال ملک به غیر،

و به استناد قاعده فقهی «الحاکم ولی الممتنع » .

پس از قطعیت این رأی، مستأجر می تواند مورد اجاره را برای همان شغل مقرر در قرارداد اجاره به شخص دیگری انتقال دهد.

و میزان حق کسب و پیشه و یا سرقفلی ملک را از مستاجر دوم بگیرد.

مستأجر دوم جایگزین مستأجر اول شده و همان حقوق و مزایای مستأجر اول را دارا می باشد.

و قانون حاکم بر این رابطه استیجاری نیز همان قانون سال ۱۳۵۶ است.

بنابراین ملاحظه می شود قانونگذار برای حق کسب و پیشه تا چه اندازه اهمیت قایل شده است.

این اهمیت فراتر از مباحث حقوقی می تواند ناشی از ژرف اندیشی قانونگذاران برای امنیت اقتصادی،

و ایجاد ثبات در بازار داد و ستد فعالیت های اقتصادی باشد.

طرفین دعوی:

مستاجر به عنوان خواهان به طرفیت مالک به عنوان خوانده، طرح دعوی می کند.

اگر ملک مشاع باشد و مالکین متعدد داشته باشد، مثل این که مالک فوت کرده و ورثه او چندین نفر باشند،

دعوی باید به طرفیت تمام مالکین اقامه شود، وگرنه دعوی رد می شود.

نحوه اجرای رای:

حکم دادگاه برای تجویز انتقال منافع اعلامی است بنابراین اجراییه صادر نمی شود.

مراتب به مالک اعلام و رونوشت آن به دفتر خانه  مربوطه ارسال می شود،

اعتبار این رای، شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی است که در این مدت مستاجر باید با سند رسمی، منافع را به دیگری منتقل کند،

در غیر این صورت حکم ساقط می شود.

رویه و نظریات قانونی در مورد تجویز انتقال منافع:

رای شماره ۱۰۳۵ مورخ ۱۷/۸/۱۳۹۱ شعبه یک دادگاه تجدید نظر استان تهران

دعوای تجویز انتقال اجاره محل کسب به غیر، باید از سوی مستاجر اقامه شود و اگر بدون اخذ مجوز، انتقال صورت گیرد ، مستاجر بعدی نمی تواند تقاضای تجویز و انتقال رسمی اجاره را طرح کند.

نظریه مشورتی شماره ۷/۵۵۱۶ مورخ ۱/۷/۷۹ اداره حقوقی قوه قضائیه

چنانچه مستاجر ، مالک کل سرقفلی مغازه مورد بحث باشد و بخواهد وفق تبصره ماده ی ۱۹ قانون مالک و مستاجر مصوب سال ۵۶ حق سرقفلی خود را به شخص ثالث انتقال دهد، نیازی به تفکیک ملک نمی باشد و صادر کردن قرار عدم استماع دعوا به لحاظ مشاع بودن ملک، توجیه قانونی ندارد.

نشست قضائی دادگستری قم، اسفند ۸۳، سوال شماره ۵۳۱

نظریه کمیسیون:

..در حین رسیدگی، موجر اعلام آمادگی پرداخت حق کسب و پیشه را می کند و با این اعلام آمادگی، نسبت به دیگران اولویت پیدا می کند.

در این صورت دادگاه حکم به تخلیه پس از پرداخت حق کسب و پیشه می کند و در دادنامه نیز قید می شود،

چنان چه موجر حق کسب و پیشه را ظرف مهلت مقرر در ماده ی ۲۸ پرداخت نکند، مستاجر حق انتقال به غیر خواهد داشت.

مطالب مفید دیگر:

حق شفعه

تفاوت دعوای «خلع ید» با «تخلیه ید»

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

چهارده − 3 =

فهرست
Call Now Button