جعل اسناد ملکی

جعل اسناد ملکی

بنابر اخبار و امار، جعل اسناد ملکی یکی از جرایمی است که کاربرد مصادیق آن در روابط اقتصادی و اجتماعی افزایش یافته و به یکی از معضلات حقوقی در کشور تبدیل شده است.

یکی از مصادیق جرایم کیفری در حوزه حقوقی املاک، جعل اسناد ملکی است.

این جرم با توجه به نوسانات شدید بازار املاک و مستغلات در هر دوره ممکن است شکل جدیدی به خود  بگیرد.

بنابر آمار اعلام شده از سوی پلیس آگاهی، جعل اسناد ملکی، نیمی از پرونده های تشکیل شده در این مرجع را شامل می شود.

چرا که شناسایی و اثبات این جرم در بسیاری از موارد، دشوار است.

همین موضوع، آن را به یکی از پیچیده ترین و مهم ترین جرائم کیفری تبدیل کرده است.

جعل و کلاهبرداری دو رفتار مجرمانه هستند که در بسیاری از موارد با یکدیگر اتفاق می افتند.

لذا جا دارد ابتدا هر یک از این دو جرم را تعریف نموده سپس وجوه افتراق آن ها را مورد اشاره قرار دهیم.

جعل در قانون مجازات اسلامی

قبل از پرداختن به جعل اسناد ملکی، بهتر است جعل را تعریف نماییم.

به استناد ماده ۵۲۳ « قانون مجازات اسلامی» جعل و تزویر، عبارت است از :

ساختن نوشته یا سند،

یا ساختن مهر یا امضای مهر اشخاص رسمی و غیررسمی،

خراشیدن یا تراشیدن،

یا قلم بردن،

یا الحاق،

یا اثبات،

یا سیاه کردن،

یا تقدیم و تأخیر تاریخ سند نسبت به تاریخ حقیقی،

یا الصاق نوشته ای به نوشته دیگر،

یا به کار بردن مهر دیگری بدون اجازه صاحب آن،

و نظایر این ها به قصد تقلب.

براساس این تعریف، جرم جعل، ناشی از آگاهی به انجام و ارتکاب به این جرم است.

این امر امکان به اشتباه انداختن دیگری را فراهم نموده و باعث فریب و ضرر فرد دیگری با سند غیرواقعی به عنوان سند اصلی می گردد.

در نتیجه شبیه بودن یا مطابقت داشتن با نمونه اصلی، ملاک تشخیص جرم واقع نخواهد شد.

ارکان سه گانه جرم جعل

در جعل اسناد ملکی و به طور اخص در جرم جعل نیز مانند سایر جرایم، ارکان و عناصر قانونی، مادی و معنوی قابل توجه است.

رکن قانونی جرم جعل

در رکن قانونی، قانونگذار در مواد ۵۲۴ الی ۵۲۳ قانون مجازات اسلامی به این جرم پرداخته است.

هرچند  عدم صراحت قانونگذار در تفکیک ارکان جرم جعل، خود محل شبهه و تردید است؛

اما مجازات های حبس و جزای نقدی یا هر دو برای آن پیش بینی شده است.

رکن مادی جرم حعل

منظور از ارکان مادی جعل، فعلی است که شخص مرتکب می شود.

 در ماده ۵۲۳ قانون بر حصری بودن آن بدین معنا که مصادیق دیگری غیر از آنچه در قانون تصریح شده نیز در این رابطه صدق می کند، تأکید شده است.

رکن روانی جرم جعل

از دیگر سو جعل از جمله جرایم صرفاً مادی نیست بلکه نیازمند عنصر روانی است.

منظور از عنصر روانی، علم و اراده به انجام یا ترک فعل جعل و یا استفاده از آن توسط فرد است.

یعنی شخص با آگاهی نسبت به خلاف واقع بودن عمل، مرتکب آن شده و در انجام عمل خلاف واقع اراده داشته است.

در واقع احراز قصد و نیت در تغییر و تبدیل یا ساخت سند در اثبات جرم، بسیار مهم است.

به بیانی دیگر در فعل جعل، فرد، قصد فریب دادن دیگران را دارد و منتفع شدن یا عدم انتقاع وی از این فعل، مهم نیست.

چه بسا ممکن است این عمل به قصد انتقاع دیگران انجام شده باشد.

استفاده از سند مجعول

جدای از فعل جعل اسناد ملکی، استفاده از سند مجعول نیز دارای ابعاد کیفری است و خود جرمی مستقل محسوب می شود.

درخصوص استفاده از سند مجعول، عنصر مادی شامل به کارگیری، تسلیم، ارائه سند، واگذاری، استعمال، استناد یا مبادله سند مجعول است.

یعنی حتی اگر مرتکب از سند مجعول، استفاده عملی نبرده باشد، صرف اثبات سوء نیت و آگاهی به جعلی بودن سند، فرد، مرتکب عمل مجرمانه شده است.

استفاده از سند مجعول، جرم مطلق است.

و صرف ارائه یا به کاربردن آن بر عمل مجرمانه صحه می گذارد حتی اگر ضرری از ارائه سند متوجه طرفین نشود؛ صرفا قابلیت اضرار، کافی است.

عنصر روانی جرم استفاده از سند مجعول، چنانچه اشاره شد، همان علم و اراده به استفاده از آن است.

در شناسایی و اثبات عنصر روانی و معنوی دو مورد می بایست لحاظ شود.

یک سوء نیت عام شخص که در واقع بیانگر علم به مجرمانه بودن عملی است که انجام می دهد و عمدی که در استفاده و به کارگیری سند مجعول دارد.

دوم سوء نیت خاص یعنی با علم به استفاده از سند مجعول و ایراد ضرر به شخص یا اشخاص دیگر (ولو بالقوه) به آن استناد یا از آن استفاده می کند.

جنبه عمومی جرم جعل

از منظر قانون و از دیدگاه جرم شناسی، جعل، از جمله جرایمی است که دارای جنبه عمومی است و به نوعی اقدام علیه امنیت و آسایش عمومی تلقی می گردد.

جعل، اعتماد عمومی را نسبت به اصالت و صحت نوشته ها و اسناد مخدوش می سازد،

و در صورت افزایش جرم، در تزلزل روابط اجتماعی و اقتصادی تأثیر بسزایی دارد.

با توجه به تعاریف ارائه شده و برشمردن مصادیق جرایم جعل و استفاده از سند مجعول، به بررسی ابعاد جعل سند ملکی و استفاده از آن و به بیانی دیگر کلاهبرداری ملکی می پردازیم.

کلاهبرداری

ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری، کلاهبرداری را تعریف نموده است.

بر این اساس می توان گفت کلاهبردار فردی است که با به کار بردن تقلب، اموال دیگران را ببرد.

البته او باید سوءنیت هم داشته باشد؛ یعنی بداند کاری که دارد می‌کند، متقلبانه است و هم‌چنین قصد بردن مال دیگری را نیز داشته باشد.

وجوه تمایز جرایم جعل و کلاهبرداری

۱.  جرم جعل در زمره جرایمی است که مصداق جرایم علیه امنیت و آسایش عمومی است.

جرم کلاهبرداری از مصادیق جرائم علیه اموال و حق مالکیت است.

علت با اهمیت بودن جعل از نگاه قانون، آن است که جعل در اسناد به خصوص جعل در اسناد رسمی، اعتماد عمومی را از میان می برد.

بنابراین روابط اجتماعی و اقتصادی را بر هم می زند و مختل می سازد.

در حالی که کلاهبرداری بیشتر بر شیوه های متقلبانه شخص کلاهبردار متمرکز است و آثار اجتماعی آن به شدت جرم جعل نیست.

۲.  در جرم کلاهبرداری ، تحقق نهایی جرم و اثر آن الزامی است یعنی حتماً باید کلاهبردار نفعی از جرم ببرد.

در حالی که برای تحقق جرم جعل صرف ارتکاب جرم کافی است و نیازی به آثار نفع و ضرر آن نیست.

یعنی همین که مجرم مرتکب عمل جعل شد برای مجرم بودن کافی است.

۴.  در جرم جعل وجود یک سند و نوشته ضروری است تا جعل بر روی آن صورت پذیرد.

در جرم کلاهبرداری ضرورتی به استفاده از سند مجعول نیست.

عمل کلاهبرداری ممکن است با هر رفتاری از سوی فرد مجرم یا همان کلاهبردار اتفاق بیفتد.

۵.  عمل کلاهبردار به گونه ای است که گاه خود مالباخته با کلاهبردار برای تحقق جرم همکاری می کند بدون اینکه بداند چه آینده ای در انتظار اوست .

یعنی عملیات فریب و نیرنگ از سوی فرد کلاهبردار

پیوند جعل و کلاهبرداری

چعل اسناد ملکی – رابطه و پیوند دو جرم جعل و کلاهبرداری دیرینه است. در موارد بیشمار این دو نوع جرم با هم اتفاق می افتند.

با این حال لزوماً ارتباط ناگسستنی میان آن دو جرم وجود ندارد.

کلاهبردار ملکی

کلاهبردار ملکی، شخصی است که با توسل به عملیات و یا وسایل متقلبانه همراه با سوء نیت، مال یا ملک  شخص دیگر را  به تصرف در می آورد.

در این تعریف جعل سند ملکی به هر نحوی از انحاء ذکر شده و در ادامه آن استفاده از سند مجعول، یکی از مصادیق بروز کلاهبرداری و وقوع جرم است.

کلاهبرداری از طریق استفاده از سند مجعول

یکی از رایج‌ترین روش‌ها برای عملی شدن کلاهبرداری، جعل و استفاده از سند مجعول است.

در واقع، مجرم از طریق جعل سند و به دنبال آن استفاده از سند مجعول، دیگران را فریب می‌دهد و از این طریق دست به کلاهبرداری می‌زند.

شبهات در مورد جرایم جعل سند و استفاده از سند مجعول و کلاهبرداری ملکی

جعل اسناد ملکی – همانطور که گفته شد در مواردی سه جرم جعل سند، استفاده از سند مجعول و کلاهبرداری ملکی توأمان اتفاق می افتد.

این همزمانی موجب شده است در عمل شاهد تعدد آراء قضایی در اینگونه موارد باشیم.

اگرچه وجود:

رأی وحدت رویه شماره ۱۱۸۸ مورخ ۳۰ خرداد ۱۳۳۶ هیأت عمومی دیوان عالی کشور

و  رأی وحدت رویه شماره ۶۲۴ مورخ ۱۳۷۷/۱/۲۸ هیأت عمومی دیوان عالی کشور

تا حدود زیادی به این اختلاف دیدگاهها پایان داد. با این وجود هنوز هم شاهد اختلافاتی در این زمینه هستیم.

دیدگاههای قضات در مورد جرایم جعل سند و استفاده از سند مجعول و کلاهبرداری ملکی

در بررسی رویه قضایی قضات، می توان سه رفتار کاملاً متمایز از یکدیگر را شاهد بود :

در رویه اول بیشتر قضات اعتقاد به تعدد مادی جرم دارند.

این دسته از قضات قاعده جمع مجازات‌ها را اعمال می کنند،

لذا هریک از جرایم  مورد بحث را به عنوان جرم مستقل در نظر گرفته و رفتار عاملین را در هر جرم قابل مجازات می‌دانند.

در رویه دوم بخشی از قضات قاعده جمع مجازات ها را با اندکی تفاوت اعمال می‌نمایند.

در این رویه جرم جعل سند را به عنوان جرم مستقل قلمداد نموده و مرتکب آن را به مجازات این جرم محکوم می نمایند.

اما جرم استفاده از سند مجعول و کلاهبرداری و یا انتقال مال غیر را به عنوان تعدد معنوی جرم در نظر می گیرند.

در این حالت مجازات جرم اشد را برای مرتکب این جرائم اعمل می نمایند.

در رویه سوم تعداد کمی از قضات قائل به تعدد معنوی جرم می باشند،

و جرایم جعل سند و استفاده از سند مجعول را مقدمه جرم کلاهبرداری و یا انتقال مال غیر می دانند،

و مرتکب را تنها بابت جرم نهایی مجازات می کنند.

شیوه عمل کلاهبردار ملکی

کلاهبرداران برای رسیدن به مقصود خود و فریب مالباختگان ملکی، از انواع ترفندها استفاده می کنند.

آن ها گاه در نقش فروشنده و گاه در نقش خریدار ملک ظاهر می شوند.

در هر صورت آن ها طرف مقابل خود را فریب داده و با انجام بخشی از تعهدات، از ادامه آن استنکاف ورزیده و طرف دیگر معامله را به دردسر می اندازند.

نقش مشاورین املاک در ارتکاب عمل کلاهبرداری ملکی

در مواردی مشاهده می شود فرد کلاهبردار توانسته است صاحب بنگاه و دفتر مشاوره املاک را هم با خود همراه سازد.

یا اینکه او را نیز فریب داده و به اتفاق، مالباخته را به دردسر بیاندازند.

اهمیت قراردادهای ملکی

در انجام معاملات ملکی، برای قراردادها اهمیت بسیار زیادی قایل شوید.

هر یک از بندهای قرارداد می تواند شما را در هر مرحله از انجام کار از بروز گرفتاری نجات دهد.

عکس این قضیه نیز صادق است یعنی در صورت بی توجهی به مفاد قرارداد،  برایتان در مواردی مشکلات عدیده ایجاد نماید.

شروط ضمن قرارداد یکی از نکات مهم است بنابراین تا حد امکان خیارات قانونی را ساقط نکنید.

اگرچه در حال حاضر در سامانه معاملات املاک کشور خیار تدلیس ساقط نمی شود،

و طرفین معامله می توانند با اثبات اقدامات مجرمانه تحت عنوان دعوای کلاهبرداری ملکی از طرف دیگر و افراد کلاهبردار شکایت کنند.

کلاهبرداران حرفه ای را بشناسید

جعل اسناد ملکی- دقت نمایید که عملیات خرید و فروش ملک در دفعات اتفاق نیفتاده باشد.

یعنی یک ملک به چند نفر فروخته نشده باشد.

در این موارد خریدار اولیه در اولویت قانونی برای وصول طلب یا حقوق خود خواهد بود.

حتی اگر قرارداد او به صورت دستی تنظیم شده باشد.

در مشاورین املاک دارای حسن شهرت و دارای پروانه و مجوز از اتحادیه، معاملات خود را به انجام برسانید.

در این رابطه بررسی های لازم را از طریق مراجع ذیربط از جمله سایت مشاورین املاک انجام دهید.

معامله ملکی را در محلی که ملک واقع است انجام دهید نه در محلی که طرف دیگر معامله به شما تحمیل می کند.

قبل از خرید ملک حتماً آن را از نزدیک مشاهده نمایید و در مورد کاربری آن بررسی نمایید.

قبل از هر چیز بر روی اسناد و مدارک متمرکز شوید و از اصالت و واقعی بودن آن اطمینان پیدا نمایید.

محل وقوع ملک را با نشانی مندرج در قسمت متن و پشتسند رسمی ملک مقایسه کنید.

از فروشنده استعلام ثبتی بخواهید.

مشخصات ملک و آدرس مندرج در قولنامه و مبایعه نامه را با آدرس واقعی ملک و مشخصات واقعی آن تطبیق دهید.

هیچگاه به تنهایی به جلسه مذاکره و عقد قرارداد نروید.

مشاوره با با یک وکیل متخصص دعاوی ملکی و قراردادها می تواند میزان اطمینان به عقد قرارداد را افزایش دهد.

در مورد موقعیت جغرافیایی ملک برای اطلاع از این‎که در طرح‎های عمرانی شهرداری و … واقع نشده باشد، بررسی لازم را انجام دهید.

مراقب باشید فروشنده حتماً مالک واحد باشد نه مستنأجر ملک.

ممکن است افراد شیاد و کلاهبردار با شناسایی املاک مجهول المالک به جعل اسناد این املاک، تصمیم به فروش آن ها بگیرند.

آن ها معامله خود را کاملاً قانونی جلوه می‎دهند و با سوءاستفاده از برخی آژانس‎های املاک، ملک را واگذار می‎کنند.

مراقب آن دسته از افراد کلاهبردار باشید که با پرداخت مبلغ کمی از ثمن معامله، خود را مالک خانه می‎کنند،

و از پرداخت بقیه مبلغ مورد معامله طفره می روند. آنها ممکن است حتی حق فسخ تعیین شده را از طرف مقابل سلب کرده باشند.

لذا در قرارداد قید شود :

در صورت پرداخت نشدن به موقع اقساط یا وصول نشدن چک‎ها، معامله فسخ و ضرر و زیان عدم پرداخت از متخلف دریافت می‎شود.

مطالب بیشتر برای مطالعه

اثبات مالکیت ملک

وکالت دعاوی ملکی (حقوقی و کیفری)

 

رفتن به صفحه اصلی سایت

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

پانزده − دو =

فهرست
Call Now Button