حق شفعه

حق شفعه چیست؟ اگر در این مورد اطلاعات چندانی ندارید برای دانستن آن، با ما همراه شوید.

معنی حق شفعه به زبان ساده

خیلی از اصطلاحات در حقوق، معانی و تفاسیر پیچیده دارند.

معمولاً به دلیل پیچیدکی این اصطلاحات اغلب مردم و حتی کسانی که با این موضوعات درگیر هستند رغبتی برای درک آن ندارند.

برای رفع این مشکل می خواهیم حق شفعه را به زبان ساده معنی کنیم.

اول از همه به سراغ فرهنگ لغات می رویم تا در مورد معنی «شفعه» بیشتر بدانیم.

در فرهنگ لغات، «شفعه» ، حق تقدمی است که یک همسایه یا یک شریک در ملک دارند.

به زبان ساده فرض کنید دو نفر(شریک الف و شریک ب) در یک زمین شریک هستند.

حال شریک الف سهم خود را به قصد بیع یعنی فروش، به نفر سومی منتقل می کند.

در اینجا و در فقه این حق به شریک ب داده شده که قیمتی که نفر سوم پرداخته را به او بدهد و سهم او را در اختیار بگیرد.

به این حق که به شریک ب داده شده «شفعه» و به شریک ب  «شفیع» گفته می شود.

برای همین، شفعه در لغت به معنای «حق سبقت و تقدم همسایه بر سایر خریداران خانه و زمین همسایه با شروط مساوی» گفته می شود.

اخذ به شفعـه یکی از احکام استثنایی است زیرا طبق اصل حقوقی نمی‌توان ملکی را از ملکیت کسی بدون موافقتش خارج کرد.

حق شفعه فوری است یعنی چه؟

فقها معتقدند هر گاه شریک سهم خود را بفروشد و شریک دیگر متوجه این اقدام بشود،

این حق به شریک دوم داده شده که بلافاصله از حق خود استفاده کند

و سهم نفر سوم را بدهد

و مبیع یا همان مال غیر منقول مثلاً زمین و ملک را ضبط و تملک کند.

چون استفاده از این حق برای شریک به فوریت و بی درنگ قابل اجرا و اعمال است لذا گفته می شود «حق شفعه فوری است»(ماده ۸۲۱ قانون مدنی).

این فوری بودن بسته به عرف و عادت مردم متفاوت است

و از تاریخ مطلع شدن شفیع از انعقاد عقد بیع شروع می شود.

زیرا اصل بر عدم اطلاع شفیع از وقوع معامله است.

شفیع باید هر چه سریعتر «اراده» خود را برای استفاده از حق اعلام کند

و در صورت تعلل می توان گفت به طور ضمنی انصراف داده و از حق خود صرف نظر کرده است.

ماده ۸۰۸ قانون مدنی، حق شفعه را چگونه تعریف می کند؟

حال به سراغ قانون می رویم تا ببینیم قانون در این مورد چه می گوید.

از آن جا قانون ما از علم فقه ناشی می شود در قانون نیز به همین برداشت و تعریف می رسیم.

در  ماده ۸۰۸ قانون مدنی چنین آمده است:

«هر گاه اموال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر به صورت مشاع مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به شخص سومی به قصد بیع بفروشد، در این حالت برای شریک دیگر حق شفعه به وجود می‌آید.

به این ترتیب که شریک می‌تواند مبلغی را که شخص سوم به شریک خود داده را به وی بدهد و سهم وحق وی را تملک کند.

به کسی که صاحب این حق است شفیع گفته می‌شود».

شروط این حق چیست؟

  1. مال باید غیر منقول باشد (زمین)
  2. مال باید قابل تقسیم یا افراز باشد
  3. شرکا باید ۲ نفر باشند
  4. بین دو نفر مال مشاع باشد
  5. نقل و انتقال از طریق عقد بیع باشد.

اوصاف و ویژگی های این حق از منظر قانون مدنی

  • حق شفعه شامل بنا و درخت فروخته شده بدون زمین نمی شود(ماده ۸۰۹ ق.م).
  • شراکت در کوچه، محل گذر، دالان، آبراهه، کاریز، گذرگاه و نظایر آن(که در قانون به آنها «ممر» یا «مجری» گفته می شود) موجب حق شفعه برای شریک می شود. حتی اگر در خود ملک شراکتی وجود نداشته باشد. در چنین فرضی، اگر فردی ملک خود را با ممر یا مجری بفروش برساند شریک دیگر بر ملک وی حق شفعه خواهد داشت.(اشاره به ماده ۸۱۰ ق. م) .
  • این حق مشمول وقف نمی شود. به عبارتی اگر حصه یکی از دو شریک وقف باشد متولی یا موقوف‌ علیهم حق شفعه ندارد(ماده ۸۱۱ ق. م).
  • در ملکی که بخش هایی از آن قابل شفعه و بخش های حق شفعه نداشته باشد. حق شفعه برای موارد دارای این حق، به میزان حصه آن بخش از ارزش همه آن املاک قابل اجرا خواهد بود(ماده ۸۱۲ ق . م).
  • اگر مشخص شود در بیع یا فروش ملک مفسده وجود داشته از آن جا که ماده ۳۶۵ قانون مدنی تملک در بیع فاسد را فاقد اثر دانسته لذا حق شفعه برای چنین بیع قابل اجرا نیست(ماده ۸۱۳ ق. م).
  • این حق را نمی توان فقط نسبت به یک قسمت از مبیع(به طور مثال یک زمین) اجرا نمود صاحب حق مزبور یا باید از آن صرف نظر کند یا نسبت ‌به تمام مبیع ‌اجرا نماید()ماده ۸۱۵ ق. م).
برای دقت نظر بیشتر می توانید به قانون مدنی مراجعه نمایید.
  • هر گاه شریکی از این حق خود برای در اختیار گرفتن ملک فروخته شده به نفر سوم استفاده می کند، نفر سوم ضامن برقراری این حق برای شریک مورد نظر است. مگر اینکه هنوز مورد شفعه به تصرف نفر سوم درنیامده باشد(ماده ۸۱۷ ق. م).
  • این حق قابل اسقاط است اسقاط به هر چیزی که دلالت بر صرف نظر کردن از حق مزبور نماید واقع می شود(ماده ۸۱۸ ق. م)
  • این حق به ارث می رسد و این حق نیز به زن هم به ارث می رسد حتی اگر زمین باشد. اگر یکی از وراث حق خود را ساقط کند این حق برای سایرین باقی خواهد ماند. قانون می گوید: این حق بعد از موت شفیع به وارث یا وراث او منتقل می شود(ماده ۸۲۳ ق. م).
  • اگر انتقال و جابه جایی به وسیله هبه یا صلح یا معاوضه یا قرار دادن مهریه باشد باعث ایجاد این حق نمی‌گردد و سهم مشاعی که فروخته می‌شود باید مبیع معامله باشد نه ثمن معامله.
  • این حق برای کسی که حضور ندارد و غایب است، ‌ثابت است و هر ‌گاه از سفر بیاید، می‌‌تواند حق خود را اعمال کند همچنین حق شفعـه برای کودک، ‌دیوانه و سفیه ثابت است و ولی و سرپرست آنها در صورت وجود مصلحت، این حق را اعمال می‌کند.
  • این حق، عینی است زیرا شفیع می تواند به دلیل داشتن حق عینی تمامی معاملات معارض را با اقامه دعوا باطل کند. زیرا این حق از قبل به وجود آمده است.

حق شفعه در ملک مشاع

چون معمولاً در مورد املاک مشاعی اختلافات فراوان وجود دارد . یکی از موارد حق مورد نظر است.

لذا در این مورد کمی بیشتر توضیح می دهیم.

در ماده ۸۰۸ قانون مدنی، به مشاع بودن مال غیرمنقول تصریح شده است.

اگر مالی بین دو نفر مشترک باشد و تقسیم شود، بعد از تقسیم دیگر حق شفعـه‌ای نخواهد بود؛

چرا که دیگر شرکتی باقی نیست تا به منظور جلوگیری از ضرر، حق شفعـه وجود داشته باشد.

حال اگر بعد از تقسیم مال و از بین رفتن شرکت، شریک دیگر حصه خود را به شخص ثالثی بفروشد،

در این صورت نیز حق شفعـه وجود نخواهد داشت،

به دلیل اینکه یکی از شرایط اخذ به شفعـه، مشاع بودن و وجود شراکت بین دو نفر است

اما بعد از تقسیم دیگر شراکتی وجود ندارد.

شفعـه فقط در صورتی است که تنها یک شریک وجود داشته باشد.

بنابراین شفعـه منحصر به مواردی است که شرکت میان دو نفر است.

استثنا در حق شفعه در مشاع بودن مال غیر منقول

در خصوص مشاع بودن مال غیر منقول و وجود حق شفعـه بعد از تقسیم یا از بین رفتن شرکت استثنایی وجود دارد.

همانطور که در بالا و در مورد اوصاف و ویژگی های شفعه اشاره کردیم

 

 

ماده ۸۱۰ قانون مدنی تصریح می‌کند:

اگر ملک دو نفر در ممر یا مجری مشترک باشد و یکی از آنها ملک خود را با حق ممر یا مجری بفروشد،

دیگری حق شفعـه دارد؛

اگرچه در خود ملک مشاعاً شریک نباشد

اما اگر ملک را بدون ممر یا مجری بفروشد،

دیگری حق شفعـه ندارد.

قانون مدنی در ماده مذکور، به طور استثنا حق شفعـه را در بیع ملک مفروز (جدا کرده) به اعتبار مشاع بودن ممر یا مجری قرار داده است

که از این استثنا نمی‌توان تجاوز کرد.

این حق به تنهایی قابل داد و ستد نیست زیرا بودنش، وابسته به مال مشاع است و بدون آن موجودیتی ندارد.

قابل تقسیم بودن مال غیر منقول

بر اساس ماده ٨٠٨ قانون مدنی، مال غیرمنقول مشاع بین دو نفر، باید قابل تقسیم باشد،

تا در اثر فروش یکی از دو شریک،

دیگری با استفاده از این حق، حصه شریک دیگر را تصاحب کند

و مانع از ضرر به خود شود.

این حق در ملک قابل تقسیم به وجود می‌آید

تا بدین وسیله از ضرری که مالک سهم مشاع در اثر تقسیم متحمل می‌شود،

جلوگیری شود اما در ملک غیرقابل تقسیم، این ضرر متصور نیست.

ضرورت دو نفر بودن شرکاء در مال غیر منقول برای اخذ به شفعه

اخذ به شفعه در صورتی به مال غیرمنقول تعلق می‌گیرد که شراکت بین دو نفر وجود داشته باشد.

این مورد به صراحت در ماده ٨٠٨ قانونی مدنی تصریح شده است

بنابراین چنانچه تعداد شرکاء بیشتر باشد، دیگر حق شفعه وجود نخواهد داشت.

در صورتی که مال غیرمنقول بین دو نفر مشترک باشد

و یکی از دو شریک سهم خود را به چند نفر طی یک عقد بفروشد،

شریک دیگر می‌تواند نسبت به تمامی آن سهم، اخذ به شفعه کند.

نقل و انتقال از طریق عقد بیع است

انتقال ملک باید حتما به‌وسیله‌‌ عقد بیع باشد و مال دارای حق شفعه،‌ مبیع (موضوع عقد بیع) این عقد قرار گیرد.

حق مورد نظر در مزایده

اگر در یک مزایده شرایط مربوط به بیع حاکم باشد بنابراین همه احکامی که در مورد بیع صادق است در فروش به مزایده نیست جاری است.

بنابراین شفیع می تواند از حق خود استفاده کند و در این موارد نیز اقدام نماید. هم استفاده نماید.

این حق در آپارتمان

از آنچه تا کنون گفته شد می توان چنین برداشت نمود که این حق به آپارتمان تعلق نمی گیرد.

علت این موضوع آن است که با برداشت از ماده ۸۰۹  قانون مدنی، احکام شفعه به بنای بدون زمین تعلق نمی گیرد،

و از آن جا که مالکین آپارتمان ها سهم مشخص و قابل تملکی بر زمینی که آپارتمان بر آن احداث شده ندارند،

لذا حق مورد نظر در این موارد بی مورد و بلا اثر است.

اخذ به شفعه جزء دعاوی مالی است

این حق، حق مالی است که این حق وسیله تحصیل مال است،

و فرد می تواند با استفاده از این ابزار، مال را تملک کند.

زیرا در قانون به تملک ( مالک شدن) سهم فروخته شده، حق شفعه می گویند.

دلیل آن حفظ منافع شریک است تا در مال مشترکش احساس امنیت و اطمینان کند .

بنابر این اخذ به شفعه جزء دعاوی مالی محسوب می شود

و هزینه دادرسی آن بر اساس ارزش منطقه ای ملک محاسبه می شود.

مرجع صالح برای رسیدگی به این موضوع دادگاه های عمومی است.

 

مطالب مفید:

تفاوت دعوای «خلع ید» با «تخلیه ید»

 

بازگشت به صفحه اصلی

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

چهار + 15 =

فهرست
Call Now Button