دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط
نکات حقوقی مهم در مورد دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط
آیا می دانید دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط چیست؟ در اینجا قصد داریم در این مورد توضیح مختصری ارائه نماییم.
یکی از موارد اختلافی میان افراد که گاه به طرح دعوا در محاکم قضایی می انجامد، موضوع فسخ قرارداد است. در خرید و فروش ملک، اعم از زمین و خانه، سند قرارداد انعقادی میان طرفین، موجب رسمیت بخشی به موضوع معامله می شود. بنابراین هیچیک از طرفین نمی توانند به میل خود قرارداد را فسخ و مواد آن را زیرپا بگذارند.
موضوع فسخ آنقدر اهمیت دارد که تقریباً در همه قراردادها یکی از بندهای قرارداد را به فسخ قرارداد اختصاص می دهند.
البته فسخ قرارداد تابع شرایطی است که معمولاً در قرارداد باید ذکر شود. از این شرایط تحت عنوان خیارات نام برده می شود. در قانون مدنی از مواد 397 تا 444 راجع به انواع خیارات بحث شده است.
جدول انواع خیارات در قانون مدنی
| ردیف | نام | ماده | توضیح |
| 1 | خیار مجلس | 397 | اختیار فسخ برای طرفین، قبل از ترک جلسه عقد قرارداد |
| 2 | خیار حیوان | 398 | اختیار حق فسخ از طرف مشتری تا سه روز در صورتی که مبیع حیوان باشد. |
| 3 | خیار شرط | 399 تا 401 | حق تعیین شروط برای طرفین در مدت زمان معین برای فسخ |
| 4 | خیار تأخیر ثمن | 402 تا 409 | حق فسخ مخصوص فروشنده، تحت شرایط خاص، به دلیل عدم دریافت تمام یا بخشی از ثمن معامله |
| 5 | خیار رویت و تخلف وصف | 410 تا 415 | حق فسخی است برای هر یک از طرفین، در صورتی که مبیع با توصیفات مربوط به آن متعارض باشد |
| 6 | خیار غبن | 416 تا 421 | حق فسخ برای هر طرف است که ضرر زیادی از معامله کرده و در زمان عقد، عالم به آن نبوده است |
| 7 | خیار عیب | 422 تا 437 | حق فسخی است برای مشتری در صورتی که کالا یا جنس فروخته شده معیوب باشد |
| 8 | خیار تدلیس | 438 تا 440 | حق فسخ برای طرفین معامله، در صورت عملیات فریب توسط دیگری |
| 9 | خیار تبعیض صفقه | 441 تا 443 | حق فسخ برای مشتری است به جهت باطل بودن عقد نسبت به قسمتی از مبیع |
| 10 | خیار تخلف شرط | 444 (234 تا 245) | حق فسخ به واسطه تخلف از شروط ضمن عقد برای طرفین عقد است |
حق فسخ
روشن شد که قانونکذار در قانون مدنی برای هر یک از طرفین معاملات، حق فسخ را درنظر گرفته است. از این حق ، اصطلاحاً تحت عنوان خیارات نام برده می شود. خیارات می تواند برای یک طرف یا هر دو طرف معامله و یا حتی نفر ثالث برقرار شود.
دعوای تأیید فسخ قرارداد
دعوای تأیید فسخ قرارداد به یک مورد ختم نمی شود. این دعوا در مورد برخی از خیارات می تواند مطرح شود. در قراردادهای ملکی، بسیار پیش می آید که عقود میان فروشنده و خریدار به خوبی تنظیم نمی شود. یا اینکه یکی از طرفین از شروط قرارداد عدول می نماید . در نتیجه طرف دیگر ناگزیر به فسخ قرارداد و یا مراجعه به مراجع قضایی برای تأیید فسخ قرارداد می شود .
در ادامه برخی از خیارات و نیز دعاوی ملکی مربوط به آن به اجمال مورد اشاره قرار خواهد گرفت.
دعاوی مربوط به تایید فسخ قرارداد در امور ملکی معمولاً به جهت یکی از موارد زیر می باشند:
خیار تخلف شرط
شرط خیار
به جهت خیار عیب
غبن فاحش
خیار تبعیض صفقه
بدلیل تدلیس
انفساخ قرارداد
حق فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط
ممکن است در یک قرارداد، شرط یا شروطی ذکر شود که یکی از طرفین قرارداد را متعهد به انجام آن نماید. چنانچه این تعهد صورت نپذیرد طرف مقابل می تواند به دلیل عدم انجام تعهد قرارداد را فسخ نماید.
شروط سه گانه(شرط فعل، شرط صفت و شرط نتیجه)
اگر متعهد به انجام هر یک از شقوق شرط، نتواند آن را آنجام دهد، طرف دیگر می تواند ابتدا الزام طرف مقابل به انجام شرط را بخواهد. این امر از طریق ارسال اظهارنامه صورت می گیرد. در صورت عدم تحقق شرط، می تواند آنها را خود انجام داده و هزینه ها را از وی مطالبه کند. درصورت انجام هیچیک از موارد، می تواند قرارداد را فسخ نماید. وی از طریق مراجعه به دادگاه می تواند اقدام به طرح دعوای حقوقی تأیید فسخ قرارداد نماید. با توجه به اهمیت رعایت فوریت در بعضی از موارد فسخ ، لازم است در اقدام به طرح دعوا این مهم در نظر گرفته شود.
تعیین مدت و تأثیر آن در فسخ قرارداد
در دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط، لازم است برای آن مدت تعیین شود. گاه ممکن است مدتی در قرارداد برای خیار شرط ذکر نشده باشد. در این صورت، مدت خیار بر اساس عرف معلوم خواهد شد. که این مهلت از تاریخ عقد قرارداد تا روز انتقال سند خواهد بود.
برخی اصطلاحات مندرج در قراردادها جزء خیار شرط نیست
مرسوم است در برخی قراردادها، طرفین، جملات و عباراتی را ذکر می کنند که ربطی به خیار شرط ندارد. به عنوان مثال عبارت: «در صورت پشیمان شدن از معامله …» و یا «در صورت انصراف از قرارداد مبلغ … بابت ضرر به طرف مقابل …..» هیچکدام بیانگر خیار شرط نمی باشند. این شروط حتی ممکن است اصل قرارداد را نیز مخدوش سازند.
خواهان و خوانده در دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط
در دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط، خواهان کسی است که شرط مندرج در قرارداد به نفع او قید شده است. خوانده نیز طرف مقابل او یا کسی است که متعهد به انجام شرط بوده است.
کدام دادگاه صالح به رسیدگی است؟
در دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط، در دعاوی ملکی دادگاه صالح، دادگاه محل ملک می باشد.
آیا رأی دادگاه نیاز به صدور اجراییه دارد؟
خیر. رأی دادگاه که مبتنی بر تأیید فسخ قرارداد است جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجراییه نمی باشد.
دعوای فسخ, مالی یا غیرمالی است؟
دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط، می تواند جنبه مالی و یا جنبه غیر مالی داشته باشد.
وقتی دعوا جنبه مالی دارد که حقوقی که خواهان بدنبال آن بوده از منظر پولی قابل محاسبه و در حال تضییع باشد.
مطالبه خسارت یا استرداد وجه
خواهان می تواند همزمان با دادخواست تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط، دعوای خسارت یا استرداد وجه را نیز تقدیم دادگاه کند.
