روش افراز در اداره ثبت چگونه است؟

روش افراز در اداره ثبت

روش افراز ملک در اداره ثبت اسناد و املاک محل

درخواست عملیات افراز ملک توسط اداره ثبت

موضوع درخواست افراز از طرف رییس اداره ثبت به نقشه بردار ثبت محل وقوع ملک سپرده میشود. تا با دعوت از متقاضی و سایر مالکین ، محل معاینه و نقشه برداری شود.

قابل ذکر است که ابلاغ اخطاریه ها و دعوتنامه ها برای اجرای عملیات افراز بر مبنای مقررات آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی صورت میگیرد.

مطلب مفید | دعاوی افراز ملک مشاع

صورتجلسه افراز ملک

در صورتجلسه افراز حدود، مساحت مشخصات کامل و دقیق مجتمع آپارتمانی درج میشود. همچنین اطلاعات هر یک از قطعات افرازی با رعایت حقوق ارتفاقی مربوط به آن آورده میشود. و مشاعات و مشترکات در صورتجلسه به صراحت قید میگردد.

قابل توجه اینکه صرف فقدان تصرف متقاضی افراز یا سایر شرکاء در ملک مشاع ، مانع افراز و اتخاذ تصمیم مسئول واحد ثبتی نمیشود. مندرجات ماده 3 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع هم دلالتی بر ممنوعیت افراز در این مورد را ندارد. به هر حال در این مورد مسئول واحد ثبتی مکلف به اتخاذ تصمیم بر طبق ماده 5 آیین نامه مذکور می باشد.

مطلب مفید | وکیل افراز ملک مشاع

روش افراز چند واحد آپارتمان در اداره ثبت

روش افراز در اداره ثبت در مورد چند آپارتمان ترتیبات خاص دارد. در افراز چند واحد آپارتمان یا یک مجتمع ساختمانی در محدوده پلاکی که افراز می گردد، هر واحد مورد افراز تقریباً به صورت اعیان است. بعد از افراز به قدرالسهم مالکیت از عرصه و تمامی مشاعات و مشترکات سهیم می باشد.

پس بدین شکل است که افراز و تفکیک در محدوده پلاک اجرا  شده به انتقال گیرنده داده شده است. در واقع به همین قدرالسهم از عرصه ملک مالک اولیه کسر میشود. به صورتی که با انتقال آخرین واحد اعیان باید مالکیت مالک اصلی و اولیه از عرصه و اعیان منفک شود. و دیگر حق مالکیتی در عرصه نیز برای مالک اولیه باقی نخواهد ماند. خریداران جدید یا همان مالکین مفروزی آپارتمان ها به نسبت مالکیت در اعیان که همان آپارتمان به متراژ و مساحت مشخص خود می باشد در کل شش دانگ عرصه شریک مشاعی خواهند بود.

مطلب مفید | افراز و تفکیک ملک

افراز آپارتمان در شهرکها

در مباحث روز آپارتمان واقع در شهرک ها، موضوع افراز و تفکیک از معنای سنتی فراتر است. لذا پیچیده تر و دارای شرایط و ضوابط خاص خود شده است. در پلاک های تشکیل شده محدوده شهرک های آپارتمانی ، اگر شهرک از اجتماع چند پلاک ثبتی بوجود آمده باشد و پلاک های ثبتی مورد بحث طی عملیات اجرای تجمیع حدود نگردیده باشند.

اعیانی های احداث ، اعم از آپارتمان ها با طبقات و ارتفاع و فضاهای آموزش تفریحی و غیره میتواند در محدوده پلاک مورد افراز و تفکیک قرار گیرند. و در پلاک های مجاور تداخل ننمایند. ولی در صورتی که شهرک داخل در محدوده یک پلاک و یا از اجتماع چند پلاک مشخص و معین تجمیع شده باشند و افراز و تفکیک در قسمی از محدوده وسیع پلاک قرار گرفته باشد، لزوماً شایسته است در صورتمجلس تهیه و تنظیم شده با صراحت تمام قید سهیم بودن مالک هر واحد آپارتمان به قدرالسهم  اعیانی از عرصه زیر بلوک و فضای تفریحی و خدماتی که به صورت مشاعی شریک بوده درج یشود.

ولی استفاده  و استیفاء منافع قسمت های مشاعی طبق ضوابط و شرایط حاکم و مقررات شهرک می باشد. یعنی هر کس به دلخواه نمی تواند در قسمت های مشاعی سر خود تصرف غیر مجاز یا مزاحمت و ممانعت از حقی نماید. بلکه این بخش ها به عنوان حریم آپارتمان های احداثی و برای کمال انتفاع اشخاص به صورت فضای سبز آموزشی ، تربیتی ، ورزشگاه ، جاده های دسترسی و غیره است. که در نقل و انتقال آپارتمان ها و دفاتر اسناد رسمی به صراحت حق استفاده از مشاعات و مشترکات بزرگ الزامی شناخته شده است.

رد یا قبول تقاضای افراز توسط رییس اداره ثبت

روش افراز در اداره ثبت مبتنی بر قانون و دستورالعمل های خاص و طی تشریفات قانونی است. بر اساس ماده 5 آیین نامه افراز و فروش املاک مشاع ، رییس اداره ثبت املاک و اسناد محل تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول تقاضای افراز اعلام میکند. و نحوه اجرای آن را نیز اعلام مینماید. به ضمیمه یک نسخه از صورتمجلس و تصویر نقشه افرازی را به کلیه شرکای مشاعی ابلاغ میکند. این تصمیم بر اساس صراحت ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع ظرف مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظر در دادگاه عمومی حقوقی شهرسان محل وقوع ملک است.

مطلب مفید | دستور فروش ملک مشاع

شکایت از عدم افراز

تا اینجا نکاتی را در مورد روش افراز در اداره ثبت فرا گرفتیم. باید دانست هر گاه اداره ثبت درخواست افراز را منطبق با مقررات قانونی نداند به کلیه شرکا ملک ابلاغ می شود و آنها از این تصمیم صادره کتبی می توانند ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ به دادگاه عمومی محل وقوع ملک شکایت و اعتراض نمایند.

و نکته حائز اهمیت دیگر اینکه برای ملک مشاع مجامه آپارتمانی که سند مالکیت معارض صادر گردیده باشد، تا تعیین تکلیف نهایی تقاضای افراز پذیرفته نمی شود.

مطلب مفید | قانون پیش فروش ساختمان

روش افراز در ادارات ثبت و برخورد با احکام دادگاه

برابر بند 367 مجموعه بخشنامه های ثبتی، برای اینکه اجرای احکام افراز دادگاهها در ادارات و دوایر ثبت از نظر تطبیق حدود و فواصل معینه در نقشه های ثبتی و محدوده اسناد مالکیت و صورتمجلسهای تحدیدی اشکال و اختلافی پیش نیاید ، در مواردی که از نظر دادگاه نماینده و مهندس ثبت به منظور تشریک مساعی در افراز دعوت شود بایستی نماینده و مهندس به موقع به دادگاه اعزام گردد.

چنانچه افراز از ناحیه دادگاه صورت بگیرد بعد از طی مراحل قطعیت و نهایی شدن حکم، اداره ثبت محل وقوع ملک و مجتمع های آپارتمانی نسبت به اجرای آن با ابطال سند مالکیت مشاعی و صدور سند مالکیت مفروزی طبق حکم دادگاه اقدام خواهند کرد. در صورت عدم ارائه برخی از اسناد مالکیت مشاعی از طرف مالکین، مراتب به دفتر اسناد رسمی حوزه تابعه وقوع ملک طی دستورالعمل و بخشنامه ابلاغ میگردد تا به اسناد مالکیت مربوطه به علت باطل بودن، سند جدیدی تنظیم نگردیده و معامله ای صورت نگیرد.

رعایت حکم دادگاه در افراز

بدون وصول نقشه تصویبی شهرداری حکم افراز ملکی صادر کرده و یا به هر ترتیبی که حکم قطعی افراز از محکمه صادر گردبده باشد، اداره ثبت مکلف به اجرای حکم دادگاه خواهد بود.

از جمله خصایص صورتمجلس افراز، قید شماره فرعی از اصلی است. که با توجه به ردیف شماره فرعی از پلاک اصلی مورد تفکیک در دفتر تعیین شده و شماره فرعی به نام مالک از طرف مسئول بایگانی واحد ثبتی محل وقوع ملک انجام میگیرد . مسئول قسمت مربوطه حتماً باید شماره فرعی ملک را در صورتمجلس افراز مقابل قطعه قید کند. و قبل از ثبت پیش نویس ایادی و سلسله های انتقالی اشخاص مختلف و مالکیت انتقال دهنده و غیره بوسیله متصدی دفتر املاک کاملا|ً کنترل شود. پس از اطمینان از تکمیل و اجرای دقیق امور ثبتی بررسی شود که برای قطعه مورد نظر قبلاً سند مالکیت صادر نشده باشد. این امر البته خیلی مهم است زیرا گاهاً این اشتباه به رغم تمامی دقت ها صورت میگیرد.

همچنین خروجی را با ذکر شماره و مساحت با شماره دفترخانه تنظیم کننده و شماره فرعی اختصاص داده شده در ذیل ثبت ملک قید نماید. آنگاه مبادرت به ثبت پیش نویس سند مالکیت در دفتر املاک کند. عدم رعایت دقت در قطعات افرازی موجب صدور اسناد مالکیت معارض در آپارتمان ها گردیده که خود یک دوره چند ساله را باید طی کند. تا یکی از اسناد مالکیت از طریق دادگاه ذیصلاح باطل اعلام گردد.

همراه داشتن نسخه دوم خلاصه معاملات در آپارتمان ها از طرف متقاضی به واحد ثبتی مهم است. زیرا این اطمینان را میدهد که برای قطعه مذکور سند دیگری صادر نشده است. این امر در عمل بسیار موثر بوده و همراه داشتن خلاصه معاملات در تنظیم اسناد رسمی انتقال آپارتمان از ضروریات می باشد.

تفکیک و افراز به صدور پایان کار وابسته است

همانطور که ذکر شده مستند تفکیک اعیانی مجتمع های آپارتمانی ، صدور گواهی پایان کار از ناحیه شهرداری منطقه وقوع ملک می باشد. در گواهی پایان کار صادره آپارتمان ها قسمت های اختصاصی، یعنی خود آپارتمان با متراژ و مساحت معین و مشخص با ذکر نوع کاربری( اداری ، تجاری، مسکونی) قید میشوند. علاوه بر این، انباری ها، تعداد و متراژ دقیق و مشخص آنها، پارکینگ ها با تعداد و مساحت و حدود اربعه جزء مفروزات آپارتمان دقیقا ذکر میشوند. همچنین، قسمت های اشتراکی اعم از محل تاسیسات موتورخانه ، شوفاژ ، واحد سرایداری ، باغچه های مشاعی ، قسمت تفریحی ورزشی، آموزشی، راه پله که در مجتمع آپارتمانی احداث شده اند با ذکر مساحت دقیق و مشخص قید می شوند.