سند تعیین تکلیف ، قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی
آشنایی با سند تعیین تکلیف…
در اجرای قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب بیستم آذر ماه 1390 ، آیین نامه اجرایی قانون موصوف در بیست و یک ماده، شیوه اجرای قانون در مورد این گونه اراضی و ساختمان ها را روشن نموده است. این قانون در عمل ، جانشین قانون مواد 147 و 148 قانون ثبت شده است.
مطلب مفید | انواع سند مالکیت ملک
در اینجا قصد داریم در مورد قانون و آیین نامه مورد نظر با اشاره به برخی مواد آن کمی اذهان خوانندگان و کاربران خود را نسبت به موضوع سند تعیین تکلیف یا صدور سند برای اراضی و ساختمان های فاقد سند روشن سازیم.
سند تعیین تکلیف چیست؟
مراد از سند تعیین تکلیف که برخی کاربران به آن اشاره می کنند، اشاره به اراضی و یا ساختمان هایی است که فاقد سند تفکیکی هستند و مالکین و متصرفین آن مایل به تفکیک و یا صدور سند برای آن می باشند. این زمین و یا ساختمان ها باید دارای ویژگی های زیر باشند:
1. در اداره ثبت دارای سابقه ثبتی باشند.
2. کسانی که اراضی و یا زمین ها را در دست دارند متصرف قانونی باشند(نه عدوانی یا غیر قانونی).
مطلب مفید | کمیسیون ماده 56
بسیار خوب ، حال که قانون این گونه اراضی و یا ساختمان های موجود در آن را قانونی محسوب نموده است. پس می توان بر اساس همان قانون و با انجام یکسری اقدامات، سند ثبتی برای آنها صادر نمود. اما چگونه؟
سند تعیین تکلیف و ماده یک قانون
نکات مهم در باره سند تعیین تکلیف : در ماده 1 قانون مورد نظر، راه کار سند دار شدن اراضی مورد نظر مشخص شده است. به عبارتی نحوه اخذ سندی که افراد بدنبال آن هستند از مفاد قانون قابل برداشت خواهد بود. ممکن است به دلایلی نتوان برای اینگونه اراضی و باغات و ساختمان های واقع بر روی آنها سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری صادر نمود. در این صورت با توجه به دو بخش زیر می توان برای اخذ سند برای آنها اقدام نمود:
اول: ویژگی زمین ها و ساختمان و اراضی و باغات:
- در مورد ساختمان ها، حتماً باید بر روی آن دسته از اراضی احداث شده باشند که سابقه ثبتی داشته باشد.
- زمین هایی که ساختمان در آن احداث شده نباید به صورت غیر قانونی از سوی افراد تصرف شده باشد.
مطلب مفید | تغییر کاربری اراضی
دوم: ویژگی مالکین آنها:
الف ـ فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
ب ـ عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت وی عدم دسترسی به حداقل یک‌نفر از ورثه وی
پ ـ مفقود الاثر بودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
ت ـ عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرفات وی در ملک، مفروز است.
رسیدگی به وضعیت اراضی از طریق دبیرخانه و هیات حل اختلاف
سند تعیین تکلیف – حل مشکلات اراضی و ساختمان ها از طریق تشکیل دبیرخانه و هیات حل اختلاف در اداره ثبت صورت می پذیرد. در موارد فوق، در هر حوزه ثبتی دبیرخانه ای تاسیس و هیأتی به نام هیأت حل اختلاف با حضور یک قاضی، رییس اداره ثبت و رییس اداره راه و شهرسازی تشکیل می شود. این هیأت با بررسی مدارک و انجام تحقیقات لازم، اقدام به صدور رای خواهند نمود. رای صادره می تواند منشاء صدور سند گردد.
نحوه بررسی در مورد مالکی که وجود ندارد
هیات مورد نظر در مورد نبودن مالک به طریق زیر موضوع را احراز می کند:
- چنانچه فوت مالک حادث شود، از سازمان ثبت استعلام می شود.
- در صورت مفقودالاثر بودن مالک، حکم دادگاه مورد نیاز خواهد بود.
- در مورد عدم دسترسی به مالک، مراتب از طریق نیروی انتظامی و شورای اسلامی محل و شهادت شهود احراز می شود.
برابر تبصره۳ ماده یک ، تصمیمات هیأت در مورد املاک افراد غایب و محجور با نظر قاضی هیأت، معتبر است. باید توجه نمود اراضی دولتی، عمومی، ملی، منابع طبیعی و موات از شمول این قانون مستثنی می‌باشند.
انتشار آراء هیات در روزنامه کثیر الانتشار
سند تعیین تکلیف – اداره ثبت اسـناد و املاک محل مکلـف است آراء هیأت را در دونوبت به فاصله پانزده روز از طریق روزنامه‌های کثیرالانتشار و محلی آگهی نماید. همچنین این اداره مکلف است در روستاها علاوه بر انتشار آگهی، رأی هیأت را با حضور نماینده شورای اسلامی روستا در محل الصاق نماید. صورتمجلس الصاق آگهی با امضاء نماینده اداره ثبت اسناد و املاک و نماینده شورای اسلامی روستا در پرونده ضبط می‌شود.
شیوه اعتراض به رای هیات
ممکن است اشخاص ذی نفع به آراء اعلام شده اعتراض داشته باشند. در این صورت باید از تاریخ انتشار آگهی و در روستاها از تاریخ الصاق در محل تا دو ماه اعتراض خود را به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم و رسید اخذ نمایند. معترض باید ظرف یک ماه از تاریخ تسلیم اعتراض مبادرت به تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل نماید و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت محل تحویل دهد. در این صورت اقدامات ثبت، موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه است.
در صورتی که اعتراض به موقع انجام نگیرد
سند تعیین تکلیف – در صورتی که اعتراض در مهلت قانونی واصل نگردد یا معترض، گواهی تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل را ارائه نکند، اداره ثبت محل باید مبادرت به صدور سند مالکیت نماید. صدور سند مالکیت مانع از مراجعه متضرر به دادگاه نیست.
نحوه اقدام در مورد اراضی که تشخیص حدود آن مشکل باشد
سند تعیین تکلیف – ممکن است تشخیص حدود واقعی ملک با اشکال مواجه شود. به‌طوری که نقشه‌برداری از کل ملک امکانپذیر نباشد. در این موارد، کارشناس یا هیأت کارشناسان موظفند محدوده‌ای که از چهار طرف به‌وسیله خیابان یا رودخانه یا جاده ونظایر آنها یا هرگونه عوارض طبیعی مشخص، از سایر قسمتهای ملک جدا باشد بر مبناء استاندارد حدنگاری(کاداستر)، نقشه‌برداری کنند.
سپس قطعه یا قطعاتی که نسبت به آنها تقاضانامه تسلیم شده را در آن منعکس نمایند. در ادامه، موقعیت محدوده مذکور را نسبت به نزدیکترین نقطه ثابت غیرقابل تغییر محل، مشخص کنند. و در نهایت مراتب را به‌طور مستدل صورتمجلس نمایند. در این‌صورت، نقشه کلی ملک ضرورت ندارد.
سند تفکیکی برای کدام دسته از اراضی کشاورزی و باغات صادر می شود؟
برابر قانون نمی توان برای آن دسته از اراضی کشاورزی اعم از نسق و باغ که مساحت آنها زیر حدنصاب باشد سند تفکیکی صادر نمود. اما در مورد برخی از این اراضی و باغات که به معابر عمومی یا اراضی دولتی و ملی و یا اراضی دارای سند تفکیکی؛ راه دارند و آنها را احاطه کرده اند ، امکان صدور سند بلامانع است.
ضمناً برابر قانون ، تفکیک و افراز نسق های زراعی و باغات مشمول«قانون مربوط به اصلاحات ارضی مصوب ۲۶/۲/۱۳۳۹ و اصلاحات بعدی آن» و اراضی مشمول قانون واگذاری زمینهای بایر و دایر که بعد از انقلاب به صورت کشت موقت در اختیار کشاورزان قرار گرفته است مصوب ۸/۸/۱۳۶۵ و اصلاحات بعدی آن فقط به میزان نسق اولیه یا سند بیع شرط، مجاز است و صدور سند تفکیکی برای صاحب نسق اولیه یا سند بیع شرط یا خریداران از آنها به میزان نسق اولیه یا سند بیع شرط، بلامانع می‌باشد.
صدور سند رسمی برای اعیانی های احداث‌شده در اراضی کشاورزی و باغات با رعایت قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۳۱/۳/۱۳۷۴ و اصلاح بعدی آن بلامانع است. در صورت وجود اعیانی غیرمجاز، صدور سند عرصه بدون درج اعیانی منعی ندارد.
سند تعیین تکلیف
صدور سند مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسق های زراعی و باغات در صورتی که میزان تصرفات متقاضی ثبت، بیش از نسق زراعی یا باغی باشد، چنانچه معارضی وجود نداشته باشد با رأی هیأت بلامانع است.
صدور سند در مورد ملکی که عرصه و اعیان واحد نداشته باشد
برابر ماده 7 قانون، در مناطقی که مالک عرصه و اعیان یکی نباشد و مورد معامله، اعیان ملک باشد، چنانچه مالک عرصه در هیأت حاضر و مالکیت متقاضی اعیان را نسبت به عرصه تأیید نماید، هیأت به درخواست وی رسیدگی و با احراز تصرفات مالکانه متقاضی اعیانی، رأی به صدور سـند مالکیت عرصه و اعیان می‌دهد. در صـورت عدم مراجـعه مالک یا عدم تأیید مدارک ارائه شده، هیأت با حفظ حقوق مالک عرصه، رأی به صدور سند مالکیت اعیان برای مالک یا مالکان می‌دهد و مراتب را به اداره ثبت محل جهت صدور سند اعلام می‌نماید.
متقاضی صدور سند مالکیت از کجا اقدام نماید؟
برابر ماده 4 آیین نامه اجرایی قانون، متقاضی صدور سند مالکیت باید ابتدا به درگاه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک وارد شود. سپس فرم تقاضانامه الکترونیکی را تکمیل نماید. در ادامه مدارک و مستندات مورد نیاز را اسکن و وارد نماید. در ادامه، تصویر مدارک تصدیق شده و فایل نقشه را از طریق پست به دبیرخانه هیأت ارسال نماید.
سند تعیین تکلیف
متقاضی در صورت تمایل می تواند جهت تکمیل فرم تقاضانامه الکترونیکی و ارائه مدارک مورد نیاز به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه نماید. دفاتر مکلفند به نمایندگی از طرف متقاضی مطابق ضوابط آیین نامه پس از تکمیل فرم الکترونیکی تقاضا، نسبت به ارسال مدارک مورد نیاز به هیأت ها اقدام نمایند. دبیرخانه از طریق سامانه الکترونیکی با متقاضی در ارتباط بوده و موارد نقص در پرونده را به اطلاع وی خواهد رسانید.
در صورتی که صدور سند مالکیت به نحو مفروز ممکن نباشد، هیأت می تواند با درخواست متقاضی پس از تعیین مآخذ ششدانگ با رعایت سایر مقررات، رأی به صدور سند مالکیت مشاعی صادر نماید.
نحوه اقدام کارشناس
برابر ماده ۱۰ آیین نامه اجرایی، کارشناس موظف است ظرف ۲۰ روز پس از دریافت قرار کارشناسی به اتفاق متقاضی به محل مراجعه نماید. نقشه ارائه شده را با تصرفات فعلی و مدارک خرید تطبیق دهد. ممکن است تصرفات مالکانه و بلامعارض متقاضی یا متقاضیان احراز شود. همچنین تصرفات وی با میزان خریداری و یا سهم مشاعی منطبق باشدو در این صورت کارشناس صورتجلسه احراز تصرف حاوی «خلاصه وضعیت ثبتی ملک، آخرین مالک رسمی، نحوه خرید متقاضی از مالک و حدود آن، مساحت عرصه، قدمت اعیان، نوع ملک، حقوق ارتفاقی، شماره فرعی و اصلی، بخش نحوه تصرفات، ارزش عرصه و اعیان، نوع حد فاصل و پلاک مجاورین» را با ذکر سلسله ایادی تنظیم می نماید. و به امضاء چهار نفر از مجاورین یا معتمدین محلی و نیز متقاضی می رساند. و به همراه نقشه ترسیمی به دبیر هیأت تسلیم نماید.
سند تعیین تکلیف
ممکن است تعداد متصرفین در یک پلاک ثبتی اعم از اصلی یا فرعی یا یک بلوک متعدد باشند. و هیأت، ارجاع امر به کارشناس را ضروری بداند. و انجام کارشناسی در توان واحد ثبتی نباشد. در این مورد ، رئیس واحد ثبتی مکلف است مراتب را به اداره کل ثبت استان جهت ارجاع به هیأت کارشناسی اعلام نماید. هیأت کارشناسی موظف است مطابق ضوابط آیین نامه ضمن بازدید از محل و تطبیق مدارک متقاضیان با محل و سوابق ثبتی، گزارش و نظر کارشناسی را به تفکیک هر تقاضا به نحو مستند به هیأت ارائه نماید.
در صورت اعتراض متقاضی به گزارش کارشناس منتخب، هیأت می تواند کارشناس دیگری را جهت تجدید کارشناسی تعیین نماید.
صدور سند مالکیت
صدور سند مالکیت منوط به تأیید صحت انتشار آگهی و عدم وصول اعتراض و یا تعیین تکلیف اعتراض و نیز پرداخت هزینه های متعلقه می باشد. در خصوص املاک جاری پس از تأیید موارد فوق و نیز حصول اطمینان از انجام عملیات ثبتی، مبادرت به صدور سند مالکیت خواهد شد.
