سند نزدن ملک توسط فروشنده و پشیمانی مالک

سند نزدن ملک 

سند نزدن ملک از طرف فروشنده و اقدام خریدار

در برخی قراردادهای ملکی بعد از آنکه طرفین مبایعه نامه میان خود تنظیم کردند، ممکن است فروشنده یا بایع از فروش ملک پشیمان شود. در این موارد باید به قانون مراجعه کرد و دید قانونگذار تکلیف طرفین را در اینگونه موارد چه میداند. بویژه فروشنده که وظیفه نقل و انتقال سند را داشته و این کار را نکرده با چه برخورد قانونی مواجه خواهد شد.

پشیمانی در قرارداد و نقل و انتقال اسناد ملکی چنانچه در قرارداد برای آن شرایط مشخص و مورد تایید طرفین در نظر گرفته نشده باشد، خسارات زیادی به یکی از طرفین بویژه خریدار وارد میکند. آنچه که در عرف خرید و فروش ملک شایع است معمولاً پشیمانی از طرف فروشنده اعلام میشود. لذا کمتر مشاهده میشود خریدار از خرید ملک صرف نظر کند. زیرا صرف نظر خریدار غالباً لطمه ای به فروشنده نمیزند .

پشیمانی فروشنده ممکن است لطمات زیادی به خریدار وارد کند. یعنی خریدار خانه خود را فروخته و در انتظار خرید خانه جدید باشد اما با پشیمانی فروشنده هم خانه خریدار از دستش رفته و هم ممکن است نتواند خانه مورد انتظار خود را تهیه و خریداری نماید.

مطلب مفید | وکیل الزام به تنظیم سند رسمی

در اینگونه موارد برای جلوگیری از ضرر و زیان احتمالی و رفتارهای غیر حقوقی ، مکانیزم های بازدارنده در قراردادها در نظر گرفته میشود. به عنوان مثال «الزام به انجام تعهد» و تعیین «وجه التزام» در مفاد قرارداد گنجانده میشود. از این طریق نه خریدار و نه فروشنده نمیتوانند تحت هر شرایط از انجام معامله خودداری کنند.

ضمن اینکه با مکانیزم یاد شده اگر به دلیلی معامله فسخ شد، خریدار خواهد توانست الزام فروشنده را به پرداخت وجه التزام یا خسارتی که در ضمن مفاد قرارداد پیش بینی می شود مطالبه کند .

در صورت سند نزدن فروشنده ، خریدار باید چه کند؟

همانطور که گفتیم در صورت انعقاد قرارداد خرید و فروش ملک، ممکن است فروشنده از سند زدن ملک و نقل و انتقال آن خودداری نماید.

در این موارد، برابر مفاد مبایعه ننامه تنظیمی معمولاً این حق برای خریدار محفوظ است که به مرجع قضایی مراجعه و علیه فروشنده اقامه دعوی نماید. طی این دعوی دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی از دادگاه درخواست میشود.

مطلب مفید | انتقال سند ملک تجاری

چنانچه فروشنده حاضر نشود نقل و انتقال را انجام دهد، یا خریدار از سند نزدن ملک توس فروشنده اطمینان حاصل کند، میتواند دادخواست تایید فسخ قرارداد را به مرجع قضایی تقدیم کند و خواستار استرداد ثمن باشد.

در این موارد شرایط مندرج در قرارداد بسیار مهم است. به عنوان مثال ممکن است فروشنده اعلام کند در موعد زمانی مندرج در قرارداد نمی تواند کارهای تنظیم سند را انجام دهد. یعنی این مدت را به زمان دیگری موکول کند. در این صورت، این حق برای خریدار وجود دارد که آن را بپذیرد یا نپذیرد. همچنین ممکن است در قرارداد به خسارت دیرکرد یا وجه التزام هم اشاره شده باشد. در این صورت بابت هر روز تاخیر،  این حق برای خریدار به وجود می آید که علاوه بر الزام فروشنده او را به پرداخت خسارت تاخیر تادیه نیز ملزم کند.

نحوه اقدام خریدار علیه فروشنده پشیمان از انجام معامله

چنانچه فروشنده تحت هیچ شرایط حاضر به انجام معامله نباشد و مطمئن باشد سند نزدن ملک توسط مالک یا فروشنده دلایل موجه ندارد، باید اقداماتی را علیه وی انجام دهد.

در اولین گام و قبل از طرح دادخواست، خریدار باید اظهارنامه ای را تنظیم و از طریق دفتر خدمات الکترونیک برای فروشنده ارسال نماید. در این اظهار نامه خریدار به فروشنده اخطار قانونی میدهد. یعنی برابر مفاد قرارداد و طبق قانون خریدار موظف بوده در تاریخ مشخص سند ملک را به نام وی انتقال دهد. لذا تاکید میکند در صورت خودداری از حضور در دفترخانه، این اختیار به نماینده دادگاه داده می شود که به جای فروشنده در دفترخانه حضور پیدا کند. و کارهای نقل و انتقال و تنظیم و امضای سند را انجام دهد تا حقی از خریدار تضییع نشود.

مطلب مفید| انتقال ملک بدون سند

در صورت استنکاف فروشنده، خریدار پس از پایان مهلت ، با ضمیمه کردن مبایعه نامه و اظهارنامه و دیگر مدارک لازم ، علیه فروشنده دادخواست الزام به تنظیم سند و خسارت تاخیر تادیه را تنظیم و آن را به دفتر خدمات قضایی تقدیم میکند.

بعد از آنکه دادگاه رسیدگی به دادخواست را آغاز میکند ممکن است رای به الزام به تنظیم سند بدهد. حال، در صورت خودداری فروشنده، نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر و عمل انتقال سند را انجام خواهد داد.

اما در دو حالت ممکن است رای دادگاه الزام به تنظیم سند نباشد.

اول آنکه ثابت شود ملکی که مورد معامله قرار گرفته به دلایلی در رهن بانک قرار گرفته و غیر قابل نقل و انتقال است.

دوم آنکه ثابت شود فروشنده بدون داشتن اذن از غیر، معامله فضولی انجام داده است. و مالی را مورد نقل و انتقال قرار داده که حق مالکیتی نسبت به آن نداشته است.

مطلب مفید | فوت فروشنده و الزام وراث به انتقال سند

آیا طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ضروری است؟

زمانی خریدار میتواند دعوای الزام به تنظیم سند را مطرح و پیگیری نماید که شرایط آن را داشته باشد. بدین معنا که بعد از انعقاد قرارداد بیع و یا تنظیم مبایعه نامه فروش ملک، تاریخی برای تنظیم سند در دفترخانه مقرر شده باشد. در آن تاریخ خریدار در دفترخانه حاضر میشود اما فروشنده در آنجا حضور پیدا نمیکند. و تصمیمی هم برای آمدن در دفترخانه و سند زدن ملک ندارد یا شرایط آمدن را ندارد.

در این موارد چنانچه خریدار نتواند از آمدن فروشنده و سند زدن ملک از طرف وی اطمینان حاصل کند و یا به توافقی با او دست نیابد میتواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح نماید. در چنین مواردی برابر ماده 12 قانون آئین دادرسی مدنی ، رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

ممکن است علت نیامدن فروشنده به دفترخانه و سند نزدن این باشد که فروشنده بنا به دلایلی امکان آمدن در دفترخانه را ندارد. در این موارد میتوان از قبل از او وکالتنامه تام یا بلاعزلگرفت و کارهای نقل و انتقال را راساً پیگیری کرد. خریدار باید از قبل چنین پیش بینی هایی را داشته باشد. یعنی اگر می بیند شرایط فروشنده مهیا نیست یا در آینده احتمال دارد مهیا نباشد بهتر است از قبل وکالتنامه فروش را از وی بگیرد.

اگر فروشنده فوت کند

یکی از موارد غیر قابل پیش بینی در خرید و فروش ملک و سند نزدن ملک توسط فروشنده یا مالک، آن است که ممکن است در اثنای کار ، فروشنده فوت کند . در این مورد خریدار میتواند دعوای الزام به تنظیم سند را علیه ورثه متوفی مطرح نماید. البته ممکن است ورثه مشکلی با انجام معامله پدرشان نداشته باشند. یعنی به محضر بیایند و کار نقل و انتقال را انجام دهند. در صورت خودداری ورثه از انتقال سند ،خریدار میتواند از طریق مرجع قضایی الزام آنها را برای انجام کارهای نقل و انتقال و تنظیم سند در دفترخانه خواستار شود.

در چه زمان خریدار می تواند، مطالبه خسارت تاخیر تادیه نماید؟

فرض کنید طی یک معامله خرید و فروش ملک، زمان مشخص برای انتقال سند در نظر گرفته شود. اما فروشنده در موعد مقرر در دفترخانه نیاید و از سند زدن ملک خودداری کند. در این صورت چنانچه خریدار بتواند اثبات نماید از خلف وعده فروشنده متضرر شده است میتواند مطالبه خسارت تاخیر تادیه نماید. اگر هم بابت هر زوز تاخیر مبلغی برای جبران خسارت در قرارداد پیش بینی شده باشد همان مبلغ را میتوان از فروشنده تحت عنوان وجه التزام قراردادی مطالبه نمود.