در رابطه با اثبات مالکیت با نسق زراعی بهتر است بدانید که این نسق بین مالک و زارع به وسیله یک قرارداد تنظیم می شود. بر اساس قرارداد نوشته شده، زارع باید مقداری از محصول برداشت شده را به صاحب ملک بدهد. پس فرقی نمی کند که به صورت نقدی و یا به صورت جنس این کار را انجام دهد.

برای اثبات مالکیت این زمین، کشاورز می تواند قرارداد تنظیم شده بین خود و مالک را به دادگاه ارائه دهد. همچنین می تواند برای اثبات آن به طرح دعاوی بپردازد.

بنابراین اثبات به کمک ارائه دادن این قرارداد به دادگاه قابل انجام است. پس فرقی نمی کند که حق زارعانه در عقد قرار داد ذکر شده باشد یا خیر. در هر صورت به زارع تعلق می گیرد. بهتر است بدانید که این حق زمانی به زارع تعلق می گیرد که به صورت مستمر در آن ملک کار کرده باشد.

پس اگر وی عمل زراعت موقتی داشته باشد، نمی تواند این حق را دریافت کند. فرد باید به صورت نقدی حق مالک را ادا کند و یا از برداشت سالیانه به او بدهد. در زمان اثبات مالکیت نسق زمین های زراعی، باید موارد مهمی مدنظر قرار بگیرند که بهتر است در ادامه با آن ها آشنا شوید.

گاهی در یک دعوای مرتبط با اثبات مالکیت ، حکم صادره از سوی دادگاه ممکن است موجبات ضرر و زیان برای شخص دیگری (شخص ثالث) را فراهم کند . این در حالی است که شخص ثالث اصلاً از پرونده مطلع نبوده و جزء طرفین دعوا نبوده است.

مثلاً فرض کنید بین آقای (الف) و خانم (ب) در مورد مالکیت یک خانه اختلافی ایجاد شود . سپس آقای الف از خانم ب شکایت میکند. دادگاه بعد از ملاحظات قانونی و ببرسی پرونده حکم به نفع خانم ب صادر میکند.

حال آقای (ج) وارد ماجرا میشود . وی ادعا میکند با آقای (الف) شریک بوده و بخشی از ملک متعلق به وی میباشد. بنابراین قصد اثبات مالکیت خود بر ملک مورد ادعا را دارد.

به اعتراض آقای (ج) در این پرونده ، اعتراض ثالث میگویند. زیرا وی اساساً نقشی در پرونده اولیه نداشته و حتی در جریان دعوا و طرح شکایت در دادگاه نبوده است.

مطلب مفید | اعتراض ثالث و اثبات مالکیت

ثالث اجرایی و اثبات مالکیت زمانی از طرف شخص ثالث مطرح میشود که دادگاه یک مال مورد دعوا را توقیف کرده باشد. در این دعوا شخص ثالث ، ادعای مالکیت مال توقیف شده را دارد. به این نوع دعوا ، اعتراض ثالث اجرایی میگویند.

هر گاه دادگاه در مقام تأمین خواسته یا اجرای حکم قطعی ، مال منقول یا غیر منقول از محکوم علیه را توقیف نماید ، شخص ثالث مدعی حق ، میتواند دعوا را طرح نماید.

خواهان یا شخص ثالث برای طرح شکایت باید دادخواست خود را به دفتر خدمات قضایی تقدیم کند . وی باید هر دو طرف دعوایی که دادگاه حکم به توقیف داده را به عنوان خوانده خطاب قرار دهد.

این دعوا عموماً در مورد مطالبه مهریه اتفاق می افتد. بدین صورت که وقتی زوجه در دعوای مطالبه مهریه ، موفق به توقیف خودرو زوج میشود، نفر ثالثی به دادگاه مراجعه و ادعای مالکیت خودرو را میکند . چنانچه فرد مراجعه کننده یا همان شخص ثالث اجرایی سند مالکیت داشته باشد توقیف مال یا همان خودرو ، باطل میشود.

برای این اعتراض ، مدعی باید به دادگاه صادر کننده حکم توقیف یا مجری رأی ، مراجعه کند . شخص ثالث در صورتیکه سند رسمی داشته باشد و یا ادعای او مستند به حکم قطعی با تاریخ مقدم باشد ، موضوع توقیف رفع میشود .

1. شخصی که ادعای مالکیت دارد و معترض است باید به دادگاه صادر کننده مراجعه کند.
2. این دادخواست باید در هر صورت برای هر دو طرف دعوا سندیت داشته باشد.
3. اگر فرد معترض ، سند رسمی مال فوق را داشته باشد، فورا مال وی رفع توقیف خواهد شد.

در اینجا این نکته وجود دارد که تاریخ سند رسمی مال فوق باید قبل از طرح دعوای توقیف آن مال باشد. یعنی اگر تاریخ سند مال فوق بعد از توقیف مال باشد، نوعی فرار از دین محسوب می‌ شود و شخص ثالث باید شکایت کند.

اعتراض ثالث اجرایی به استناد مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی لازم است شرایط زیر را داشته باشد :

• شخص ثالث باید به دادگاه صادرکننده دستور توقیف یا مجری رأی ، مراجعه کند.
• چنانچه شخص ثالث دارای سند رسمی باشد یا ادعا مستند به حکم قطعی با تاریخ مقدم باشد ، قرار توقیف عملیات اجرایی تا تعیین تکلیف نهایی پرونده ، صادر میشود.
• هر گاه ادعا مستند به سند رسمی یا حکم قطعی با تاریخ مقدم نباشد باید از طریق طرح شکایت اقدام کرد.
• چنانچه مال مورد اعتراض ، منقول باشد دادگاه با اخذ تامین مناسب ، دستور رفع توقیف و تحویل مال را به معترض میدهد.
• برای اعتراض ثالث ، تنظیم دادخواست الزامی است.
• شخص ثالث نیازی به پرداخت هزینه دادرسی ندارد.
• باید در دادخواست نام هر دو طرف پرونده به عنوان خواندگان قید شود.

هر گاه ملک خریداری شده سند رسمی نداشته باشد ، مالک باید دعوایی را با خواسته اثبات مالکیت در دادگاهی که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده اقامه کند . در این دعوا خریدار خانه بدون سند به عنوان خواهان و فروشنده ملک فاقد سند به عنوان خوانده محسوب میشود.

پس از اقامه دعوا ، قاضی دادگاه با بررسی ادله و مستندات خواهان مثل تصرف در ملک ، مبایعه نامه عادی ، شهادت شهود و مانند آن اگر صحت دلایل خواهان در مورد مالکیت ملک را احراز کند ، حکم به مالکیت او صادر می کند .

در بعضی موارد شخص مدعی مالکیت نه تنها سند رسمی ندارد بلکه قولنامه نیز ندارد . یا به هر دلیلی قولنامه تنظیم شده از بین رفته است و یا ملک ارثیه شخص بوده و پس از به ارث رسیدن متوجه بدون سند و بدون قولنامه بودن آن شده است .

در چنین مواردی برای اثبات ادعای خود باید از دلایل محکمه پسند دیگر مثل شهادت شهود یا تصرف طولانی مدت این ملک توسط خود یا خانواده استفاده کند .

به منظور اثبات مالکیت با شهادت شهود، کلیه افرادی که به عنوان شاهد به دادگاه معرفی می‌‌شوند باید شرایط خاص داشته باشند. در غیر این صورت، دادگاه حتی شهادت صحیح آن‌ها را به رسمیت نمی‌شناسد و در نتیجه نمی‌توانید از شهادت آنها یاری بگیرید.

برخی از مهم‌ترین شروط دادگاه در زمینه شهادت شهودعبارتند از:

• شاهد معرفی شده باید به بلوغ رسیده باشد.
• شاهد معرفی شده باید عاقل باشد.
• شاهد معرفی شده باید عادل باشد.
• شاهد باید طهارت مولد داشته باشد.
• شاهد نباید از ذی نفعان پرونده مدنظر باشد.
• شاهد نباید از نظر حقوقی با هر یک از طرفین پرونده دعاوی خاصی داشته باشد.
• شاهد نباید متکدی‌ باشد.
• ولگردبودن شاهد منجر به عدم اعتبار شهادت وی می‌شود.

همه شرایط گفته شده باید به وسیله راهکارهای مختلفی برای قاضی احراز شوند. در صورت عدم وجود شرایط گفته شده، شهادت اعلام شده تصور فرد از اعتبار ساقط است و نمی‌توان بر آن تکیه کرد.

به همین دلیل لازم است که در زمان رسیدگی به پرونده‌های مربوط به اثبات مالکیت با شهادت شهود کلیه موارد گفته شده مورد بررسی قرار گیرند تا با مشکل خاصی روبرو نشوید.

عقد بیع می‌تواند به صورت شفاهی یا کتبی باشد. در صورتی که یکی از طرفین معامله با وجود داشتن عقد بیع مخالفت کند،‌ طرف مقابل می‌تواند با در دست داشتن مدارک لازم نسبت به تایید و اثبات وقوع بیع بپردازد. در واقع، با اثبات این امر، فروشنده یا خریدار موظف به انجام همان امری خواهند بود که در عقد مورد نظر ذکر شده است.

• هنگامی که قصد عقد قرارداد دارید و شما به عنوان خریدار میخواهید به طرف مقابل پول یا همان ثمن معامله را پرداخت کنید حتماً رسید دریافت نمایید.
• اگر هدف شما خرید ملک است، حتما اطلاعات لازم را درباره ملک به دست بیاورید. برای این کار می‌توانید از افراد خبره کمک بگیرید. همچنین فراموش نکنید استعلام‌های لازم را دریافت کنید.
• زمانی که می‌خواهید قرارداد ببندید، کتبی و رسمی بودن آن را از یاد نبرید.
• اگر برای پرداخت هزینه‌های مربوطه چک صادر می‌کنید، حتما شماره چک را در قرارداد یادداشت کنید تا به‌عنوان یک مدرک مورد استفاده قرار گیرد.
• اگر قصد شما قرارداد بیع است، حتما با افرادی وارد معامله شوید که به اندازه کافی قابل‌اعتماد هستند.

اگر در نظر دارید وارد یک معامله مهم با اشخاص دیگر شوید بهتر است با یک وکیل مجرب مشورت کنید. حتی برای اطمینان بیشتر او را با خود همراه سازید.

تصور کنید که شما صاحب مالی هستید و به هر دلیل قصد دارید آن را به‌رایگان در اختیار فردی دیگر بگذارید. در این شرایط می‌توانید قراردادی رسمی تنظیم کنید و بر اساس آن، شرایط تملیک رایگان فرد موردنظرتان را به‌صورت شفاف بیان کنید. در چنین شرایطی، قرارداد رسمی به ثبت رسیده را تحت عنوان هبه نامه رسمی در نظر می‌گیریم.

بااین‌حال ممکن است به‌هیچ‌عنوان قراردادی به امضا نرسد و حتی قول و قراری کتبی و غیررسمی میان افراد منعقد نشود. در این شرایط می‌گوییم که تملیک رایگان فرد بر سر مال موردنظر بر اساس هبه نامه غیررسمی یا شفاهی انجام گرفته است. بر اساس کتاب قانون در هردوی این حالت‌ها حق اثبات مالکیت با هبه نامه برای طرفین قرارداد وجود خواهد داشت.

توجه داشته باشید که در قراردادهای هبه نامه به فردی که هدیه را دریافت می‌کند، متهب می‌گویند و به فرد هدیه دهنده، واهب گفته می‌شود. ضمناً به مالی که در قراردادهای هبه نامه مورد تملیک قرار می‌گیرد (هدیه داده می‌شود)، عین موهوبه می‌گوییم.

قوانین مرتبط با هبه نامه در ماده 803 قانون مدنی ذکر شده‌ است. شما می‌توانید برای اطلاع بیشتر از مفاد این قانون، شخصاً ماده 803 قانون مدنی را مطالعه کنید. توصیه ما به شما این است که برای درک بهتر مفاد این قانون حتماً از یک کارشناس حقوقی خبره یا وکیلی کاربلد کمک بخواهید. تیم حقوقی ملکی اداری با سال‌ها تجربه درزمینه دعاوی مختلف حقوقی، آماده‌اند تا شما را در مسیر اثبات مالکیت با هبه نامه همراهی کنند.

وقتی یک ملک مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت افراد زیر را به عنوان مالک می شناسد:

• کسی که ملک به اسم او ثبت شده
• کسی که ملک مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک اداره ثبت وجود دارد
• ملک مزبور از مالک رسمی از طریق ارث به او رسیده باشد.

این موضوع بخشی از ماده 22 قانون ثبت است که مالکیت در خصوص املاک را تنها با سند رسمی به رسمیت می شناسد.

در مورد املاک دارای سابقه ثبتی آنچه در مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت است ممنوعیت پذیرش اسناد عادی به‌عنوان دلیل مالکیت است. اگر فردی به استناد مبایعه نامه عادی دادخواست خلع‌ ید بدهد قابل پذیرش نیست. تعهداتی که ضمن اسناد عادی می‌شود هیچ مباینتی با مقررات مواد مذکور ندارند. قانون‌گذار به‌صراحت در ماده ۴۸ قانون ثبت می‌گوید به سند عادی توجه نمی‌شود نگفته است به عقد بیع توجه نمی‌شود.

بنابراین، در نقل و انتقالات املاک دارای سابقه ثبتی ادله احراز و اثبات شامل اقرار ، سند رسمی، شهود و قسم است.

اثبات در اداره ثبت اسناد و املاک است. احراز با ادله است.

وقتی نقل و انتقالات املاک دارای سابقه ثبتی را با ادله اثبات کردیم (غیر از سند رسمی) نمی‌توانیم حکم به خلع ید بدهیم. زیرا هنوز در اداره ثبت اسناد و املاک موضوع به دفتر املاک منتقل نشده است. و همچنان در مالکیت مالک اولیه باقی است و قائل به دو مالکیت نسبت به یک چیز می‌شویم. یکی خواهان امروز و یکی هم مالک موضوع ماده ۲۲ قانون ثبت که تالی فاسد به وجود می‌آید. منظور از احراز و اثبات موضوع رأی وحدت رویه احراز تصرفات با ادله و اثبات در اداره ثبت اسناد و املاک در دفتر املاک است .

1- چنانچه سند بر اساس ماده ۱۴۷و ۱۴۸ قانون ثبت صادر شده باشد. در این مورد بدواً باید ابطال رأی هیات نظارت ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت را از مرجع مربوطه درخواست نمود.

.2- دعوی ابطال سند بدواً می بایست بطرفیت کلیه افرادی که سند به نحو غیر قانونی بنام آنها شده ، مطرح نمود.

3- اگر مبنای ابطال سند، بی اعتباری قولنامه و یا سند عادی قبلی باشد. در این صورت باید دادخواست ابطال قرارداد عادی و قولنامه را  همزمان در دادگاه حقوقی تقدیم نمود.

در بسیاری از موارد صاحبان ملک با توجه به شرایط پیش رو مجبور به گرفتن حکم تخلیه از دادگاه میشوند. مهلت قانونی تخلیه مستاجر در این حالت در مقایسه با دستور تخلیه از شورای حل اختلاف بیشتر است. در شرایط زیر امکان دریافت حکم تخلیه وجود دارد:

• با وجود اتمام مهلت قرارداد اجاره، مستاجر ملک مورد اجاره را تخلیه نکند.
• مستاجر به هر دلیلی در خصوص پرداخت اجاره بها کوتاهی کند. البته علت عدم پرداخت مهم نیست. به عبارتی از نظر قانونگذار تفاوتی بین اینکه مستاجر توان پرداخت اجاره بها را ندارد و یا بدلایل دیگر از پرداخت اجاره بها امتناع میکند، قائل نیست. به این ترتیب در صورتیکه اجاره بها به مدت ۳ ماه پرداخت نشود، امکان دریافت حکم تخلیه وجود دارد در نتیجه گرفتن مهلت قانونی برای تخلیه مستاجر در این موارد بی معنا است.
• مستاجر ملک مورد اجاره را برای هرگونه امور غیر قانونی و خلاف شرع استفاده نماید.
• مستاجر بدون اجازه صاحب ملک، آنرا در اختیار فرد دیگری قرار دهد.

روند و مهلت قانونی تخلیه در شرایطی که دستور تخلیه ملک صادر شود، متفاوت است. به طور کلی دو حالت برای دستور تخلیه یک ملک وجود خواهد داشت:

• حالت اول به این شکل است که ملک مورد اجاره دارای سند رسمی باشد. قرارداد اجاره نیز به صورت کاملاً رسمی به ثبت رسیده باشد. در چنین شرایطی مالک میتواند ضمن مراجعه به اداره ثبت، دستور تخلیه را بگیرد. درخواست صدور اجراییه نیز از طریق دفتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره از طریق آن به ثبت رسیده است، انجام خواهد شد.
• حالت دوم در شرایطی قابل انجام است که قرارداد اجاره به صورت دست نویس و به شکل صحیح تنظیم شده و به امضای دو نفر شاهد نیز رسیده باشد. در اینصورت مالک میتواند برای احقاق حقوق خود به شورای حل اختلاف مراجعه نماید. مهلت قانونی تخلیه مستاجر پس از طی روال اداری و قانونی آغاز خواهد شد.

یکی از روشهایی که صاحبان املاک برای گرفتن حکم تخلیه میتوانند از طریق آن اقدام کنند، مراجعه به سازمان ثبت اسناد و املاک میباشد. این موضوع تنها در شرایطی امکان‌پذیر است که قرارداد اجاره نامه به صورت کاملاً رسمی منعقد شده باشد. پس از صدور حکم تخلیه از سوی سازمان اسناد و املاک این موضوع طی ۴۸ ساعت به اطلاع مستاجر خواهد رسید. همچنین مهلت قانونی تخلیه مستاجر، تنها در یک بازه زمانی ۷۲ ساعته خواهد بود. پرداخت مبلغ ودیعه ملک هم باید انجام گردد. سپس رسید آن باید به دایره اجرایی ثبت اسناد و املاک تحویل داده شود.

بدلیل مشکلات ناشی از نقل و انتقالات و امکان انتشار ویروس کرونا، روند اخذ دستور تخلیه به راحتی قبل نیست. موجر با استناد به برخی دلایل زیر میتواند برای گرفتن دستور تخلیه ملک اقدام نماید:

• استفاده نامشروع از ملک توسط مستاجر مانند بساط خرید و فروش مواد مخدر یا مشروبات الکلی
• واگذاری ملک به دیگری به صورت غیر مجاز
• تخلف از هر یک از شرایط مندرج در قرارداد
• عدم پرداخت اجاره بها بیش از سه ماه
• آزار و اذیت ساکنین(اثبات آن کمی سخت است)
• عدم پرداخت حق شارژ(با ارائه مدارک معتبر)

• ادعای تمدید اجاره نامه با موجر.
• ادعای جعل مدارک توسط صاب ملک  .
• ادعا نماید فرصت سه روزه برای تخلیه مانع اقدام برای توقف حکم می شود.
• درخواست دادرسی فوری کند.

فرد فروشنده در هر حال ملزم به تنظیم سند رسمی است حتی اگر شرط نشده باشد؛ لذا شما می توانید از دادگاه الزام وی را به تنظیم سند رسمی بخواهید.

این امر هم در قانون مدنی پیش بینی شده که هر آنچه در عرف و عادت باشد ملحق به عقد است هم در قانون ثبت.

زیرا عرف مسلم مردم این است که خرید و فروش خانه را باید با سند رسمی انجام دهند و طبق قانون ثبت هم دادگاه ها کسی را مالک ملک می شناسند که نامش در سند رسمی ملک درج شده باشد.

لذا با این گفته ها مشخص می شود انتقال سند رسمی به نام خریدار، وظیفه مالک و فروشنده است. حتی بدون هیچ شرط کردنی از لوازم عقد است به صورت شرط ضمنی.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از دعاوی پر شمار در دستگاه قضایی است.

لذا پس از قول نامه یا مبایعه نامه طرفین روز معینی را قرار می دهند در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی، اگر فروشنده امتناع کند خریدار از دفتر خانه گواهی عدم حضور می گیرد و به استناد آن می تواند طرح دعوا کند.

دادگاه پس از استعلامات لازم نسبت به قضیه حکم مناسب صادر می کند همچنین در ضمن قرارداد می توان شرط جریمه یا وجه التزام درج کرد.

که برای مثال اگر فروشنده از قرار هر روز تاخیر در تسلیم یا تنظیم سند ملزم باشد مثلا روزی ۱ میلیون تومان بپردازد در اینجا فرد از ترس این مبالغ هم شده سر موعد مقرر به تعهدات خود عمل می کند.

یکی از خیارات قانونی که به فرد حق فسخ قرارداد را می دهد خیار غبن است. در خیار غبن فرد مال را بیش از قیمت متعارف خریداری کرده است.

برای مثال خاته ای را که قیمت معمول و متعارف آن ۸۰۰ میلیون است به ۱ میلیارد می خرد؛ در اینجا به شرط آن که خریدار جاهل به این قیمت باشد می تواند عقد را به هم بزند.

باید دقت کرد که اگر خریدار درخواست پس گرفتن اضافی پرداختی را بدهد فروشنده ملزم نیست قبول کند مگر آن که توسط خریدار معامله فسخ شود.

اما هیچ اشکالی ندارد اگر خریدار با گرفتن مقدار اضافی از حق فسخ خود بگذرد ناگفته نماند اگر فروشنده مقدار اضافی را بدهد حق فسخ خریدار همچنان پابرجاست و می تواند فسخ کند مگر آن که خود وی راضی شود که فسخ نکند.

بله برخلاف تصرف کردن مادی که ممکن نیست تصرف حقوقی مثل فروختن سهم خود مجاز است.

همانطور که در بالا ذکر شد این تصرف حقوقی با اشکالی مواجه نیست و مجاز است البته باید دانست که خریدار جدید هم اگر بخواهد تصرف مادی کند باید با اذن شرکای دیگرش باشد.

نکته ای که لازم به ذکر باشد این است که اگر خریدار مالی را بخرد اما نداند که آن مال شریک های دیگری دارد می تواند آن معامله را فسخ کند و مبلغ پرداختی را پس بگیرد.

فرض کنید مشتری مالی را خریده است اما بعد معلوم می شود ۴۳ دانگ این مال متعلق به دیگری است و فروشنده مالک ۶ دانگ نبوده است در اینجا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.

اگر دادگاه حکم به الزام به تنظیم سند رسمی صادر کند.

خریدار اجرای حکم را از بخش اجرای احکام دادگاه می خواهد و اجراییه به محکوم علیه ابلاغ می شود تا ظرف ۱۰ روز حکم را اجرا کند اگر ظرف ۱۰ روز اجرا نکرد خریدار مجدد به اجرای احکام مراجعه می کند..

در این جا دیگر خود دایره اجرای احکام در وقت مقرر در دفترخانه حاضر می شود و سند را به جای فروشنده امضا می کند این امر در فقه هم پیش بینی سده تحت عنوان الحاکم ولی الممتنع یعنی در جایی که فرد از اجرا امتناع می کند.

حاکم یا دادگاه خودش حکم را اجرا می کند. پس در این حالت نماینده دادگاه به نمایندگی از فروشنده دفتر و سند انتقال را امضا می کند.

دعوای حقوقی در یک دسته بندی به منقول و غیر منقول تقسیم می شود دعاوی منقول دعاوی هستند که ناشی از اموال و حقوق منقول هستند و اگر از این منشا دعوایی شکل بگیرد فرد برای اقامه دعوا باید به دادگاه محل زندگی خوانده برود و طرح دعوا کند.

اما دعوای غیر منقول که ناشی از اموال و حقوق غیر منقول است در دادگاه شهری اقامه می شود که همان مال غیر منقول در آن جا قرار دارد.

باید دانست که اصل بر منقول بودن دعواست یعنی به جز استثنائاتی دعوا باید در محل اقامت خوانده مطرح شود.

اگر مالک پس از فروش ملک خود مال مور معامله را تسلیم نکرد می تواند از دادگاه الزام وی را بخواهد دادگاهی که صالح است در این مسئله دادگاه محلی است که ملک در آن جا واقع است برای طرح دعوای الزام به تحویل ملک لازم است که سند مبایعه نامه را پیوست کنید و سندی را هم که نشان می دهد شما پول معامله را پرداخت کرده اید پیوست کنید که دادگاه طبق مفاد قرارداد در این مسئله حکم صادر می کند.

حال فرض را براین بگذاریم که دادگاه در این مسئله حکم به درستی ادعا صادر کرده و مقرر داشته ملک به تسلیم خریدار داده شود حال اگر باز هم فروشنده از تحویل ملک امتناع کرد؛ حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

مال مشاع به مالی اطلاق می شود که دارای بیش از یک مالک است و در واقع دارای شریک است واین شرکا در ذره ذره مال سهم دارند و کسی نمی تواند ادعا کند این قسمت برای وی است و فلان قسمت برای دیگری مگر در زمان تقسیم زیرا در همان قسمتی که تصرف کرده بازهم سهم شریک دیگر در آن داخل است.

لذا با ابن مقدمه باید گفت در معامله ملک مشاع یا مشترک مثل مال به ارث رسیده باید تمام مالکان این انتقال را امضا بزنند و یا یکی از اینان به نمایندگی از بقیه این کار را کند.

اگر یکی از آنان از امضا سرباز بزند نسبت به سهم او معامله صحیح نخواهد بود.

قانون گذار برای ضایع نشدن حق خریدار در جاهایی به وی حق فسخ قرارداد را داده است که به آن خیارات اطلاق می شود.و خیار به معنی اختیار است در اینجا اختیار به هم زدن معامله منظور است که در جاهایی پیش بینی شده است.

فرض کنید که مالی را خرید کرده اید و بعد از خربد مال متوجه می شوید آن مال دارای عیب است. حال قانون گذار به شما می گوید در اینجا ۲ حق دارید یا اینکه معامله را فسخ نکنید و مابه التفاوت را تحت عنوان ارش بگیرید یا اینکه بدون دریافت مبلغ ارش قرارداد را به هم بزنید.

حال اگر فرد حاضر نشود ارش بگیرد در این سوال می تواند با استناد به خیار عیب عقد را به هم زد و پول پرداخت شده را پی گرفت. خیار عیب باید فورا اعمال شود در غیر این صورت ساقط خواهد شد.

سهم زن در طبقات ارث به عنوان ارث بر سببی که به واسطه ازدواج به وجود آمده در صورتی که زن دائمی فرد باشد.

اگر از شوهر وی که فوت کرده است فرزندی به جا مانده باشد سهم زوجه یا زن در این باره یک هشتم از اموال منقول و یک هشتم از قیمت اموال غیر منقول است و اگر از شوهر متوفی وی فرزندی موجود نباشد.

سهم زن در این حالت یک چهارم خواهد بود به ترتیب گفته شده لذا در پاسخ باید گفت طبق قانون زن از عین مال غیر منقول ارث نمی برد ولی از قیمت آن ارث می برد لذا دیگر ورثه ملزم اند حسب مورد سهم زن را از قیمت آن خانه پرداخت کنند.

همانطور که گفتیم مال مشاع بر خلاف مال مفروز که متعلق به یک نفر است.

متعلق به چند شریک است و این شرکا در ذره ذره مال شریک هستند و هیچ قسمتی بدون در نظر گرفتن شریک دیگر متصور نیست.

لذا تصرف هر یک از شرکا بدین علت منوط به اجازه باقی افراد است و اگر اجازه ندهند حق تصرف وجود ندارد البته تصرف در اینجا تصرف مادی مدنظر است اما تصرف حقوقی مثل اینکه مال را به کسی بفروشد به نسبت سهم خود بلااشکال است.

برای مثال فرض کنید فردی مالک ۲ دانگ یک خانه است حال در این ۲ دانگ نمی تواند تصرف مادی کند اما می تواند تصرف حقوقی کند مثل فروش و اجاره البته تصرف خریدار یا مستاجر جدید باز هم منوط به اذن دیگر شرکاست.

در توقیف اموال غیر منقول، بسته به این که ملک قبلا به ثبت رسیده باشد یا به ثبت نرسیده باشد نحوه توقیف متفاوت است. در مالی که قبلا به ثبت رسیده توقیف مال باید به اداره ثبت آن محل اطلاع داده شود تا در دفتر بازداشت ثبت شود.

یعنی به صورت دفتری بازداشت می شود تا از نقل و انتقال در امان بماند که اصطلاحا به آن توقیف سندی می گویند. یعنی برخلاف مال منقول که از جهت فیزیکی توقیف می شود.

در اموالی که سابقه ثبتی ندارند وقتی ملک قابل توقیف است که محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد یا اینکه به موجب حکم نهایی مالک شناخته شود.

طبق ماده ۱۰۱  توقیف مال غیرمنقول که سابقه ندارد به عنوان مال محکوم علیه وقتی جائز است که محکوم‌علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد و یا‌ محکوم‌علیه به موجب حکم نهایی مالک شناخته شده باشد.

در موردی که حکم بر مالکیت محکوم‌علیه صادرشده ولی به مرحله نهایی نرسیده باشد توقیف مال مزبور در ازاء بدهی محکوم‌ علیه جایز است ولی ‌ادامه عملیات اجرایی موکول به صدور حکم نهایی است.

لزوماً خیر. چون برای نقل‌ و انتقال رسمی و انجام استعلامات از طریق دفترخانه نیاز به ارائه سند مالکیت ملک است.

اگر خریدارید و نگران این موضوع هستید که فروشنده شاید بعد از معامله در بنگاهی دیگر ملک را به فرد دیگری منتقل کند، بهتر است از فروشنده تقاضا کنید سند را در اختیار متصدی اصلی بنگاه قرار بدهد یا با همراهی او مدارک را به دفترخانه موردنظر در قرارداد تحویل بدهند تا کارهای قانونی با اطمینان خاطر انجام شود.

دستور تخلیه فوری تنها از طریق شورا حل اختلاف  در زمانی  که مدت قرارداد اجاره تمام شده باشد  صادر می گردد.

لذا مالک  جهت تخلیه قبل از موعد قرار داد باید از طریق دادگاه تقاضای فسخ قرارداد و صدور حکم تخلیه کند این امر عموما بیش از شش ماه   طول می کشد ، لذا پیشنهاد می شود مالک تا پایان مدت اجاره صبر کند و سپس از طریق شورا  حل اختلاف درخواست صدور دستور تخلیه فوری کند.

اگر ملکی که دارای سند رسمی می باشد تصرف گردد، مالک می تواند برای تخلیه ملک در دادگاه دعوای خلع ید  مطرح کند.

توجه داشته باشید که طرح دعوای خلع ید در صورتی امکان پذیر است که خواهان ، سند رسمی مالکیت داشته باشد

اگر ملک ثبت نشده باشد  و فاقد سند باشد در ابتدا مالک باید مالکیت خود را ثابت کند.

ممکن است شخصی بدون آن که ملک را تصرف کند مانع استفاده مالک از آن شود.

در این حالت برای اقامه دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق، مالک باید سندی داشته باشد که نشان دهنده مالکیت و سابقه تصرف وی باشد. وسپس طرح دعوای ” رفع مزاحمت و ممانعت از حق” کند

در این نوع از دعاوی ممکن است قاضی  با صدور دستور موقت از ورود ضرر و زیان  بیشتر جلوگیری کند.

قانوناً هزینه‌های نقل و انتقال اعم از دارایی، شهرداری به عهده فروشنده است و هزینه حق‌التحریر مربوط به انتقال رسمی آن در دفترخانه عرفاً بالمناصفه است یعنی به نسبت مساوی اما قانوناً هزینه انتقال و حمل‌ونقل موضوع معامله بر عهده فروشنده است مگر این‌که طرفین بنا بر مذاکره و شرط مندرج در قرارداد و قیمت معامله به شیوه دیگری توافق نمایند.

مثلاً ممکن است قیمت به‌اصطلاح شیرین و پایین‌تر از قیمت معاملاتی عرف است و فروشنده پیشنهاد می‌کند که هزینه انتقال در دفترخانه بر عهده خریدار باشد و اگر این خریدار قبول کند طبق همین توافق اقدام می‌شود و بالعکس.

طبق قانون اجرای احکام مدنی این انتقال باطل و بلا اثر است.

فرض کنید کسی در اثر طلبی که دارد طلبکار وی مال وی را برای وصول طلب خود توقیف و بازداشت می کند حال به علت توقیف به دستور مقام قانون گذاری اگر مالک با آن معامله ای انجام دهد بر خلاف منظور و برخلاف مصلحت طلبکار است که حکم این مسئله در قانون اجرای احکام پیش بینی شده است.

در ماده ۵۶ و ۵۷ این امر پیش بینی شده است:

هرگونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است.

هرگونه قرارداد یا تعهدی که نسبت به مال توقیف شده بعد از توقیف به ضرر محکوم ‌له منعقد شود نافذ نخواهد بود مگر اینکه محکوم‌له‌ کتباً رضایت دهد.

خیر الزامی نیست اما چون بیشتر مبایعه‌نامه‌ها و حتی نمونه‌های پرینتی که مربوط به سیستم ثبت معاملات املاک کشور است و به‌وسیله آن کدرهگیری اخذ می‌شود هم از نگاه حقوقی کامل نیست اما مناسب است لذا طرفین می‌توانند مواردی را که در این مبایعه‌نامه وجود ندارد را در این قسمت قید کنند یا حتی مواردی از مبایعه‌نامه را حذف یا اصلاح کنند.

برای مثال دو طرف معامله می‌توانند بند مربوط به ساقط کردن کلیه خیارات قانونی را با توافق یکدیگر حذف کند و در قسمت توضیحات بنویسد که بند فلان برابر توافق طرفین حذف گردید و معنای آن این است که پس از انعقاد قرارداد طرفین مطابق باب خیارات قانون مدنی مطابق شروط قرارداد می‌توانند از حق فسخ قرارداد به‌واسطه یکی از خیارات قانونی مانند خیار غبن استفاده کنند

تخلیه مربوط به جایی است که زمان اجاره تمام شده است و مستاجر نمی خواهد ملک را تخلیه کند در این جا تحت شرایطی دستور تخلیه ملک را گرفت.

اگر اجاره نامه عادی باشد و دارای دو شاهد باشد و در دو نسخه باشد می توان با رجوع به شورای حل اختلاف دستوری فوری تخلیه گرفت.

در این حالت دستور تخلیه صادر می شود دستور تخلیه این ویژگی را دارد که دادگاه بدون تشکیل جلسه دادرسی با بررسی بدون حضور طرفین فوری دستور تخلیه می دهد.

اما اگر یکی از این شرایط نباشد فرد باید حکم تخلیه بگیرد که در اینجا بر خلاف دستور تخلیه نیازمند تشکیل جلسه دادرسی است و حکم صادره هم قابل اعتراض است.

حتماً توجه داشته باشید که بین مالک قبلی (فروشنده) و مستأجر اجاره‌نامه عادی یا رسمی وجود داشته باشد و توسط دو طرف امضاءشده و حداقل دو شاهد نیز ذیل اجاره‌نامه را امضاء زده باشند و در دو نسخه تنظیم‌شده باشد.

چون درصورتی‌که یکی از این موارد رعایت نشود امکان تخلیه فوری ۱ آن ملک با مشکل مواجه می‌شود. همچنین توصیه می‌شود نسخه اجاره‌نامه مربوط به مالک را روئیت و در صورت رعایت شروط فوق ضمن معامله آن را از فروشنده دریافت کنید.

پس از انعقاد قرارداد خرید کاشانه اگر مستأجر تمایل به تخلیه داشته باشد ولی خریدار راضی نباشد، نمی‌تواند ملک را تخلیه کند و در صورت تخلیه باید اجاره‌بهای مدت باقیمانده را بپردازد و بالعکس.

گاهی در فاصله معامله و تنظیم سند رسمی ارزش ملک افزایش می یابد و فروشنده به همین دلیل در تحویل ملک تعلل می‌کند.

اگر در مبایعه نامه تاریخ مشخص  برای تحویل ملک به خریدار تعیین گردد فروشنده موظف است در همان تاریخ تعیین شده ملک را به خریدار تحویل دهد. در غیر اینصورت خریدار می تواند “دعاوی الزام به تحویل ملک “مطرح کند.

فروش مال مرهونه (کاشانه رهنی) غیر نافذ است یعنی نه صحیح است و نه باطل زیرا منافی با حقوق بانک (مرتهن) است ولی اگر بعد از معامله بانک اجازه بدهد، آن عقد صحیح می‌شود.

و اگر اجازه ندهد می‌تواند با طرح دعوا علیه خریدار و فروشنده تقاضای ابطال مبایعه‌نامه را بعلاوه خلعید اقدام کند. در این‌گونه معاملات توصیه می‌شود که خریدار از فروشنده تضمین مناسب مانند تعیین خسارتی مقطوع بابت عدم اجازه بانک بگیرد.

همان طور که گفته شد تصرف عدوانی یعنی این که فردی که حقی بر ملکی ندارد در آن تصرف کند که این امر جنبه کیفری هم دارد و تحت شرایطی می توان فرد تصاحب کننده را مجرم و قابل مجازات دانست. نکته ای که نیاز به بادآوری است این است که تصرف عدوانی صرفا در مال غیر منقول صدق می کند.

تفاوتی که بین دو جنبه حقوقی و کیفری این نهاد است این است که در جنبه حقوقی آن نیازی نیست فرد دادخواست دهنده مالک باشد و کافی است که متصرف سابق باشد اما در جنبه کیفری کسی که شکایت کیفری می کند لزوما باید مالک باشد تا بتوان گفت که می توان شکایت کیفری مطرح کرد.

تفاوت دیگر اینکه در تصرف عدوانی حقوقی شما نیاز به ارائه سند مالکیت ندارید اما در تصرف عدوانی کیفری سند مالکیت را به عنوان دلیل باید کمی آن را پیوست شکوائیه کنید.

فروش ملک مشاع باید با  رضایت همه‎ مالکان انجام شود.

مجوز فروش ملک مشاع از طریق دادگاه صادر می‌شود و بدون این مجوز امکان فروختن  ملک مشاع وجود ندارد.از این رو هر یک از شرکاء می توانند به دادگاه مراجعه کنند و برای فروش ملک مشاع اقدام کنند.

در صورتی که فروشنده یا به طور کلی انتقال دهنده ملک ، سند رسمی را تنظیم نکند، شحصی که ملک به او منتقل شده باید برای تنظیم سند طرح دعوای “الزام به تنظیم سند ” کند.

این سؤال بسیار مهم و جنبه حیاتی دارد. اگر قصد خرید یا پیش‌خرید آپارتمانی را از یک ساختمان دارید و فروشنده آن سازنده همان ساختمان است حتماً به دو موردتوجه کنید،

اول این‌که واحدها بین ملک و سازنده تقسیم‌شده باشد و در قرارداد مشارکت یا جداگانه تقسیم‌نامه تنظیم کرده باشند .

دوم اینکه سازنده حق فروش داشته باشد و اینکه آیا برای فروش شرطی گذاشته‌شده یا خیر. برای مثال ممکن است در قرارداد مشارکت شرط شده، سازنده بعد از ۸۰ درصد پیشرفت یا بعد از مرحله سفت‌کاری حق فروش یا پیش‌فروش واحدهای خود را دارد. اگر این موارد رعایت نشود، مالک می‌تواند از طریق دادگاه ابطال مبایعه‌نامه فی‌مابین سازنده و پیش خریدار را بخواهد.