با معامله معارض بیشتر آشنا شوید

کاربر گرامی :
1. برای مشاوره حقوقی و اعطای وکالت به وکیل ملکی ، چنانچه تلفن همراه در دست دارید از ساعت 14 تا 20 روزهای اداری بر روی شماره 09122491524 کلیک کنید.

2. جهت دریافت پاسخ سوالات خود از وکیل ملکی ، پیامک کوتاه به شماره فوق ارسال نمایید.

3. در صورت عدم پاسخگویی تلفنی وکیل ملکی ( بدلیل جلسه با موکلین ) ، لطفا بعد از ساعتی دوباره تماس بگیرید.

با معامله معارض بیشتر آشنا شوید

آشنایی با معامله معارض

آشنایی با معامله معارض

یکی از جرایم حوزه جرایم ملکی و ثبتی، جرم «معامله معارض» است. این جرم از جمله جرایمی است که در قانون ثبت به آن اشاره رفته است. بنابراین برای اثبات جرم بودن عمل فروش ملک یا معامله معارض محاکم قضایی به قانون مورد نظر استناد می کنند.

معامله معارض از نظر قانون

 «هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از ۳ تا ۱۰ سال محکوم خواهد شد».

نحوه تحقق جرم

واضح است که جرم معامله معارض زمانی تحقق می یابد که مالک ملک یا مالی بیشتر از یک بار آن را معامله کرده باشد. یدین معنی که مالک اولیه مال، آن را به بیش از یک نفر فروخته باشد. در این صورت گفته می شود که وی معامله معارض انجام داده و کسی که مال به او فروخته شده است مال غیر خریده است. به عبارت بهتر و ساده تر در معامله معارض، یک نفر ابتدا مال خود را با سند رسمی یا قولنامه عادی به دیگری منتقل می کند سپس همان مال را به نفر دوم منتقل می نماید.

پرواضح است که در معامله اول فروشنده صاحب مال بوده و خریدار پس از انجام معامله، صاحب آن مال شده است. یعنی مالکیت از فروشنده سلب و به نفر دوم یا خریدار منتقل شده است. بنابراین فروشنده هیچ حق و حقوقی نسبت به مال فروخته شده ندارد. مالکیت نیز پس از انجام معامله از وی سلب شده است.

تفسیر قانونی

قانون در رابطه با معامله معارض ، معامله مقدم یا اولین معامله را قانونی می داند. لذا سایر معامله‌ها از منظر حقوقی، غیرقانونی تشخیص داده می‌شود. علت آن است که در معامله‌های بعدی، از فروشنده به واسطه فروش مالش به خریدار اول، سلب مالکیت شده است. بی‌اعتباری معامله‌های بعدی به این دلیل است که فروشنده در معاملات دوم به بعد، دیگر صاحب مال نیست. لذا معامله‌ای که انجام گرفته اعتبار قانونی ندارد.

بنابراین، با توجه به تصریح ماده مذکور برای جرم محسوب شدن معامله معارض، معامله نخست می تواند با سند رسمی یا عادی صورت گیرد اما معامله دوم باید با سند رسمی انجام شود.

رای وحدت رویه معامله معارض

البته، استثنایی در این زمینه در قالب رای وحدت رویه دیوان عالی کشور مطرح شده است.

براساس این رای:

«نظر به این که شرط تحقق بزه معامله معارض، قابلیت تعارض دو تعهد نسبت به یک مال است،  و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول اجباری باشد، سند عادی راجع به معامله آن اموال در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت، بنابراین چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد، قبلا معامله ای نسبت به مال غیرمنقول به وسیله سند عادی انجام دهد،  و سپس به موجب سند رسمی، معامله ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد. عمل معامله معارض نخواهد بود، بلکه ممکن است بر فرض احراز سوءنیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد».

در نقاطی که تنظیم سند رسمی اجباری است چنانچه فردی معامله را با سند عادی انجام دهد عمل مذکور جرم نبوده و فرد مسئولیت کیفری نخواهد داشت. جرمی که در ماده ۱۱۷ قانون ثبت به آن اشاره شده مربوط به اسناد است، و در صورتی که هر دو معامله یاد شده در ماده با سند انجام گرفته باشد حسب اینکه سند رسمی است یا عادی چهار حالت قابل تصور خواهد بود.

حالت های چهارگانه معامله معارض

معامله معارض چبست؟

معامله معارض چبست؟

اول: هر دو معامله با سند رسمی انجام شده باشد

دوم: هر دو معامله با سند عادی انجام شده باشد

سوم: اولین معامله با سندرسمی و دومین معامله با سند عادی صورت گرفته باشد

چهارم: اولین معامله با سند عادی و دومین معامله به وسیله سند رسمی صورت گرفته باشد

از چهار حالت فوق‌الذکر حالت‌های دوم و سوم از شمول ماده ۱۱۷ قانون ثبت خارج و حالت اول و چهارم مشمول ماده مورد بحث است.

تکلیف خریدار در دعوی فروش مال غیر

هنگامی که شخصی از فردی به علت فروش بدون اجازه مال خود در دادگاه اعلام شکایت می کند، دادگاه با توجه به شواهد و مدارک مستند و عینی نسبت به مجازات مرتکب و رد مال توسط مرتکب رای صادر می نماید. و سعی خواهد کرد که زیان و ضرر ایجاد شده را جبران و مرتکب را به مجازات کار خود برساند. جرم انتقال مال غیر جدا از جنبه خصوصی ، جرم جنبه عمومی نیز دارد. از این جهت نیز از طرف قانون قابل تعقیب و مجازات خواهد بود. اگر خریدار از تعلق مال خریداری شده، به دیگری بی اطلاع باشد در این صورت قانون خریدار را مقصر نمی داند. در این موارد خریدار موظف است مال خریداری شده را به مالک آن برگرداند.

اما ممکن است در مواردی خریدار با علم و آگاهی از اینکه مال به فروشنده تعلق ندارد، نسبت به انجام معامله مبادرت کرده باشد. در این موارد خریدار برابر قانون به جرم همکاری در جرم معامله معارض مجازات خواهد شد.

دادگاه صالح برای رسیدگی به جرم معامله معارض

دادگاه صالح برای رسیدگی به جرم معامله معارض ، محلی است که جرم در آن صورت گرفته است.

تفاوت معامله معارض با اسناد معارض

نباید معامله معارض را با اسناد معارض اشتباه گرفت. در معامله معارض وقوع جرم محرز و عمل مجرم قابل پیگیری قضایی و مستوجب مجازات است. در اسناد معارض موضوع ارتکاب جرم نیست. لذا در این خصوص به دلیل برخی اشتباهات ثبتی ممکن است اشتباهی در عملیات ثبتی صورت پذیرد.

در چنین مواردی اگر صاحب سند یا مامور ثبت متوجه وجود اشتباه شوند موظفند نفر مقابل را آگاه ساخته و اشتباه را برطرف نمایند. حتی ممکن است موضوع ابطال سند از طرف مرجع قضایی انجام پذیرد.

سنذ مالکیت معارض چیست؟

سند مالکیت معارض سندی است که تمام یا قسمتی از مفاد سند مالکیت قبلی را در برداشته باشد. به عبارتی تمام یا قسمتی از یک ملک در محدوده دو سند مالکیت باشد. به عنوان مثال همه یا قسمتی از یک ملک که در سند مالکیت مؤخر قید شده است وجود خارجی نداشته و در سند مالکیت مقدم‌الصدور قید شده باشد.

مطلب مفید | تعارض و ابطال سند

یعنی اگر نسبت به کل یا جزیی از ملکی دو بار سند مالکیت صادر شود یا در خصوص حقوق ارتفاقی متعارض باشند،سند مالکیت مؤخر‌الصدور نسبت به سند مالکیت مقدم‌الصدور را معارض گویند، و تا وقتی که حکم نهایی دادگاه به صحت آن صادر نشده همچنان به‌عنوان سند مالکیت معارض تلقی می‏شود.

حال که با مفهوم معامله معارض آشنا شدیم بهتر است در مورد شیوه عمل اداره ثبت در تعارض ملکی و مرجع رسیدگی به آن اشاره نماییم.

شیوه عمل ثبت در تعارض ملکی

ممکن است گاه برای ادارات ثبت محرز شود که تعارض ملکی نسبت به یک یا چند پلاک وجود دارد. در این موارد ادارات ثبت بلافاصله موضوع را به دفاتر اسناد رسمی اعلام می نمایند تا عملیت نقل و انتقال در مورد اینگونه پلاک ها صورت نپذیرد. در مورد نحوه اصلاح سند یا اسناد معارض، نماینده و نقشه‏ بردار ثبت با مراجعه به محل ملک با توجه به حدود مندرج در پرونده ثبتی و حدود پلاک‏های مجاور، نقشه پلاک را ترسیم و مقدار تعارض را در نقشه ترسیمی مشخص می‌کند.

مرجع صالح برای رسیدگی به تعارض اسناد

برابر بند 5 از ماده 25 قانون ثبت در تعارض اسناد ثبتی، مرجع رسیدگی به تعارض، هیأت نظارت و شورای عالی ثبت است. بدین ترتیب که رأی بدوی از سوی هیأت نظارت صادر می شود. این رأی قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت خواهد بود. وقتی رأی هیأت نظارت صادر و به اداره ثبت واصل شد، واحد ثبتی رونوشت رأی را برای اطلاع ذی‏نفع به مدت ۲۰ روز در تابلو اعلانات ثبت محل، الصاق و چنان‏چه ظرف این مدت به رأی هیأت نظارت اعتراض نشد، رأی قالبلیت اجرا خواهد داشت.

مطلب مفید | نمونه دادخواست ابطال سند معارض

اعتراض به رأی هیات نظارت

البته در صورت دریافت اعتراض در مدت ۲۰ روز سوابق موضوع به شورای عالی ثبت ارسال می‏شود. پس از دریافت رأی، شورای عالی ثبت نسبت به پیگیری موضوع اقدام می‏‌کند. چنان‏چه شورای عالی ثبت و هیأت نظارت تشخیص دهند که سند مالکیت معارض صادر شده است، مراتب را به اداره ثبت محل وقوع ملک اعلام می‏‌کنند و ثبت محل، موضوع تعارض را کتباً به دارنده سند مالکیت ثبت مؤخر ابلاغ می‌کند.

وظیفه طرفین سند مالکیت معارض

به دارنده سند مالکیت معارض برابر مقررات آیین دادرسی مدنی ابلاغ می شود در مدت ۲ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و گواهی طرح دعوی را اخذ و به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ نماید. دارنده سند مالکیت مقدم‌الصدور نیز موظف است گواهی عدم طرح دعوی را از مراجع صالحه اخذ و در مدت مزبور به واحد ثبتی تقدیم نماید. اداره ثبت نیز موظف است بطلان سند مالکیت معارض را در ستون ملاحظات ثبت ملک قید و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام نماید.

مشاوره دعاوی ملکی
روزهای اداری(8 تا 21)