الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند رسمی

آشنایی با مفهوم الزام به تنظیم سند

الزام به تنظیم سند رسمی یکی از دعاوی رایج در مورد معامله هایی است که با قولنامه منعقد می شود. قولنامه حاوی یک تعهد و قول است.

وقتی خریدار و فروشنده قصد انجام معامله ای را دارند اما هنوز مقدمات مورد نیاز را فراهم نکردند قراردادی میان آنها منعقد میشود. در این قرارداد دو طرف تعهد می‌کنند معامله را با شرایط معین و ظرف مهلت خاص انجام دهند. این توافق مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است . بر این اساس ” قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است”.

مطلب مفید | ابطال سند رسمی و نحوه ابطال و مصادیق آن

یکی از مشکلاتی که به دنبال معامله ملکی گریبانگیر خریداران می شود امتناع فروشندگان از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این امتناع در حالی است که در اغلب موارد فروشنده درصد بالایی از ثمن معامله را دریافت کرده است. و به دلایلی همچون ادعای بالا رفتن ارزش ملک و ناتوانی از پرداخت بدهی بانک (در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد) از انجام تعهد خود امتناع می‌کند.

نقش سند رسمی در اموال غیر منقول

پیش از اینکه وارد بحث اصلی شویم لازم است شما را با اهمیت سند رسمی در اموال غیر منقول آشنا کنیم. با مطالعه مواد 22 و 46 و 47 و 48 قانون ثبت به اهمیت سند رسمی بیش از پیش پی می برید.

مطلب مفید | رای وحدت رویه 

برابر ماده 22 قانون ثبت، همینکه ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.

حال چنانچه ملکی بر طبق مواد قانونی مطرح شده به ثبت نرسد،  در هیچیک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.

چگونگی طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

در طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید توجه نمود که دعوای مذکور به طور صحیح  اقامه گردد. در غیر این صورت هزینه های انجام شده اعم از هزینه های مالی و مدت زمانی که برای طرح دعوا از میان رفته و بی حاصل مانده است. لذا خواهان مجدداً باید با صرف وقت و هزینه مضاعف نسبت به طرح آن اقدام نماید.

مطلب مفید | الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی هرچند ظاهر ساده‌ای همچون اجرای دیگر تعهدات دارد اما از لحاظ تکنیکی از جمله موضوعات پیچیده دایره اجرا می باشد. در این مقاله سعی بر این است که با شناسایی موانع اجرای حکم مزبور روند صحیح از هنگام ثبت دادخواست مرحله اجرای ترسیم نماییم. البته مستحضر باشید امور حقوقی با دانش سطحی از مقالات منجر به پیروزی و احقاق حق شما در دعوا نمی باشد . بلکه باید از خدمات وکیل خبره الزام به تنظیم سند  که دانش حقوقی و تجربه بالایی در زمینه دعاوی تخصصی دارد، بهره بجویید.

نکاتی که باید در قراردادهای خود رعایت نماییم

در قراردادهایی که طبق عرف و قانون می‌بایست برای مبیع سند رسمی تنظیم گردد ، چه  این امر در قرارداد ذکر شده باشد و چه نشده باشد، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی می گردد.

نکات مهم در قراردادها

 ولی در برخی قراردادها چنین قید می شود که اگر فروشنده منصرف شده و یا  جهت تنظیم سند رسمی مراجعه ننماید فلان مبلغ را باید بپردازد. به وی  اختیار داده شده است که بین پرداخت وجه التزام و تنظیم سند رسمی یکی را انتخاب نماید. خریدار نیز صرفا می تواند یا وجه التزام را بخواهد و یا الزام به تنظیم سند را . مگر اینکه در قرارداد فی مابین تصریح به هردو تعهد شود. یعنی تصریح شود در صورتیکه فروشنده در اجرای تعهد خود تاخیر نماید، علاوه بر اجرای تعهد و الزام به تنظیم سند باید مبلغی را به عنوان وجه التزام بپردازد.

 بنابراین دادرس در موقع بررسی درخواست خواهان صرفاً به دنبال تعهد خوانده مبنی بر تنظیم سند رسمی نمی گردد. در صورت عدم وجود چنین تعهدی به عرف و عادت در منطقه رجوع می نماید.

آیا جهت صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی، احراز مالکیت خوانده ضروری است؟

 اگرچه دعوای  مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی دو دعوای جداگانه محسوب می‌شود اما اجرای حکم باید توسط محکوم‌علیه امکان‌پذیر باشد.

ممکن است دادگاه بدون احراز مالکیت خوانده و انجام استعلام اقدام به صدور رای به نفع خواهان نماید . در این صورت حکم صادر شده به لحاظ اینکه امکان دارد خوانده مالک نبوده و سند مالکیت در اختیار نداشته و یا معامله باطل باشد در دفاتر اسناد رسمی لازم الاجرا نخواهد بود.در نهایت باید قائل بر آن بود که در این دعوا، احراز مالکیت اسمی خوانده ضروری است. بدون این که نیاز به تشریفات خاص دعوای مالکیت داشته باشیم.

برای اجرای حکم چه اموری باید رعایت گردد؟

برای اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی باید محکوم علیه در دفترخانه حضور داشته باشد. بعد از احراز هویت طرفین، سند انتقال موضوع معامله تنظیم گردد. وقتی محکوم علیه محکوم به تنظیم سند رسمی می شود، حکم اجرایی به محکوم علیه ابلاغ می شود . اگر ظرف 10 روز آن حکم اجرا نگردد محکوم له مراتب را به دایره اجرا اعلام می نماید.

دایره اجرا نیز بعد از آگاهی از شماره دفترخانه ای که محکوم له قصد تنظیم دارد به مرجع مزبور اطلاع می دهد. تا در صورت اماده بودن سند ، به مشارالیه جهت امضا خبر دهد. ماده 145 قانون اجرای احکام مدنی نیز صراحتا بر همین امر دلالت دارد. بر این اساس مقرر است: هرگاه مالک حاضر به امضا سند انتقال به نام خریدار نشود نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می نماید.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از حیث هزینه دادرسی

هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند امول غیر منقول بر اساس ارزش قیمت منطقه ای مشخص می شود . پس از مشخص شدن ارزش قیمت منطقه ای 5/3 در صد آن به عنوان هزینه دادرسی باید پرداخت شود.

در اموال منقول نیز میتوان خواسته را مقوم نمود. که تا بیست ملیون تومان در شورای حل اختلاف رسیدگی می شود. بیشتر از آن در دادگاه عمومی حقوقی رسیدگی می گردد.

موانع طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

در بازداشت یا رهن بودن سند رسمی یکی از موانع طرح چنین دعوایی می باشد. خواهان باید قبل از تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند، اطمینان حاصل نماید که مانعی برای تنظیم سند از سوی خوانده دعوا وجود ندارد. مثلا ملک قبلا در برابر حقوق اشخاص ثالث توقیف نشده باشد یا در رهن بانک برای پرداخت اقساط نباشد. یا اینکه فروشنده ممنوع المعامله نباشد.

یکی دیگر از موانع در طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، مالک نبودن فروشنده است. اثبات معامله با خوانده از طریق ادله اثبات دعوا ، یکی از مهم ترین ارکان طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است.

مطلب مفید | راههای مسدود کردن کد ملی