دادخواست تخلیه ملک تجاری و نحوه تنظیم آن

 دادخواست تخلیه ملک تجاری

تخلیه ملک تجاری و نمونه دادخواست آن

ممکن است شما از آن دست مالکانی باشید که ملک تجاری خود را اجاره داده باشید. اما در موقع تخلیه ملک تجاری و سرقفلی آن مشکلاتی دارید. یعنی مستاجر حاضر نیست براحتی ملک را تخلیه کند. خوب راه چاره چیست؟ آیا میتوان حکم تخلیه مستاجر را به فوریت اخذ نمود؟

باید دانست مسیری که باید برای طرح اینگونه دعاوی طی شود لزوما در همه موارد یکسان نیست. یعنی شاید لازم باشد دعاوی دیگری نیز همزمان در دادگاه مطرح شود. از طرفی ، اینکه مستاجر با اذن مالک در محل ملک تجاری فعالیت دارد یا بدون اذن وی ، این خودش مسیر شکایت را تغییر میدهد. از اینرو باید به جنبه های مختلفی توجه نشان داد. دادخواست تخلیه ملک تجاری در مورد جنبه های حقوقی دعوا خواهد بود.

مطلب مفید | الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

دعوای اجاره ملک و استفاده از منافع آن ، هم در مورد املاک مسکونی و هم در مورد اماکن تجاری کاربرد دارد . بسیاری از افراد ، برای راه اندازی مغازه یا فروشگاه خود ، اقدام به اجاره ملک میکنند. آنها به موجب قرارداد اجاره ، موظف می شوند ماهیانه ، مبالغی را تحت عنوان اجاره بها ، تا پایان مدت اجاره ، پرداخت کنند. پس از اتمام مدت قرارداد و عدم تمدید آن نیز ، ملک را تخلیه نمایند .

علاوه بر این ، در شرایط دیگری نیز بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر ، موجر می تواند دعوی تخلیه ملک تجاری را علیه مستاجر مطرح نماید .

به همین دلیل ، اطلاع از اینکه در چه شرایطی امکان طرح دعوای تخلیه اماکن تجاری وجود دارد مهم است. طرح این دعوی در دادگاه ، به موجر کمک می کند تا در صورت تخلیه نکردن ملک توسط مستاجر به لحاظ انقضای مدت یا سایر موارد ، بتواند حقوق قانونی خود را مطالبه کند .

دعوای تخلیه ملک تجاری

موجر یا همان صاحب ملک تجاری کسی است که دعوای تخلیه ملک تجاری را علیه مستاجر خود مطرح میکند. برای تنظیم دادخواست تخلیه ملک تجاری و نحوه اقدام قضایی باید به قوانین و مقررات مخصوص آن دقت نمود.

مراد از طرح دعوای تخلیه ملک تجاری آن است که مالک مال غیرمنقول یا همان مغازه و محل کسب ، مال خود را که قبلاً به شخص دیگری اجاره داده ، حال از او مطالبه کند.

معمولاً این دعوا زمانی مطرح میشود که موعد قرارداد اجاره پایان یافته ولی مستاجر به هر دلیل حاضر به تخلیه ملک نمی باشد.

ملاحظه خواهید نمود که اولاً قراردادی میان طرفین وجود دارد. در ثانی موعد قرارداد پایان یافته است. نهایتاً اینکه تصرف ملک تجاری توسط مستاجر با اذن مالک یا موجر بوده است.

مرجع صالح در دعوای تخلیه ملک تجاری

برای طرح دعوی و تقدیم دادخواست تخلیه ملک تجاری ، باید به دفاتر خدمات الکترونیک مراجعه نمود. رسیدگی به این نوع دعوا در صلاحیت شورای حل اختلاف است. البته در مواردی که موضوع سرقفلی و حق کسب و پیشه نیز در میان باشد دادگاه حقوقی به موضوع رسیدگی خواهد نمود.

مطلب مفید | تایید بطلان قرارداد اجاره

به عبارتی اگر قرارداد اجاره ملک تجاری بدون حق سرقفلی و حق کسب و پیشه باشد دادخواست را باید به شورای حل اختلاف تقدیم کنیم.

لازم است موجر و مستاجر به تعهداتی که حین عقد قرارداد با یکدیگر منعقد نموده اند پایبند باشند. یعنی موجر ملک را در اختیار مستاجر قرار دهد و مستاجر نیر اجاره بها را بپردازد. همچنین شروط ضمن عقد که در قرارداد آمده از سوی طرفین قرارداد محترم شناخته شود.

قرارداد اجاره ملک تجاری میتواند به صورت عادی یا رسمی منعقد شود. همچنین تاریخ انعقاد قرارداد روشن میسازد ملک تجاری تابع کدام قانون میباشد. این موارد کاملا  تخصصی بوده و لازم است از طرف وکیل تنظیم قرارداد تجاری پیگیری شود.

قوانین حاکم بر تخلیه املاک تجاری

در زمان تنظیم دادخواست و طرح دعوای تخلیه ملک تجاری اولین نکته که باید به آن توجه نمود سال تنظیم قرارداد تجاری و سابقه و پیشینه اولیه اجاره آن ملک است . ممکن است سابقه اولیه قرارداد ملک تجاری به قبل از 1376 و یا بعد ازآن برگردد.

در حقیقت سال 1376 نقطه عطف در قراردادهای تجاری است. به عبارتی قراردادهایی که قبل از سال 1376 منعقد شده اند مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1356 هستند. اما قراردادهایی که از سال 1376 و بعد از آن تا به امروز تنظیم شده اند مشمول قانون مصوب 1376 خواهند بود.

این موضوع از آن جهت اهمیت دارد که هر کدام از این قوانین مقررات خاصی دارند که متفاوت از قانون دیگر است. لذا رسیدگی و صدور رای آنها متفاوت خواهد بود.

علاوه بر قانون ، نحوه تنظیم قرارداد و شروط ضمن عقد میتواند میتواند در صدور رای به نفع یکی از طرفین موثر باشد.

برخی نکات مهم مربوط به قانون 1356

از جمله شرایط طرح دعوی تخلیه اماکن تجاری بر اساس ماده 14 و 15 قانون 1356، می توان به موارد زیر اشاره نمود :

مستاجر از ملک استیجاری بر خلاف آنچه در اجاره نامه آمده ، استفاده نماید.

شخص مستاجر شغل خود را تغییر دهد به نحوی که مشابه مورد مذکور در قرارداد نباشد.

چنانچه مالک به ملک اجاره ای خود نیاز داشته باشد.

در شرایطی که ملک در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر هم نباشد .

مستاجر ، در ملک اجاره ای تعدی و تفریط کند.

هر گاه مستاجر از پرداخت اجاره خودداری نماید .

نکته : در هنگام تخلیه اماکن تجاری مشمول این قانون ، مستاجر حق دریافت سرقفلی ملک را خواهد داشت . اعم از اینکه هنگام عقد ، به موجر سرقفلی داده یا نداده باشد . البته در مواردی همچون عدم پرداخت اجاره بها ، تغییر شغل یا تعدی و تفریط ، مستاجر استحقاق مطالبه حق سرقفلی را ندارد .

قانون 1376 و تاثیر آن در قراردادهای بعد از آن

قانون سال 1376 ناظر بر قراردادهایی است که بعد از تصویب این قانون منعقد شده اند. در مورد اماکن تجاری که بعد از سال 1376 اجاره داده شده اند ، تخلیه ملک تجاری ، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1376 می باشد . برای طرح دعوا لازم است اجاره نامه به صورت کتبی و با امضای طرفین و دو شاهد باشد .

بر اساس این قانون ، از جمله شرایط طرح دعوای تخلیه ملک ، اتمام مدت قرارداد اجاره ، عدم پرداخت اجاره بها و انجام اقداماتی بر خلاف قرارداد اجاره و تعدی و تفریط در مورد اجاره ، میباشد .

نکات مهم در دادخواست تخلیه ملک تجاری

خواهان ، موجر یا صاحب ملک تجاری برای تخلیه ملک تجاری ابتدا باید دادخواست تخلیه ملک تجاری را تنظیم کند. این دادخواست با توجه به قانون مورد استناد (56 یا 76) علیه مستاجر تنظیم میشود.

• چنانچه قانون سال 56 معیار و مستند قانونی تنظیم دادخواست تخلیه ملک تجاری باشد، خواهان ، می بایست دادخواستی مبنی بر صدور حکم تخلیه مستاجر ، تهیه کند.  آن را به دادگاه ارائه نماید تا دادگاه ، پس از بررسی و احراز شرایط قانونی ، حکم تخلیه ملک تجاری را صادر کند .
• اگر قانون سال 76 مبنای تنظیم دادخواست تخلیه ملک تجاری بوده و مدت زمان قرارداداجاره اماکن تجاری به اتمام رسیده باشد، می توان بدون مراجعه به دادگاه ، حکم تخلیه فوری ملک را از طریق شورای حل اختلاف ( در قراردادهای عادی ) و یا دفاتر اسناد رسمی ( اجاره نامه های رسمی ) دریافت کرد .

حکم تخلیه اماکن تجاری توسط دادگاه

چنانچه قرارداد اجاره ، مشمول قانون 1356 باشد ، موجر برای دریافت حکم تخلیه ، باید از طریق مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ، دادخواست تخلیه ملک تجاری را تنظیم و آن را به دادگاه صالح تقدیم نماید.

صدور حکم تخلیه در این شرایط صرفاً در صلاحیت دادگاه حقوقی خواهد بود. دادگاه حقوقی در شهری که مال غیر منقول یا ملک تجاری در حوزه آن واقع شده است ، صلاحیت رسیدگی به دعوی و صدور حکم تخلیه را خواهد داشت . بنابراین در موارد مذکور شورای حل اختلاف ، صلاحیت رسیدگی به دعوی تخلیه اماکن تجاری مشمول قانون سال 1356 را ندارد .

صلاحیت شورای حل اختلاف در تخلیه اماکن تجاری

مستند به قانون 1376 ، اگر زمان قرارداد اجاره به اتمام رسیده باشد ، موجر امکان تخلیه مستاجر بدون مراجعه به دادگاه و طرح دعوی را دارد . در واقع ، حکم تخلیه فوری که توسط شورای حل اختلاف محل وقوع ملک و یا از طریق اجراییه دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند صادر می شود ، امتیازی برای موجر محسوب شده و دیگر نیازی به طرح دعوی تخلیه اماکن تجاری در دادگاه نیست .

صلاحیت شورای حل اختلاف در تخلیه اماکن تجاری ، دو حالت دارد ؛ یا قرارداد اجاره ، مشمول قانون 1376 بوده و به دلیل اتمام مدت زمان قرارداد ، موجر تقاضای تخلیه فوری آن را می نماید که در این صورت ، دادخواست تخلیه اماکن تجاری ، در شورا مورد بررسی قرار گرفته و اگر شرایط لازم احراز شود ، ظرف مهلت یک هفته ، از طریق واحد اجرای احکام شورا ، این حکم اجرا می شود .

حالت دوم ، زمانی است که قرارداد ، مشمول قانون 1376 بوده ، اما به دلیل دیگری غیر از اتمام مدت قرارداد ، موجر قصد دریافت حکم تخلیه ملک را دارد که در این صورت نیز ، شورای حل اختلاف ، بر اساس قانون ، صلاحیت رسیدگی به دعوی و صدور حکم تخلیه اماکن تجاری را دارد ؛ اما در مورد سرقفلی ، صلاحیت صدور رای نخواهد داشت .

مدارک طرح دعوی تخلیه‌‌ اماکن تجاری

چنانچه اجاره نامه مشمول قانون 1376 باشد و به صورت عادی (قولنامه) یا رسمی (در دفاتر اسناد رسمی) تنظیم شده باشد ، متقاضی دریافت حکم تخلیه ، می بایست درخواست تخلیه را بر روی فرم دادخواست تخلیه ، ثبت و مشخصات هویتی طرفین را بر روی آن قید کند . همچنین ، مشخصات ملک تجاری و تاریخ اجاره سند نیز ، باید درج شده و مدارکی از قبیل تصویر برابر اصل شده قرارداد اجاره و کارت ملی موجر ، ضمیمه آن شود و نهایتا آن را به شورای حل اختلاف یا دفتر اسناد رسمی ثبت کننده قرارداد تحویل دهد .

اما در صورتی که اجاره نامه تنظیم شده مشمول قانون 1376 نباشد ، خواهان برای طرح دعوی تخلیه ، می بایست یک نمونه دادخواست تخلیه اماکن تجاری تهیه و آن را از طریق دفاتر خدمات قضایی ، به دادگاه عمومی محل وقوع مال غیر منقول ، ارائه نماید . مدارک هویتی و قرارداد اجاره نامه تنظیم شده نیز ، باید ضمیمه این دادخواست شوند تا دادگاه به آن رسیدگی نماید .

نمونه دادخواست تخلیه ملک تجاری

ریاست محترم دادگاه عمومی تهران

با سلام و احترام به استحضار می رساند اینجانب علی کوچک مهریان به موجب قرارداد اجاره شماره 1/5489 مورخ  18 / 2 /  1401 ملک خود را به پلاک ثبتی 2 فرعی، از 8 اصلی واقع در بخش 5 ثبتی تهران، به نشانی خیابان میر اسکندری ، خیابان یکم ، پلاک 3 به آقای حسین حق مهریان  اجاره دادم.

حال که قصد تخلیه ملک مورد نظر را دارم ، مستاجر حاضر به تخلیه ملک نمی باشد. لازم به توضیح است که اینجانب فرزند پسرم در سن 34 سالگی هنوز فقد شغل بوده و درخواست تخلیه از اینرو است که قصد دارم مغازه را در اختیار ایشان قرار دهم. ضمن اینکه خودم نیز فاقد درآمد هستم و این مغازه تنها منبع ارتزاق خانواده ام خواهد بود. برای اثبات ادعای خود ، استشهادیه ای را ضمیمه دادخواست نموده ام که استدعا دارم ملاحظه بفرمایید.

با عنایت به موارد مذکور از محضر محترم دادگاه تقاضا مینمایم مستند به بند 2 از ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر ، نسبت به صدور حکم تخلیه بدلیل نیاز شخصی اقدام فرمایید.