تایید بطلان قرارداد اجاره بدلیل از بین رفتن عین و یا منافع ملک

تایید بطلان قرارداد اجاره بدلیل از بین رفتن عین و یا منافع ملک

آشنایی با مبانی حقوقی دادخواست تایید بطلان قرارداد اجاره

گاه ممکن است به دلایلی ، ملکی که اجاره داده شده (عین مستاجره) و یا منافعی که قرار بوده از آن حاصل شود از بین برود. یا به هر دلیلی نتوان از ملک مورد نظر استفاده کرد.

در چنین شرایطی قرارداد و یا عقد اجاره منفسخ میشود. لذا قرارداد اجاره از بین میرود.

مطلب مفید | قراردادهای حقوقی ملکی و تجاری

فرض کنید مالک یک مغازه آن را به یک مستاجر طی قراردادی اجاره میدهد. اما در زمانیکه مستاجر قصد دارد از آن استفاده نماید شهرداری مانع کسب شده و اجازه بهره برداری به مستاجر را نمیدهد. (مثلاً به دلیل عدم پرداخت عوارض و یا دلایل دیگر).

یا اینکه اداره دارایی به دلیل عدم پرداخت مالیات معوقه ، جریمه سنگین برای ملک وضع کرده و عملاً امکان استفاده از مغازه از بین رفته است.

ممکن است بدلیل خرابی و مستعمل بودن ملک ، بخش زیادی از آن قابلیت بهره برداری را از دست بدهد.

مطلب مفید | اثبات بیع 

در چنین شرایطی بدلیل آینکه نمیتوان از ملکی که اجاره داده شده استفاده نمود ، قرارداد اجاره ماهیت خود را از دست خواهد داد. لذا قرارداد منفسخ میشود.

در همه مواردی که توضیح داده شد و یا هر موضوع مشابه دیگر ، دادخواست تایید بطلان قرارداد اجاره بدلیل از بین رفتن عین مستاجره و یا منافع آن مطرح میشود.

قانون بطلان قرارداد اجاره

ماده 471 قانون مدنی مقرر میدارد برای صحت اجاره ، باید انتفاع از عین مستاجره با بقای اصل آن ممکن باشد. دقت در این ماده قانونی نشان میدهد برای آنکه قرارداد اجاره پابرجا بماند باید اولاً مکان به همان شکل که اجاره داده شده (تغییری پیدا نکند و عیبی نداشته باشد) و ثانیاً مستاجر بنواند از آن بهره برداری کند.

مطلب مفید | از بین رفتن حق ارتفاق چیست؟

مستند به ماده 478 قانون مذکور اگر معلوم شود عین مستاجره (یا همان ملک استیجاری) معیوب بوده ، مستاجر مخیر است آن را فسخ کند. یا اینکه قرارداد را بپذیرد.

ولی اگر موجر بتواند عیب را رفع کند و به مستاجر هیچ ضرری نرسد ، مستاجر حق فسخ ندارد. البته این موضوع مشروط است به اینکه عین مستاجره بواسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج نشده باشد(ماده 481 قانون مدنی).

از طرفی مستند به ماده 496 قانون مورد بحث ، اگر ملک استیجاری بدلایلی از بین برود (مانند سیل و زلزله و ….) از تاریخ از بین رفتن ، قرارداد باطل میشود.

 طرفین دعوی تایید بطلان قرارداد اجاره

این دعوای حقوقی ، جزء معدود دعاوی است که در آن ، هم موجر و هم مستاجر میتوانند تحت عنوان خواهان ، دادخواست را به طرفیت دیگری مطرح کنند.

اگر مستاجر دادخواست تقدیم کند میتواند ضمن تقدیم دادخواست ، الزام موجر به استرداد ودیعه را نیز بخواهد.

مطلب مفید | فسخ سرقفلی و راههای انجام آن

اگر ملک تحویل مستاجر شده باشد موجر میتواند ضمن دادخواست ، خواسته تخلیه ملک را نیز مطرح کند.

در چه مواردی امکان ابطال و فسخ قرارداد وجود دارد؟

هر گاه عقد به صورت صحیح منعقد شده باشد نمیتوان قرارداد را باطل کرد ، بلکه در شرایطی میتوان آن را منفسخ نمود.

اگر عین ملک و یا منافع آن در زمان انعقاد قرارداد وجود نداشته باشد بطور قطع قرارداد باطل است. بنابراین وقتی قراردادی منعقد میشود که هنوز محل اجاره موجودیت ندارد و یا اصولاً امکان استفاده از آن وجود نداشته، این قرارداد در اصل باطل است.

اما اگر بخشی از اجاره تلف شود فقط نسبت به آن بخش ، قرارداد منفسخ میشود . لذا مستاجر میتواند نسبت به باقیمانده عین مستاجره رابطه قراردادی خود را حفظ کند و از ملک ، استیفای منفعت کند و یا قرارداد اجاره را فسخ کند.

مطلب مفید | راههای فسخ قرارداد کدامند؟

اگر بدلیلی که مربوط به مستاجر است و به ملک مربوط نمیشود ، مستاجر امکان بهره برداری از ملک را نداشته باشد ، قرارداد صحیح است . لذا  مستاجر میبایست اجاره را پرداخت کند.

هر گاه عیبی که در عین مستاجره ایجاد میشود قابل رفع باشد ، اجاره صحیح است . ولی اگر موجر اقدام به رفع عیب نکند ، مستاجر حق فسخ دارد.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوا

 دعوای مربوط به اموال غیر منقول در دادگاهی رسیدگی میشود که ملک در حوزه آن قرار دارد.

مطلب مفید | مطالبه وجه ملک معیوب

نحوه اجرای رای

هنگامی که عین مستاجره  و یا منافع ملک از بین رفت ، قرارداد از همان موقع از بین میرود . دادگاه در دادنامه مزبور ، انفساخ عقد اجاره را تایید میکند . به همین دلیل اجراییه ای برای این موضوع صادر نمیشود.

رویه و نظریات قضایی

شماره نظریه: ۷/۹۳/۰۰۳۲ شماره پرونده: ۹۲-۲۱۸-۲۰۸۳ تاریخ نظریه: ۱۳۹۳/۰۱/۱۸

با توجه به بند ۲ ماده ۱۱ قانون شوراهای حل اختلاف که اشعار می دارد: رسیدگی به کلیه دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره در صلاحیت شورا می باشد، آیا رسیدگی به دعوای فسخ قرارداد اجاره اماکن مسکونی که به لحاظ تخلف مستاجر از شروط ضمن عقد و تاخیر در تادیه به موقع اجاره مطرح می شود با توجه به اینکه از متفرعات دعوایی است که اصل آن در صلاحیت شورای حل اختلاف است، باید در شورای حل اختلاف رسیدگی شود یا به لحاظ مالی بودن در صلاحیت محاکم عمومی حقوقی دادگستری است؟

با توجه به صراحت بند ۲ ماده ۱۱ قانون شوراهای حل اختلاف، فقط دعاوی تخلیه اماکن مسکونی در صلاحیت شوراهای مذکور بوده و سایر دعاوی با منشاء عقد اجاره نظیر دعاوی بطلان و تایید فسخ و انفساخ قرارداد اجاره از صلاحیت شوراهای مذکور خارج است.

مطلب مفید | انواع فسخ قرارداد

رای شماره ی ۶۴۴ مورخ ۱۱/۰۳/۱۳۱۷ شعبه ی ۴ دیوان عالی کشور

از مواد ۴۷۱ و ۴۸۱ و ۴۹۶ قانون مدنی و مواد دیگری که در نظایر اجاره مثل مزارعه و غیره مقرر شده است، استفاده می شود که عین مستاجره تا آخر مدت اجاره باید به قابلیت انتفاع باقی باشد .  در صورتی که از ابتدا قابل انتفاع بوده و در اثنای مدت از قابلیت انتفاع خارج شود، از آن زمان به بعد اجاره منفسخ می شود.

بنابراین در جایی که اجاره مثلا برای اشتغال به شغل زهتابی بوده و شغل مزبور در شهر قدغن شده است و منفعتی که مقصود از اجاره بوده برای مستاجر ممکن نبوده است، می توان اجاره را از زمانی که شغل زهتابی ممنوع شده است به موجب مستفاد از مواد مذکور منفسخ دانست. پس ماده ی چهارصد و هشتاد و هشت در موردی جاری است که شخص ثالثی راجع به عین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجر شود. مثل این که عین مستاجره را از ید مستاجر خارج و تصرف کند و نگذارد مستاجر از آن منتفع شود و شامل مورد مذکور فوق نیست.

مطلب مفید | تایید و اثبات بیع در دادگاه