دلایل اثبات مالکیت ملک کدامند؟

دلایل اثبات مالکیت ملک

دلایل و روشهای اثبات مالکیت ملک

یکی از دعاوی مهم و مطرح در حوزه ملک ، دعوای اثبات مالکیت است. برای طرح دعوا در محاکم قضایی باید ادله محکم در اختیار داشت. در اینجا قصد داریم در مورد مهمترین دلایل و مدارک قابل استناد برای اثبات مالکیت بحث نماییم. همچنین روشهایی که در این میان میتواند موثر واقع شود را مرور خواهیم نمود. پس تا انتهای این مقاله با ما همراه باشید.

مطلب مفید | نکات حقوقی خلع ید

مهمترین دلایل و مدارک برای اثبات مالکیت

به استناد ماده 194 قانون آیین دادرسی مدنی ، خواهان و خوانده در هر دعوا از جمله دعوی اثبات مالکیت ملک ، برای دفاع از حقوق خود میتوانند به دلایلی استناد نمایند. این دلایل به قرار زیر هستند.

1 – سند

ارائه سند در هر نوع دعوا یک امتیاز اساسی برای دارنده آن است. به موجب ماده 1284 قانون مدنی : «سند، عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع ، قابل استناد باشد.» البته، باید به این نکته توجه داشت که نوشته ، در صورتی به عنوان سند، قابل استناد است که توسط متعهد، امضا شده باشد. به عبارت دیگر، رکن اساسی سند، امضا یا جایگزین آن، مانند اثر انگشت میباشد.

در دعوی اثبات مالکیت ملک نیز ، سند مالکیت ملک اصلی ترین برگ برنده در دعوی بشمار میرود.

اسناد ملکی میتوانند به صورت رسمی مانند سند تک برگ ، منگوله دار و بصورت عادی مانند قرارداد دست نویس یا مبایعه نامه باشند.

در دعاوی مالکیت ، آن شخص که سند رسمی مالکیت خود را به عنوان سند ضمیمه پرونده ارائه می نماید نسبت به طرف دیگر پرونده که دارنده سند عادی است ، برگ برنده خود را رو کرده است لذا از نظر مقام قضایی در ارجحیت خواهد بود.

بنابراین سایر ادله ، در تعارض با سند رسمی مالکیت ، از قدرت اثباتی برخوردار نخواهند بود. بویژه در مورد اموال غیرمنقول که مالکیت فقط به موجب سند رسمی اثبات می گردد.

در صورتی که مدعی برای اثبات مالکیت با سند عادی اقدام کند و طرف مالک دارای سند رسمی باشد، طبیعی است که قانون، دارنده سند رسمی را مالک خواهد شناخت. در صورتی که ملکی به چند نفر فروخته شده باشد، سند رسمی برای مالکیت کافی خواهد بود.

البته اگر در دعوای اثبات مالکیت ، مدعیان هیچیک سند رسمی نداشته باشند. سند عادی آن شخص پذیرفتنی تر است که تاریخ آن مقدم بر دیگران باشد.

2 – شاهد

اگر چه دارنده سند رسمی در دعاوی اثبات مالکیت نیازی به دیگر ادله ندارد و دیگرانی هم که از سایر ادله بخواهند استفاده نمایند در قیاس با دارنده سند رسمی قدرت اثباتی لازم را نخواهند داشت، با این وجود در همه دعاوی ، طرفین دعوا دارنده سند رسمی نیستند. لذا در اینکونه موارد باید از سایر ادله استفاده نمود.

یکی از ادله اثبات مالکیت ، وجود شاهد و یا شهادت افراد در اثبات مالکیت است.

در صورتی که شهادت برای اثبات مالکیت اقامه گردد نمی‌تواند مالکیت مدعی را در مقابل طرفی که دارای سند رسمی است اثبات کند. در این خصوص ماده 1309 قانون مدنی مقرر میدارد : در مقابل سند رسمی یا سندی که اعتبار آن در محکمه محرز شده ، دعوی که مخالف با مفاد یا مندرجات آن باشد به شهادت اثبات نمی‌گردد.

لازم به ذکر است که به موجب بند ب ماده 230 قانون آیین دادرسی مدنی، در صورتیکه امکان حاضر کردن شهود به تعداد کافی برای خواهان وجود نداشته باشد، وی می تواند با معرفی یک شاهد مرد یا دو شاهد زن و سوگند خوردن خود، برای اثبات مالکیت از جمله ثابت کردن مالکیت ملک اقدام نماید.

3 – تصرف

یکی دیگر از راههای اثبات مالکیت ، وجود اماره یا نشانه هایی دال بر سکونت یا تصرف مالک بر ملک مورد ادعا است. بنابراین اماره ید یا تصرف، راه دیگر اثبات مالکیت است. مراد از قاعده ید این است که شخصی که مالی در اختیار دارد و مانند مالک با آن رفتار می‌کند، مالک مال است . کما اینکه ماده 35 قانون مدنی مقرر میدارد : تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.

بنابراین کسی که مدعی مالکیت ملک است اما طرف دیگر ملک را در اختیار و تصرف خود دارد باید خلاف قاعده تصرف را در دادگاه به اثبات برساند. به عنوان مثال سند رسمی مالکیت خود را ارائه نماید.  بنابراین تصرف در مال به‌ عنوان مالکیت، دلیل مالک بودن فرد متصرف است. اماره ید تا جایی اعتبار دارد که دلیل دیگری مانند سند مالکیت یا شاهد ، خلاف آن را اثبات نکند.

4 – اقرار 

ماده 1259 قانون مدنی، در تعریف اقرار، به عنوان یکی از دلایل اثبات مالکیت، از جمله ثابت کردن مالکیت ملک مقرر داشته : « اقرار، عبارت از اخبار به حقی است، برای غیر بر ضرر خود.» بنابراین، اگر دعوای اثبات مالکیت، علیه شخصی مطرح شده و خوانده با حضور در دادگاه، مالکیت خواهان را بپذیرد . این اقرار خوانده ولو یک مرتبه انجام گیرد موجب اثبات مالکیت خواهد شد.

اقرار، خود بر دو نوع می باشد: اقرار در دادگاه و اقرار در خارج از دادگاه . منظور از اقرار در دادگاه اقراری است که در نمونه دادخواست یا لایحه ای که به دادگاه ارائه شده انجام گرفته یا در جلسه دادگاه مطرح شده و در صورت جلسه قید می شود. در غیر از این موارد نیز اقرار، خارج از دادگاه خواهد بود.

ممکن است اقرار بعد از فوت به عنوان دلیل اثبات مالکیت مطرح شود. در این مورد دادگاه نظر نهایی خود را خواهد داد.

5 – سوگند

اگر در دعوای اثبات مالکیت هیچیک از ادله ای که اشاره کردیم در اختیار نباشد میتوان برای اثبات مالکیت از سوگند یا قسم به لفظ جلاله خداوند استفاده نمود.

در این مورد ماده 271 قانون آیین دادرسی مدنی مقرر میدارد : در کلیه دعاوی مالی … که فاقد دلائل و مدارک معتبر‌ دیگر باشد، سوگند شرعی … می ‌تواند ملاک و مستند صدور حکم دادگاه قرار گیرد.

با توجه به این ماده از قانون ، از آنجا که دعوای اثبات مالکیت یک دعوی مالی محسوب می گردد، در نتیجه، سوگند یا قسم ، می تواند به عنوان یکی از دلایل اثبات مالکیت، کاربرد داشته باشد.

اما، برای اینکه مدعی بتواند به قسم یا سوگند، به عنوان یکی از دلایل اثبات مالکیت استناد کند، لازم است مطابق ماده 272 قانون آیین دادرسی مدنی ، هیچ دلیلی دیگری در پرونده موجود نباشد . و مدعی علیه نیز منکر ادعای مطرح شده باشد. در این وضعیت، مدعی علیه سوگند یاد کرده و با نفی مالکیت مدعی ، مالکیت مال به مدعی علیه، تعلق خواهد داشت.

بنابراین هرگاه مدعی برای اثبات ملکیت خود ادله ای نداشته باشد، از طرف مقابل درخواست سوگند می‌نماید . اگر سوگند خورد ادعای او رد و در صورت عدم سوگند ، سوگند به مدعی مالکیت رد می‌شود و با اتیان سوگند او ، مالکیت مدعی ثابت می گردد.

شرایط دعوای اثبات مالکیت

علاوه بر ضرورت استفاده و ارائه اسناد و ادله اثبات مالکیت در این دعوی ، لازم است اسناد و مدارک ارائه شده به محکمه دارای شرایط لازم برای طرح دعوای اثبات مالکیت باشد. این شرایط عبارتند از :

۱ – وجود قرارداد کتبی یا شفاهی

آن شخص که به عنوان خواهان پرونده اثبات مالکیت وارد دعوا میشود ، در وهله اول باید ثابت کند که قرارداد انتقال مالکیت را در اختیار دارد. از آنجه که مدعی اثبات مالکیت معمولاً سند رسمی در اختیار ندارد وی در این مورد با ارائه سند عادی عقد بیع یا مبایعه نامه نسبت به اثبات وجود قرارداد اقدام می‌کند.

۲ – اثبات اعتبار قرارداد

بعد از ارائه سند نقل و انتقال ملک از طرف خواهان دعوای اثبات مالکیت ، نوبت به دفاع خوانده میرسد. وی باید در مورد عدم وجود اعتبار سند عادی از ادعای خود دفاع نماید.

اثبات اعتبار قرارداد نیز بر عهده خواهان می باشد. چراکه امکان دارد قرارداد معتبری هم تنظیم شده باشد. لیکن به طرق قانونی بعد از تنظیم ، فسخ ، اقاله یا ابطال شده باشد. لذا با دفاع مؤثر از طرف خوانده ، خواهان باید اعتبار قرارداد خود را نیز اثبات نماید.

دادگاه صالح برای رسیدگی به اثبات مالکیت

در مورد دعاوی ملکی ، دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت ، دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول خواهد بود. چنانچه موضوع اختلاف مالکیت مال منقول باشد، دادگاه صالح برای رسیدگی ، دادگاه محل اقامت مدعی علیه که مال منقول در تصرف اوست می‌باشد.

دلایل اثبات مالکیت ملک دارای سابقه ثبتی

در مورد املاکی که سابقه ثبتی دارند، دعوای اثبات مالکیت نسبت به بنا و یا دیوار ساخته شده بر روی آن ها مسموع نیست . لذا قانون کسی را مالک می شناسد که ملک و یا متعلقات آن به نام وی ثبت شده باشد.

طرح دعوی اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده قابلیت استماع ندارد، زیرا زمینه تعارض احکام دادگاه ها با اسناد رسمی املاک را فراهم می نماید . چنانچه خواهان مدعی مالکیت می باشد می بایست ادعای خود را از طریق صحیح قانونی طرح و پیگیری نماید.

وجود دو رویه قضایی

با همه اینها در مورد دعوای اثبات مالکیت املاک دارای سند رسمی ، که مدعی یا خواهان ، آن را با استناد به سند عادی مطرح میکند، دو رویه قضایی وجود دارد.

برخی محاکم با اتکا به رای وحدت رویه شماره 569 مورخ 10/10/1370 هیات عمومی دیوان عالی کشور، دعوای اثبات مالکیت اینگونه اسناد را با سند عادی میپذیرند و به آن رسیدگی می کنند.

اما برخی دیگر از محاکم ، با استناد به مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک و رای وحدت رویه شماره 672 مورخ 01/10/1383 دیوان عالی کشور و با توجه به قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند رسمی ، بر این اعتقاد هستند که دعوای اثبات مالکیت املاک دارای اسناد رسمی ، از طریق ارائه سند عادی قابل پذیرش نمی باشد.

دعوای الزام به تنظیم سند

در املاکی که سابقه ثبتی دارند دولت فقط کسی را مالک می شناسد که ملک در دفتر املاک اداره ثبت به نام او به ثبت رسیده باشد . همچنین انتقال مالکیت این املاک با انتقال رسمی انجام شده باشد. بنابراین صرف تائید و تنفیذ قرارداد عادی و اعلام صحت آن ایجاد مالکیت نمی کند. لذا دعوی اثبات مالکیت در مورد املاک دارای سابقه ثبتی ، قابلیت استماع ندارد.

خریداران این دسته املاک می توانند با طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی علیه مالک پلاک ثبتی و فروشنده در دادگاه صالح ادعای خود را اثبات نمایند.

با توجه به آنکه در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ، به استناد اسناد عادی انتقال، مقدمتاً انتقال مالکیت به عنوان مقدمه لازم مورد رسیدگی قرار می گیرد، طرح عنوان اثبات مالکیت به عنوان خواسته ای مستقل ضروری نیست.

تنفیذ معامله نسبت به مال غیرمنقول ، اثبات مالکیت نیست بلکه تنفیذ قرارداد طرفین است . طبیعتاً دادخواست اثبات مالکیت ، در قبال ملکی که وفق مقررات به ثبت رسیده مسموع نیست ولی تنفیذ معامله، منافاتی با قانون ثبت ندارد.

دلایل اثبات مالکیت ملک فاقد سابقه ثبتی

در مورد املاک فاقد سابقه ثبتی که حدود و مساحت آن در اداره ثبت املاک ثبت نگردیده است ، تصرف یک دلیل مهم برای اثبات مالکیت محسوب میگردد.

در املاک فاقد سابقه ثبتی ، دعوای اثبات مالکیت مستند به سند عادی (مبایعه نامه ) ، اقرارنامه ، شهود و… پدیرفته میشود . در واقع خواهان باید دعوای اثبات مالکیت را اقامه کند.

نحوه ارائه مدارک و دلایل اثبات مالکیت ملک به دادگاه

هر گاه مدعی اثبات مالکیت بخواهد از طریق ارائه سند نسبت به حقانیت خود برای اثبات مالکیت اقدام نماید میباسد سند یا اسناد خود را به دادگاه تقدیم کند.

برای انجام این کار وی باید اصل یا تصویر برابر اصل شده سند را اسکن نموده و در هنگام ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضایی ، آن را ضمیمه دادخواست کند.

البنه وی باید اصل سند را در جلسه اول دادرسی ارائه نماید.

خوانده نیز باید اصل اسناد خود را در جلسه اول دادرسی ارائه نماید. قولنامه، سند رسمی و رسیدهای پرداخت وجه ، همگی از جمله اسنادی هستند که می توانند برای اثبات مالکیت مورد استفاده قرار گیرند.

ممکن است اقرارنامه به عنوان یکی از اسناد به دادگاه ارائه شود. اقرارنامه میتواند به صورت رسمی در یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد یا اینکه در لایحه تقدیمی به دادگاه، ارائه گردد. البته، البته اقرار میتواند در حضور در دادگاه به صورت شفاهی بیان شده و صورتجلسه گردد.

چنانچه خواهان بخواهد از طریق استناد به شهادت شهود، ادعای خود را دال بر مالکیت بر ملک اثبات کند، لازم است تا استشهادیه را تنظیم کرده و در آن ، مشخصات و اقامتگاه شهود را قید نموده و این استشهادیه به امضای شهود نیز برسد. البته، استشهادیه، به تنهایی برای اثبات مالکیت کافی نبوده و شهود باید پس از تعیین وقت توسط دادگاه ، با حضور در محکمه، به ادای شهادت بپردازند.

تفاوت اثبات مالکیت ملک با سند عادی و رسمی

در مورد سند عادی ، هم امکان ادعای جعل و هم امکان ادعای انکار و تردید وجود دارد . اما در مورد سند رسمی فقط ممکن است ادعای جعل را بتوان مطرح نمود.

در صورتیکه ادعای جعل مطرح شود ، مدعی باید ادعای جعلی بودن سند را اثبات کند. چنانچه ادعای انکار و تردید نسبت به سند مطرح شود ، طرفی که علیه سند او ادعای انکار و تردید مطرح شده باید اصالت سند را اثبات کند.

نمونه دادخواست اثبات مالکیت

ریاست محترم دادگاه حقوقی …

با سلام

احتراما به استحضار می رساند، اینجانب خواهان پرونده …………، در تاریخ …..و… اقدام به خرید ملک مورد دعوا به شماره ثبتی ………. فرعی از اصلی …….، واقع در بخش…………. تهران از آقای ……….. نموده و ثمن آن را نیز بطور کامل پرداخت نمودم. اما از آن تاریخ تا کنون ملک موصوف توسط خوانده غصب شده و بنده حق ورود به آن را ندارم.

از آنجا که سند رسمی، میان اینجانب و فروشنده تنظیم نشده و تنها مستند مالکیت بنده، قولنامه ارائه شده می باشد، درخواست اثبات مالکیت به استناد این قولنامه و سپس خلع ید خوانده از ملک مورد ادعا، مورد استدعا می باشد.

برخی مواد قانون مدنی در اثبات مالکیت ملک

ماده۳۰– هر مالکی نسبت به مایَملَک خود حق همه گونه تصرف و اِنتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.

ماده۳۱- هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی‌توان بیرون کرد مگر به حکم قانون.

ماده۳۲- تمام ثمرات و متعلقات اموال مَنقوله و غیرمَنقوله که طبعاً یا در نتیجه عملی حاصل شده باشد بالتبع، مالِ مالکِ اموال مزبوره است.

ماده۳۳- نما و محصولی که از زمین حاصل می‌شود مال مالک زمین است چه به خودی خود روییده باشد یا به واسطه عملیات مالک مگر این‌که نما با حاصل از اَصله یا حَبه غیر حاصل شده باشد که در این صورت درخت و محصول، مال صاحب اَصله یا حَبه خواهد بود اگرچه بدون رضای صاحب زمین کاشته شده باشد.

ماده۳۴- نتاج حیوانات در ملکیت، تابع مادر است و هرکس مالک مادر شد مالک نتاج آن هم خواهد شد.

ماده۳۵- تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر این‌که خلاف آن ثابت شود.

ماده۳۶- تصرفی که ثابت شود ناشی از سبب مُمَلّک یا ناقل قانونی نبوده معتبر نخواهد بود.

ماده۳۷- اگر متصرف فعلی اِقرار کند که مِلک سابقاً مال مُدعی او بوده است در این صورت مشارالیه نمی‌تواند برای رد ادعای مالکیت شخص مزبور به تصرف خود استناد کند مگر این‌که ثابت نماید که مِلک به ناقل صحیح به او منتقل شده است.

ماده۳۸- مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای مُحاذی آن است تا هر کجا بالا رود و همچنین است نسبت به زیر زمین بالجمله مالک حق همه‌گونه تصرف در هوا و قرار دارد مگر آنچه را که قانون استثناء کرده باشد.

ماده۳۹- هر بنا و درخت که در روی زمین است و همچنین هر بنا و حَفری که در زیر زمین است مِلک مالک آن زمین محسوب می‌شود مگر این‌که خلاف آن ثابت شود.

ماده ۱۹۰- برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:

•  قصد طرفین و رضای آن‌ها
• اَهلیت طرفین
• موضوع معین که مورد معامله باشد
• مشروعیت جهت معامله

ماده۱۹۱- عقد محقق می‌شود به قصد انشاء به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت برقصد کند.

ماده۱۹۲- در مواردی که برای طرفین یا یکی از آن‌ها تلفظ ممکن نباشد اشاره که مبین قصد و رضا باشد کافی خواهد بود.

ماده۱۹۳- انشای معامله ممکن است به وسیله‌ی عملی که مُبین قصد و رضا باشد مثل قبض و اقباض حاصل گردد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.