مدارک لازم ابطال سند رسمی
مدارک لازم برای ابطال سند رسمی
بندرت اتفاق می افتد که سند رسمی در معرض جعلیت قرار بگیرد. اگر در مواردی سند رسمی به هر دلیل از اعتبار قانونی خارج شود ، عاقبت چنین سندی ، ابطال خواهد بود.
بطور معمول اصل بر این است که اعتبار سند عادی و رسمی با یکدیگر تفاوت بسیار دارند. بدین معنا که سند رسمی دارای اعتبار بالاتر نسبت به سند عادی است . از اینرو محاکم قضایی به راحتی حاضر نیستند سند رسمی را باطل نمایند. مگر آنکه دلایل ابطال از سندیت کافی برخوردار بوده و بوضوح حاکی از آن باشد که سند مورد نظر اعتبار کافی ندارد.
اگر به هر دلیل بخواهیم در صدد ابطال سند رسمی باشیم باید بدانیم مدارک لازم برای ابطال سند رسمی چیست. در این مقاله قصد داریم در مورد سند رسمی و دلایل ابطال و نحوه ابطال آن بحث نماییم. پس با ما همراه باشید.
مطلب مفید | نکات اصلی و قانونی ابطال و اصلاح سند
سند رسمی و زمینه های ابطال آن
به استناد ماده ۱۲۸۳ قانون مدنی : «سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد». به طور کلی سند رسمی اعتبار قانونی دارد چون در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به صورت رسمی و قانونی تنظیم و صادر شده است.
بر اساس ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی ، سند بر دو نوع است : رسمی و عادی . همچنین ماده 1287 این قانون مقرر میدارد : «اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است».
سند مالکیت ملک یک سند رسمی است. در ماده ۲۱ قانون ثبت مقرر شده است : “پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت، ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می شود”. همان طور که مشاهده می شود قانون سند مالکیت را سندی می داند که در نتیجه اجرای ماده ۱۱ (پذیرفتن تقاضانامه ثبت ملک و انتشار آگهی نوبتی به نام متقاضی) و ماده ۱۴ (تحدید حدود آن ملک) و ماده ۱۶ (گذشتن مدت ۹۰ روز موعد اعتراض) و بالاخره اجرای مواد ۱۷ الی ۲۱ قانون ثبت در دفتر املاک به نام آن متقاضی ثبت شده باشد. سند رسمی ملک سندی است که در دفتر اسناد ثبت شده باشد.
مطلب مفید | درخواست صدور سند مالکیت
سند رسمی را نمیتوان مورد انکار و تردید قرار داد. اما امکان جعلیت در سند رسمی وجود دارد. ماده 1292 قانون مدنی در این خصوص چنین مقرر داشته است :
«در مقابل اسناد رسمی یا اسنادی که اعتبار اسناد رسمی را دارد انکار و تردید مسموع نیست. طرف میتواند ادعای جعلیت به اسناد مزبور کند یا ثابت نماید که اسناد مزبور به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است».
نحوه ابطال سند رسمی
برای ابطال سند رسمی اولین دلیل و ادعا ، جعلی بودن سند رسمی است. البته در موارد خاص هم میتوان دلایل قانونی برای ابطال سند را ذکر نمود. اما نکته مهم آن است تنها مرجع صلاحیت دار برای ابطال سند رسمی ، دادگاه است.
بنابراین حتی ادارات ثبت اسناد و املاک نیز راساً قادر به ابطال سند نیستند . لذا هر ادعایی برای ابطال سند رسمی صرفاً باید از مسیر مرجع قضایی و نهایتاً با حکم دادگاه اثبات گردد.
برخی دلایل مهم که با مطرح کردن آن در دادگاه میتوان با حکم قاضی ، نسبت به ابطال سند رسمی اقدام نمود ، به قرار زیر هستند :
- انجام معامله صوری به قصد فرار از دین
- جعل در سند رسمی
- معامله معارض به قصد کلاهبرداری
- امتناع از انتقال سند در موارد ادای قرض
- محجور بودن یکی از طرفین معامله
- توقیف یا بازداشت ملک
معامله به قصد فرار از دین
گاهی برخی افراد برای فرار از دین ، اقدام به انتقال سند به دیگران مینمایند. در مواردی که برای دادگاه اثبات شود هدف از انتقال سند رسمی ، چنین کاری بوده است ، دادگاه حکم به ابطال سند رسمی خواهد نمود. تفاوتی هم نمیکند که انتقال سند درچه مرحله ای باشد. یعنی حتی اگر سند رسمی برای ملک هم صادر شده باشد ، آن سند به حکم دادگاه ابطال میگردد.
جعل در سند رسمی
از دیگر دلایلی که میتوان با استناد به آن سند رسمی را ابطال نمود، جعلیت در سند رسمی است. به عنوان مثال ممکن است فردی با جعل شناسنامه یا کارت ملی و یا دیگر اسناد رسمی بتواند برای خود سند ملکی اخذ نماید. در این موارد با ادعای جعل اسناد رسمی ، میتوان ابتدا جعلیت سند رسمی را اثبات نمود و سپس سند ملکی صادر شده را ابطال نمود.
انجام معامله معارض
هر گاه یک ملک به دو نفر فروخته شود ، بطور معمول سند اول ارجحیت دارد و سند دوم باطل است. بنابراین اگر بر اساس معامله دوم ، سند رسمی صادر شده باشد میتوان با حکم دادگاه سند رسمی صادر شده را ابطال نمود.
به چنین معاملاتی که همزمان برای دو نفر انجام میشود معاملات معارض و اسناد آنها را اسناد معارض میگویند. این شیوه معمولاً از طرف کلاهبرداران انجام میپذیرد.
اسناد انتقالی جهت ضمانت
ممکن است در مواردی ، قراردادی میان دو نفر منعقد شود که طی آن ، طرف دوم قرارداد ، در قبال دادن مبلغی به عنوان قرض به طرف اول ، سند وی را به نام خود انتقال دهد. به این شرط که پس از ادای دین ، سند مجدداً به نفر اول بازگردانده شود. حال اگر نفر دوم بعد از ادای دین ، حاضر نباشد سند رسمی را دوباره به نفر اول بازگرداند ، در چنین مواردی نفر اول به عنوان خواهان میتواند دادخواست ابطال سند رسمی را به دادگاه ارائه دهد و در صورت وجود مدارک کافی برای ادعای خود ، حکم ابطال سند رسمی را از دادگاه بگیرد.
محجور بودن یکی از طرفین معامله
اگر یکی از طرفین معامله محجور (صغیر و غیر بالغ، سفیه، مجنون در زمان وجود جنون) باشد، اهلیت در معامله زیر سوال میرود در نتیجه امکان ابطال سند رسمی در مراجع قضایی وجود دارد.
اشخاص بعد از رسیدن به سن بلوغ (دختر ۹ سال و پسر ۱۵ سال تمام قمری) و تا قبل از رسیدن به سن ۱۸ سال تمام شمسی، قانونا غیر رشید محسوب می شوند و معاملات آنان صحیح نبوده و در شرایطی می توان برای ابطال سند رسمی یا عادی آن معاملات اقدام نمود. در مورد اشخاص سفیه (فاقد عقل معاش و اقتصادی) و مجنون (مجنون دائمی به کلی و مجنون ادواری یا دوره ای در زمان جنون) نیز موضوع به همین ترتیب است.
توقیف یا بازداشت ملک
برابر قانون اجرای احکام مدنی و همچنین قانون ثبت اسناد و املاک، هرگونه معامله نسبت به اموال توقیفی باطل و بلا اثر می باشد. بدون اثر بودن در اینجا به معنی آن است که معامله صحیح نبوده و غیرنافذ است. با رد معامله توسط کسی که مال به نفع او توقیف شده است، برای ابطال سند موضوع انتقال (برای مثال مبایعه نامه موجود میان طرفین) می توان از طریق مراجع قضایی اقدام نمود. البته این انتقال در حالتی که شخص به توقیف بودن ملک خود آگاه است، حائز عنوان مجرمانه نیز بوده و شخص به مجازات حبس مربوطه محکوم خواهد شد.
مراحل ابطال سند رسمی
همانطور که ملاحظه نمودید در مواردی میتوان نسبت به ابطال سند رسمی اقدام نمود. البته در همه موارد باید دانست مدارک لازم برای ابطال سند رسکی چیست و چگونه باید آن را به دادگاه ارائه نمود.
در هر مورد که بخواهیم با ارائه مدارک لازم برای ابطال سند رسمی اقدام نماییم باید نکاتی را مورد توجه قرار دهیم.
بدین ترتیب که خواهان ابتدا به دفتر خدمات الکترونیک محل زندگی خود یا حل معامله و قرارداد مراجعه نماید.
متن دادخواستی را که قلاتً آماده نموده و آن را بر روی یک فایل تایپ و ذخیره کرده باشد به متصدی دفتر ارائه نماید.
البنه وی باید مدارک هویتی و همچنین مدارک و اسناد لازم برای ارائه به دفتر را نیز از قبل اسکن نموده و فایل آن را به متصدی دفتر تحویل دهد.
مطلب مفید | دستور تخلیه ملک
بهتر است خواهان اگر شماره ثنا ندارد قبل از انجام این کارها ، ابتدا شماره ثنا از دفاتر خدمات الکترونیک دریافت نماید. برای دریافت شماره ثنا باید کارت ملی و شناسنامه همراهتان باشد.
پس از ارائه دادخواست و مدارک پیوست آن و پرداخت هزینه های قانونی ، دفتر خدمات قضایی دادخواست را به دادگاه محل ارسال می کند. دادگاه نیز موعد مقرری را برای رسیدگی به خواهان و خوانده بوسیله پیامک اعلام میکند.
در روز دادگاه ، با حضور طرفین و انجام دفاعیات آنان ، دادخواست و مدارک پیوست آن مورد بررسی قرار میگیرد. در نهایت ، دادگاه در صورت اثبات ادعای خواهان ، نسبت به ابطال سند رسمی ، حکم ابطال سند را صادر می نماید .
مراحل ابطال سند مالکیت
جهت ابطال سند مالکیت رسمی مراحل زیر انجام میگیرد :
اول: خواهان ، دادخواست ابطال سند مالکیت رسمی را به همراه اسناد و مدارکی که دال بر اثبات موضوع در محکمه باشند در دفاتر خدمات قضایی ثبت میکند.
دوم: دادگاه حقوقی ، دادخواست ابطال سند مالکیت را مورد بررسی قرار میدهد. چنانچه اسناد و مدارک ارائه شده کافی باشد با حکم به ابطال سند رسمی مالکیت ، پرونده جهت اقدام به دفتر ثبت اسناد و املاک ارجاع میشود.
سوم : اداره ثبت اسناد ، مدارک ارسال شده جهت ابطال سند مالکیت را جهت ضمیمه کردن سوابق ، به بایگانی ارسال میکند.
چهارم : پس از طی تشریفات ثبتی ، پرونده ابطال سند رسمی تشکیل میشود.
پنجم : در صورت عدم وجود نقص و ایراد بر مدارک و اسناد ، سند مالکیت فعلی ابطال می شود.
ششم : پیش نویس سند مالکیت جدید تهیه و مراتب انتقال سند مالکیت فعلی به سند مالکیت جدید صورت میپذیرد.
مدارک لازم برای ابطال سند رسمی
برای هر ادعایی جهت ابطال سند رسمی لازم است مدارک مرتبط با ادعا به انضمام مدارک هویتی به دادگاه ارائه شود. این مدارک عبارتند از :
- شناسنامه و کارت ملی و تصویر برابر اصل آن
- دادخواست تکمیل شده ابطال سند رسمی
- سند رسمی که تقاضای ابطال آن از دادگاه شده و سند رسمی که خواهان در اختیار دارد.
- هر نوع قرارداد ، مبایعه نامه یا سند مرتبط با ادعای ابطال
- سایر مدارک تایید کننده ادعا اعم از فیش های بانکی و ضمانت های بانکی و یا مدارک جعلی و …
هزینه طرح عوای
هزینه های دعوی ابطال سند رسمی شامل دو نوع هزینه میشود.
الف) هزینه های عادی شامل هزینه ثبت نام در سامانه ثنا و هزینه ثبت دادخواست .
ب) هزینه های دادرسی دعوای ابطال سند رسمی به عنوان یک دعوای غیر مالی .
مجموع هزینه ها ، حداکثر حدود 500 هزار توان برآورد میگردد.
موارد خاص ابطال سند مالکیت توسط اداره ثبت
در موارد خاص اداره ثبت میتواند برای ابطال سند مالکیت اقدام کند و نیازی به رای دادگاه برای باطل شدن سند وجود ندارد. سندهایی که بدون نیاز به صدور حکم دادگاه و فقط توسط اداره ثبت باطل میشوند عبارتند از:
- سند مالکیت اصلی که بعد از صدور سند مالکیت المثنی پیدا شده است
- تفکیک ملک به قسمت‌های مجزا و صدور سند مالکیت جدید برای هر بخش
- انتقال چند ملک به یک شخص واحد
- افراز ملک مشاع
- ناقص بودن سند مالکیت
- وجود اسناد معارض (به شرط عدم طرح دعوا دارنده سند موخر)
موارد ابطال سند رسمی ملک
موارد ابطال سند رسمی عبارت است از :
- ابطال سند مالکیت در صورت اثبات عدم ثبت ملک مطابق قانون در دفتر املاک،
- ابطال سند مالکیت اولیه به دلیل صدور سند مالکیت المثنی، یا به دلیل پیدا شدن سند مالکیت اولیه،
- ابطال کلیه اسناد و مدارک مربوط به اراضی موات،
- ابطال کلیه موقوفاتی که بدون مجوز شرعی به فروش رسیده باشد.
چه مدارکی سند رسمی نیستند؟
هر گاه قصد طرح دعوی با عنوان ابطال سند رسمی دارید باید بدانید چه مدارکی را نمیتوان سند رسمی دانست. از جمله اینکه باید دانست وکالت‌نامه، فروش قطعی، صلح‌نامه، بیع نامه، هبه نامه و وقف هیچکدام سند رسمی نیستند بلکه همه آنها نوعی قرارداد محسوب میشوند.
نمونه دادخواست ابطال سند رسمی
ریاست محترم ……………………..
با سلام ؛
احتراما ، به استحضار می رساند که اینجانب …………………………….. ، فرزند ………………………………. ، به شماره شناسنامه …………………………………….. ، با استناد به مدارک ضمیمه شده ، مالک یک باب آپارتمان به مشخصات ……………………………….. هستم . لکن آقا / خانم …………………………. ، در تاریخ ………………………….. ، آپارتمان مزبور را به شخص ثالثی به نام …………………….. فروخته است که پس از شکایت اینجانب از مشتکی عنه ، ایشان به موجب حکم قطعی صادره از ……………………………….. ، به مجازات فروش مال غیر ، محکوم گردیده اند . لذا با توجه به قطعیت حکم صادره از سوی دادگاه کیفری که اسناد و مدارک مربوط به آن ، ضمیمه دادخواست می باشد ، ابطال سند رسمی تنظیم شده میان مشتکی عنه و خریدار را تقاضا دارم .
