دعوای مالک و سازنده ملک در مورد بیمه و پروانه تخریب و نوسازی
دعوای مالک و سازنده ملک – قراردادهای مربوط به احداث ساختمان که میان مالک یا مالکین یک ملک قدیمی با سازنده یا سازندگان و به صورت قرارداد مشارکت منعقد می شود در مواردی منشاء اختلاف و طرح دعوا در مراجع قضایی می گردد.
ماجرا از کجا آغاز می شود؟
ماجرای دعوای مالک و سازنده ملک از اینجا آغاز می شود که گاهی مالک یا مالکین یک یا چند ملک تصمیم می گیرند تمام ملک هایشان را که معمولاً در بافت فرسوده و قدیمی قراردارد با یکدیگر تجمیع کنند. در اکثر موارد هدف از این کار تخریب ملک قدیمی و احداث یک ساختمان جدید و نوساز می باشد.
پیاده کردن این نقشه منوط به توافق مالک یا مالکین قدیمی با شخص سازنده برای اجرا و احداث بنای جدید است. بنابراین معمولاً پس از فراز و فرودهایی آنها با یک سازنده به توافق می رسند و کار احداث را در قالب قرارداد ساخت به او واگذار می نمایند.
دعوا چگونه آغاز می شود؟
در اغلب موارد کار ساخت به خوبی پیش می رود و رضایت طرفین با اتمام کار ساخت و تقسیم واحدها به خوبی حاصل می شود. اما گاهی به دلیل برخی مشکلات میان طرفین قرارداد، اختلافاتی میان آنان بروز پیدا می کند که یک دعوای حقوقی ملکی را رقم می زند. این دعوا یعنی دعوای مالک و سازنده ملک جهات مختلفی را می تواند در بر بگیرد.
دعوای الزام به اخذ پروانه تخریب و نوسازی
یک نمونه از دعوای مالک و سازنده ملک، بی توجهی سازنده برای اخذ پروانه تخریب و نوسازی از شهرداری محل است. در این دعوا، معمولاً در زمان انعقاد قرارداد، انجام اخذ پروانه از سوی سازنده تعهد می شود. مالک نیز برای عملی شدن آن، طی یک وکالت کاری، اخذ پروانه تخریب را به سازنده احاله می نماید.اگر چنین اقداماتی از قبل صورت گرفته باشد، مالک می تواند به دادگاه مراجعه و دعوای الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی را طرح نماید.
در مورد دعوای الزام مالک به اخذ وکالت کاری می توانید مقاله الزام به تنظیم سند رسمی وکالت را مطالعه نمایید.
کدام شرایط ممکن است در این دعوا ایجاد شود؟
در دعوای مالک و سازنده ملک در خصوص اخذ پروانه، ممکن است حالت های مختلفی وجود داشته باشد که مسیرهای متفاوتی را پیش روی خواهان و خوانده قرار دهد. به عنوان مثال ممکن است مالک مدارک لازم را برای اخذ پروانه در اختیار سازنده قرار نداده باشد. در این صورت دعوای وی پذیرفته نمی شود. یا اینکه موضوعات خارج از اراده طرفین مثل سیل و زلزله بوجود آمده باشد که ناشی از اهمال سازنده نیست. در این حالت همه چیز به نفع سازنده خواهد بود. همچنین اگر هنوز مهلت اخذ پروانه باقی مانده باشد باز هم مالک نمی تواند طرح دعوا کند.
پرداخت هزینه با کیست؟
اگر مالک با هزینه خود اقدام به اخذ پروانه کند نمی تواند بعداً با طرح شکایت از سازنده طلب وجه نماید. بنابراین در چنین فرضی اول باید رای دادگاه را بگیرد. بعد اگر هزینه را خود پرداخت کند، می تواند با طرح شکایت در دادگاه ، هزینه مورد نظر را از سازنده مطالبه نماید.
دعوای مربوط به بیمه های مندرج در قرارداد
یک مورد دیگر از دعوای مالک و سازنده ملک ، دعوای مربوط به اخذ بیمه های ساختمانی است. گاهی میان طرفین ساخت واحد مسکونی یعنی مالک و سازنده مقرر می شود که سازنده نسبت به اخذ بیمه های قانونی اقدام نماید. البته بهتر است این موضوع بسیار دقیق و با ذکر نوع بیمه و حتی سقف پوشش بیمه ای به طور دقیق ذکر شود. حال اگر سازنده از مواردی که در قرارداد به آن اشاره شده خودداری کند مالک می تواند به دادگاه مراجعه و دعوای الزام سازنده به اخذ بیمه مورد توافق در قرارداد را طرح نماید.
کدام بیمه های ساختمانی مهم هستند؟
چند نوع بیمه وجود دارند که در جریان عملیات ساختمانی باید طرفین در مورد آن توافق نمایند. از جمله بیمه مسئولیت مدنی در قبال اشخاص ثالث، بیمه کارکنان ساختمانی، بیمه تضمین کیفیت
نحوه طرح دعوا
در دعوای مالک و سازنده ملک از نوع الزام سازنده به اخذ بیمه، اگر در قرارداد بر آن تاکید شده باشد اما سازنده از انجام آن طفره برود مالک می تواند به دادگاه مراجعه و دعوای الزام سازنده به اخذ بیمه را مطرح کند. باید توجه نمود اگر در قرارداد هیچ اشاره ای به بیمه نشده باشد امکان طرح دعوا وجود ندارد.
مسئولیت طرفین قرارداد
طرفین قرارداد در قبال حوادث آتی مسئولیت دارند و نمی توانند از زیر حوادثی که ممکن است حادث شود فرار نمایند . با این وجود مالک نمی تواند به دادگاه مراجعه و دعوایی را مطرح کند که قبلاً در مورد آن ذکری در قرارداد نشده باشد.
اجرای رای
ممکن است با وجود محکومیت سازنده از طرف دادگاه، وی از انجام این عمل طفره برود. در این صورت مالک می تواند نسبت به پرداخت هزینه بیمه اقدام و بعداً در دادگاه هزینه را از سازنده مطالبه نماید.
