ابطال مزایده توسط دادگاه بدرخواست محکوم علیه و ثالث
ابطال مزایده توسط دادگاه به چه معنا است؟
ممکن است در جریان رسیدگی به یک پرونده مالی ، حکم دادگاه علیه بدهکار یا محکوم علیه صادر شود. با قطعیت حکم ، محکوم له یا طلبکار میتواند از طریق اجرای احکام مدنی اقدام به توقیف اموال بدهکار نماید. بعد از آنکه مال بدهکار توقیف شد بر اساس تشریفات قانونی اموال توقیف شده به مزایده گذاشته میشود.
مطلب مفید | خرید ملک مزایده ای
توقیف اموال همچنین از طریق واحد اجرای سازمان ثبت اسناد و املاک نیز میسر است. لذا دارنده سند رسمی لازم الاجرا نیز می تواند با مراجعه به واحد اجرای اسناد رسمی اقدام به توقیف اموال بدهکار و مزایده آن نماید.
مطلب مفید | مزایده فروش املاک ستاد اجرایی
چنانچه بعد از این مراحل، محکوم علیه پرونده مورد نظر، ادعای ایراد قانونی بر مزایده را مطرح کند یا اینکه شخص ثالث، مدعی مالکیت مال توقیفی گردد، ممکن است دادگاه، تحت شرایطی، مزایده را ابطال نماید. در این صورت باید دید چگونه میتوان ادعای ابطال مزایده را مطرح و نهایتاً آن را ابطال نمود.
جزییات و روش ابطال مزایده توسط دادگاه
همانطور که گفتیم ادعای ابطال مزایده توسط دادگاه بدرخواست دو شخص میتواند مطرح شود. اول «محکوم علیه پرونده» ، دوم «شخص ثالث مدعی مالکیت مال توقیف شده».
حال باید دید در این دو حالت، چگونه میتوان ادعای ابطال مزایده را مطرح نمود. باید متذکر شد در هر دو مورد شیوه اقدام و شرایط درخواست و نحوه رسیدگی با یکدیگر متفاوت است. در هر حال ممکن است مزایده به دلیل اعاده عملیات اجرایی (بازگشت شرایط به قبل از اجرای حکم) باطل گردد.
ابطال مزایده به حکم دادگاه و درخواست محکوم علیه
ابطال مزایده توسط دادگاه صورت میگیرد اما انجام این کار براحتی و سادگی انجام نمی پذیرد. محکوم علیه باید بتواند با کمک وکیل متخصص دعاوی مالی و تجاری جهات و اسباب ابطال مزایده را پیدا کند. سپس با استناد به قانون ، لایحه ابطال مزایده را به دادگاه ارائه کند. البته باید دانست در این مسیر ، شرایط ابطال مزایده اموال منقول با شرایط ابطال مزایده اموال غیر منقول تفاوتهایی در عمل با یکدیگر دارند. در ادامه هر کدام از این دو حالت را مورد بررسی قرار خواهیم داد.
1. جهات و دلایل قانونی ابطال مزایده اموال منقول به حکم دادگاه
دلایل و جهات ابطال مزایده توسط دادگاه بر اساس عدم رعایت مقرراتی است که در ماده 136 قانون اجرای احکام مدنی مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است.
ماده 136 : در موارد زیر فروش از درجه اعتبار ساقط و مزایده تجدید میشود:
1.هرگاه فروش در غیر روز و ساعت معین یا در غیر محلی که به موجب آگهی تعیین گردیده به عمل آید.
2.هرگاه کسی را بدون جهت قانونی مانع از خرید شوند و یا بالاترین قیمتی را که خواسته است رد نماید.
3.در صورتی که مزایده بدون حضور نماینده دادسرا باشد.
4.در صورتی که خریدار طبق ماده 127 ممنوع از خرید بوده باشد.
شکایت راجع به تخلف از مقررات مزایده در موارد مذکور ظرف یک هفته از تاریخ فروش به دادگاه داده میشود و قبل از انقضای مهلت مذکور یا قبل از‌اتخاذ تصمیم دادگاه (در صورت وصول شکایت) مال به خریدار تسلیم نخواهد شد.
نکته مهم آن است که قانونگذار جهت صحت مزایده ضوابط و شرایط متعددی را نظیر آن که فاصله بین انتشار آگهی و مزایده نباید کمتر از ده روز و بیش تر از ۳۰ روز باشد، ذکر نموده اما عدم رعایت این شرایط در ماده ۱۳۶ به عنوان دلایل ابطال مزایده ذکر نشده است. به نظر می رسد باید عدم رعایت این شرایط را نیز در صورتی که موثر باشند، از موارد ابطال مزایده دانست هرچند در این خصوص اختلاف نظر وجود دارد.
مهلت طرح شکایت از مزایده اموال منقول یک هفته از تاریخ مزایده است که این شکایت به شعبه اجرای احکام مدنی مربوطه حسب یک لایحه تقدیم و آن شعبه پرونده را جهت اتخاذ تصمیم به دادگاه صادر کننده رای ارسال می نماید.
ابطال مزایده اموال غیر منقول
ابطال مزایده اموال غیر منقول میتوان مستند به برخی مواد قانون اجرای احکام مدنی صورت پذیرد. در ادامه برخی از موارد را مورد اشاره قرار خواهیم داد.
الف) مواد 73 تا 76 قانون اجرای احکام مدنی مقرر میدارد :
- ارزیابی اموال منقول حین توقیف به عمل می‌آید و در صورت اموال درج میشود قیمت اموال را محکوم‌له و محکوم‌علیه به تراضی تعیین می‌نمایند و هرگاه طرفین حین توقیف حاضر نباشند یا حاضر بوده و در تعیین قیمت تراضی ننمایند ارزیاب معین میشود(ماده 73).
- ارزیاب به تراضی طرفین معین میشود. در صورت عدم تراضی یا عدم حضور محکوم‌علیه دادورز (مامور اجرا) از بین کار‌شناسان رسمی و در صورت نبودن کار‌شناس رسمی از بین اشخاص معتمد و خبره ارزیاب معین می‌کند و هرگاه در حین توقیف به ارزیاب دسترسی نباشد قیمتی که محکوم‌له تعیین کرده برای توقیف مال ملاک عمل قرار خواهد بود. در این صورت دادورز (مامور اجرا) به قید فوریت نسبت به تعیین ارزیاب و تقویم مال اقدام خواهد کرد(ماده 74).
- قسمت اجرا ارزیابی را بلافاصله به طرفین ابلاغ می‌نماید. هر یک از طرفین میتواند ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ ارزیابی به نظریه ارزیاب اعتراض نماید، این اعتراض در دادگاهی که حکم به وسیله آن اجرا میشود، مورد رسیدگی قرار میگیرد و در صورت ضرورت با تجدید ارزیابی قیمت مال معین میشود، تشخیص دادگاه در این مورد قطعی است(ماده 75).
- حق‌الزحمه ارزیاب با در نظر گرفتن کمیت و کیفیت و ارزش کار به وسیله دادورز (مامور اجرا) معین می‌گردد و پرداخت آن به عهده محکوم‌علیه است. هرگاه نسبت به میزان حق‌الزحمه اعتراضی باشد دادگاه در این مورد تصمیم مقتضی اتخاذ خواهد کرد.
هرگاه محکوم‌علیه از پرداخت حق‌الزحمه ارزیاب امتناع نماید محکوم‌له میتواند آن را بپردازد. در این صورت دادورز (مامور اجرا) وجه مزبور را ضمن‌اجرای حکم از محکوم‌علیه وصول و به محکوم‌له خواهد داد. پرداخت حق‌الزحمه در مورد ماده قبل به عهده معترض است و اگر ظرف سه روز از تاریخ‌ابلاغ اخطار نپردازد به اعتراض او ترتیب اثر داده نخواهد شد(ماده 76).
ب) ماده 106 قانون اجرای احکام مدنی مقرر میدارد :
مراتب زیر باید در صورت اموال غیر منقول قید شود :
- تاریخ و مفاد ورقه اجراییه
- محلی که مال غیر منقول در آنجا واقع است.
- وصف مال غیر منقول با ذکر مشخصات ملک و مالک و اینکه ملک مشاع است یا مفروز و اشخاص دیگر نسبت به آن حقی دارند یا نه و اگر حقی دارند چه نوع حقی است و منافع ملک به کسی واگذار شده است یا خیر.
- حدود ملک و مجاورین آن
عدم توجه به هر یک از موارد چهارگانه فوق میتواند موجبات ابطال مزایده توسط دادگاه را فراهم آورد.
پ) مواد 113 تا 141 قانون اجرای احکام مدنی
هر گاه از مقررات مزایده تخلفی صورت گرفته باشد مستند به مواد ۱۱۳ تا ۱۴۱ قانون اجرای احکام مدنی و همجنین ماده ۱۴۴ آن قانون منجر به ابطال مزایده می گردد. به طور مثال عدم رعایت شرایط آگهی فروش که در ماده ۱۳۸ آمده؛ نطیر عدم درج قیمتی که مزایده از آن شروع می شود یا عدم درج بدهی های ملک منجر به ابطال مزایده می گردد.
ت) ممکن است بعضی اقدامات دادورز مورد ایراد شاکی باشد. در این مورد با توجه به نوع تخلف ، میتوان به برخی موادی که به آن اشاره کردیم استناد نمود.
مهلت طرح شکایت یک هفته از تاریخ وقوع تخلف است که این شکایت به شعبه اجرای احکام مدنی مربوطه حسب یک لایحه تقدیم و آن شعبه پرونده را جهت اتخاذ تصمیم به دادگاه صادر کننده رای ارسال می نماید .
نکته مهم آن که در مواردی که تخلف در حضور شخص صورت نگرفته است و جز مواردی است به شخص ابلاغ نمی شود، به نظر مهلت از تاریخ اطلاع می بایست محاسبه گردد.
دادگاه در وقت فوق العاده به این شکایت رسیدگی و در صورتی که آن را وارد و موثر بداند، مزایده را ابطال می نماید. این تصمیم دادگاه قطعی است. ممکن سوال شود که آیا دادگاه برای رسیدگی مکلف به دعوت طرفین دعوا است؟ در پاسخ باید گفت که قانون گذار در این خصوص تکلیفی برای دادگاه تعیین نکرده اما در صورت صلاحدید دادگاه، دعوت طرفین مانعی ندارد.
2)ابطال مزایده به درخواست ثالث
شخص ثالث ، شخصی است که هیچ سمتی در دعوای منجر به مزایده نداشته و صرفاً مدعی مالکیت خود نسبت به مال توقیف شده است.
در مواردی که ثالث نسبت به توقیف مالی اعتراض دارد می تواند وفق مواد ۱۴۶ تا ۱۴۸ قانون اجرای احکام مدنی دادخواست اعتراض اجرایی تقدیم دادگاه نماید (البته اگر ادعای ثالث به موجب سند رسمی یا رای قطعی بوده که تاریخ آن قبل از توقیف مال است، از مال توسط واحد اجرای احکام مدنی رفع توقیف شده و نیاز به تقدیم دادخواست نیست).
مطلب مفید | اعتراض ثالث به مصادره اموال
اما پس از مزایده نیز امکان طرح دعوای اعتراض ثالث اجرایی به موجب ماده ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی وجود دارد در این صورت باید در ستون خواسته ابطال مزایده و در صورت تنظیم سند انتقال اجرایی ( سندی که به نام برنده مزایده یا به نام طلبکاری که مال را به جای طلب خود برداشته، تنظیم می شود) ابطال سند انتقال اجرایی و همچنین ابطال عملیات اجرایی نیز ذکر گردد.
چنین دادخواستی به دلیل فنی بودن بهتر است توسط وکیل تنظیم گردد. زیرا موضوع با توجه فنی و تخصصی بودن نیازمند بهره بردن از وکیل متخصص است. دادگاه پس از رسیدگی رای خود را صادر خواهد نمود. این رای به موجب رای وحدت رویه شماره ۷۲۵ هیئت عمومی دیوان عالی کشور به ضرر هر یک از طرفین باشد توسط وی قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان است.
ابطال مزایده به دلیل اعاده عملیات اجرایی
امکان دارد رایی صادر و قطعی شود اما به دلیل غیابی بودن رای، بعد از اجرای حکم محکوم علیه نسبت به رای واخواهی (اعتراض) و آن را نقض نماید یا محکوم علیه اعاده دادرسی نموده و رای نقض شود یا شخص ثالثی نسبت به رای اعتراض ثالث نموده و رای نقض گردد؛ در این صورت در ماده ۳۹ اجرای احکام مدنی تعیین تکلیف شده است.
در این موارد اگر مال موجود باشد و استرداد آن ممکن باشد مزایده باطل و اعاده وضع سابق می گردد یعنی وضعیت مال به همان وضعیتی که قبل از انجام مزایده داشته باز می گردد. اما اگر مال موجود نبوده یا قابل استرداد نباشد؛ ابطال مزایده معنایی نداشته و مثل یا قیمت مال از محکوم له ( کسی که حکم اولیه به نفع او بوده است یا همان طلبکار) اخذ و به محکوم علیه داده می شود.
مطلب مفید | امکان توقیف سرقفلی
ابطال مزایده واحد اجرای ثبت
ابطال مزایده در واحد اجرای ثبت یا به درخواست ذی نفع است یا به علت اعاده عملیات اجرایی.
الف) ابطال به درخواست ذی نفع
دلایل ابطال مزایده در واحد اجرای ثبت به موجب ماده ۱۳۸ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا به شرح ذیل است :
۱ـ هرگاه فروش در روز و ساعت و یا محلی که در آگهی معین شده به عمل نیاید.
۲ـ هرگاه بدون جهت قانونی مانع خرید کسی شوند و یا بالاترین قیمتی را که پیشنهاد شده است رد کنند.
۳ـ در صورتی که مزایده بدون حضور نماینده دادسرا به عمل آید.
۴ـ در صورتی که مباشرین فروش و کارمندان اداره ثبت در خرید شرکت کرده باشند.
شکایت از عملیات اجرا در واحد اجرای ثبت تقدیم رئیس ثبت محل شده و این شکایت توسط هر شخصی که ذی نفع باشد قابل طرح است. رئیس ثبت پس از دریافت شکایت رای صادر نموده که این رای به ضرر هر یک از طرفین باشد قابل اعتراض در هیئت نظارت اداره ثبت می باشد.
مهلت اعتراض نسبت به عملیات اجرا تا قبل از تنظیم و امضای صورت مجلس مزایده است. پس از آن امکان طرح شکایت نزد رئیس ثبت وجود ندارد. اما در خصوص اقامه دعوا در دادگاه اختلاف نظر وجود دارد. رای وحدت رویه شماره ۷۸۴ هیئت عمومی دیوان عالی کشور امکان اقامه دعوا را توسط ثالث تایید نموده است. جهت طرح دعوا باید به دفاتر خدمات قضایی مراجعه و دادخواست تقدیم نمود. رای دادگاه قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان می باشد.
ب)اعتراض شخص ثالث
در ماده ۹۶ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا نیز نوعی اعتراض برای شخص ثالث ذکر شده است. بدین ترتیب که در صورت وجود دلایل ذیل امکان ابطال مزایده قبل از صدور سند انتقال یا تحویل مال منقول توسط اداره ثبت وجود دارد:
۱ـ در موردی که متعهدله اعتراض شخص ثالث را قبول کند : منظور آن است که طلبکار اعتراض ثالث را بپذیرد.
۲ـ در موردی که شخص ثالث سند رسمی مقدم بر تاریخ بازداشت ارائه کند مبنی بر اینکه مال مورد بازداشت به او منتقل شده و یا رهن یا وثیقه طلب اوست.
۳ـ در صورتی که مال قبل از تاریخ بازداشت به موجب قرار تأمین یا دستور اجرای دادگاه یا اجرای ثبت بابت طلب معترض توقیف شده باشد: منظور آن است که شخص ثالث سابقاً مال را توقیف کرده باشد.
۴ـ هرگاه شخص ثالث حکم دادگاه اعم از قطعی یا غیرقطعی بر حقانیت خود ارائه کند.
۵ ـ در صورتی که قبل از بازداشت از معترض قبول تقاضای ثبت به عنوان ملکیت یا وقفیت شده باشد.
۶ ـ در موردی که بر اثر شکایت معترض موضوع قابل طرح در هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت تشخیص شده باشد.
ابطال به دلیل اعاده عملیات اجرایی
قانونگذار در ماده ۱ قانون اصلاح برخی از مواد قانون ثبت ابطال اجراییه و دستور اجرای ثبتی که خلاف قانون صادر شده را توسط دادگاه پیش بینی کرده است. با این توضیح که دستور اجرای سند رسمی چنان چه مخالف قانون یا مخالف سند باشد قابل ابطال در دادگاه با تقدیم دادخواست است. حال اگر حکم قطعی مبنی بر ابطال دستور اجرا و اجراییه ثبتی صادر شود و مزایده انجام شده باشد، این مزایده ابطال می گردد.
مطلب مفید | افراز ملک مشاع
