اثبات بیع

اثبات بیع

اثبات بیع ، وقوع بیع

اثبات بیع ، وقوع بیع ، تایید بیع ، اثبات عقد بیع

یکی از دعاوی حقوقی مهم، اختلافات ناشی از انعقاد نادرست قراردادها در حوزه ملک است. مشکل زمانی آغاز می شود که طرفین معامله از همان ابتدا دقت نظر لازم را در خصوص تنظیم قرارداد به خرج نداده و از شرایط صحت عقد بیع مطلع نبوده اند. لذا به هنگام بروز اختلاف، اثبات بیع یا معامله به آسانی برایشان امکان پذیر نیست.

در این موارد فرد ناراضی برای اثبات وقوع بیع و اخذ تایید بیع از دادگاه، مسیر دشواری را باید طی کند. در انتها نیز تضمینی وجود ندارد که به هدف خود برسد. لذا در پاره ای موارد اموال خود را بیهوده از دست داده و ضرر و زیان زیادی را متحمل می شود.

 بر اساس قانون مدنی ، ملاک انعقاد بیع، قصد و رضای طرفین و ایجاب و قبول آن است. ولو اینکه بیع مکتوب نباشد. اگرچه قانون برای انعقاد عقد قرارداد میان طرفین قصد و رضای شفاهی را می پذیرد و وقوع بیع را آسان می گیرد. اما همین موضوع موجب می شود در مواردی که مدرک درستی نزد طرفین قرارداد وجود ندارد، اثبات بیع یا تایید بیع توسط دادگاه به آسانی مقدور نباشد. پس چه باید کرد؟

با افراد قابل اعتماد به سر قرار بیع بروید

وقتی به عنوان خریدار و یا فروشنده ملک قصد انجام معامله دارید لازم است چند نکته را مد نظر قرار دهید. اول آنکه کمی با شک و تردید به طرف مقابل خود نگاه کنید. هیچگاه به او در هیچ موردی اعتماد کامل نداشته باشید. همیشه تصور کنید ممکن است طرف مقابل شما، قصد فریبتان را دارد. بنابراین با فرد یا افراد مطمئن و با تجربه به سر قرار بروید. زمان کافی برای بررسی مدارک از طرف مقابل خود بخواهید تا سر فرصت همه چیز را بررسی نمایید.

قول و قرارهای خود را مکتوب نمایید

بهتر است همه چیز را میان خود مکتوب کنید. به قول و قرارهای شفاهی اصلاً باور نداشته باشید. حتماً دو نفر شاهد را همراه خود به محل انعقاد قرارداد ببرید. از آنها نیز بخواهید مکتوبات میان شما را امضاء نمایند. در همان جلسه اول چیزی را میان خود به امضاء نرسانید.

در مورد ملک با همه افراد مطلع مشورت نمایید

ملک را از طریق همسایگان، مدیران مجتمع های مسکونی، شهرداری، اداره ثبت، بخشداری ، دهیاری ، شورای محل و نظایر آن مورد بررسی قرار دهید. اگر هم در مقام فروشنده معامله می کنید در مورد توانمندی و اعتبار طرف مقابل خود بررسی نمایید. مثلاً حساب های بانکی او را از طریق شعبه بانک از این منظر که اعتبار دارد یا خیر مورد کنکاش قرار دهید.

وجوه پرداختی خود را مستند نمایید

اثبات بیع و وقوع آن
اثبات بیع و وقوع آن

اگر پولی به طرف مقابل می دهید آن را با چک بدهید. در چک نیز مقصود خود از پرداخت قید نمایید. از چک فتوکپی گرفته و متن کاملی بنویسید و آن را به امضای طرف مقابل برسانید. حتماً قید نمایید برای کدام منظور چک را صادر کرده اید. اگر هم پول یا وجه نقد به طرف مقابل خود می دهید حتماً رسید مکتوب از طرف اخذ نمایید. متن را در اختیار شاهدین قرار دهید تا آنان نیز همه این اسناد را امضاء نمایند.

وقوع بیع

همانطور که اشاره شد وقوع بیع با قصد و رضای طرفین و ایجاب و قبول آنان صورت می گیرد. یعنی وقتی شما می گویید ملک خود را به فلان قیمت فروختم و طرف مقابل می گوید خریدم ، از نظر قانونی وقوع بیع حتمی شده است.

قانون بیع

حال می خواهیم نکاتی را که در مورد اثبات وقوع بیع برشمردیم، از نگاه قانون مورد توجه قرار دهیم . ماده ۳۳۸ قانون مدنی مقرر می دارد: “بيع عبارت است از تمليك عين به عوض معلوم” . یعنی چیز مشخصی مثل پول را بدهیم و یک مال مشخص مثل ملک را بگیریم. همچنین ماده ۳۳۹ مقرر می دارد: “پس از توافق بايع و مشتري در مبيع و قيمت آن عقد بيع به ايجاب و قبول واقع مي شود . ممكن است بيع به داد و ستد نيز واقع گردد”. ماده ۳۴۰  نیز می گوید: “در ايجاب و قبول الفاظ و عبارات بايد صريح در معني بيع باشد”.

ملاحظه می کنید که از نظر قانون همینکه افراد قبول می کنند که میخواهند با یکدیگر معامله کنند و آن را به زبان می آورند و رضایت خود را به وضوح اعلام می کنند وقع بیع حتمی شده است. با این وجود دردسرها از همینجا نیز ناشی می شود و اختلافات و کینه و عداوت جای خود را به رضا و میل باطنی افراد می دهد.
در هر صورت از آنجا که قانون اینکونه معاملات را نیز می پذیرد راهکارهایی برای اثبات بیع برای افراد ارائه داده است.

دادخواست تایید و اثبات بیع

دادخواست تایید و اثبات بیع زمانی به دادگاه ارائه می شود که خریدار ملک، مبایعه نامه مکتوب در اختیار ندارد. در این موارد فرد ناراضی یعنی خواهان با استفاده از مدارک و مستندات خود مانند شهادت شهود، رسیدها و فتوکپی پرداخت های نقدی و… از دادگاه می خواهد تا وقوع بیع را تایید کند.

دعوای اثبات وقوع بیع در مورد املاک ، معمولاً وقتی مطرح می شود که سند مکتوبی (مثل مبایعه نامه) جهت الزام فروشنده به تنظیم سند در دست نیست. اما ممکن است مبایعه نامه نیز وجود داشته باشد اما فروشنده به هر دلیل مایل به واگذاری ملک فروخته شده نباشد.

بررسی مستندات توسط دادگاه

حساسیت کار دادگاه از اینجا شروع می شود. زیرا هر چه دست خواهان در ارائه مدارک و مستندات کوتاه باشد اثبات بیع دشوارتر خواهد بود. اما هر چه او توانسته باشد در هنگام انعقاد قرارداد مدرک کافی ار طرف مقابل خود جمع آوری نماید بهتر خواهد توانست به دادگاه اثبات نماید که ملک فروخته شده است. دادگاه پس از بررسی مستندات وقوع بیع ، اگر ادله و مستندات را کافی دانست، حکم به تایید وقوع بیع صادر خواهد نمود.

اثبات بیع و تایید آن
اثبات بیع و تایید آن

طرفین دعوی

هر یک از طرفین عقد بیع که بخواهد بیع را به اثبات برساند اعم از خریدار و یا فروشنده می تواند علیه طرف مقابل طرح دعوا کند. اگر فروشنده مالک رسمی ملک نباشد خریدار برای طرح دعوای اثبات بیع ، بهتر است علاوه بر فروشنده ، مالک رسمی ملک را نیز طرف دعوا قرار دهد.

مرجع صالح برای رسیدگی

در دعاوی مرتبط به املاک ، دادخواست باید در دادگاهی اقامه شود که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است.

نحوه اجرای راًی

بیع از زمان ایجاب و قبول و قبل از طرح دعوی منعقد شده است . بنابراین دادگاه فقط بیع را تایید می کند. دادنامه تایید بیع جنبه اعلامی دارد، به همین دلیل در این دعوا اجراییه صادر نمی شود.

همزمانی ارائه دو دادخواست برای تایید و اثبات وقوع بیع

برخی از محاکم به استناد مواد 22 و 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک و با این استدلال که دعوای تایید بیع ، مربوط به مال غیر منقول و جزو امور غیر ترافعی است ، چنین دعوایی را به تنهایی قابل پذیرش نمی دانند و آن را فقط به همراه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می پذیرند. حتی اگر قایل به این باشیم که لزومی به طرح دعوای اثبات وقوع بیع و الزام به تنظیم سند رسمی به صورت همزمان نیست با این وجود بهتر است این دو خواسته همزمان مطرح شود. زیرا رای اثبات وقوع بیع صرفاً جنبه اعلامی دارد و به صرف این حکم نمی توان مالک را به تنظیم سند رسمی الزام کرد.

نکته مهم آنکه دادخواست اثبات وقوع بیع با دادخواست اثبات مالکیت متفاوت است. دعوی اثبات وقوع بیع در مورد املاک ثبت شده و ثبت نشده اقامه می شود. در مقابل ، دادخواست اثبات مالکیت در مورد املاک در صورتی قابل طرح است که ملک به ثبت نرسیده باشد.

وکیل حقوقی

برای اینکه در مورد قراردادهای خود اطمینان بیشتری حاصل کنید همیشه با افراد کارشناس مشورت نمایید. در صورتی که قصد طرح دعوا در مراجع قانونی دارید  وکیل حقوقی می تواند گزینه خوبی برای حل مشکل شما باشد. با ما در تماس باشید.

بیشتر مطالعه کنید

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

فهرست
Call Now Button
ارسال پیام