اثبات وقوع بیع در مراجع قضایی

اثبات وقوع بیع در مراجع قضایی

اثبات وقوع بیع در مراجع قضایی

اثبات وقوع بیع در مراجع قضایی

دانسته های حقوقی اثبات وقوع بیع

 برای اثبات  بیع واقع میان دو یا چند نفر و شکایت در مراجع قضایی راه حل های مختلفی بر حسب (نوع دعوا و دلایل خواهان ، نوع معامله و دیگر موارد مؤثر در نوع دعوا) وجود دارد .

 اگر اخیراً قرارداد خرید و فروش داشته اید یا مبادرت به انجام معامله بدون ثبت رسمی سند نموده اید یا از طریق دفاتر و بنگاه‌های املاک به انعقاد و تنظیم مبایعه نامه پرداخته اید یا آنکه فراتر از آن بدون وجود هرگونه سند مکتوب نسبت به خرید و فروش اموال خود اقدام نموده اید(نه سند رسمی و نه عادی ) پس تا انتهای این مقاله همراه ما باشید تا موضوعات حقوقی مرتبط با اینگونه معاملات را بهتر درک کنید.

معنای اصطلاح بیع

از جمله انواع معاملات معین شده (عقود معین ) در قانون مدنی  به عنوان مهمترین و گسترده ترین قراردادی که فی مابین افراد منعقد می شود با قراردادی تحت عنوان بیع مواجه خواهیم شد. این قرارداد در خرید و فروش اموال  مطرح می شود. این عنوان حقوقی (بیع یا همان خرید و فروش ) در عمل  به صورت سندی تحت عنوان مبایعه نامه تنظیم خواهد شد. لذا مبایعه نامه سندی است که در آن قراردارد  خرید و فروش مکتوب خواهد شد.

مطلب مفید | دعوای ابطال مبایعه نامه و فسخ آن 

در صورتی که شما سندی تحت عنوان مبایعه‌نامه تنظیم کرده باشید می توانید با مراجعه به مراجع قضایی به دنبال اثبات وقوع بیع و دادخواست آن باشید. لذا ابتدای امر می بایست نوع سند امضا شده را بدانید تا در دادخواست اثبات وقوع بیع در مراجع قضایی با مشکلی حقوقی دچار نشوید.

انواع قراردادهای مطرح درعرف تحت عنوان خرید و فروش یا بیع

این مرحله از فراهم کردن دادخواست وقوع بیع دارای کمال اهمیت خواهد بود. لذا با دقت هرچه بیشتر مطالب بعدی را بخوانید .

قولنامه :

در مواردی خرید و فروش  اموال در قالب قولنامه صورت می پذیرد . بسیاری از معاملات ملکی تحت عنوان قولنامه انجام میپذیرد.

قولنامه ،همانطور که از نامش پیداست اثار مبایعه نامه را نخواهد داشت. توضیحاً آنکه در مواردی افراد به جای سند مبایعه نامه اقدام به تنظیم سند قولنامه می نمایند. ماهیت قولنامه در زبان ساده  انجام خرید و فروش مال در آینده است که درآن یکی از طرفین تعهد می‌کند و قول می دهد که بعدا مال خود را به طرف مقابل بفروشد . لذا قولنامه با مبایعه نامه متفاوت خواهد بود. در صورتیکه شما به انعقاد قرارداد خرید و فروش تحت عنوان قولنامه اقدام نموده اید نمی توانید برای اثبات وقوع بیع دادخواست خود را به دادگاه ارائه دهید. در این موارد می بایست دادخواست الزام به انجام تعهد را به دادگاه تقدیم نمایید .

البته در بعضی از موارد امکان دارد که قرارداد خرید و فروش تحت عنوان قولنامه تنظیم گردد اما ماهیت آنچه واقع شده است بیع باشد. در این موارد میتوانید از وکلای ما برای پیگیری حقوق خود استفاده نمایید(این مورد نکات فراوان حقوقی و تخصصی دارد که از حوصله این مقاله خارج است).

 مقررات بیع که از مواد ۳۳۸ قانون مدنی به بعد ذکر شده است سبب آثاری همانند انتقال لحظه ای مالکیت خواهد شد . در مبایعه نامه به صرف انعقاد این قرارداد در اغلب  اموال سبب انتقال مالکیت کالا به خریدار و انتقال مالکیت پول فروشنده در لحظه انعقاد قرارداد مبایعه نامه خواهد شد. اما در قولنامه چنین انتقال مالکیتی محقق نخواهد شد. در قولنامه طرفین به تعهدی در آینده ملتزم میشوند(یعنی مکتوب میکنند که متعهد میشوم که این کاررا انجام دهم ) .

انواع مال و نحوه تنظیم دادخواست وقوع بیع

 از جمله موارد مهم در دادخواست اثبات وقوع بیع  نوع مال خریداری شده توسط شما خواهد بود. مال خریداری شده ممکن است ملک با سابقه ثبتی رسمی و یا بدون سابقه ثبت رسمی باشد. همچنین ممکن است مال ، خرید و فروش طلا یا نقره باشد. لذا بر حسب نوع مال مورد اشاره شده هم نوع مبایعه نامه و شرایط درستی آن  متفاوت خواهد بود. این موارد  را می بایست پیش از نوشتن دادخواست اثبات وقوع بیع بررسی نمایید. و اطمینان یابید شرایط بیع رعایت شده است یا خیر . لذا حسب نوع مال ، نوع دادخواست و نوع رسیدگی مراجع قضایی نیز متفاوت خواهد بود.

انواع مال خریداری شده

1- ملک :

مال  خریداری شده ممکن است ملک با سابقه ثبت رسمی باشد(دارای سند مالکیت). در مورد خرید و فروش ملک  قوانین گوناگون وجود دارد. مهمترین قانون، قانون ثبت مصوب 1310 است.

در این مورد به واسطه وجود قوانین ثبتی خصوصاً مواد ۴۷، ،۴۸، ۲۲ و ۲۳ قانون ثبت مصوب کمی نیاز به توضیح اضافه خواهد داشت . لذا شرایط خرید و فروش املاک با سابقه ثبتی از املاک بدون سابقه ثبتی متفاوت خواهد بود.  نظریه پردازان حقوقی در مورد این مواد تفاسیر مختلفی را ارائه می نمایند .

ملک خریداری شده

ملک خریداری شده

الف: گروهی خرید و فروش اینگونه اموال ( املاکی با سابقه ثبتی) را صرفاً از طریق سند رسمی مبایعه نامه در  دفاتر اسناد رسمی قابل انتقال می دانند.  و انتقال مالکیت ملک با سابقه ثبتی را با مبایعه نامه عادی و همچنین مبایعه نامه های نوشته شده در بنگاههای املاک(این موارد نیز از لحاظ حقوقی سند علدی تلقی می شوند ) را قابل استناد در مراجع قضایی و دولتی  نمیدانند.

ب:عده‌ای از حقوقدانان نیز انتقال مالکیت املاک با سابقه ثبتی  را بر اساس اسناد عادی امکان پذیر میدانند.  اعلام دعوای اثبات وقوع بیع در مراجع قضایی  با استفاده از سند مبایعه نامه عادی امکان پذیر است. اما بهتر است که از سند مبایعه نامه رسمی برای خرید ملک با سابقه ثبت در ادارات ثبت استفاده نمایید. تا در آینده با مشکلات حقوقی کمتری روبرو شوید.

2- خرید و فروش طلا و نقره :

در این موارد با بیعی تحت عنوان بیع صرف روبرو خواهیم شد. علاوه بر سند  مبایعه نامه اینگونه اموال حتماً باید به قبض طرف مقابل نیز رسیده باشد.  به صرف وجود مبایعه نامه این اموال منتقل نخواهند . لذا در صورت عدم قبض ، دعوای اثبات وقوع بیع امکان پذیر نخواهد بود.  قبض در عرف یعنی فردی مال را در دست یا در اختیار بگیرد.(قبض در حقوق تحت عنوان استیلا و تصرف در مال مطرح می شود). حال که تا به اینجا با مفهوم مبایعه‌نامه و قولنامه آشنایی مختصری پیدا نمودیم و انواع مبایعه نامه ها براساس نوع مال را بررسی کردیم ، خوب است بدانیم چه مراحلی را برای رسیدن به حقمان می‌بایست در مراجع رسمی و اداری و قضایی طی نماییم.

در صورتیکه مبایعه نامه شرایط بیع صحیح(عمده موارد فوق و…) را داشته باشند آن را در قالب دادخواست اثبات وقوع بیع مطرح می نماییم .

در دادخواست  اثبات وقوع بیع  چه مدارکی ارایه میشود؟

 در مورد این دعوا مدارک لازم برای اثبات وقوع بیع که باید در دادخواست بیاید از قرار ذیل است :

  • تصویر مصدق (برابر اصل) مبایعه نامه
  • تصویر مصدق (برابر اصل) سند مالکیت
  • به همراه داشتن اسناد هویتی ( کارت ملی ، شناسنامه و …)

برای ثبت دادخواست صحیح اثبات وقوع بیع ابتدا نیاز دارید اسناد خود را برابر اصل کنید. برای این کار مراجعه به دفاتر اسناد رسمی بهترین گزینه خواهد بود.

همانطور که در فوق مورد اشاره قرار گرفته است در بعضی از موارد در هنگام خرید و فروش هیچگونه مبایعه نامه اعم از رسمی و عادی نوشته نشده است . (قرارداد شفاهی) و یا مبایعه نامه ای وجود داشته اما بنا بر هر دلیلی در دست شما نمی باشد.

 در این موارد می توانید از ادله کلی که در دنیای حقوق تحت عنوان ادله اثبات دعوا مطرح می شود استفاده نمایید . از جمله شهادت شهود یا اتیان سوگند (درخواستی که به واسطه آن دادگاه  طرف مقابل را در دادگاه قسم میدهد). یا  هرگونه رسید از جانب طرف مقابل دعوا و یا چک و یا سفته و موارد دیگر.

همه این موارد تحت عنوان دلایل دادخواست اثبات وقوع بیع قابل ارائه به دادگاه خواهد بود. هرچند اثبات دعوا در این موارد مشکل خواهد بود.

تنظیم دادخواست جهت اثبات وقوع بیع و اقدامات اولیه

در این مرحله دلایل گفته شده در مرحله قبل را در قالب فرم چاپی دادخواست (البته الان به صورت این فایل word  و دیگر اسناد رایانه‌ای صورت می‌ پذیرد) دادخواست خودتان را در قسمت دفتر خدمات قضایی شهرتان ثبت نمایید.

در این مرحله ابتدا باید با استفاده از اسناد هویتی در سامانه ثنا اکانتی خاص با مشخصات هویتی خودتان ایجاد شود. از این به بعد کلیه مراحل دادرسی از طریق این سامانه به اطلاع تان خواهد رسید.

تاکید زیاد بر عمده موارد شرایط وجود مبایعه نامه صحیح برای طرح دعوای اثبات وقوع بیع  و دیگر مواردی که  در قسمت ابتدایی این مقاله ذکر شده است برای آن خواهد بود که دادخواست شما با سلسله قوانین حقوقی در خصوص دادخواست وقوع بیع بیشترین انطباق را داشته باشد .

انتخاب درست مرجع قضایی رسیدگی کننده به دعوا

حال که  شما با در کدام مرجع قضایی می بایست دادخواست خودتان را ارایه بدهید مرجع شکایت و تقدیم دادخواست از میان دادگاه های حقوقی و کیفری خود را می بایست بر حسب نوع دعوا مشخص نمایید.

اما کلیات امر آن است که در صورتی که موضوع مبایعه نامه شما  دعوای منقول(مثل ساعت مارک 15 میلیونی) می باشد که ارزش آنها زیر ۲۰ میلیون تومان خواهد بود مرجع شکایت شما شورای حل اختلاف خواهد بود.

چنانچه موضوع دعوای  منقول شما فراتر از ۲۰ میلیون تومان باشد و یا آنکه موضوع دعوا غیر منقول مانند ملک باشد مرجع شکایت شما دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک می باشد.

در مورد شناخت تفاوت و تمایز میان اموال منقول و غیرمنقول مقررات مختلفی وجود دارد. اما آنچه برای تمایز این دو وجود دارد آن است که در عرف ، اموالی که قابلیت جابجایی و انتقال داشته باشند تحت عنوان مال منقول و اموالی که قابلیت انتقال را نداشته باشند تحت عنوان اموال غیر منقول مطرح خواهد شد. هرچند شناخت این گونه موارد در ابتدا ساده به نظر می‌رسد ولی در دعاوی سرقفلی ، اوراق سهام و غیره به سادگی نخواهد بودو توصیه میشود از وکیلی خبره مشورت بگیرید.

تفاوت دعوای اثبات وقوع بیع با اثبات مالکیت

تفاوت دعوای اثبات وقوع بیع با اثبات مالکیت  در آن است که اثبات وقوع بیع در تمامی موارد چه ملک ثبت شده و چه ثبت نشده باشد و چه منقول و چه غیر منقول باشد قابل ارائه خواهد بود. اما دعوای اثبات مالکیت صرفاً در مورد املاک  بدون سابقه ثبتی کاربرد دارد.

موارد مهم در دعوای اثبات وقوع بیع  و سند خرید و فروش یا مبایعه نامه

ممکن است در دعوای با خواسته یکسان طرفین شکایت یکسان و موضوع یکسان برای بار دوم به طرح دعوا بپردازید.(دفعه اول محکوم شده اید) در این مورد مطمئناً با قراری از جانب دادگاه تحت عنوان قرار امر محکوم بها یا امر مختومه روبرو خواهید شد.

لذا شما در بسیاری از موارد یک بار امکان طرح دعوا در دادگاه را با شرایط فوق خواهید داشت. ( هرچند در موارد استثنایی موارد شکایت از رای تحت عنوان اعاده دادرسی ماده ۴۷۷ مطرح می‌شود. اما این دعاوی نیاز به شرایط اختصاصی فراوانی دارد که ممکن است به شرایط موضوع اختلاف شما با طرف مقابل ارتباط نداشته باشد) لذا توصیه ما آن است که در مورد املاک با قیمت بالا، حتماً از وکیل مجرب ملکی استفاده نمایید.

 دومین مورد دادخواست  اثبات وقوع بیع،  در مورد اموالی است که در رهن شخص حقوقی مثل بانک و یا شخص حقیقی باشد. نام این افراد را در قسمت خوانده ذکر نمایید تا با قرار رد دادخواست روبرو نشوید .

بیشتر مطالعه کنید

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

مشاوره تخصصی
Call Now Button