اضافه یا کسری متراژ ملک و نکات حقوقی آن
اضافه یا کسری متراژ ملک و نکات حقوقی آن
آشنایی با کسری و اضافه متراژ ملک
دعوای اضافه یا کسری متراژ ملک
اگر به دادگاه‌های حقوقی سری بزنید متوجه کثرت پرونده‌ها و دعاوی مربوط به معاملات ملک خواهید شد. ازآنجا که هم اکنون قیمت ملک در کشور ما با سرعت در حال افزایش است پس می‌توان گفت این دعاوی برای دفاع از سرمایه هنگفتی که در قراردادها صرف میشود بوجود می‌آید.
مطلب مفید| نمونه دادخواست اضافه مساحت
یکی از مسائل بسیار مهم که لازم است هر شخصی پیش از معامله املاک درمورد آن اطلاعاتی داشته باشد به اضافه یا کسری متراژ ملک مربوط میشود. بنابراین از همان ابتدای کار ساخت ملک یعنی اخذ پروانه ساختمان و تا مرحله آخر یعنی پایان کار و اخذ سند باید به این موضوع مهم دقت کنیم.
دعاوی خرید و فروش ملک
معمولاً اختلاف نظرها از جایی شروع میشود که ملک مورد معامله متراژی غیر از آنچه که در مبایعه‌نامه ذکر شده داشته باشد. ممکن است طرفین قرارداد ، بدبال تنظیم دادخواست تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت بروند. در مواردیکه متراژ کمتر باشد، خریدار شاکی میشود. و برای دفاع از حقوق خود و هزینه اضافه‌ای که پرداخت کرده اقدام به شکایت می‌کند.
مطلب مفید | مطالبه بهای ملک واقع در طرح شهرداری
اگر ملک مورد معامله متراژی بیشتر از عدد وارد شده در سند داشته باشد آنگاه فروشنده ممکن است برای برگرداندن ملک خود وارد عمل شود. با ما همراه باشید تا نکات حقوقی مربوط به هر دو طرف این مسئله را باهم بررسی کنیم.
در اضافه بودن یا کم بودن متراژ حق با چه کسی است؟
بهتر است پیش از آنکه بخواهیم وارد قوانین و بند و تبصره‌های کتاب‌های قانون بشویم نخست مسئله را با زبان ساده بیان کنیم. معمولاً در خریدوفروش املاکی که سند رسمی ندارند، آپارتمان‌های مورد پیش‌فروش و یا زمین‌های بسیار بزرگ، اضافه یا کسری متراژ ملک پیش میاید. در چنین زمانی اگر مشخص شود که مساحت ملک از آنچه که در قرارداد وارد شده کمتر باشد، خریدار این حق را دارد که معامله را فسخ کند. از طرف دیگر اگر مشخص شود که متراژ بیشتر بوده، فروشنده چنین حقی را خواهد داشت.
حقوق طرفین معامله در کسری و اضافه متراژ ملک
این مسئله به‌وضوح در ماده 355 قانون مدنی توضیح داده شده است و در ادامه تعیین حقوق دو طرف آمده که اگر خریدار و فروشنده به تعیین میزان اختلاف قیمت رضایت بدهند می‌توانند قرارداد را فسخ نکنند. در چنین حالتی باید اختلاف متراژ به‌دقت تعیین شده و هزینه بابت هر مترمربع از ملک پرداخت شود.
بررسی حالت‌های مختلف تعیین قیمت
معمولاً معامله‌های ملکی به دو صورت انجام میشود. حالت اول این است که مساحت ملک را بیان می‌کنند و بعد برای کل آن مبلغی بیان میشود. در این شرایط دیگر مبلغ سرانه به‌ازای هر مترمربع تعیین نمی‌شود و مشتری برای داشتن کل آن ملک هزینه‌ای را می‌پردازد. در این زمان اگر مشکل اضافه یا کسری ملک پیش بیاید (معمولاً فقط زمانی که متراژ کمتر باشد) خریدار فقط اجازه فسخ معامله را دارد. یعنی اگر معامله به‌صورت پرداخت مبلغ برای کل ملک باشد و بعد معلوم شود که ملک مساحت بیشتری داشته، فروشنده نمی‌تواند اقدامی کند.
از طرف دیگر برای چنین حالتی می‌توان کاری کرد که فروشنده مبلغی را به‌عنوان کسری متراژ به خریدار بازگرداند تا معامله فسخ نشود. حالت دیگر مربوط به زمانی است که قیمت ملک را به‌صورت ارزش هر مترمربع از آن بیان کنند. در چنین حالتی اگر مشخص شود که مساحت کمتر از رقم قید شده در مبایعه‌نامه است، خریدار می‌تواند از فروشنده شکایت کرده و نسبت به دریافت مبلغ پرداختی اقدام کند.
البته باید در نظر داشته باشید که در صورت اضافه یا کسری متراژ ملک، دادگستری فروشنده را محاکمه می‌کند؛ اما طلب شما را از وی وصول نخواهد کرد. حالت نهایی که باید مورد بررسی قرار بگیرد نیز به زمانی مربوط میشود که قیمت ملک به‌صورت بهای هر مترمربع از آن محاسبه شده باشد و بعد مشخص شود که متراژ از عدد گفته شده بیشتر باشد. در این صورت نیز فروشنده این حق را خواهد داشت که نسبت به فسخ معامله اقدام کند.
چه زمانی می‌توانیم قرارداد را فسخ کنیم؟
موارد فسخ قرارداد
در سال 1389 قانونی مبنی بر اختلاف متراژ درمورد آپارتمان‌های پیش‌فروش شده به تصویب رسید که می‌توان اصول آن را به سایر املاک نیز تعمیم داد. در ماده هفت این قانون آورده شده است که اگر اختلاف متراژ ملک از 5 درصد مساحت ذکر شده در قرارداد کمتر باشد آنگاه هیچ‌کدام از دو طرف حق فسخ کردن قرارداد را ندارند! برای یک آپارتمان 100 متری این عدد برابر با 5 مترمربع است. یعنی اگر ملک شما بزرگ‌تر از 95 متر و کوچک‌تر از 105 مترمربع شده باشد نمی‌توانید از قانون اضافه یا کسری متراژ ملک استفاده کنید.
تعیین شرایط فسخ معامله
از طرف دیگر ازآنجایی‌که این قانون با رویکرد حمایت از پیش خریدار به تصویب رسیده بیان می‌کند که اگر متراژ کمینه از 5 درصد بیشتر شد، آنگاه فروشنده باید اختلاف هزینه را به قیمت روز محاسبه کرده و به خریدار بپردازد. همچنین درصورتیکه ملک متراژ اضافه‌ای بیشتر از 5 درصد داشته باشد، خریدار باید مبلغ اضافه را به قیمت زمان پیش‌خرید محاسبه کرده و به فروشنده بدهد. البته این پرداختی‌ها برای وقتی است که طرفین روی عدم فسخ قرارداد به توافق رسیده باشند.
مسئله کسری و اضافه متراژ ملک و قانون ثبت
یکی از کارهای بسیار مهم در زمان معامله ملک این است که حتماً مراتب را در اداره ثبت ذکر کنید. سپس سند رسمی جدید به نام صاحب ملک را بگیرید. اگر ملک مورد معامله متراژ دقیقی داشته باشد آنگاه از دیدگاه اداره ثبت به مشکلی برنمی‌خورید. اما در صورت وجود اختلاف متراژ باید به ماده 149 قانون ثبت مراجعه کنید. در این ماده روش برخورد با اضافه یا کسری متراژ ملک در اداره ثبت به صورتی بیان شده که اگر متراژ کمتر از عدد گفته شده باشد، خریدار می‌تواند از قیمت آن کم کند.
همچنین درصورتیکه مساحت از میزان آورده شده در قرارداد بیشتر باشد نیز ارزش مازاد آن بر حسب قیمت بیان شده در نخستین سند انتقال تعیین میشود. بعد از تعیین قیمت اصلی ملک خریدار باید هزینه‌های مربوطه را بپردازد. این هزینه ها مربوط به اصلاح سند و صدور سند جدید است که به اداره ثبت پرداخت میشود. سپس برای وی سند جدیدی صادر خواهد شد. درصورتیکه شما با مراحل و قوانین ثبت ملک و یا دفاع از حقوق خود در زمان اضافه یا کسری متراژ ملک آشنا نیستید می‌توانید همه امور را به گروه حقوقی تخصصی ملکی اداری بسپارید.
کلام آخر
ما در این مقاله برای شما یکی از مهم‌ترین موضوعات مربوط به دعاوی ملکی را مورد بررسی قراردادیم. اگر متراژ ملک فروخته شده از میزان مورد توافق کمتر یا بیشتر باشد آنگاه به چه صورت طرفین می‌توانند برای دریافت حقوق خود اقدام کنند. دانستیم که دو روش پرداخت هزینه وجود دارد. در هر روش فروشنده یا خریدار چه موضعی خواهند داشت. همچنین به بیان قانون محاسبه درصد اضافه یا کسری متراژ ملک در آپارتمان‌های پیش‌فروش شده پرداختیم. و نیز در مورد قانون ثبت سند نکاتی را به اختصار بیان کردیم.
