افراز ملک توسط دادگاه
آشنایی با نحوه اجرای افراز ملک توسط دادگاه
دادخواست برای افراز ملک توسط دادگاه ، یکی از انواع دادخواست هایی است که در هنگام بروز اختلاف میان شرکا در خصوص تقسیم ملک مشاع تنظیم میشود. این دادخواست با این فرض تنظیم میشود که بین شرکا توافقی برای تقسیم ملک وجود ندارد.
مرجع رسیدگی به افراز ملک مشاع
مرجع رسیدگی به افراز ملک در وهله اول ادارات ثبت اسناد و املاک هستند. در مواردی نیز دادگاههای عمومی صالح به رسیدگی به تقاضای افراز میباشند. چنانچه ملک دارای سابقه ثبتی باشد ، دادگاه پس از ثبت دادخواست و تعیین وقت رسیدگی ، آخرین وضعیت ثبتی ملک و میزان سهم هر یک از مالکین مشاعی را از اداره ثبت استعلام مینماید.
پس از دریافت پاسخ استعلام و برگزاری جلسه رسیدگی ، دادگاه قرار ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری را صادر میکند. کارشناس رسمی دادگستری پس از بررسی ملک ، نسبت به قابل افراز بودن یا نبودن ملک نظر خود را اعلام میکند. کارشناس ، در صورت قابل افراز بودن ، در خصوص نحوه تقسیم و میزان حصه هر یک از مالکین نیز نظریه خود را تقدیم میکند.
اگر نظریه کارشناس مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک باشد ، دادگاه حکم به غیر قابل افراز بودن ملک میدهد.
مطلب مفید | دعوای خلع ید مشاعی
ممکن است نظر کارشناس بر قابل افراز بودن ملک باشد و مالکین نسبت به نظریه کارشناس در خصوص نحوه افراز ملک ، اعتراضی نداشته باشند . در این صوررت ، دادگاه بر مبنای سهامی که کارشناس برای هر یک ار مالکین مشخص کرده حکم به افراز صادر میکند. در صورتیکه مالکین نسبت به نحوه تقسیم کارشناس اعتراض داشته باشند ، دادگاه به قید قرعه ، سهم هر یک از مالکین را مشخص میکند.
نکته بسیار مهم این است که کارشناس رسمی در هنگام تهیه گزارش کارشناسی باید از نماینده و نقشه بردار اداره ثبت در انجام عملیات تقسیم و افراز استفاده کند. تا در زمان اجرای حکم ، تقسیم و افراز بین حکم صادر شده و اسناد و نقشه های ثبتی و صورت مجلس های احتمالی موجود تعارضی ایجاد نشود.
طرفین دعوی در دادخواست افراز ملک مشاع
شریک مشاعی (متقاضی افراز) درخواست افراز را به طرفیت مالکین مشاعی به مرجع صالح تقدیم میکند. زمانی که غایب یا محجوری شریک باشند ، باید به طرفیت امین غایب یا قیم محجور ، طرح دعوی شود.
مرجع صالح برای رسیدگی
افراز ملک فی نفسه یک عمل اداری محسوب میشود. در حالت عادی افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است . و درخواست افراز مستقیماً به اداره ثبت داده میشود.
به تقاضای افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته است و یا بین شرکا ، محجور یا غایب مفقود الاثر است ، دادگاه محل وقوع ملک ، رسیدگی میکند.
مطلب مفید | دستور فروش ملک مشاع
نحوه اجرای رای افراز ملک توسط دادگاه
حکم افراز ملک ، جنبه اعلامی دارد و خصوصیت این نوع از احکام آن است که نیاز به صدور اجراییه ندارند. متقاضی حکم صادر شده از دادگاه را به اداره ثبت محل تقدیم میکند. .
بعد از انجام مراحل قانونی و تودیع هزینه افراز و سایر حقوق متعلقه ثبتی و بهای دفترچه سند مالکیت ، پرونده برای متصدی دفتر املاک ارسال میشود. او نیز حدود و مشخصات هر کدام از قطعه یا قطعات افرازی را در دفتر جاری املاک ثبت میکند. سپس سند مالکیت مشاعی اولیه را باطل و سند جدید را صادر مینماید. در ادامه ، سند را به امضای مسئول اداره ثبت رسانیده و پرونده را برای تسلیم سند به متقاضی به بایگانی ارسال میدارد.
برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی
- در افراز املاک ، تعدد مالکین شرط است و حداقل باید دو نفر شریک مشاعی ملک باشند.
- تفاوت تفکیک ملک مشاع و افراز در این است که : در صورت تفکیک حالت اشاعه از بین نمیرود . و همه شرکا در تمام قطعات تفکیکی به نسبت سهم خود شریک مشاعی هستند. اما در افراز ، ملک مشاع از حالت اشاعه خارج و به قطعات اختصاصی تقسیم میشود.
- افراز ملک مشاع با درخواست تعدادی از مالکین انجام خواهد گرفت. اما تقاضای تفکیک باید با موافقت همه مالکین انجام گیرد . صرف درخواست یکی از مالکین ، مجوز تفکیک ملک نیست.
- اگر تقسیم باعث شود تمام ملک یا سهم یک یا چند نفر از مالکین مشاع از مالیت بیفتد ، افراز ممنوع است. اگرچه شرکا تراضی شوند.
- کپی برابر اصل سند مالکیت برای املاکی که به ثبت رسیده باشد ، گواهی انحصار وراثت نیز باید ضمیمه دادخواست ارائه شود.
- اگر ملک مشاعی موروثی باشد ، یعنی ملک به ارث رسیده باشد ، گواهی انحصار وراثت نیز باید ضمیمه دادخواست ارائه شود.
- ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود، با تقاضای هر یک از شرکا بدستور دادگاه از طریق اجرای احکام مدنی فروخته میشود.
- نقشه تفکیکی که مستند حکم دادگاه است باید قبل از صدور رای به تایید شهرداری مربوطه برسد . شهرداری باید انطباق نقشه تفکیکی را با طرح های جامع تفصیلی و یا هادی تایید کند.
- بر اساس قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی مصوب سال 1383 افراز و تفکیک اراضی کشاورزی باید با رعایت حد نصاب تعیین شده در هر یک منطقه که توسط وزارت جهاد کشاورزی اعلام میشود صورت گیرد.
مطلب مفید | نمونه رای دستور فروش ملک مشاع
مستندات قانونی افراز ملک مشاع توسط دادگاه
ماده 589 قانون مدنی
ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357
تبصره – نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع
تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است. مهلت اعتراض ده روز از تاریخابلاغ تصمیم مورد اعتراض میباشد. دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی کرده و حکم مقتضی صادر خواهد نمود. حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامی است.
ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع
ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته میشود.
آییننامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آذر ماه سال 1357
ماده 5
مسئول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه صورت مجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آنبا وضعیت و سوابق ثبتی تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام مینماید.
ماده 6
تصمیم مسئول واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورتمجلس و فتوکپی نقشه افرازی (در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود) به کلیهشرکاء ابلاغ میشود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند وفق مقررات ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک تسلیمنمایند.
طریقه ابلاغ مطابق با مقررات ابلاغ در آییننامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازمالاجراء میباشد.
ماده 7
رسیدگی به اعتراضات واصله نسبت به تصمیمات متخذه از طرف واحد ثبتی در دادگاه شهرستان تابع مقررات دادرسی اختصاری است.
ماده 8
اجرای حکم قطعی افراز تابع مقررات اجرای احکام مدنی خواهد بود.
ماده 9
در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروشآن را به دایره اجراء دادگاه خواهد داد. مدیر اجراء نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول اقدام مینماید.
ماده 313 قانون امور حسبی
ماده ۱۵۴ قانون ثبت اسناد و املاک
رویه و نظریات قضایی در مورد افراز ملک توسط دادگاه
رای وحت رویه شماره 48 مورخ 24/10/1363 هیأت عمومی دیوان عالی کشور
هر چند با استفاده از ملاک ماده 3 قانون اصلاح بعضي از مواد قانون گسترش کشاورزی در قطبهای کشاورزی مصوب 1358.9.17 شوراي انقلاب جمهوري اسلامي ايران مؤخرالتصويب بر آيين نامه مورخ 1355.2.27 هيأت وزيران و عمومات مبحث دوم فصل هشتم قانون مدنی در تقسيم اموال مشترک، افراز اراضي فاقد ساختمان واقع در خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها و شهرکها بين مالکين مشاعي به نسبت مالکيت آنان به کمتر از بيست هکتار به استثناء مواردي که قانوناً نياز به تأييد مقامات خاصي دارد بلااشکال است.
اما نظر به اين که برابر فصل دوم آيين نامه مربوط به استفاده از اراضي، احداث بنا و تأسيسات در خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها مصوب 1355.2.27 ايجاد هر گونه ساختمان و تأسيسات در خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها مستلزم رعايت ضوابط پيش بيني شده در آيين نامه مزبور من جمله اخذ پروانه ساختماني و يا اعمال ماده 8 آن مي باشد که پذيرش تقاضاي افراز زمينهايي که در آنها بدون رعايت ضوابط و مقررات آيين نامه مرقوم احداث بنا شده به مثابه ناديده انگاشتن مقررات آيين نامه مزبور و تأييد عمل خلاف مدلول آن خواهد بود .
بنابراين دعوي افراز اراضي خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها و شهرک هاي داراي ساختمان بدون اين که در ايجاد ساختمان رعايت آيين نامه فوق شده باشد قابليت استماع را ندارد . و چون حسب محتويات پرونده هاي محاکماتي در هر يک از پلاکهاي مورد درخواست افراز دو باب ساختمان مجزا از يکديگر بدون رعايت مقررات آيين نامه مزبور احداث گرديده . شعبه دوم دادگاه عمومي حقوقي کرج مالا متضمن معناي فوق تشخيص و تأييد مي شود. اين رأي برابر ماده 3 مواد اضافه شده به قانون آيين دادرسي کيفري در موارد مشابه لازم الاتباع است.
رای وحدت رویه شماره 59/29 مورخ 7/2/1360 هیأت عمومی دیوان عالی کشور
نظر به اینکه مقنن به لحاظ حفظ حقوق محجورین و غایب مفقودالاثر و رعایت مصلحت آنها طبق قسمت اخیر ماده قانون امور حسبی مقرر داشته است که : در تقسیم ترکه اگر بین وراث محجور یا غایب باشد تقسیم به توسط نمایندگان آنها در دادگاه بهعمل آید .
و با توجه به ماده (326) همین قانون که به موجب آن مقررات قانون امور حسبی راجع به تقسیم ترکه در مورد تقسیم سایر اموال نیز ساری خواهد بود . و نظر به اینکه ماده اول قانون افراز و فروش املاک مشاع که قانون عام است و برطبق آن افراز املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است . در صلاحیت واحد ثبتی محل شناخته شده علیالاصول ناسخ ماده (313) قانون امور حسبی که قانون خاص است نمیباشد.
نظر شعبه پنجم دیوانعالی کشور که تقسیم املاک محجورین و غایب مفقودالاثر را از صلاحیت واحد ثبتی خارج دانسته . و در صلاحیت دادگاه شناخته است صحیح .و مطابق با موازین قانونی است . این رأی برطبق ماده واحده قانون وحدترویه مصوب تیرماه 1328 برای شعب دیوانعالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازمالاتباع است.
مطلب مفید | وکیل افراز ملک مشاع
افراز ملک مشاع؛ شرایط، مراحل افراز در ثبت و دادگاه + دستور فروش
افراز ملک مشاع یکی از مهمترین راهکارهای قانونی برای پایان دادن به حالت شراکت و اشاعه در یک ملک است. زمانی که چند نفر مالک یک ملک به صورت مشاع هستند، هر شریک اصولاً میتواند در شرایط قانونی، درخواست تقسیم سهم خود و خروج از حالت اشاعه را مطرح کند.
اما برخلاف تصور رایج، افراز ملک همیشه از طریق دادگاه انجام نمیشود. اگر جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، اصل بر این است که درخواست افراز در واحد ثبتی محل وقوع ملک مطرح شود. تصمیم واحد ثبتی نیز در شرایط قانونی قابل اعتراض در دادگاه است.
در برخی موارد، از جمله وجود محجور یا غایب مفقودالاثر در میان شرکا، رسیدگی به تقسیم و افراز در صلاحیت دادگاه قرار میگیرد. رأی وحدت رویه شماره ۵۹/۲۹ مورخ ۱۳۶۰/۰۱/۱۵ نیز این موضوع را تأیید کرده است.
در این مقاله، شرایط و مراحل افراز ملک مشاع، افراز از طریق اداره ثبت، افراز ملک توسط دادگاه، اعتراض به تصمیم ثبت، غیرقابل افراز بودن ملک و دستور فروش ملک مشاع را به زبان ساده بررسی میکنیم.
افراز ملک مشاع چیست؟
افراز به معنای جدا کردن سهم هر یک از شرکای یک مال مشاع و تبدیل سهم مشاعی آنان به قطعه یا بخش اختصاصی است؛ به نحوی که پس از افراز، در صورت امکان قانونی، هر شریک مالک قسمت اختصاصیافته به خود باشد و حالت اشاعه نسبت به آن قسمت پایان یابد.
برای مثال، فرض کنید سه نفر هرکدام مالک یکسوم یک قطعه زمین هستند. تا زمانی که ملک افراز نشده است، هر یک از شرکا نسبت به تمام ملک به میزان سهم خود مالکیت مشاعی دارد.
اگر ملک از نظر قانونی و فنی قابل افراز باشد، میتوان سهم شرکا را از یکدیگر جدا کرد.
آیا هر شریک میتواند درخواست افراز ملک مشاع کند؟
اصل بر این است که هر شریک میتواند درخواست تقسیم مال مشترک را مطرح کند؛ ماده ۵۸۹ قانون مدنی نیز برای هر شریک امکان تقاضای تقسیم مال مشترک را به رسمیت شناخته است، مگر در مواردی که تقسیم قانوناً ممنوع باشد یا شرکا به نحو الزامآور بر عدم تقسیم توافق کرده باشند.
بنابراین برای درخواست افراز، لازم نیست همه شرکا با افراز موافق باشند.
این نکته یکی از تفاوتهای مهم افراز با برخی شیوههای توافقی تقسیم ملک است.
افراز ملک در اداره ثبت یا دادگاه انجام میشود؟
این پرسش یکی از مهمترین موضوعات در پروندههای افراز است.
مطابق ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع، اگر جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، افراز ملک مشاع اصولاً در صلاحیت واحد ثبتی محل وقوع ملک است.
بنابراین، این تصور که هر شریک برای افراز ملک باید مستقیماً به دادگاه مراجعه کند، صحیح نیست.
به طور خلاصه:
| وضعیت ملک یا شرکا | مسیر اصلی |
|---|---|
| جریان ثبتی ملک خاتمه یافته | اداره ثبت محل وقوع ملک |
| اعتراض به تصمیم واحد ثبتی | دادگاه صالح |
| وجود محجور یا غایب مفقودالاثر در میان شرکا | دادگاه |
| جریان ثبتی خاتمه نیافته | حسب وضعیت پرونده، دادگاه |
| ملک طبق تصمیم قطعی غیرقابل افراز باشد | درخواست دستور فروش از دادگاه |
بنابراین، قبل از تنظیم دادخواست افراز ملک باید وضعیت ثبتی ملک و شرایط شرکا بررسی شود.
افراز ملک توسط دادگاه در چه مواردی انجام میشود؟
افراز ملک ممکن است در شرایط خاص در دادگاه مطرح شود.
یکی از مهمترین موارد، وجود محجور یا غایب مفقودالاثر در میان شرکاست. رأی وحدت رویه شماره ۵۹/۲۹ هیأت عمومی دیوان عالی کشور با توجه به مواد ۳۱۳ و ۳۲۶ قانون امور حسبی، تقسیم اموال مشاع در چنین وضعیتی را در صلاحیت دادگاه دانسته است.
همچنین در مواردی که جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد، وضعیت پرونده باید بررسی شود تا مرجع صالح برای افراز مشخص شود.
بنابراین بهتر است به جای این عبارت که:
«افراز ملک توسط دادگاه انجام میشود»
گفته شود:
«در برخی موارد، افراز و تقسیم ملک مشاع در صلاحیت دادگاه قرار میگیرد.»
این عبارت از نظر حقوقی دقیقتر است.
شرایط افراز ملک مشاع چیست؟
برای درخواست افراز باید ابتدا شرایط ملک و وضعیت مالکیت بررسی شود.
مهمترین موارد عبارتاند از:
۱. وجود مالکیت مشاعی
افراز زمانی معنا دارد که حداقل دو شخص در یک مال دارای مالکیت مشاعی باشند.
۲. مشخص بودن سهم شرکا
سهم هر شریک باید بر اساس سند، سوابق ثبتی یا سایر مدارک معتبر مشخص باشد.
۳. بررسی وضعیت ثبتی ملک
باید مشخص شود جریان ثبتی ملک خاتمه یافته است یا خیر.
۴. بررسی امکان قانونی افراز
صرف اینکه ملک از نظر مساحت قابل تقسیم باشد، به معنای قابل افراز بودن آن نیست.
قوانین مربوط به شهرسازی، حد نصابهای قانونی، نوع کاربری، مقررات مربوط به اراضی کشاورزی و سایر ضوابط باید مورد توجه قرار گیرد.
۵. نبود مانع قانونی برای افراز
برای مثال، وجود سند مالکیت معارض میتواند مانع اقدام به افراز تا زمان رفع تعارض باشد.
مراحل افراز ملک مشاع در اداره ثبت
اگر ملک دارای شرایط مقرر برای رسیدگی ثبتی باشد، فرآیند افراز معمولاً از واحد ثبتی محل وقوع ملک آغاز میشود.
مرحله اول: ارائه درخواست افراز
یکی از شرکا یا تعدادی از شرکا میتوانند درخواست افراز را به واحد ثبتی محل وقوع ملک ارائه کنند.
مطابق ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع، درخواست یک یا چند شریک برای آغاز فرآیند کافی است.
مرحله دوم: بررسی سوابق ثبتی
اداره ثبت وضعیت ثبتی ملک، مالکیت شرکا، حدود ملک و سایر اطلاعات ثبتی را بررسی میکند.
مرحله سوم: تهیه نقشه و بررسی قابلیت افراز
در صورت لزوم، نقشه ملک تهیه و وضعیت آن از نظر امکان افراز بررسی میشود.
مرحله چهارم: بررسی کارشناسی و ثبتی
ابعاد، حدود، وضعیت ملک و مقررات مربوط بررسی میشود تا مشخص شود آیا ملک قابل افراز است یا خیر.
مرحله پنجم: صدور تصمیم واحد ثبتی
مسئول واحد ثبتی پس از بررسی درخواست و نقشه و تطبیق آن با سوابق ثبتی، تصمیم خود را درباره قبول یا رد درخواست و نحوه افراز اعلام میکند.
مرحله ششم: ابلاغ تصمیم به شرکا
تصمیم واحد ثبتی به شرکا ابلاغ میشود تا در صورت اعتراض بتوانند در مهلت قانونی اقدام کنند.
اعتراض به تصمیم اداره ثبت درباره افراز ملک
اگر یکی از شرکا نسبت به تصمیم واحد ثبتی اعتراض داشته باشد، قانون افراز و فروش املاک مشاع امکان اعتراض قضایی را پیشبینی کرده است.
طبق ماده ۲ این قانون، تصمیم واحد ثبتی ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض است. اعتراض باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود.
بنابراین یکی از مهمترین نکات در پروندههای افراز، توجه به مهلت ۱۰ روزه اعتراض است.
نکته مهم
این مهلت با مهلت اعتراض به ثبت ملک یا اعتراض به تحدید حدود متفاوت است و نباید آنها را با یکدیگر اشتباه گرفت.
اگر ملک غیرقابل افراز باشد چه میشود؟
ممکن است پس از بررسی قانونی و فنی مشخص شود که ملک مشاع قابل افراز نیست.
برای مثال، ممکن است تقسیم ملک موجب ایجاد قطعاتی شود که از نظر ضوابط قانونی، شهرسازی یا حد نصابهای مربوط قابل پذیرش نباشند.
در چنین شرایطی، اگر تصمیم غیرقابل افراز بودن ملک قطعی شود، هر یک از شرکا میتواند طبق قانون درخواست فروش ملک مشاع را مطرح کند.
ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مقرر کرده است ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص داده شود، با درخواست هر یک از شرکا به دستور دادگاه فروخته میشود.
دستور فروش ملک مشاع چیست؟
دستور فروش ملک مشاع با افراز ملک تفاوت دارد.
افراز با هدف جدا کردن سهم شرکا انجام میشود؛ اما وقتی ملک به صورت قطعی غیرقابل افراز تشخیص داده شده باشد، راهکار قانونی میتواند فروش ملک و تقسیم مبلغ حاصل از فروش بین شرکا بر اساس سهم آنان باشد.
بنابراین مسیر کلی میتواند به این شکل باشد:
درخواست افراز ← تصمیم درباره قابلیت افراز ← قطعی شدن غیرقابل افراز بودن ← درخواست دستور فروش ← فروش ملک ← تقسیم ثمن بین شرکا
این نکته برای مالکانی که قصد دارند از شراکت اجباری خارج شوند اهمیت زیادی دارد.
آیا برای فروش ملک مشاع رضایت همه شرکا لازم است؟
اگر ملک مطابق مقررات، قطعی غیرقابل افراز تشخیص داده شده باشد، هر یک از شرکا میتواند درخواست دستور فروش را مطرح کند و رضایت همه شرکا برای اصل درخواست فروش لازم نیست.
ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع، درخواست دستور فروش را برای هر یک از شرکا به رسمیت شناخته است.
البته نحوه فروش، تشریفات اجرای حکم و تقسیم حاصل فروش تابع مقررات مربوط است.
تفاوت افراز، تفکیک و تقسیم ملک چیست؟
این سه مفهوم نباید با یکدیگر اشتباه گرفته شوند.
افراز
افراز برای جدا کردن سهم شرکای ملک مشاع و پایان دادن به حالت اشاعه انجام میشود.
تفکیک
تفکیک به معنای تقسیم یک ملک به قطعات کوچکتر است و الزاماً موجب پایان یافتن مالکیت مشاعی نمیشود.
برای مثال، اگر یک ملک مشاع به چند قطعه تفکیک شود، ممکن است همه شرکا همچنان در تمام قطعات به نسبت سهم خود مالک مشاعی باشند.
تقسیم
تقسیم مفهوم گستردهتری دارد و میتواند شامل تقسیم توافقی یا قضایی مال مشترک باشد.
بنابراین:
هر افرازی نوعی تقسیم است، اما هر تفکیکی افراز نیست.
تفاوت افراز و تفکیک ملک مشاع
تفاوت اصلی را میتوان به این شکل خلاصه کرد:
| موضوع | افراز | تفکیک |
|---|---|---|
| وجود حالت اشاعه | بله | ممکن است وجود داشته باشد |
| هدف | جدا کردن سهم هر شریک | تقسیم ملک به قطعات |
| درخواست یک شریک | اصولاً ممکن است | حسب مورد تابع مقررات تفکیک و وضعیت مالکیت |
| پایان اشاعه | اصولاً بله | لزوماً خیر |
| ارتباط با سهم شرکا | مستقیم | ممکن است بدون تعیین سهم اختصاصی باشد |
بنابراین اگر هدف مالک، پایان دادن به شراکت باشد، صرف تفکیک ملک لزوماً مشکل او را حل نمیکند.
افراز ملک ورثهای چگونه انجام میشود؟
پس از فوت مالک، ملک ممکن است میان چند وارث به صورت مشاع قرار گیرد.
اگر همه وراث بالغ و رشید باشند و شرایط قانونی وجود داشته باشد، امکان تقسیم توافقی ترکه نیز مطرح است.
اما اگر میان وراث محجور یا غایب مفقودالاثر وجود داشته باشد، موضوع تابع مقررات خاص قانون امور حسبی است و طبق رأی وحدت رویه شماره ۵۹/۲۹، رسیدگی به تقسیم چنین اموالی در صلاحیت دادگاه قرار میگیرد.
بنابراین در افراز ملک ورثهای ابتدا باید مشخص شود:
- گواهی انحصار وراثت صادر شده است یا خیر؟
- تمام ورثه مشخص هستند؟
- در میان وراث محجور وجود دارد؟
- غایب مفقودالاثر وجود دارد؟
- ملک دارای سابقه ثبتی کامل است؟
- سند مالکیت به نام مورث یا وراث صادر شده است؟
- آیا همه وراث درباره تقسیم توافق دارند؟
افراز ملک مشاع دارای شریک محجور
وجود شریک محجور از موارد مهمی است که میتواند مسیر افراز را تغییر دهد.
در چنین پروندهای، رعایت مصلحت شخص محجور اهمیت اساسی دارد و مقررات قانون امور حسبی باید مورد توجه قرار گیرد.رأی وحدت رویه شماره ۵۹/۲۹ نیز با توجه به مقررات مربوط به تقسیم ترکه، افراز و تقسیم اموال مشاع در صورت وجود محجور یا غایب مفقودالاثر را در صلاحیت دادگاه دانسته است.
افراز ملک مشاع با سند رسمی
اگر ملک دارای سند رسمی و جریان ثبتی خاتمهیافته باشد، اصل بر این است که درخواست افراز از طریق واحد ثبتی محل وقوع ملک پیگیری شود.
این موضوع مستقیماً از ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع ناشی میشود.
بنابراین داشتن سند رسمی به تنهایی به این معنا نیست که باید مستقیماً به دادگاه مراجعه کرد؛ بلکه وضعیت جریان ثبتی و سایر شرایط قانونی تعیینکننده مرجع صالح هستند.
افراز زمین کشاورزی مشاع
افراز زمین کشاورزی با محدودیتهای بیشتری مواجه است.
در این نوع املاک، علاوه بر مقررات عمومی افراز، باید مقررات مربوط به جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و حد نصابهای فنی و اقتصادی نیز مورد توجه قرار گیرد.
بنابراین ممکن است یک قطعه زمین از نظر مساحت ظاهراً قابل تقسیم باشد، اما تقسیم آن به قطعات کوچکتر از حد نصاب قانونی امکانپذیر نباشد.
به همین دلیل، در پروندههای افراز زمین کشاورزی بررسی وضعیت کاربری، مساحت، حد نصاب قانونی و نظر مراجع مربوط اهمیت زیادی دارد.
آیا دادگاه میتواند ملک مشاع را افراز کند؟
بله، اما نه در همه موارد.
اصل صلاحیت در املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته، با واحد ثبتی است. دادگاه در مواردی که قانون یا وضعیت خاص پرونده رسیدگی قضایی را اقتضا کند، از جمله موارد مرتبط با محجور یا غایب مفقودالاثر، وارد موضوع میشود.
همچنین اگر تصمیم واحد ثبتی درباره افراز مورد اعتراض قرار گیرد، دادگاه به اعتراض رسیدگی میکند.
بنابراین عنوان «افراز ملک توسط دادگاه» باید با توجه به شرایط پرونده تفسیر شود و نباید چنین برداشت شود که اداره ثبت در افراز نقشی ندارد.
مراحل افراز ملک توسط دادگاه
اگر پرونده در شرایطی باشد که رسیدگی قضایی به افراز مطرح شود، مراحل کلی میتواند شامل موارد زیر باشد:
۱. تنظیم دادخواست
دادخواست باید علیه اشخاصی که در ملک مالکیت مشاعی دارند مطرح شود.
۲. تعیین دادگاه صالح
در دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، اصل بر صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است.
۳. بررسی سوابق ثبتی
دادگاه در صورت نیاز وضعیت ثبتی ملک و میزان سهم شرکا را استعلام میکند.
۴. ارجاع به کارشناسی
در صورت نیاز، موضوع قابلیت افراز و نحوه تقسیم از نظر فنی و قانونی بررسی میشود.
۵. بررسی نقشه و مقررات
حدود، مساحت، کاربری و مقررات مربوط به ملک بررسی میشود.
۶. اتخاذ تصمیم قضایی
دادگاه بر اساس محتویات پرونده، مدارک، نظر کارشناسی و مقررات قانونی تصمیم مقتضی اتخاذ میکند.
۷. اجرای تصمیم و اقدامات ثبتی
پس از قطعیت تصمیم، حسب مورد اقدامات لازم برای اجرای آن و صدور اسناد مربوط در اداره ثبت انجام میشود.
طرفین دعوای افراز ملک چه کسانی هستند؟
در صورتی که افراز در دادگاه مطرح شود، اصولاً باید تمام مالکین مشاعی در فرایند دعوا مورد توجه قرار گیرند.
اگر یکی از شرکا محجور باشد، نماینده قانونی او نیز باید مطابق مقررات در پرونده حضور داشته باشد.
در املاک ورثهای نیز شناسایی صحیح تمام وراث اهمیت زیادی دارد.
یکی از اشتباهات مهم در این پروندهها، طرح دعوا بدون توجه به تمام شرکای مشاعی است.
مدارک لازم برای افراز ملک مشاع
مدارک مورد نیاز با توجه به وضعیت پرونده متفاوت است، اما معمولاً شامل موارد زیر است:
- سند مالکیت
- مدارک هویتی متقاضی
- مدارک مربوط به مالکیت سایر شرکا
- گواهی انحصار وراثت در املاک ورثهای
- گواهی فوت مورث حسب مورد
- نقشه ملک
- سوابق ثبتی
- مدارک مربوط به حدود ملک
- تصمیم واحد ثبتی در صورت وجود
- مدارک مربوط به اعتراض به تصمیم ثبت
- سایر اسناد و مدارک مؤثر در تشخیص مالکیت و قابلیت افراز
افراز ملک چقدر زمان میبرد؟
مدت زمان افراز عدد ثابتی ندارد.
مدت رسیدگی میتواند به عوامل مختلفی مانند:
- وضعیت ثبتی ملک
- کامل بودن مدارک
- تعداد شرکا
- وجود اختلاف میان شرکا
- نیاز به کارشناسی
- وضعیت نقشه
- کاربری ملک
- وجود محجور یا غایب
- اعتراض به تصمیم اداره ثبت
- وجود دعاوی مرتبط
بستگی داشته باشد.
بنابراین نمیتوان بدون بررسی پرونده، مدت مشخصی مانند «یک ماه» یا «سه ماه» را به عنوان زمان قطعی افراز اعلام کرد.
آیا افراز ملک بدون رضایت سایر شرکا امکان دارد؟
در صورت وجود شرایط قانونی، بله.
قانون افراز و فروش املاک مشاع امکان درخواست افراز توسط یک یا چند شریک را پذیرفته است. بنابراین مخالفت سایر شرکا لزوماً مانع آغاز فرایند افراز نیست.
البته قابلیت افراز ملک و رعایت سایر محدودیتهای قانونی باید احراز شود.
آیا شریک میتواند مانع افراز ملک شود؟
صرف مخالفت یک شریک با افراز، لزوماً مانع قانونی افراز نیست.
اگر ملک از نظر قانونی قابل افراز باشد و شرایط مقرر وجود داشته باشد، درخواست یک شریک نیز میتواند فرآیند افراز را آغاز کند.
اما شریک مخالف میتواند در حدود قانون نسبت به تصمیمات و اقدامات قابل اعتراض، اعتراض خود را مطرح کند.
اگر ملک قابل افراز نباشد، آیا شریک مجبور است برای همیشه در شراکت بماند؟
خیر.
غیرقابل افراز بودن ملک به معنای آن نیست که شریک برای همیشه مجبور به ادامه شراکت باشد.
پس از قطعی شدن تصمیم غیرقابل افراز بودن ملک، هر یک از شرکا میتواند مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع، درخواست دستور فروش ملک را مطرح کند.
در نتیجه، یکی از مهمترین راهکارهای قانونی برای خروج از شراکت در ملک غیرقابل افراز، فروش ملک و تقسیم ثمن میان شرکاست.
افراز ملک و دستور فروش چه تفاوتی دارند؟
این دو مرحله را نباید یکی دانست.
افراز:
هدف آن جدا کردن سهم شرکا و پایان دادن به حالت اشاعه است.
دستور فروش:
زمانی مطرح میشود که ملک به صورت قطعی غیرقابل افراز تشخیص داده شده باشد و امکان جدا کردن فیزیکی سهم شرکا وجود نداشته باشد.
بنابراین معمولاً نمیتوان بدون طی مسیر قانونی تشخیص غیرقابل افراز بودن، مستقیماً از افراز عبور کرد و صرفاً درخواست فروش ملک مشاع را مطرح کرد.
نکات مهم قبل از اقدام برای افراز ملک
قبل از اقدام، این موارد را بررسی کنید:
- ملک دقیقاً به نام چه اشخاصی ثبت شده است؟
- سهم هر شریک چقدر است؟
- جریان ثبتی ملک خاتمه یافته است؟
- ملک دارای سند مالکیت معارض است؟
- میان شرکا محجور یا غایب مفقودالاثر وجود دارد؟
- ملک شهری است یا کشاورزی؟
- آیا ملک از نظر مقررات قانونی قابلیت افراز دارد؟
- آیا قبلاً برای افراز درخواست شده است؟
- آیا تصمیم قطعی درباره غیرقابل افراز بودن صادر شده است؟
- آیا مهلت اعتراض به تصمیم اداره ثبت هنوز باقی است؟
پاسخ به این پرسشها میتواند مسیر درست پرونده را مشخص کند.
اشتباهات رایج در پروندههای افراز ملک
اشتباه اول: مراجعه مستقیم به دادگاه
در بسیاری از املاک دارای جریان ثبتی خاتمهیافته، مرجع اولیه اداره ثبت است.
اشتباه دوم: اشتباه گرفتن افراز و تفکیک
تفکیک لزوماً موجب پایان مالکیت مشاعی نمیشود.
اشتباه سوم: نادیده گرفتن مهلت اعتراض
تصمیم واحد ثبتی در مهلت قانونی قابل اعتراض است و تأخیر میتواند موجب از دست رفتن حق اعتراض شود. طبق ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع، این مهلت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ تصمیم است.
اشتباه چهارم: تصور اینکه غیرقابل افراز بودن به معنای بنبست است
در صورت قطعی شدن تصمیم غیرقابل افراز بودن، امکان درخواست دستور فروش مطابق ماده ۴ وجود دارد.
اشتباه پنجم: بیتوجهی به وضعیت محجور
وجود محجور یا غایب مفقودالاثر میتواند مرجع رسیدگی را تغییر دهد.
اشتباه ششم: بیتوجهی به مقررات اراضی کشاورزی
در زمینهای کشاورزی، محدودیتهای مربوط به خرد شدن اراضی و حد نصابهای قانونی باید بررسی شود.
سوالات متداول درباره افراز ملک
افراز ملک چیست؟
افراز فرآیندی است که با هدف جدا کردن سهم شرکای یک ملک مشاع و پایان دادن به حالت اشاعه انجام میشود.
افراز ملک در اداره ثبت انجام میشود یا دادگاه؟
اگر جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، اصل بر صلاحیت واحد ثبتی محل وقوع ملک است. در برخی شرایط خاص، از جمله وجود محجور یا غایب مفقودالاثر، رسیدگی در صلاحیت دادگاه قرار میگیرد.
آیا برای افراز رضایت همه شرکا لازم است؟
خیر. در صورت وجود شرایط قانونی، یک یا چند شریک میتوانند درخواست افراز کنند.
مهلت اعتراض به تصمیم اداره ثبت درباره افراز چقدر است؟
طبق ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع، تصمیم واحد ثبتی ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض است.
اگر ملک قابل افراز نباشد چه میشود؟
پس از قطعی شدن تصمیم غیرقابل افراز بودن، هر یک از شرکا میتواند درخواست دستور فروش ملک را مطرح کند.
آیا افراز همان تفکیک است؟
خیر. افراز برای جدا کردن سهم شرکا و پایان دادن به حالت اشاعه انجام میشود، اما تفکیک صرفاً به معنای تقسیم فیزیکی ملک به قطعات است و لزوماً اشاعه را از بین نمیبرد.
آیا افراز ملک ورثهای امکانپذیر است؟
بله، اما در ملک ورثهای باید وضعیت وراث، سهمالارث، وجود یا عدم وجود محجور و غایب مفقودالاثر و وضعیت ثبتی ملک بررسی شود.
آیا شریک مخالف میتواند مانع افراز شود؟
صرف مخالفت شریک مانع افراز نیست؛ اما او میتواند در حدود مقررات نسبت به تصمیمات قابل اعتراض اقدام کند.
آیا ملک غیرقابل افراز باید فروخته شود؟
پس از قطعی شدن تصمیم غیرقابل افراز بودن، هر یک از شرکا میتواند مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع درخواست دستور فروش کند.
آیا افراز زمین کشاورزی با افراز آپارتمان تفاوت دارد؟
از نظر اصل مفهوم افراز تفاوتی ندارد، اما زمینهای کشاورزی ممکن است مشمول محدودیتهای خاص مربوط به حد نصاب و جلوگیری از خرد شدن اراضی باشند؛ بنابراین قابلیت افراز آنها باید جداگانه بررسی شود.
جمعبندی؛ برای افراز ملک از کجا شروع کنیم؟
افراز ملک مشاع راهکاری برای پایان دادن به حالت شراکت در یک ملک است، اما انتخاب مسیر صحیح به وضعیت ملک و شرکا بستگی دارد.
اگر جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، اصل بر این است که درخواست افراز در واحد ثبتی محل وقوع ملک مطرح شود. تصمیم واحد ثبتی نیز در مهلت قانونی قابل اعتراض در دادگاه است.
در موارد خاص، مانند وجود محجور یا غایب مفقودالاثر، رسیدگی به تقسیم و افراز در صلاحیت دادگاه قرار میگیرد.
اگر ملک نیز به صورت قطعی غیرقابل افراز تشخیص داده شود، هر یک از شرکا میتواند مطابق قانون درخواست دستور فروش ملک مشاع را مطرح کند.
بنابراین پیش از تنظیم دادخواست یا مراجعه به اداره ثبت، ابتدا باید وضعیت ثبتی ملک، سهم شرکا، قابلیت افراز، وجود محجور یا غایب و نوع کاربری ملک بررسی شود.
گروه حقوقی تخصصی ملکی اداری با همکاری وکلای متخصص در دعاوی ملکی و ثبتی، امکان بررسی وضعیت حقوقی و ثبتی ملک و ارائه مشاوره درباره افراز ملک مشاع، اعتراض به تصمیم اداره ثبت، دستور فروش ملک مشاع و اختلافات میان شرکای ملک را فراهم میکند.
