افراز و تفکیک ملک

افراز و تفکیک ملک

عملیات افراز و تفکیک ملک

عملیات افراز و تفکیک ملک

افراز و تفکیک ملک از اموری هستند که معمولاً و در شرایط عادی تحت ضوابط و مقررات روشن و مشخص انجام می شود. خیلی ها به اشتباه این دو را به جای هم می گیرند و تفاوتی میان آن ها قائل نیستند. این امر ممکن است گاهی مشکلاتی را برای ذینفعان یک ملک بوجود آورد. بهتر است در اینجا به صورت ساده تعریف و تفاوت در این دو مقوله را نشان دهیم.

افراز در ملک مشاع چیست؟

افراز به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر است. در واقع افراز، تفکیک سهم هر یک از شرکای ملک است. این کار از طریق تراضی یا تقسیم اجباری توسط دادگاه انجام می شود. افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکاء است. شرکاء می توانند با تراضی و توافق میان خود تقسیم را به نحوی که می خواهند انجام دهند. اگر توافق حاصل نشوذ متقاضی تقسیم می تواند اجبار شرکاء را به انجام تقسیم بخواهد . بنابراین هر شریک می تواند هر وقت بخواهد تقسیم مال مشترک را تقاضا کند. مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون ممنوع یا شرکاء به وجه ملزمی ، مستلزم بر نوع تقسیم شده باشند.

مطلب مفید | دستور فروش ملک مشاع

عملیات افراز ملک مشاع

  • اصطلاح افراز در مورد ملک مشاع بکار می رود.
  • مشاع به معنای سهم مشخص هر شریک در یک ملک مشاعی است.
  • ممکن است بشنوید که  یک ملک قرار است به قطعات مشخص تقسیم شود.
  • در این صورت اگر آن ملک به صورت مشاع بود، در این صورت اصطلاح افراز را بکار می بریم.
  • اگر یک ملک میان چند نفر به صورت مشاع بود در تقسیم بندی ملک، سهم هر شریک به اندازه سهم مشاعش خواهد بود.
  • عملیات افراز در ابتدا توسط مالکین و با توافق میان آنان انجام می شود.
  • در صورت اختلاف نظر، مرجع حل اختلاف، اداره ثبت خواهد بود.
  • با تداوم اختلاف و یا شکایت یک یا چند نفر از شرکاء، دادگاه حقوقی نزدیک محل ملک، مرجع رسیدگی خواهد بود.
  • در ملک مشاع چون حدود و مشخصات زمین یا ملک مربوط به شرکا مشخص و تعریف شده نیست،
  • لذا در عملیات افراز، حدود و مشخصات زمین هر یک از شرکاء با توجه به سهم مشاعش تعیین و به اصطلاح افراز خواهد شد.
  • نتیجه آنکه هر گاه گفته شود یک ملک باید افراز شود قطعاً آن ملک به صورت مشاعی خواهد بود.

مطلب مفید | الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

تفکیک ملک

تفکیک ملک

  • تفکیک عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مثل زمین به قطعات کوچکتر.
  • در عملیات تفکیک یک زمین، سند آن باطل و برای هر یک از قطعات تفکیک شده سند تفکیکی جداگانه صادر خواهد شد.
  • برای عملیات تفکیک، صورتمجلس تفکیکی تهیه و تنظیم می شود .
  • در این صورتمجلس حدود و مشخصات تمام قطعات تعیین می گردد.
  • صورتمجلس تفکیکی، پایه صدور سند برای هر یک از قطعات و تنظیم تقسیم نامه خواهد بود.
  • ‌تمامی امور مربوط به تفکیک ملک، در اداره ثبت انجام می‌شود.
  • زمین بزرگی که عملیات تفکیک روی آن انجام می شود، تفاوتی نمی کند که یک یا چند مالک داشته باشد.
  • در افراز، حتماً ملک باید به صورت مشاع باشد. ولی در تفکیک لازم نیست ملک به صورت مشاعی باشد.

مطلب مفید | نحوه افراز ملک مشاع

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای افراز

باید گفت عملیات افراز گاه به اختلافات دامنه دار منجر می شود.

حتی ممکن است کار به دادگاه حقوقی محل ملک کشیده شود.

بنابراین اگر عملیات ثبتی ملک پایان یافته باشد مرجع رسیدگی به عملیات افراز و حل سهم شرکاء ، اداره ثبت خواهد بود.

اما اگر عملیات ثبتی پایان نپذیرفته باشد دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مورد افراز صالح به رسیدگی است.

عملیات ثبتی ملک خاتمه یافته و نیازی به محاکم دادگستری ندارد یعنی چه؟

ملک دارای سند مالکیت باشد

در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد

درخواست صدور سند شده و به ثبت هم رسیده باشد

هنوز سند صادر نشده و آگهی نوبتی و تحدیدی آن نیز به طور صحیح منتشر شده باشد

حدود قانونی ملک انجام شده باشد

در زمان قانونی نسبت به آن اعتراض نشده باشد

ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد.

مراحل افراز ملک مشاع در ثبت

مراحل افرار ملک

قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۲۲/۸/۱۳۵۷ ملاک عمل در افراز ملک است.

برای افراز یک ملک به لحاظ اداری و عملیاتی اقدامات زیر گام به گام انجام می پذیرد:

  1. ملک نباید به لحاظ ثبتی دارای مشکل باشد.
  2. یا باید دارای سند مالکیت باشد یا پس از ثبت در دفتر املاک، آگهی نوبتی و تحدیدی آن منتشر و در وقت مقرر نسبت به آن اعتراض نشده باشد.
  3. یا فاقد سند مالکیت بوده و دارای اختلاف حدود با مجاورین قابل افراز نباشد.
  4. هر یک از شرکا درخواست افراز خود را همراه با مستندات قانونی و مشخصات و آدرس صحیح به اداره ثبت ارسال می نمایند.
  5. سپس بررسی های اداره ثبت آغاز و کلیه مدارک و مستندات از نظر کامل بودن و فقدان نقص کنترل می شود. سپس گزارش کامل پرونده در اختیار رییس اداره ثبت قرار می گیرد
  6. ممکن است رئیس اداره ثبت تشخیص دهد مدارک کامل است. و ملک قابلیت افراز را دارد . در ایت حالت ، دستور معاینه محلی و انجام مراحل نقشه‌برداری را صادر می کند.
  7. در یک روز از قبل هماهنگ شده میان نمایندگان ثبت و شرکاء ملک، همه در محل حاضر و عملیات نقشه برداری و افراز برای تعیین حدود و مساخت و مشخصات هر قطعه تفکیکی با ترسیم نقشه انجام و به امضای تمامی شرکا و نماینده ثبت می‌رسد.
  8. سپس صورتمجلس تنظیمی و نقشه افرازی در اختیار مسئول واحد ثبتی قرار می گیرد. در صورت عدم مشکل درخواست مورد پذیرش قرار میگیرد.
افراز و تفکیک ملک

10 . موافقت مسئول ثبتی با یک نسخه از صورت مجلس و فتوکپی نقشه افرازی به همه شرکا ابلاغ می‌شود.

11. نماینده ثبت با توجه به صورتجلسه افرازی پیش نویس سند مالکیت قطعه یا قطعات مفروزی مورد نظر را تهیه کرده و متصدی دفتر املاک سند اولیه را باطل و سند جدید صادر می‌کند و مراتبابطال اسنادمالکیت مشاعی را طی بخشنامه‌ای به دفاتر اسناد رسمی تابعه اطلاع می‌دهد.

12. برابر ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع:

در صورت وجود شریک معترض، وی جهت پیگیری اعتراض خود می تواند ظرف ۱۰روز ازتاریخ ابلاغ به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مراجعه نماید.

13. در صورت وجود شریک معترض، وی اعتراض خود را دردادگاه حقوقی محل وقوع ملک مشاع مورد افراز ثبت می نماید.

14. چنانچه دادگاه اصل مالکیت و قابل افراز بودن آن را تأیید کند دراین صورت برابر ماده ۸ آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آذرماه ۱۳۵۷نسبت به اجرای حکم صادره اقدام می شود.

تفاوت افراز و تفکیک ملک

  • تفکیک با داشتن یک مالک قابل انجام است. افراز باید حتماً مستلزم وجود دو یا چند مالک است.
  • تفکیک فقط به تقسیم ملک اشاره دارد. افراز علاوه بر تقسیم ملک بر تعیین سهم مالکان مشاعی تاکید دارد.
  • تفکیک در اداره ثبت انجام می شود. افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه انجام می شود.
  • در افراز ، رأی صادر می شود. در تفکیک، صورتجلسه تفکیکی تنظیم می شود.
  • اعتراض به عملیات تفکیکی در اداره ثبت قابل پیگیری است. اعتراض در افراز در دادگاه رسیدگی می شود.
  • در افراز ، اجبار حاکم است. اما در تفکیک مسامحه مدخلیت دارد.
  • برای امر تفکیک سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج می شود. اما در افراز فقط سهم خواهان جدا می شود و بقیه ملک، مشاع می ماند.

چنانچه در مورد امور ملکی خود با مشکلات حقوقی مواجه هستید می توانید با ما تماس بگیرید.

بیشتر مطالعه کنید

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

مشاوره تخصصی
Call Now Button