افراز و تفکیک ملک

دو موضوع افراز و تفکیک ملک از اموری هستند که معمولاً و در شرایط عادی تحت ضوابط و مقررات روشن و مشخص انجام می گیرند.

خیلی ها به اشتباه این دو را به جای هم می گیرند و تفاوتی میان آن ها قائل نیستند.

این امر ممکن است گاهی مشکلاتی را برای ذینفعان یک ملک بوجود آورد.

بهتر است در اینجا به صورت ساده تفاوت در این دو مقوله را نشان دهیم:

افراز ملک مشاع

  • اصطلاح افراز در مورد ملک مشاع بکار می رود.
  • مشاع به معنای سهم مشخص هر شریک در یک ملک مشاعی است.
  • ممکن است بشنوید که  یک ملک قرار است به قطعات مشخص تقسیم شود.
  • در این صورت اگر آن ملک به صورت مشاع بود، در این صورت اصطلاح افراز را بکار می بریم.
  • اگر یک ملک میان چند نفر به صورت مشاع بود در تقسیم بندی ملک، سهم هر شریک به اندازه سهم مشاعش خواهد بود.
  • عملیات افراز در ابتدا توسط مالکین و با توافق میان آنان انجام می شود.
  • در صورت اختلاف نظر، مرجع حل اختلاف، اداره ثبت خواهد بود.
  • در صورت تداوم اختلاف و یا شکایت یک یا چند نفر از شرکاء، دادگاه حقوقی نزدیک محل ملک، مرجع رسیدگی خواهد بود.
  • در ملک مشاع چون حدود و مشخصات زمین یا ملک مربوط به شرکا مشخص و تعریف شده نیست،
  • لذا در عملیات افراز، حدود و مشخصات زمین هر یک از شرکاء با توجه به سهم مشاعش تعیین و به اصطلاح افراز خواهد شد.
  • نتیجه آنکه هر گاه گفته شود یک ملک باید افراز شود قطعاً آن ملک به صورت مشاعی خواهد بود.

تفکیک ملک

  • تفکیک عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مثل زمین به قطعات کوچکتر.
  • در عملیات تفکیک یک زمین، سند آن باطل و برای هر یک از قطعات تفکیک شده سند تفکیکی جداگانه صادر خواهد شد.
  • برای عملیات تفکیک، صورتمجلس تفکیکی تهیه و تنظیم می شود .
  • در این صورتمجلس حدود و مشخصات تمام قطعات تعیین می گردد.
  • صورتمجلس تفکیکی، پایه صدور سند برای هر یک از قطعات و تنظیم تقسیم نامه خواهد بود.
  • ‌تمامی امور مربوط به تفکیک ملک، در اداره ثبت انجام می‌شود.
  • زمین بزرگی که عملیات تفکیک روی آن انجام می شود، تفاوتی نمی کند که یک یا چند مالک داشته باشد.
  • در افراز، حتماً ملک باید به صورت مشاع باشد. ولی در تفکیک لازم نیست ملک به صورت مشاعی باشد.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای افراز

باید گفت عملیات افراز گاه به اختلافات دامنه دار منجر می شود.

حتی ممکن است کار به دادگاه حقوقی محل ملک کشیده شود.

بنابراین اگر عملیات ثبتی ملک پایان یافته باشد مرجع رسیدگی به عملیات افراز و حل سهم شرکاء ، اداره ثبت خواهد بود.

اما اگر عملیات ثبتی پایان نپذیرفته باشد دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مورد افراز صالح به رسیدگی است.

عملیات ثبتی ملک خاتمه یافته و نیازی به محاکم دادگستری ندارد یعنی چه؟

ملک دارای سند مالکیت باشد

در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد

درخواست صدور سند شده و به ثبت هم رسیده باشد

هنوز سند صادر نشده و آگهی نوبتی و تحدیدی آن نیز به طور صحیح منتشر شده باشد

حدود قانونی ملک انجام شده باشد

در زمان قانونی نسبت به آن اعتراض نشده باشد

ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد.

مراحل افراز ملک مشاع در ثبت

قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۲۲/۸/۱۳۵۷ ملاک عمل در افراز ملک است.

برای افراز یک ملک به لحاظ اداری و عملیاتی اقدامات زیر گام به گام انجام می پذیرد:

  1. ملک نباید به لحاظ ثبتی دارای مشکل باشد. بدین مفهوم که عملیات ثبتی آن خاتمه یافته باشد.
  2. ملک یا باید دارای سند مالکیت باشد یا پس از ثبت در دفتر املاک، آگهی نوبتی و تحدیدی آن منتشر و در وقت مقرر نسبت به آن اعتراض نشده باشد.
  3. ملک فاقد سند مالکیت و دارای اختلاف حدود با مجاورین قابل افراز نیست.
  4. هر یک از شرکا درخواست افراز خود را همراه با مستندات قانونی و مشخصات و آدرس صحیح به اداره ثبت ارسال می نمایند.
  5. سپس بررسی های اداره ثبت آغاز و کلیه مدارک و مستندات از نظر کامل بودن و فقدان نقص کنترل می شود. سپس گزارش کامل پرونده در اختیار رییس اداره ثبت قرار می گیرد
  6. اگر رئیس اداره ثبت تشخیص دهد مدارک کامل است و ملک قابلیت افراز را دارد دستور معاینه محلی و انجام مراحل نقشه‌برداری را صادر می کند.
  7. در یک روز از قبل هماهنگ شده میان نمایندگان ثبت و شرکاء ملک، همه در محل حاضر و عملیات نقشه برداری و افراز برای تعیین حدود و مساخت و مشخصات هر قطعه تفکیکی با ترسیم نقشه انجام و به امضای تمامی شرکا و نماینده ثبت می‌رسد.
  8. سپس صورتمجلس تنظیمی و نقشه افرازی در اختیار مسئول واحد ثبتی قرار می گیرد.
  9. وی از منظر ضوابط و مقررات همه موارد را کنترل نموده و اگر همه چیز به درستی پیش رفته بود درخواست افراز را مورد پذیرش و تأیید قرار می دهد.
افراز و تفکیک ملک

۱۰ . موافقت مسئول ثبتی با یک نسخه از صورت مجلس و فتوکپی نقشه افرازی به همه شرکا ابلاغ می‌شود.

۱۱. نماینده ثبت با توجه به صورتجلسه افرازی پیش نویس سند مالکیت قطعه یا قطعات مفروزی مورد نظر را تهیه کرده و متصدی دفتر املاک سند اولیه را باطل و سند جدید صادر می‌کند و مراتبابطال اسنادمالکیت مشاعی را طی بخشنامه‌ای به دفاتر اسناد رسمی تابعه اطلاع می‌دهد.

۱۲. برابر ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع:

در صورت وجود شریک معترض، وی جهت پیگیری اعتراض خود می تواند ظرف ۱۰روز ازتاریخ ابلاغ به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مراجعه نماید.

۱۳. در صورت وجود شریک معترض، وی اعتراض خود را دردادگاه حقوقی محل وقوع ملک مشاع مورد افراز ثبت می نماید.

۱۴. دادگاه مدارک واسناد ملک مورد نظر را با قوانین و مقررات تطبیق داده و رأی خود را صادر می نماید.

۱۵. چنانچه دادگاه اصل مالکیت و قابل افراز بودن آن را تأیید کند دراین صورت برابر ماده ۸ آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آذرماه ۱۳۵۷نسبت به اجرای حکم صادره اقدام می شود.

چنانچه در مورد امور ملکی خود با مشکلات حقوقی مواجه هستید می توانید با ما تماس بگیرید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

7 + هشت =

فهرست
Call Now Button