الزام موجر به تعمیرات اساسی
آیا میتوان دعوی الزام موجر به تعمیرات اساسی را مطرح نمود؟
وقتی مالک یا موجر، ملک خود را در قالب قرارداد به مستاجر، اجاره میدهد تعهداتی بر عهده وی قرار میگیرد. یکی از این تعهدات ، انجام تعمیرات اساسی ملک مورد اجاره است.
چنانچه موجر به هر دلیلی از انجام تعمیرات ضروری یا فوری ملک اجاره داده شده خودداری کند مستاجر میتواند با توجه به نوع قرارداد تنظیمی ، دعوی الزام موجر به تعمیرات اساسی را علیه موجر در شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی مطرح نماید.
مطلب مفید | ممانعت از تعمیر ملک
معمولاً قراردادهای اجاره بگونه ای تنظیم میشوند که مالک نتواند از تعمیرات مورد اجاره خودداری کند. یا از پرداخت هزینه های آن استنکاف ورزد. در موارد خودداری موجر از انجام تعمیرات ، مستاجر میتواند حقوق خود را از طریق مراجع قضایی مطالبه نماید. یعنی با طرح دعوی الزام موجر به تعمیرات اساسی، نسبت به مطالبه حق خود اقدام و در نهایت مبادرت به فسخ قرارداد اجاره کند.
قانون الزام موجر به تعمیرات اساسی
اگر بخواهیم بدانیم بر اساس کدام ماده از قانون میتوان این حق را برای مستاجر قائل شد که بتواند دادخواست الزام موجر به تعمیرات اساسی را تقدیم مرجع قضایی کند، باید گفت ماده 486 قانون مدنی مهمترین ماده قانونی در این باره می باشد.
« تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد. و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم میباشد».
مطلب مفید | تکالیف مستاجر در قانون
علاوه بر این ، ماده ۲۰ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ در بیان تفسیر نوع تعمیرات ملک اجاره ای چنین مقرر میدارد:
«منظور از تعمیرات، آن دسته از تعمیراتی می باشد که مربوط به خود ملک و بناست و تعمیرات جزئی از قبیل زیبایی و تزئینات بر عهده مستاجر است».
رویه قضایی در برخورد با دعوی الزام موجر به انجام تعمیرات
پس از طرح دعوی و تنظیم دادخواست الزام موجر به تعمیرات اساسی و ارائه آن به دادگاه ، مرجع قضایی، قرار جلب نظر کارشناسی را صادر میکند.
چنانچه کارشناس تایید کند که انجام تعمیرات اساسی ضروری است ، مالک ملزم به انجام تعمیرات خواهد بود.
پس از صدور حکم الزام موجر به تعمیرات و قطعی شدن آن در صورتی که موجر از انجام حکم خودداری کند دادورز اقدامات خود را آغاز میکند. بدین ترتیب به مستاجر اعلام میکند که خود نسبت به تعمیر مال مورد اجاره اقدام نماید. و هزینه انجام آن را مطالبه نموده و همچنین مستاجر میتواند انجام تعمیرات را به شخص ثالث واگذار کند.
در صورتیکه مستاجر هزینه تعمیرات را از مالک مطالبه کند مشمول دعاوی منقول است. و باید در دادگاه محل سکونت مالک طرح دعوا نماید. اما چنانچه مستاجر انجام تعمیرات عین مستاجره را درخواست کند دعوا غیر منقول بوده و دادگاه محل وقوع ملک برای رسیدگی صالح می باشد.
مطلب مفید | دریافت پروانه ساختمان
البته برای آنکه مستاجر بتواند هزینه هایی را که خود شخصاً متحمل شده از طریق قانونی ار مالک دریافت کند حتماً باید حکم دادگاه را در اختیار داشته باشد.
بنابراین، انجام تعمیرات به صورت خودسرانه و بدون هماهنگی با مالک ، یا بدون حکم قضایی، بطور قطع میتواند برای مستاجر دردسر ساز شود. یعنی مالک ممکن است پرداخت هزینه را قبول نکند. یا اینکه قانون آن را مورد تایید قرار ندهد. در این صورت تمام هزینه ها از جیب مستاجر پرداخت خواهد شد.
مطلب مفید | وکالت اصل 49 قانون اساسی
خرابی ملک استیجاری از طرف مستاجر، بر عهده موجر نیست
تا اینجا دانستیم دعوی الزام موجر به تعمیرات اساسی در مواردی است موجر از انجام تعمیرات خودداری میورزد. گاهی ممکن است مستاجر بر اثر عملکرد خود، یعنی مواردی نظیر: بی احتیاطی ، سهل انگاری و … موجب وارد آمدن آسیب جزیی و یا اساسی به ملک شود. در این موارد، هزینه های وارده بر عهده خودش خواهد بود. موجر در این مورد وظیفه ای ندارد. حتی امکان دریافت خسارت از مستاجر را از طریق مجاری قانونی خواهد داشت.
علاوه بر این، تشخیص اساسی بودن یا نبودن تعمیرات بر عهده دادگاه و نظر کارشناس دادگستری می باشد.
مطلب مفید | وکیل ستاد اجرایی
مدارک مورد نیاز برای طرح دعوی
۱. وجود شماره ثنا
2. قرارداد اجاره
- ذکر مواردی که عین مستاجره نیاز به تعمیر دارد
- در صورت لزوم، اخذ تامین دلیل از شورای حل اختلاف
خلاصه نکات در دعوی الزام موجر به تعمیرات اساسی
- موجر نمیتواند از تعمیرات اساسی ملک استیجاری خودداری کند.
- در صورت خودداری موجر از انجام تعمیرات اساسی، قانون این حق را به مستاجر میدهد که دعوی الزام موجر به انجام عمیرات را در دادگاه طرح کند.
- مستاجر بدون حکم دادگاه نباید اقدام به تعمیرات کند در صورت انجام تعمیرات بدون حکم، قادر به دریافت هزینه ها از موجر نخواهد بود.
- موجر را نمیتوان ملزم به تعمیراتی کرد که ناشی از عمل خود مستاجر است.
- تشخیص تعمیرات اساسی یا غیر اساسی بر عهده دادگاه است .
- اگر ملک مورد اجاره در زمان عقد قرارداد دارای ایراد باشد مستاجر میتواند عقد اجاره را فسخ کند .
وکیل الزام موجر به تعمیرات اساسی
معمولاً پیگیری دعاوی ملکی نیازمند طرح بموقع و درست دادخواست ها و شکواییه ها هستند. تجربه نشان میدهد اغلب افراد نمیتوانند مسیر پیگیری مطالبات برخق خود را به صورت دقیق تشخیص دهند. لذا ممکن است با طرح دعوی در زمان نامناسب ، یا اشتباه در نوع دادخواست و تنظیم دادخواستهای نادرست نتوانند نسبت به مطالبه و دریافت حقوق قانونی خود اقدام کنند. در این موارد توصیه جدی ما آن است که حتما از وجود وکیل ملکی ثبتی متخصص و با تجربه استفاده نمایید.
شما میتواند در صورت لزوم با ما نیز تماس بگیرید.
