ممانعت از تعمیر ملک در دعوای میان موجر و مستاجر
بررسی دعوای ممانعت از تعمیر ملک میان موجر و مستاجر
حقوق و تکالیف مستاجر و همچنین حقوق و تکالیف موجر را قانون مشخص نموده است. با این حال میان موجر و مستاجر انواع اختلافات ممکن است حادث شود. نتیجه آنکه دعاوی حقوقی زیادی میان طرفین قرارداد اجاره ملک مسکونی یا تجاری احتمال وقوع می یابد.
مطلب مفید | وکیل ممانعت از حق
یکی از موضوعاتی که عامل اختلاف و درگیری و در نتیجه شکایت یکی از طرفین علیه دیگری را موجب میشود ، بحث نیاز ملک به انجام تعمیرات است. اما گاه این موجر است که قصد تعمیر دارد ولی مستاجر عامل مزاحمت و ممانعت از انجام این کار است و گاه مستاجر درخواست تعمیرات اساسی دارد ولی موجر به آن اهمیتی نمیدهد.
در این مقاله قصد داریم ممانعت از تعمیر ملک را هر دو حالت مورد بررسی قرار دهیم و نکات حقوقی آن را بیان نماییم.
حالت اول :
ممانعت از انجام تعمیرات اساسی از طرف مستاجر
گاهی ملکی که اجاره داده شده نیازمند تعمیرات اساسی است. در چنین مواردی ممکن است موجر بخواهد با انجام تعمیرات ، از آسیب بیشتر به ملک جلوگیری کند. اما مستاجر مانع کار او میشود. یا از انجام تعمیرات ملک ممانعت بعمل می آورد. در ایان مورد موجر میتواند به دادگاه مراجعه و علیه مستاجر طرح دعوا کند.
مطلب مفید | از بین رفتن حق ارتفاق
مستند قانونی ممانعت از تعمیرات اساسی
ماده 22 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 در این رابطه چنین مقرر نموده است :
هر گاه مستاجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری شود ، دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت ملزم ، و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین میکند. در صورت ادامه ممانعت ، دادگاه میتواند حکم به تخلیه موقت بنا برای مدت مذکور بدهد. در هر حال مستاجر مسئول خساراتی است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد.
از کجا شروع کنیم؟
موجر برای طرح دادخواست علیه مستاجر برای رفع ممانعت از انجام تعمیر ابتدا به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه میکند.
چنانچه وی قبلاً شماره ثنا دریافت کرده باشد که میتواند دادخواست خود را مبنی بر رفع ممانعت از انجام تعمیر به طرفیت مستاجر تنظیم و به همراه سایر مدارک تسلیم نماید.
اگر شماره ثنا نداشته باشد نمیتواند دادخواست بدهد. لذا ابتدا از همان دفتر درخواست شماره ثنا میکند. انجام این کار حدود 10 دقیقه بیشتر زمان نمیبرد.
مرجع صالح رسیدگی به دعوا
اگر ملک تجاری باشد و مشمول سرقفلی و حق کسب و پیشه باشد مرجع صالح به رسیدگی ، دادگاه حقوقی محدوده نزدیک ملک خواهد بود.
چنانچه ملک مسکونی باشد و انجام تعمیرات کمتر از مبلغ بیست میلیون تومان باشد ، رسیدگی به این دعوا در شورای حل اختلاف انجام می پذیرد.
مطلب مفید | وکالت پرونده اصل 49
صدور و اجرای رای
دادگاه با بررسی اوضاع و احوال و دعوت از کارشناس رسمی دادگستری برای تشخیص ضرورت انجام تعمیرات و تعیین مدت زمان مورد نیاز جهت تعمیر ، حکم به رفع ممانعت مستاجر از تعمیرات اساسی خواهد داد.
اگر رای دادگاه دایر بر الزام مستاجر به رفع ممانعت جهت تعمیر ملک باشد ممکن است مستاجر تمکین نکند. در چنین مواقعی موجر باید بدنبال دریافت حکم تخلیه موقت باشد. دادگاه نیز حکم تخلیه موقت ملک را صادر خواهد کرد.
موجر نیز موظف است در بازه زمانی که کارشناس رسمی دادگستری تعیین نموده و در رای دادگاه ذکر شده نسبت به انجام تعمیر اقدام و سپس ملک را به مستاجر تحویل دهد.
تکالیف مستاجر
مستاجر چنانچه به دلیل تاخیر در تحویل ملک به موجر ، موجب وارد آمدن خسارت به ملک شده باشد مسئول جبران خسارت است. البته تشخیص میزان خسارت بر عهده کارشناس رسمی دادگستری است.
در تمام مدتی که ملک در حال تعمیر است مستاجر ی که اقدام به تخلیه ملک نموده ، نباید اجاره پرداخت نماید.
حالت دوم :
الزام موجر به انجام تعمیرات
یکی از وظایف موجر آن است که اولاً ملک را صحیح و سالم تحویل مستاجر بدهد و ثانیاً در صورتی که در طول مدت اجاره ملک نیاز به تعمیرات اساسی پیدا کرد ، تعمیرات را انجام دهد.
حال ممکن است موجر نخواهد نسبت به انجام تعمیرات اقدام کند . در اینگونه موارد مستاجر میتواند دادخواستی را با عنوان الزام موجر به تعمیرات اساسی ملک تنظیم و پیگیر درخواست خود باشد.
مطلب مفید | وکیل ستاد اجرایی
قانون چه می گوید؟
در مواردی که موجر اقدامی در جهت تعمیرات اساسی و مورد نیاز ملک انجام نمیدهد مستاجر میتواند با استناد به برخی مواد قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 علیه موجر دادخواست تنظیم نماید.
از مفاد مواد 478 و 486 و 502 قانون مدنی در مجموع میتوان گزاره های لازم الاجرا به شرح زیر را ارائه داد:
- در صورتیکه در زمان اجاره ، ملک معیوب بوده ، مستاجر میتواند قرارداد اجاره را فسخ نماید.
- اگر موجر قبول کند رفع عیب کند و بدون آنکه خسارتی متوجه مستاجر شود و نهایتاً ملک را سالم تحویل دهد ، حق فسخ از بین میرود.
- تعمیرات و هینه های آن بر عهده موجر است. اما اگر در قرارداد شرط شده باشد که همه تعمیرات اعم از جزئی و کلی با مستاجر است در این صورت مستاجر موظف به انجام تعهد خود می باشد.
- چنانچه در یک شهر و یا یک صنف و یا یک محله ، عرف بر این است که مستاجر باید همه تعمیرات را انجام دهد ، ملاک ، عرف محل خواهد بود.
از مواد 20 و 21 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 برخی نکات مهم به شرح زیر قابل استناد و استخراج است :
- تعمیرات کلی و زیربنایی بر عهده موجر و تعمیرات جزئی بر عهده مستاجر است. در صورت اختلاف ، دادگاه مطابق نظر کارشناس رسمی دادگستری عمل خواهد کرد.
- اگر موجر در مهلتی که برای انجام تعمیر در نظر گرفته شده اقدام نکند موجر میتواند از دادگاه تایید فسخ قرارداد را بخواهد .
- مستاجر میتواند از دادگاه بخواهد که شخصاً تعمیرات را انجام دهد. در این صورت با موافقت دادگاه و نظارت دایره اجرای احکام ، میتواند تا حداکثر هزینه شش ماه کرایه را صرف هزینه تعمیرات نموده و مخارج آن را به عنوان شش ماه اجاره بها به حساب موجر واریز کند.
اقدامات مستاجر برای طرح دعوا
اگر مبلغ هزینه های تعمیرات بالاتر از بیست میلیون تومان باشد رسیدگی به دادخواست الزام موجر به تعمیرات اساسی با دادگاه خواهد بود. در غیر این صورت اگر هزینه تعمیرات کمتر از بیست میلیون تومان باشد مستاجر باید از طریق مراجعه به شورای حل اختلاف دادخواست خود را مطرح نماید.
با ارجاع دادخواست به مرجع قضایی ، نهایتاً کارشناس رسمی دادگستری از ملک بازدید به عمل می آورد و نظر کارشنلسی خود را به دادگاه ارائه مینماید.
دادگاه بر اساس نظر کارشناس حکم خود را صادر خواهد نمود.
نحوه اجرای رای
با ابلاغ قطعی رای الزام موجر به تعمیرات اساسی ممکن است موجر نسبت به انجام تعمیر اقدام کند.
چنانچه موجر در این مورد اقدام نکند مستاجر میتواند تعمیرات را بر اساس نظر کارشناس انجام داده و هزینه را از مبلغ اجاره کسر نماید.
اگر هزینه تعمیر بسیار بیشتر از کرایه باشد مستاجر میتواند بدنبال توقیف اموال موجر باشد.
در صورتی که موجر اموالی برای توقیف نداشته باشد امکان جلب وی نیز وجود دارد.
البته باید توجه داشت مستاجر بدون حکم دادگاه نمیتواند خودسرانه نسبت به انجام تعمیرات اقدام نماید.
تشخیص اینکه تعمیرات مورد نیاز از نوع تعمیرات اساسی است یا خیر با دادگاه خواهد بود.
باید متذکر شد چنانچه نیاز به تعمیر ملک به علت استفاده نادرست ار ملک باشد نمیتوان مالک را مجبور به انجام تعمیر کرد.
