تأیید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت

تأیید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت

تأیید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت

قانونگذار همواره سعی دارد با وضع قوانین مناسب از حقوق افراد و صاحبان حق در همه امور دفاع نماید.

یکی از امور فی مابین افراد، موضوع قراردادها است. این قراردادها ممکن است به صورت رسمی و یا غیر رسمی تنظیم شده باشد.

اگر چه در مواردی تفاوت هایی میان این دو نوع قرارداد وجود دارد و حقوق طرفین متفاوت خواهد بود اما روح قانون همواره مدافع صاحبان حق است.

موضوع قراردادهای خرید و فروش ملک از جمله مواردی است که به دلیل کسری یا مازاد مساحت بخواهد فسخ شود.

فسخ قرارداد فروش ملک

در امور ملکی و خرید و فروش املاک، قانونگذار حقوقی را برای طرفین یک معامله یعنی خریدار و فروشنده در نظر گرفته است.

از جمله موارد، بحث فسخ قرارداد فروش ملک است که بد نیست در مورد حق فسخ و نحوه اقدام و حقوق خریدار و فروشنده بیشتر بدانیم.

فرض نمایید فردی به عنوان فروشنده ، ملکی را به شرط داشتن متراژ معین فروخته باشد.

بعد از مدتی معلوم می شود متراژ ملک، کمتر از میزان قید شده در قرارداد است.

در اینجا خریدار حق دارد معامله را فسخ نماید.

دلیل فسخ نیز، کسر مساحت ملک فروخته شده خواهد بود.

عکس این قضیه نیز صادق است.

یعنی ممکن است پس از فروش ملک، مشخص شود که متراژ معین شده در قرارداد، کمتر از مساحت ملک است.

در این صورت فروشنده می تواند معامله را فسخ کند .

ارسال اظهارنامه برای شروع فسخ قرارداد

وقتی می خواهید یک قرارداد را فسخ نمایید و خود را صاحب حق می دانید باید از طریق اظهارنامه اقدام کنید.

بدین صورت که با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی اظهارنامه ای را تکمیل و برای طرف مقابل ارسال نمایید.

بعد از این کار و برای تأیید فسخ قرارداد به دادگاه صالح مراجعه نمایید.

منظور از دادگاه صالح دادگاهی است که موضوع معامله مثلاً ملک در محدوده آن قرار دارد.

البته الزامی به طرح دعوی تایید فسخ در دادگاه نیست.

کسی که قرارداد را فسخ کرده است، می تواند منتظر طرح دعوا از سوی طرف مقابل بماند

و ادعای فسخ را به عنوان دفاع در دادگاه مطرح کند.

طرفین دعوی

اگر مساحت ملک بیشتر از متراژ قید شده در قرارداد باشد، فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد.

بنابراین در فرض این موضوع و طرح دعوای تایید فسخ، فروشنده به عنوان خواهان و مشتری به عنوان خوانده دعوی مطرح هستند.

اگر مساحت ملک، کمتر باشد خریدار حق فسخ دارد و به عنوان خواهان به طرفیت فروشنده، می تواند طرح دعوی کند.

مرجع صالح برای رسیدگی

مرجع صالح برای فسخ قرارداد

از آن جایی که خواسته، دین است خواهان می تواند در دادگاهی که محل اقامت خوانده است یا محل انعقاد قرارداد و یا محل انجام تعهد، طرح دعوا کند. البته چنان چه مبلغ ما به التفاوت کسری مساحت، به میزان بیست میلیون تومان یا کمتر از آن باشد،

دعوا در شورای حل اختلاف محل اقامتگاه خوانده، طرح می شود.

رأی دادگاه در مورد دعوای فسخ قرارداد چگونه اجرا می شود؟

از زمانی که خریدار یا فروشنده، فسخ خود را اعلام کنند، معامله فسخ شده محسوب می شود.

پس از صدور رأی به نفع خواهان و قطعیت آن، اجراییه صادر و پرونده به اجرای احکام ارسال می گردد.

جهت مطالبه این مبلغ خواهان می تواند اموالی از خوانده به دادگاه معرفی نماید تا با فروش آنها مبلغ او پرداخت گردد،

اما اگر مالی از خوانده در دسترس نباشد،

می توان از طریق استعلام از شهرداری، بانک مرکزی، ثبت اسناد و املاک و … اموال محکوم علیه را شناسایی و توقیف کرد.

بعد از ارزش گذاری اموال توسط کارشناس رسمی دادگستری،

مال توقیف شده به فروش می رسد و مبلغ محکومیت از آن پرداخت می گردد.

اما اگر اموالی از وی (خوانده) موجود نباشد،

محکوم له (خواهان) می تواند به استناد ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، درخواست جلب محکوم علیه را بکند.

نکاتی که لازم است خریداران و فروشندگان در قراردادها مد نظر داشته باشند

نحوه محاسبه ارزش ما به التفاوت کسری مساحت بر مبنای قیمتی که در قرارداد برای کل ملک مشخص شده است محاسبه می گردد.

اگر در قرارداد تنظیمی راجع به دریافت مبلغی به عنوان کسری یا مازاد مساحت توافقی انجام نشده باشد، شخص ذینفع فقط میتواند قرارداد را فسخ نماید و نمیتواند تقاضای مطالبه وجهی را کند.

کسری مساحت در قرارداد پیش فروش از قاعده پیش گفته، تبعیت نمی کند و بر اساس قانون پیش فروش، ساختمان مصوب ۱۳۸۹ عمل می شود.

اگر در قرارداد، طرفین، کافه خیارات را اسقاط کرده باشند، نمی توانند از حق فسخ خود استفاده کنند.

 ممکن است بعد از انتقال ملک به صورت رسمی به خریدار، وی متوجه شود ملک بیشتر از مساحت سند است.

در این مورد خریدار می تواندطبق ماده ۱۴۹ قانون ثبت، اقدام به اصلاح سند خود و اضافه کردن مازاد مساحت در سند کند.

  خیار فسخ به دلیل کسری و یا مازاد مساحت، فوری نیست.

رویه و نظریات قضایی

رأی شماره  ۱۱۸۹ مورخ ۸۳/۷/۲۰ شعبه  ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

مساحت معین آپارتمان به عنوان شرط وصف معامله نبوده است و از مصادیق فسخ معامله نمیباشد،

و خریدار استحقاق مطالبه بهای کسری مساحت آپارتمان را دارد.

رأی شماره  ۱۷۸۱ مورخ ۸۴/۱۰/۱۳ شعبه ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

تفاوت متراژ زمین و اعیانی مورد معامله با میزان واقعی آن از موجبات فسخ می باشد،

مطالبه ی ما به التفاوت، بدون تراضی طرف معامله، بر خلاف موازین قانونی و مفاد ماده ی ۳۸۴ قانون مدنی است.

رای شماره  ۱۶۳۱ مورخ ۸۴/۱۱/۲۹ شعبه  ۲۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

آن چه به عنوان عهد شکنی یا توصیف غیر واقعی مبیع به فروشنده نسبت داده شده است،

خریدار را مستحق دریافت ما به التفاوت ملک خریداری شده و ملک توصیف شده به عنوان جبران ضرر نمی کند.

رأی شماره  ۱۳۵۱ مورخ ۸۴/۹/۸ شعبه  ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

چنان چه ملکی به شرط مقداری معین فروخته شود و بعد معلوم شود که متراز ملک کمتر یا بیشتر از آن است،

برای هر یک از طرفین، صرفا حق فسخ ایجاد می شود و مطالبه ی بهای کسری مساحت آپارتمان مورد معامله، مبنای قانونی ندارد.

رأی شماره ۱۶۵۳ مورخ ۸۴/۹/۲۷ شعبه ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

خواهان از حق فسخ خود به علت کسری مساحت معامله، استفاده نکرده است و سند رسمی انتقال به نام وی تنظیم شده است.

پس مطالبه کسری مساحت مورد معامله، مردود است.

رأی شماره  ۱۰۴۳ مورخ ۸۵/۷/۲۶ شعبه  ۱۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

نظر به این که ماده ی ۳۸۵ قانون مدنی که دادگاه به استناد آن حکم صادر کرده است،

ناظر به مواردی است که مبیع به شرط مقدار معین، فروخته شده باشد،

طبق شرط مندرج در قرارداد تجدید نظرخواه، استحقاق دریافت قیمت کسری مساحت را دارد.

رای شماره ۴۵۳ مورخ ۱۰/۹/۷۲ شعبه ۲۱ دیوان عالی کشور

با توجه به اینکه اعلام فسخ هم نظیر اصل قرارداد، نیاز به اظهار اراده داشته،

و صرف ترک فعل و عدم حضور در دفتر خانه در مهلت مقرر با توجه به ماده ۴۴۹ قانون مدنی جهت اعلام فسخ ، کافی نمی باشد.

نظریه مشورتی شماره ۸۹۴/۷ مورخ ۱۲/۲/۶۳ اداره حقوقی

ماده ۱۴۹قانون ثبت ، نه تنها تعارضی با ماده ۳۵۵ قانون مدنی ندارد، بلکه در جهت تائید آن، وضع و تصویب شده است.

زیرا که طبق قسمت اخیر ماده ۳۵۵ قانون مدنی، در صورتی که ملک به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد،

و بعد از انجام معامله معلوم شود که مساحت بیشتر از مساحت مورد معامله است،

فروشنده می تواند معامله را فسخ یا با خریدار تراضی کند.

مقررات ماده ۱۴۹ قانون ثبت در این قبیل معاملات در صورتی اعمال می شود که فروشنده از حق فسخ خود، استفاده نکرده است.

و مقررات ماده مذکور، نحوه احتساب قیمت مساحت اضافی و چگونگی پرداخت وجه آن و اصلاح سند معامله را تعیین کرده است.

رأی شماره ۲۰۸۳ مورخ ۱۵/۱۲/۸۳ شعبه ۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران

اگر مبیع بیش از مساحت تعیین شده باشد، بایع می تواند معامله را فسخ کند. مگر این که طرفین به محاسبه زیان تراضی کنند.

رای شماره ۵۵۵ مورخ ۳۱/۴/۸۷ شعبه ۱۲ دادگاه تجدید نظر استان تهران

اگر مبیع به شرط بودن مقدار معینی فروخته شده باشد؛ ولی در حین تسلیم کمتر از میزان مقرر در قرارداد باشد، خریدار فقط حق فسخ معامله را دارد و نمی تواند قیمت کسری مبیع را مطالبه کند.

مستندات قانونی مرتبط با دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت

ماده ۳۸۵ قانون مدنی

اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمی شود و به شرط بودن مقدار معین،

فروخته شده باشد؛ ولی در حین تسلیم کمتر یا بیشتر در آید، در صورت اولی، مشتری و در صورت دوم، بایع حق فسخ خواهد داشت.

ماده ۴۴۹ قانون مدنی

فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن کند، حاصل می شود.

ماده ۴۵۱ قانون مدنی

تصرفاتی که نوعاً کاشف از به هم زدن معامله باشد، فسخ فعلی است.

ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک

نسبت به ملکی که با مساحت معین، مورد معامله قرار گرفته باشد،

و بعدا معلوم شود که اضافه مساحت دارد،

خواهان می تواند قیمت اضافی را براساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله به صندوق ثبت، تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بکند.

مطلب مفید برای مطالعه:

معامله معارض

انتقال مال غیر

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

پنج × دو =

فهرست
Call Now Button