تخلیه با اجاره نامه عادی
روش تخلیه فوری مستاجر با اجاره نامه عادی
روش تنظیم اجاره نامه برای تخلیه فوری معمولاً از طرف دفاتر حقوقی رعایت میشود. حال آنکه ممکن است برخی دفاتر مشاور املاک در این زمینه دقت نظر کافی نداشته باشند. اگر اجاره نامه خارج از دفاتر اسناد رسمی و توسط موجر و مستاجر یا توسط یکی از دفاتر مشاورین املاک تنظیم شده باشد جزء اسناد عادی محسوب می شود. روش تخلیه اماکن استیجاری که با اجاره نامه عادی اجاره داده شده اند با تخلیه اجاره نامه های رستمی متفاوت است.
طبق بند ب ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 10/8/1394 تمامی دعاوی مربوط به سر قفلی و حق کسب و پیشه در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک استیجاری و توسط قاضی شورا با مشورت اعضای شورا رسیدگی و مبادرت به صدور رای می شود.
بنابراین اگر مستاجر پس از پایان مدت اجاره به هر دلیلی به جز ادعای سرقفلی با حق کسب و اصل اجاره نامه عادی که دارای شروط چهار گانه ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 باشد باید به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کنید.
دعوای تخلیه فوری اماکن استیجاری جزء دعاوی غیر مالی است و با هزینه بسیار کمی حدود پنجاه هزار تومان پذیرفته شده و با ابتطال تمبر قانونی تشریفات صدور دستئر تخلیه صورت می گیرد که در ادامه در طی چهار بخش مراحل تخلیه فوری اماکن استیجاری با سند عادی را توضیح می دهیم.
مراحل سه گانه تخلیه فوری مستاجر با اجاره نامه عادی
1.درخواست تخلیه فوری مستاجر
در ماده 3 قانون آیین نامه اجرایی قانون اجاره سال 1376 گفته شده که درخواست تخلیه به تقدیم دادخواست ندارد. اما عملا برای طرح دعوای تخلیه و ارائه درخواست آن، باید دادخواستی به خواسته صدور دستور تخلیه تنظیم شود. این دادخواست باید حاوی اطلاعات و مشخصات و تاریخ اجاره نامه به همراه کپی اجاره نامه که برابر اصل شده باشد.
اگر مستاجر ملک فوت کرده باشد، موجر باید دعوای تخلیه را علیه ورثه او یعنی همسر و فرزندانش طرح کند. اگر مستاجر صغیر یا محجور و مجنون است باید علیه ولی یا قیم او اقامه دعوا شود.
همچنین اگر موجر فوت کرده باشد باید تمام ورثه او علیه مستاجر اقامه دعوا کنند. یا اگر می توانند به یک نفر وکیل دادگستری وکالت دهند تا کلیه اقدامات تخلیه را از جانب کلیه ورثه انجام دهد.
ورثه موجر نمی توانند از طریق دفترخانه اسناد رسمی به یکی از میان خود وکالت بدهند تا تشریفات تخلیه را در شورای حل اختلاف انجام دهد. زیرا وکالت مخصوص وکلای دادگستری است که دارای پروانه وکالت هستند.
در تبصره یک ماده ده آیین نامه اجرایی فقط به ارائه فتوکپی برابر اصل اجاره نامه اشاره شده کرده است. در این خصوص دو عقیده متفاوت وجود دارد. عده ای معتقدند که نیازی به ارائه سند مالکیت نیست، چون گاهی اوقات موجر، مالک محل استیجاری نمی باشد. یعنی خودش مستاجری است که حق انتقال آن را به فرد دیگری دارد. اما گروهی معتقدند که باید تصویر سند مالکیت یا مبایعه نامه خرید ملک ضمیمه درخواست تخلیه شود تا مالکیت متقاضی نسبت به عین و منفعت محل استیجاری ثابت شود. اما در رویه عملی شوراها صرف ارائه کپی برابر اصل سند مالکیت نمی باشد.
2.دستور تخلیه و مقدمات صدور آن
پس از ارائه درخواست تخلیه و تایید آن توسط دفتر کل شورای حل اختلاف و ارجاع آن به یکی از شعب یا حوزه ها باید اقدام به ابطال تمبر دعاوی غیر مالی شود. پس از الصاق تمبر قانونی ، از طریق واحد رایانه اقدام به ثبت درخواست میشود.
بعد از ثبت درخواست و تعیین شماره کلاسه بایگانی شعبه ، پرونده تخلیه به شعبه مربوطه ارسال میشود. در همان روز درخواست تخلیه بدون حضور مستاجر (خوانده) توسط اعضای شعبه یا حوزه ای که پرونده به آنجا ارجاع شده است، دستور تخلیه در فرم هایی که از قبل آماده شده است تنظیم و صادر میشود و یک نسخه از آن در اختیار موجر قرار میگیرد.
دستور تخلیه حکم نیست لذا به مستاجر ابلاغ نمیشود
دستور تخلیه ، حکم نیست. لذا قابل تجدیدنظر خواهی نمی باشد. در این مرحله به مستاجر نیز ابلاغ نمیشود تا بخواهد نسبت به آن اعتراض کند.
دستور تخلیه ابتدا توسط اعضای شعبه رسیدگی کننده امضا میشود . سپس تایید نهایی آن جهت لازم الاجرا شدن منوط به امضای قاضی شورا است. اگر قاضی شورا فرصت نماید در همان روز توسط ایشان امضا میشود. در ادامه، پرونده برای انجام تشریفات عملیات تخلیه به واحد اجرای احکام شورا ارسال میشود.
3.ابلاغ و اجرای دستور تخلیه
بعد از ارسال دستور تخلیه با اجاره نامه عادی به واحد اجرای احکام شورا، ابتدا برای آن پرونده اجرایی تشکیل میشود. در این پرونده یک شماره اختصاصی به عنوان شماره کلاسه بایگانی اجرای احکام تشکیل می گردد.
سپس دستور تخلیه بدون نیاز به صدور اجراییه که در دادگاهها مرسوم است، صرفاً توسط مامور اجرای احکام به مستاجر ابلاغ میشود. مامور اجرا مکلف است دستور تخلیه را ظرف 24 ساعت به شخص مستاجر ابلاغ و در نسخه دوم رسید دریافت کند. در صورت امتناع و خودداری مستاجر اخطار اجرا با هماهنگی کلانتری محل عملیات تخلیه اجرا خواهد شد.
مطلب مفید | وکیل دستور موقت
اگر مستاجر در محل حضور نداشته باشد و یا خودش یا بستگان و خدمه اش از دریافت اوراق اجراییه خودداری کنند، . روش کار همانند ابلاغ اجراییه صادره از دفترخانه در خصوص اجاره نامه های رسمی است. این موضوع در مواد 5 و 7 و 8 آیین نامه اشاره شده است.
با توجه به اینکه مهلت ابلاغ دستور تخلیه توسط مامور اجرا 24 ساعت و مهلتی که مستاجر برای تخلیه محل استیجاری دارد، حداکثر 3 روز تعیین شده است لذا مهلت و زمان قانونی باقی مانده برای اجرای دستور تخلیه که از سوی شورا صادر شده است جمعا 3 روز دیگر خواهد بود.
اگر اجرای دستور تخلیه با اجاره نامه عادی به تعویق بیفتد ، شخص خاطی و متخلف اعم از قاضی یا عضو شورا یا مامور اجرا به مجازات اداری محکوم میشود. این موضوع نیز در مواد 34 به بعد قانون جدید شوراهای حل اختلاف مصوب سال 1394 مورد اشاره قرار گرفته است.
اقدامات انتظامی در صورت عدم تخلیه
ممکن است مستاجر شخصا محل استیجاری را تخلیه نکند. در این صورت، پس از 3 روز از زمان ابلاغ تخلیه ، طی نامه نگاری میان شورای محل و کلانتری محل، مامورین انتظامی به همراه مامور اجرا در محل حاضر میشوند. مامورین به طریق مقتضی نسبت به تخلیه آن محل و سپس صورت جلسه کردن آن اقدام میشود.
اگر در آن محل اسباب و اثاثیه مستاجر موجود باشد، باید یک نفر به عنوان حافظ اموال معرفی شود. یا خود موجر به عنوان حافظ از اموال نگهداری کند. در این مورد صورت اموال تهیه و به امضای حافظ میرسد تا از آنها تا زمان دریافت توسط مستاجر نگهداری کند. مسئولیت تعدی و تفریط و ورود به خسارت به اموال بر عهده حافظ و امین اموال است. عملیات تخلیه با اجاره نامه عادی مطابق قانون اجرای احکام مدنی خواهد بود.
مطلب مفید | دادرسی فوری، دستور موقت
