گرفتن حکم تخلیه سریع و راه قانونی آن
آشنایی با شرایط گرفتن حکم تخلیه فوری و سریع
آمار اجاره نشینی و سکونت در خانه های اجاره ای در شهرهای بزرگ نظیر تهران بسیار بالاست. اجاره نشینی یکی از سخت ترین دوران در زندگی خانواده ها است. کمتر کسی را میتوان سراغ گرفت که زندگی خود را از ابتدا با اجاره نشینی آغاز نکرده باشد.
قانونگذار بدلیل مشکلاتی که غالباً میان موجران و مستاجران ایجاد میشود ، قوانین متعددی را در این زمینه به تصویب رسانیده است. این قوانین ناظر بر روابط موجر و مستاجر است. از اینرو نقش اساسی در تعادل و تنظیم روابط مالک و مستاجر دارد.
نگاهی به پیشینه قانون در حوزه اجاره املاک مسکونی و تجاری نشان میدهد از دهه 50 تا دهه 90 شمسی (سال های 1356 تا 1392) چند قانون در مجلس به تصویب رسیده و هر کدام بخشی از روابط مالک و مستاجر را پوشش قانونی داده است.
حکم و دستور تخلیه و موارد کاربرد آن
وقتی میان مالکین و مستاجران آنها اختلافاتی بروز پیدا میکند که ادامه قرارداد اجاره را ناممکن میسازد ، یکی از طرفین خواهان پایان دادن به قرارداد میشود. یا اگر قرارداد به پایان رسیده است ، تمایلی به ادامه و یا تمدید آن نشان نمیدهد.
معمولا در چنین شرایطی این صاحبخانه یا همان موجر است که خواهان پایان بخشیدن به قرارداد اجاره میشود . حتی در مواردی ، وی بدنبال گرفتن حکم تخلیه از دادگاه یا دستور تخلیه از شورای حل اختلاف و یا اداره ثبت میرود.
جهت اطلاع باید یادآور شد حکم تخلیه را دادگاه صادر میکند که نسبتاً زمانبر است. به عبارتی امکان گرفتن حکم تخلیه فوری تقریباً منتفی است.
اصطلاح «گرفتن حکم تخلیه فوری» اصطلاح غلطی است که در زبان مردم و افواه عمومی رایج شده است. در حقیقت آنچه که درست و قانونی است «گرفتن سریع دستور تخلیه» است که معمولاً در شرایط مناسب میتوان ظرف کمتر از یک هفته آن را از شورای حل اختلاف یا اداره ثبت گرفت.
مطلب مفید | وکیل دستور و حکم تخلیه
البته دستور تخلیه اداره ثبت در مواردی صادر میشود که قرارداد در دفترخانه تنظیم شده باشد(رسمی باشد) . دستور تخلیه شورای حل اختلاف در مواردی صادر میشود که تنها یک دلیل برای طرح دادخواست وجود دارد . و آن اینکه مهلت قرارداد پایان یافته باشد. در چنین مواردی اگر قرارداد منعقده غیر رسمی باشد. همچنین طرفین قرارداد و دو نفر شاهد نیز ذیل آنها را امضا نموده و قرارداد دارای مدت باشد. میتوان از طریق شورای حل اختلاف دستور تخلیه فوری را گرفت.
در سایر مواردی که علت دادخواست موارد دیگری باشد که نیازمند بررسی های قضایی است امکان ارائه دادخواست تخلیه در شورای حل اختلاف وجود ندارد و باید به دادگاه مراجعه نمود.
تفاوتهای حکم و دستور تخلیه
اطلاع از تفاوت ماهیت و مراحل دریافت حکم تخلیه ملک و دستور تخلیه، بسیار مهم است. قطعاً برای مالک بهتر است برای گرفتن دستور تخلیه اقدام کند، نه حکم تخلیه. زیرا گرفتن دستور تخلیه به فوریت امکان پذیر است. اما در همه موارد امکان چنین درخواستی وجود ندارد.
تفاوتهای حکم تخلیه و دستور تخلیه عبارتند از:
- مهلت اجرا
- نوع اجاره نامه
- امکان اعتراض به آن
- مرجع صدور
- نحوه اجرا
- مهلت اعتراض
- مهلت اجرا
یکی از مهم‌ترین تفاوتهای دستور تخلیه و حکم تخلیه، اجرای فوری دستور تخلیه است. دستور تخلیه صرفا برای اجاره نامه‌های عادی بعد از سال ۱۳۷۶ است. به خاطر شرایط ویژه صدور دستور تخلیه، اجرایی کردن آن نیازمند بررسی کارشناسی نیست. بنابراین بدون طی کردن مراحل اداری خاصی میتوان دستور تخلیه را گرفت.
برای اجرای دستور تخلیه نه مهلت اعتراض وجود دارد نه مهلتی برای تخلیه. اما برای حکم تخلیه ۲۰ روز مهلت اعتراض و ۱۰ روز فرصت تخلیه وجود دارد. اگر این برای شما سوال است که گرفتن حکم تخلیه برای مستاجر چقدر طول می‌کشد؟ باید بدانید مستاجر حداقل ۱ ماه (۲۰ روز برای اعتراض و ۱۰ روز برای تخلیه) فرصت دارد و این جدا از زمان لازم برای بررسی دادگاه است.
مرجع رسیدگی کننده به دستور تخلیه شورای حل اختلاف است اما مرجع صدور حکم تخلیه، دادگاه است. بدیهی است که پیگیری کارها در شورای حل اختلاف راحت‌تر از دادگاه است.
علاوه بر این، نحوه اجرای آنها متفاوت است. در خصوص دستور تخلیه، نیاز به صدور اجراییه نیست. مامور ابلاغ ظرف ۲۴ ساعت موضوع را به مستاجر ابلاغ کرده و رسید می‌گیرد. در نهایت ظرف ۳ روز دستور تخلیه حتی با حضور مستاجر و وجود اثاثیه در منزل، اجرا میشود.
شرایط گرفتن حکم تخلیه فوری
همانطور که توضیح دادیم دستور تخلیه را دادگاه صادر نمیکند. دادگاه در حقیقت ، حکم تخلیه را صادر میکند. البته گرفتن حکم بدلیل تشریفات قضایی (ثبت دادخواست در دفتر خدمات قضایی ، ارسال دادخواست به دادگاه ، تعیین وقت رسیدگی ، ابلاغ زمان رسیدگی به طرفین ، شروع رسیدگی ، اعلام حکم ، اعتراض احتمالی طرفین ، ارسال پرونده به دادگاه تجدید نظر ، اعلام حکم قطعی ، ارسال حکم به واحد اجرای احکام ، اجرای حکم تخلیه ) زمانبر است .
در خصوص شرایط و مراحل دریافت حکم تخلیه ملک مسکونی باید توجه داشته باشید که دو حالت وجود دارد :
- قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ باشد.
- قرارداد اجاره بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد.
صدور دستور تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد. همچنین رسیدگی به این موضوع فوری بوده و قابلیت اعتراض به آن در قانون پیش بینی نشده است.
بطور دقیق برای گرفتن دستور تخلیه شرایط زیر باید وجود داشته باشد :
- موجر باید مالکیت خود را اثبات کند.
- اجاره نامه باید دارای مدت باشد.
- مدت اجاره ، پایان یافته باشد.
- اجاره نامه در دو نسخه تنظیم شده باشد.
- دو نسخه اجاره نامه باید به امضاء موجر و مستاجر رسیده باشد.
- دو نفر شاهد ذیل هر دو نسخه اجاره نامه را امضاء کرده باشند.
- پرداخت مبلغ ودیعه به مستاجر عودت و یا در حساب دادگستری تودیع شود.
در صورت فقدان هر یک از شرایط مذکور ، امکان صدور دستور تخلیه فوری وجود ندارد.
مراحل گرفتن حکم و نحوه اقدام
وقتی موجر میخواهد به دلایل دیگری به جز اتمام مهلت قرارداد در دادخواست خود اشاره کند ، نمیتواند به شورا مراجعه نماید. دادخواست هایی که دلیل تنظیم آن هر علتی به جز اتمام مهلت قرارداد باشد ،دادخواست تخلیه باید به دفتر خدمات قضایی تقدیم شود. دفتر خدمات قضایی دادخواست را به دادگاه محل ملک ارسال میکند.
رأيی كه در مورد حكم تخليه صادر میشود قابل تجديدنظرخواهی و در صورت غيابی بودن ، قابل واخواهی خواهد بود.
پس از قطعی شدن حکم ، اجرای آن از طریق مامور کلانتری صورت می گیرد. چنانچه کلیه اصول قانونی رعایت شده باشد ، حکم تخلیه صادر و به مستاجر ابلاغ می شود.
مستاجر سه روز فرصت دارد تا برای تخلیه اقدام کند. اگر مستاجر به هر دلیلی امکان تخلیه نداشته باشد، می تواند یکبار تقاضای مهلت کند و مقام قضایی به او مهلت یک ماهه می دهد.
شرایط لازم برای حکم تخلیه مستاجر به موجب ماده 14 قانون سال 56 عبارتند از :
- مستاجر ملک را به کس دیگری انتقال داده باشد.
- ملک نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد و مستاجر حاضر به تخلیه نباشد.
- مستاجر برخلاف تمهیدات خود عمل کرده باشد.
- مستاجر به مدت سه ماه اجاره خود را پرداخت نکرده باشد.
- مستاجر قوانین موجود درباره ملک اجاره داده شده را نقض کرده باشد.
- مستاجر از ملک استفاده نامشروعی داشته باشد.
چطور حکم تخلیه بگیریم؟
در مواردی که مدت قرارداد اجاره هنوز تمام نشده است، صدور حکم تخلیه تنها از طریق دادگاه امکان پذیر است. بنابراین مالک برای تخلیه قبل از موعد قرارداد باید از طریق دادگاه جهت فسخ قرارداد و صدور حکم تخلیه درخواست دهد. در این حالت، معمولا به زمان بیشتری نیاز خواهید داشت که در برخی مواقع ممکن است بیشتر از 6 ماه زمان لازم باشد.
مستاجر چه زمان می‌تواند حکم را متوقف کند؟
هر گاه مستاجر بخواهد حکم تخلیه را متوقف کند یکی از شرایط آن است که باید قرارداد اجاره تمدید شده باشد.
در صورتی که قرارداد اجاره نامه مطابق با توافق طرفین تمدید شده باشد، حکم تخلیه نیز متوقف خواهد شد. البته بر عهده مستاجر است که تمدید اجاره نامه را اثبات نماید.
مدارک مورد نیاز برای تخلیه مستاجر
مدارک مورد نیاز جهت صادر شدن حکم تخلیه ملک عبارت هستند از:
- برگ دادخواست
- سند مالکیت یا قولنامه
- اصل قرارداد اجاره
- مدارک هویتی مالک
