راهکارهای تخلیه مغازه توسط وکیل در اسرع وقت

تخلیه مغازه توسط وکیل  

تصور کنید ملکی تجاری در اختیار دارید و مستأجر شما برخلاف تعهداتش، از تخلیه آن سر باز می‌زند. در چنین شرایطی، چه باید کرد؟ آیا باید مدت‌ها درگیر روندهای پیچیده حقوقی شوید یا راهی سریع‌تر و قانونی وجود دارد؟ «تخلیه مغازه توسط وکیل ملکی اداری» یکی از بهترین و سریع‌ترین راهکارهایی است که می‌تواند شما را از این چالش نجات دهد. اما این فرآیند چگونه انجام می‌شود و چه قوانینی بر آن حاکم است؟ در این مقاله، تمام جزئیات حقوقی مربوط به تخلیه مغازه را بررسی خواهیم کرد.

چرا روند تخلیه مغازه توسط وکیل باید انجام پذیرد؟ 

فرآیند تخلیه واحدهای تجاری پیچیدگی‌های قانونی خاصی دارد. برخلاف املاک مسکونی، در برخی موارد قوانین حمایتی و “حق کسب و پیشه و تجارت” برای مستأجر تجاری در نظر گرفته شده است. بنابراین، بدون آگاهی کامل از قوانین، هر اقدامی ممکن است کار را دشوارتر کند.

یک وکیل ملکی با تجربه در امور تخلیه مغازه، با شناخت مواد قانونی و روندهای اجرایی، سریع‌ترین مسیر قانونی را برای تخلیه مغازه طی می‌کند و از اطاله دادرسی جلوگیری خواهد کرد. به‌عبارت دیگر، اگر صاحب ملک بخواهد بدون آگاهی از قانون مستقیماً برای تخلیه اقدام کند، ممکن است نه‌تنها موفق نشود، بلکه متضرر نیز بشود!

مستندات قانونی درباره تخلیه مغازه 

در قوانین ایران، بسته به این‌که قرارداد اجاره قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد یا بعد از آن، دو قانون مختلف اعمال می‌شود:

1.   قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ 

– مقررات قانون سال 56 از مستأجر حمایت ویژه‌ای می‌کند و حق کسب و پیشه و تجارت را برای او در نظر می‌گیرد.

– تخلیه در این شرایط معمولاً تنها در صورت تخلف مستأجر امکان‌پذیر است.

2.   قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ 

– مقررات قانون سال 76 درباره قراردادهایی است که به‌صورت رسمی یا عادی بعد از سال ۷۶ تنظیم شده‌اند. و موضوع سرقفلی در این قانون جایگزین حق کسب و پیشه شد.

– در این قانون، اگر مدت قرارداد تمام شده باشد، موجر می‌تواند درخواست تخلیه دهد و طی مدت کوتاهی (حدود ۱۰ روز) اقدام قانونی انجام شود.

بنابراین، اولین نکته مهم در تخلیه مغازه، بررسی این موضوع است که مبنای اولیه قرارداد کدام‌یک از این دو قانون هستند. این موضوع تأثیر مستقیم بر روند تخلیه دارد.

روش‌های تخلیه مغازه توسط وکیل 

همانطور که بیان شد دو قانون بر دعاوی املاک تجاری میان موجر و مستاجر حاکم است. در اینجا اشاره مختصر بر روند تخلیه در هر یک از این دو قانون خواهیم کرد.

۱. تخلیه مغازه بر اساس حکم تخلیه (قانون سال ۱۳۷۶) 

اگر قرارداد اجاره مطابق با قانون سال ۷۶ تنظیم شده باشد و در متن آن مدت مشخص ذکر شده باشد، پس از پایان قرارداد، مستأجر ملزم به تخلیه است. در چنین شرایطی، وکیل می‌تواند بدون نیاز به دعوی حقوقی، از دادگاه صلح  درخواست دستور تخلیه فوری کند.

نکات مهم: 

– درخواست دستور تخلیه فوری معمولاً در ۱۰ روز قابل اجراست.

– نیازی به رسیدگی طولانی‌مدت در دادگاه وجود ندارد.

– اگر در قرارداد، شرطی مبنی‌بر امکان فسخ یک‌طرفه یا تخلیه فوری قید شده باشد، شانس موفقیت و سرعت روند فزایش خواهد یافت.

۲. تخلیه بر اساس طرح دعوای حقوقی (قانون سال ۱۳۵۶) 

اگر قرارداد تحت شمول قانون قدیم باشد، تخلیه مغازه کار آسانی نخواهد بود؛ زیرا در چنین شرایطی، مستأجر “حق کسب و پیشه” دارد که به‌نوعی همان سرقفلی است. در نتیجه، موجر نمی‌تواند بدون پرداخت حق و حقوق مستأجر، ملک را تخلیه کند.

در این شرایط، روند تخلیه مغازه توسط وکیل با طرح دعوای حقوقی باید دنبال شود. برخی از دلایلی که می‌توان براساس آن به تخلیه مستأجر استناد کرد، عبارت‌اند از:

– عدم پرداخت اجاره‌بها برای چندین ماه متوالی

– تخلف مستأجر از شرایط قرارداد

– تغییر کاربری مغازه بدون اطلاع و رضایت موجر

در این روش، روند دادرسی ممکن است چند ماه طول بکشد، اما حضور   وکیل ملکی اداری   باعث تسریع در فرآیند خواهد شد.

مراحل تخلیه مغازه توسط وکیل (به صورت گام به گام):

مشاوره با وکیل ملکی: در اولین قدم، با یک وکیل متخصص در امور املاک تجاری و اداری مشورت کنید.مدارک مربوط به مالکیت ملک (سند، اجاره نامه و…) را به وکیل ارائه دهید. جزئیات مربوط به قرارداد اجاره و تخلفات مستأجر را با وکیل در میان بگذارید. بعد از آن، روند تخلیه مغازه توسط وکیل بر مبنای قانون پیگیری می‌شود.

ارسال اظهارنامه رسمی: وکیل به نمایندگی از شما، یک اظهارنامه رسمی برای مستأجر ارسال می کند.

در این اظهارنامه، به مستأجر اخطار داده می شود که به دلیل تخلفات صورت گرفته (مثلاً عدم پرداخت اجاره بها)، باید ظرف مهلت قانونی (معمولاً 10 روز) نسبت به تخلیه ملک اقدام کند.

تقدیم دادخواست تخلیه: اگر مستأجر پس از دریافت اظهارنامه، همچنان از تخلیه ملک خودداری کند، وکیل دادخواست تخلیه را به دادگاه صالح تقدیم می کند. در دادخواست، دلایل و مستندات مربوط به درخواست تخلیه (مانند اجاره نامه، رسیدهای پرداخت اجاره و…) به طور کامل شرح داده می شود.

رسیدگی در دادگاه: دادگاه پس از بررسی دادخواست و مدارک ارائه شده، وقت رسیدگی تعیین می کند.در جلسه رسیدگی، وکیل به نمایندگی از شما در دادگاه حاضر شده و از حقوق شما دفاع می کند. در صورت احراز تخلفات مستأجر، دادگاه حکم تخلیه را صادر می کند.

صدور اجراییه: پس از صدور حکم تخلیه، وکیل درخواست صدور اجراییه می کند. اجراییه به مستأجر ابلاغ می شود و ظرف مهلت مقرر در اجراییه، تخلیه مغازه توسط وکیل اقدام می‌شود.

تخلیه ملک با حضور مأمور اجرا: اگر مستأجر پس از ابلاغ اجراییه، همچنان از تخلیه ملک خودداری کند، وکیل می تواند با هماهنگی دادگاه و نیروی انتظامی، نسبت به تخلیه ملک با حضور مأمور اجرا اقدام کند. یک وکیل خبره با دانش و تجربه خود، زمان رسیدگی به پرونده را به حداقل رسانده و روند تخلیه را سریع و قانونی انجام می‌دهد، بدون آنکه حق و حقوق هیچ‌ یک از طرفین تضییع شود. 

مرجع رسیدگی کننده دستور تخلیه فوری مغازه

با توجه به قانون جدید تخلیه و بر اساس بند ۴ ماده ۱۲ قانون شورای حل اختلاف، مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه فوری ملک، دادگاه صلح واقع در محل وقوع ملک است. این تغییر نشان‌دهنده انتقال صلاحیت رسیدگی از شورای حل اختلاف به دادگاه صلح است.

توضیح بند ۴ ماده ۱۲ قانون شورای حل اختلاف :این بند بیان می‌کند که دستور تخلیه فوری املاک تجاری و مسکونی که قرارداد اجاره آن‌ها رسمی باشد، باید مستقیماً از طریق دادگاه صلح پیگیری شود. این تغییر باعث افزایش ضمانت اجرای احکام و تسریع در روند تخلیه املاک شده است.

نکات کلیدی و مهم تخلیه مغازه:

قرارداد اجاره معتبر: داشتن یک قرارداد اجاره کتبی و معتبر، از اهمیت بالایی برخوردار است. در قرارداد، باید تمامی شرایط و تعهدات طرفین به طور دقیق ذکر شود.

رعایت تشریفات قانونی: برای تخلیه ملک تجاری، باید تمامی مراحل قانونی به درستی طی شود. هرگونه اقدام خودسرانه و غیرقانونی می تواند عواقب جبران ناپذیری داشته باشد.

حق کسب و پیشه: در صورتی که مستأجر دارای حق کسب و پیشه باشد، باید در هنگام تخلیه، این حق به او پرداخت شود.

مشاوره با وکیل متخصص: توصیه می شود قبل از هرگونه اقدام، حتماً با یک وکیل ملکی اداری مجرب مشورت کنید.

جمع‌بندی: چرا تخلیه مغازه را به وکیل بسپاریم؟ 

تخلیه مغازه توسط وکیل و یا موجر، چالش‌های قانونی مختص خود را دارد و عدم آگاهی از قوانین و رویه‌های اجرایی می‌تواند مشکلات جدی ایجاد کند. بنابراین، کمک گرفتن از وکیل ملکی نه‌تنها زمان را کوتاه‌تر می‌کند، بلکه از خسارات احتمالی نیز جلوگیری خواهد کرد.

اگر درگیر مشکل تخلیه مغازه هستید، همین امروز با یک وکیل مشورت کنید! یک تصمیم درست، می‌تواند از ماه‌ها درگیری حقوقی و دردسرهای غیرضروری جلوگیری کند. روند تخلیه مغازه توسط وکیل ملکی بهترین راهکار برای تخلیه ملک تجاری شما خواهد بود.