تخلیه ملک تجاری چگونه انجام می گیرد؟

 تخلیه ملک تجاری چگونه انجام می گیرد؟

تخلیه ملک  یا تخلیه مستاجر از کدام راهها امکان پذیر است؟

از نحوه اخذ دستور تخلیه ملک چه می دانید؟

دعوای تخلیه ملک تجاری بر مبنای قانون سال 56 چه نوع دعوایی است؟

ما در اینجا قصد داریم در مورد انواع دعاوی تخلیه ملک تجاری صحبت کنیم. باید دانست دعاوی موجر و مستاجر جهات گوناگون دارد. بنابراین میان موجر و مستاجر انواع دعاوی می تواند در مراجع قضایی مطرح شود. هر یک از دعاوی از ویژگی های خاص برخوردارند. اگر چه شباهت هایی نیز میان این دعاوی وجود دارد. در این جا ما قصد داریم در مورد تخلیه ملک تجاری صحبت کنیم. تخلیه ملک تجاری که دارای حق کسب و پیشه است.

دعاوی اجاره در شورای حل اختلاف مطرح و رسیدگی می شوند. اما دعاوی املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه ، در دادگاه حقوقی مورد رسیدگی قرار می گیرند. در اینجا لازم است با انواع دعاوی تخلیه ملک از نوع اخیر آشنا شویم. (مقاله وکیل دعوای تخلیه و اجاره ملک را می توانید مطالعه نمایید).

آنچه که قرار است در اینجا در باره موارد و اسباب تخلیه بحث شود عبارت است از:

• انتقال به غیر
• تعدی و تفریط
• تغییر شغل
• عدم پرداخت اجاره بها
• تخریب و نوسازی
• نیاز شخصی
• نیاز به سکونت

تخلیه ملک تجاری به جهت انتقال به غیر

دعاوی مربوط به تخلیه ملک تجاری در برخی موارد با زمان انعقاد آن پیوند خورده است. یعنی قراردادهایی اجاره ای که بعد از سال 1376 میان مالک و مستاجر امضاء شده را در بر نمی گیرد. یا بر عکس دعاوی را شامل می شود که تاریخ انعقاد آن قبل از سال 1376 می باشد. در مورد اخیر می توان به دعوای تخلیه به جهت انتقال به غیر اشاره نمود.

این دعوا مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 می شود. در این دعوا مستاجر نمی تواند بدون اجازه مالک، منافع ملک را به شخص دیگر واگذار نماید. ممکن است مالک مشاهده کند فرد دیگری غیر از مستاجر در ملک وی مشغول فعالیت است و از منافع آن بهره می برد. در این صورت او می تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه، اقدام به فسخ قرارداد اجاره نموده و ملک را تخلیه نماید.

اگر مستاجر حاضر به تخلیه ملک نشود مالک می تواند دادخواست فسخ قرارداد را در دادگاه حقوقی مطرح نماید.

نحوه برخورد دادگاه با موضوع

دادگاه ابتدا کارشناس رسمی را برای تعیین میزان حق کسب و پیشه تعیین می نماید. سپس با توجه به نظریه کارشناسی، رای خود را مبنی بر پرداخت نصف میزان حق کسب و پیشه از سوی مالک و تخلیه ملک از سوی مستاجر صادر می کند . موجر باید ظرف سه ماه مبلغ مورد نظر را پرداخت نماید. مستاجر نیز باید ظرف مدت 10 روز تا حداکثر 2 ماه محل را تخلیه کند. اگر وی در مهلت مقرر از تخلیه امتناع ورزد اجرای احکام موظف خواهد بود اجرای حکم تخلیه ملک را عملی سازد. موجر نیز موظف به پرداخت حق کسب و پیشه در مهلت مقرر است. اگر وی نیز در مهلت تعیین شده این مبلغ را نپردازد حکم ملغی می شود.

تخلیه ملک به جهت تعدی و تفریط

یکی دیگر از انواع دعاوی تخلیه ملک تجاری، تعدی و تفریط است. هر گاه مستاجر از حدود اختیاراتی که بر طبق قرارداد و توافق طرفین، وجود دارد، تخلف نماید و یا کارهایی که باید انجام می داده را ترک و رها کند مرتکب تعدی و تفریط گردیده است. تعدی و تفریط عاملی است که به موجر اختیار می دهد علیه مستاجر دادخواست موجر می تواند جهت تعدی و تفریط را طرح نماید. سؤال اینجا است که از کجا می توان متوجه تعدی و تفریط بشویم؟ یا اینکه ملاک آن چیست؟ باید گفت سه منبع برای شناسایی این موضوع وجود دارد. اول قانون دوم قرارداد و سوم عرف. ممکن است مستاجر تکالیف خود را بر اساس این سه منبع انجام ندهد و یا از حدود اختیارات خود خارج شود. در این صورت قانون این اختیار را به موجر داده است تا علیه مستاجر خود دادخواست تخلیه را مطرح نماید.

روند رسیدگی به دادخواست در دادگاه

دادگاه با توجه به مدارک موجود و اظهارات طرفین در خصوص صحت اظهارات طرفین بررسی های لازم را انجام می دهد. موجر وظیفه دارد تعدی و تفریط را  برای دادگاه به اثبات برساند. ممکن است در این مورد نیاز به بررسی کارشناسی باشد. لذا کارشناس برای پرونده تعیین می شود. چنانچه دادگاه درخواست موجر برای تخلیه را منطبق با قانون تشخیص دهد حکم به تخلیه ملک خواهد داد. با طرح دعوا نیازی به پرداخت حق کسب و پیشه از سوی موجر به مستاجر نیست. مهلت تخلیه ملک نیز بین 10 روز تا 2 ماه تعیین می شود.

تخلیه به جهت تغییر شغل

یکی دیگر از شقوق تخلیه ملک تجاری ، تخلیه به جهت تغییر شغل است. اگر در قرارداد ملک تجاری موجر محل را برای شغل مشخص و معلوم اجاره داده باشد، مستاجر نمی تواند آن را به حرفه و شغل دیگری اختصاص دهد. در غیر این صورت موجر می تواند دادخواست تخلیه به جهت تغییر شغل را به دادگاه ارائه  دهد. در قراردادهایی که معلوم نگریدیده محل اجاره برای چه نوع شغل اجاره داده شده است موجر نمی تواند دادخواست تخلیه به جهت تغییر شغل را تقدیم دادگاه نماید.

روند رسیدگی به دعوا در دادگاه

با ارائه دادخواست و شروع رسیدگی به دعوا، دادگاه ابتدا اظهارات طرفین و مدارک ارائه شده را مورد بررسی قرار می دهد. همانند دیگر دعاوی تخلیه در صورت لزوم کارشناس برای پرونده تعیین می شود. کارشناس با بررسی محل ملک و ارزیابی اظهارات و قرائن و شواهد امر، نظریه خود را به دادگاه ارائه می دهد. دادگاه نیز چنانچه نظریه کارشناسی بر تغییر شغل باشد ممکن است بر پایه نظریه کارشناسی حکم به تخلیه بدهد.

مهلت تخلیه بین 10 روز تا 2 ماه خواهد بود. مستاجر باید ظرف مدت مورد نظر ملک را تخلیه نماید. در غیر این صورت اجرای احکام، ملک را تخلیه خواهد نمود.

عدم پرداخت اجاره بها

در قراردادهای اجاره ملک تجاری که قبل از سال 76 منعقد گردیده و ملک دارای حق کسب و پیشه می باشد. ممکن است مستاجر در موعد مندرج در اجاره نامه، مبلغ اجاره را نپردازد. در این صورت موجر می تواند اظهارنامه رسمی (در مورد املاک دارای اجاره نامه عادی) و اخطاریه دفترخانه (در مورد اجاره نامه رسمی) برای مستاجر ارسال نماید. در این موارد مهلت ده روزه برای تخلیه ملک تجاری در نظر گرفته می شود. ممکن است مستاجر بعد از دریافت اظهارنامه یا اخطاریه محل را تخلیه نکند. در این صورت موجر می تواند دعوای تخلیه به این جهت  را تقدیم دادگاه نماید.

روند رسیدگی به پرونده در دادگاه

با ارائه دادخواست از طرف موجر و شروع رسیدگی به پرونده، دادگاه اظهارات طرفین و مدارک موجود را مورد بررسی قرار می دهد. در صورت اثبات ادعای موجر برای دادگاه، حکم به تخلیه صادر می گردد. مدت اجرای رای دادگاه بین 10 روز و حدکثر تا 2 ماه خواهد بود. مستاجر باید ظرف این مدت محل را تخلیه نماید.

این رای برای موجر فاقد هر گونه پرداخت وجهی تحت عنوان حق کسب و پیشه خواهد بود. مستاجر نیز باید ظرف مهلت تعیین شده ملک را تخلیه نماید. در غیر این صورت با اجرای احکام طرف خواهد بود.

چکی که مساجر بابت اجاره به موجر می دهد در حکم پرداخت مبلغ اجاره است. بنابراین اگر چک برگشت بخورد نشاندهنده عدم پرداخت مبلغ اجاره نخواهد بود. لذا اگر موجر چک را دریافت نماید ولی در موعد مقرر پاس نشود، وی نمی تواند دادخواست خود را به دادگاه ارائه نماید.

جهت تخریب و نوسازی

دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت تخریب و نوسازی در مورد آن دسته از قراردادها اعمال می شود که تاریخ انعقاد آن ها به قبل از سال 76 بر می گردد. از آن جا که پایان مدت قرارداد در این نوع، به منزله اتمام رابطه موجر و مستاجر نیست لذا در صورتی که مالک بخواهد ملک را تخریب و بازسازی نماید باید دادخواست به منظور تخریب و نوسازی به دادگاه ارائه نماید.

روند رسیدگی به پرونده در دادگاه

موجر قبل از ارائه دادخواست به دادگاه باید مقدمات تخریب و نوسازی را از قبل فراهم آورده باشد. بدین معنی که ابتدا از طریق شهرداری روند اخذ پروانه تخریب و نوسازی را اخذ نموده و پروانمه را دریافت نموده باشد. دادگاه با شروع رسیدگی به دعوا از موجر می خواهد حق کسب و پیشه را به مستاجر بپردازد. البته رقم دقیق را کارشناس پرونده تعیین خواهد نمود.

دادگاه بعد از بررسی پرونده ، مهلت سه ماهه به موجر می دهد تا مبلغ حق کسب و پیشه را واریز نماید. سپس به مستاجر مهلت 10 روز تا حداکثر 2 ماه می دهد تا ملک را تخلیه نماید.

مهلت مستاجر از چه زمانی آغاز می شود؟ از زمان دریافت یا واریز حق کسب و پیشه توسط موجر.

موضوع نیاز شخصی در مورد تخلیه

چنانچه موجر در شرایطی قرار بگیرد که خود نیازمند فعالیت و کار در ملک تجاری خود باشد می تواند دادخواست مورد نظر را به دادگاه حقوقی ارائه دهد.

روند رسیدگی به دعوا در دادگاه

دادگاه نیز باید به این نتیجه برسد که وی واقعاً در شرایط مورد نظر قرار گرفته است. البته برای تشخیص این موضوع کارشناس تعیین می شودو کارشناسنیز به بررسی موضوع پرداخته و نظر خود را با در نظر گرفتن مستندات ارائه شده و تحقیقات محلی ارائه خواهد داد.

اگر دادگاه به این نتیجه برسد که موجر در در شرایطی قرار گرفته است که نیازمند کار در ملک خود خواهد بود حکم به تخلیه را صادر می کند.

دادگاه در صورت اثبات نیاز موجر، اقدام به صدور رای با مهلت سه ماهه برای موجر جهت پرداخت حق کسب و پیشه می نماید. از تاریخ پرداخت مبلغ مورد نظر نیز مستاجر از 10 تا حداکثر 2 ماه فرصت خواهد داشت تا ملک را تخلیه نماید.

اگر در مهلت تعیین شده مستاجر محل را تخلیه ننماید اجرای احکام نسبت به تخلیه ملک اقدام خواهد نمود.

در مواردی از تخلیه ملک تجاری ممکن است مالک ملک تجاری دارای حق کسب و پیشه در شرایطی قرار گیرد که نیاز به سکونت در محل تجاری پیدا نماید. وی در چنین شرایطی اگر ملک دارای شرایط اسکان باشد می تواند دادخواست تخلیه به جهت سکونت را به دادگاه حقوقی ارائه نماید.

روند رسیدگی به دعوا در دادگاه

دادگاه در این نوع دعوا با تعیین کارشناس ، یرامون موضوع به بررسی می پردازد سپس بر مبنای نظریه کارشناس اقدام به صدور رای می نماید.  مستاجر به محض دریافت مبلغ مورد نظر بین 10 روز تا 2 ماه فرصت خواهد داشت تا نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید. در صورت استنکاف مستاجر از تخلیه ملک، اجرای احکام اقدام به تخلیه ملک خواهد نمود.