تعارض و ابطال سند مالکیت

تعارض و ابطال سند مالکیت توسط دادگاه

تعارض و ابطال سند رسمی
تعارض و ابطال سند رسمی

تعارض و ابطال سند مالکیت توسط دادگاه بر اساس مقررات ثبتی منحصر به دو مورد خاص است. در این موارد، دادگاه مجاز به رسیدگی به دعوای ابطال سند مالکیت صادره از ناحیه اداره ثبت اسناد و املاک خواهد بود. دو مورد اخیر الذکر عبارتند از:

  • الف) ثبت ملک بدون رعایت مقررات قانون و صدور سند مالکیت برای آن
  • ب) تعارض در صدور اسناد مالکیت و احراز آن در هیئت نظارت

الف) ثبت ملک بدون رعایت مقررات قانون و صدور سند مالکیت برای آن

دادخواست ابطال سند رسمی به دلیل عدم رعایت عملیات ثبتی

دادخواست ابطال سند رسمی
دادخواست ابطال سند رسمی

به موجب ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک ، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد را مالک خواهد شناخت.

بنابراین ممکن است هر یک از عملیات مقدماتی ثبت بطور صحیح رعایت و اجرا نشده باشد. و این عملیات نادرست منتهی به ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت شود، در این صورت، ذی نفع می تواند با تقدیم دادخواست حقوقی به دادگاه صلاحیت دار (دادگاه محل وقوع مال غیر منقول ثبت شده) ابطال ثبت و سند مالکیت را تقاضا کند. دادگاه نیز پس از رسیدگی و احراز عدم رعایت دقیق و کامل عملیات مقدماتی ثبت و اثبات صحت دعوای خواهان ، حکم مقتضی مبنی بر ابطال عملیات ثبتی و سند مالکیت صادر خواهد کرد.

به موجب نظریه مشورتی شماره 1380/11/11-7/10486 اداره حقوقی قوه قضاییه دعوای مربوط به ابطال سند ثبتی اگر بر این اساس باشد که ثبت ملک موافق با مقررات قانون انجام نشده است، استماع آنها مخالف ماده 22 قانون ثبت نیست. و چنانچه دادگاه با رسیدگی های خود حقانیت شاکی را احراز کند، می تواند آن را ابطال نماید.

نکات مربوط به رسیدگی به دعوای ابطال سند رسمی

رسیدگی به دعوای ابطال سند
رسیدگی به دعوای ابطال سند

در رابطه با نحوه رسیدگی دادگاه و اقدامات لازمه در این دعوا و چگونگی صدور حکم مقتضی باید گفت که پس از تقدیم دادخواست حقوقی از ناحیه ذی نفع به طرفیت دارنده سند مالکیت به عنوان خوانده دعوا ،دادگاه مبادرت به رسیدگی خواهد نمود . در این خصوص نکات زیر قابل توجه و لازم الرعایه می باشد:

1 – دعوای مطروحه از جمله دعاوی مالی است.

باید بهای خواسته ، تقویم و تمبر قانونی ( هزینه  دادرسی ) ابطال شود. زیرا موضوع اختلاف در مالکیت مطرح شده ودعوای مربوط به مالکیت نیز از دعاوی مالی می باشد.

2 – خوانده دعوا فقط دارنده سند مالکیت مورد تقاضای ابطال خواهد بود.

بنابراین ، اداره ثبت اسناد و املاک به عنوان صادر کننده سند ، به دلیل ذی نفع نبودن، نباید طرف دعوا قرار گیرد. در صورتی که طرف دعوا قرار گرفت باید به استناد ماده 89 ناظر به بند 4 ماده 84 قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوا ( رد دعوا) نسبت به اداره ثبت صادر گردد. البته چنانچه اشخاص دیگری هم در تنظیم اسناد مالکیت دخالت داشته باشند باید به عنوان خوانده ، طرف دعوا قرار گیرند.

به موجب نظریه مشورتی شماره 147 8/7- 3 /9/ 1380 اداره حقوقی : ” نظر به اینکه نتیجه عملیات ثبتی و ابطال اسناد رسمی صادره بر اساس این عملیات ، در صورتی که منتهی به صدور حکم  به نفع خواهان ها شود، به ضرر شخص یا اشخاصی است که در اثر عملیات ثبتی، اسناد مالکیت به نام آنان صادر شده است، این دعوا باید علیه دارندگان این اسناد اقامه شود. به عبارت دیگر، چون ذی نفع عملیات ثبتی و اسناد رسمی صادره دارندگان اسناد مالکیت می باشند، طرح دعوا به طرفیت سازمان ثبت اسناد واملاک صحیح نیست و باید دعوا علیه اشخاصی اقامه شود که طبق ماذه ماده 22 قانون ثبت رسما مالک شناخته می شوند” .

3 – مطالبه و مطالعه پرونده ثبتی

پرونده ای که منتهی به صدور سند مالکیت موصوف گردیده است باید مطالعه شود. برای احراز اینکه معلوم شود عملیات مقدماتی ثبت به طور صحیح انچام شده یا خیر؟ مثلا آیا آگهی های نوبتی و تحدیدی در  موعد معین منتشر گردیده ؟ و مدت اعتراض به آنها منقضی شده و در صورت اعتراض  تکلیف آن در دادگاه مشخص گردیده است ؟

4 _ استعلام وضعیت ثبتی پلاک متنازع فیه

این استعلام از اداره ثبت  اسناد و املاک محل برای اطلاع از آخرین وضعیت سابقه ثبتی ملک مذکور انجام می گیرد.

5_ ارجاع امر به کارشناس خبره ثبتی (در صورت لزوم)

برای اظهار نظر درخصوص صحت و سقم رعایت عملیات مقدماتی ثبت یا وقوع اشتباه در انجام دقیق هر یک از آنها یا عدم آن .

ب) تعارض در صدور اسناد مالکیت و احراز آن در هیئت نظارت

سند معارض

در صورت وقوع تعارض در صدور اسناد مالکیت و احراز آن در  هیات نظارت  چنانچه نسبت به تمام یا  قسمتی از ملکی ، دو بار سند مالکیت صادر شود، سند مالکیت موخر الصدور را که نسبت به تمام یا قسمتی از ملک مذکور صادر شده است “سند معارض ”می گویند. سند مالکیت مقدم الصدور تا زمانی که به موجب حکم قطعی نهای دادگاه باطل اعلام نشده ، معتبر است. و سند مالکیت موخرالصدور نیز تا زمانی که حکم قطعی نهایی دادگاه به صحت آن صادر نشده ، نسبت به میزان و مورد تعارض سند معارض تلقی می شود.

احراز وجود تعارض

قبلا گفته شد که به صراحت بند 5 ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاک ” رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت ، کلاً یا بعضا خواه نسبت به اصل ملک ، خواه نسبت به حدود  و حقوق ارتفاقی آن ، با هیات نظارت است. این امر به معنی ابطال سند معارض نیست. بلکه احراز وجود تعارض در صدور اسناد مالکیت بوده و ابطال اسناد معارض در صلاحیت دادگاه است نه هیات یا اداره ثبت اسناد  و املاک. به شرطی که در مهلت قانونی اقدام به طرح دعوای ابطال سند معارض یا احراز صحت سند شده باشد.

ابلاغ برای طرح دعوای ابطال سند معارض به دارنده سند مالکیت معارض

به موجب قسمت اخیر بند 2 ماده 3 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسنادمالکیت معارض مصوب 5/ 10 /1333 اصلاحی 18/ 10 /1351 پس از احراز وقوع تعارض در صدور اسناد از ناحیه هیات نظارت یا شورای عالی ثبت اداره ثبت محل مراتب را کتبا به دارنده سند ماالکیت معارض ابلاغ می نماید. تا اقدام به طرح دعوای ابطال سند معارض یا احراز صحت سند کند.

طرح دعوای ابطال سند معارض توسط دارنده سند

دارنده چنین سندی حق دارد ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و گواهی طرح دعوا را از مرجع قضایی مربوطه اخذ و به اداره ثبت محل تسلیم نماید و رسید اخذ کنددادگاه پس از رسیدگی طبق لایحه قانونی مذکور  ، حکم به ابطال سندی که مطابق مقررات قانون ثبت نیست ، اعم ای اینکه سند ، مقدم الصدور باشد یا موخر الضدور صادر خواهد نمود.

ممکن است دارنده سند مالکیت معارض گواهی طرح دعوا  را اخذ نکرده و به اداره ثبت تسلیم نکند. اما دارنده سند مالکیت مقدم، گواهی عدم طرح دعوا را از مرجع صالحه در مدت مزبور تقدیم دارد. در این صورت، اداره ثبت بطلان سند معارض را نسبت به تعارض در ستون ملاحظات ثبت ملک ، قید خواهد نمود. و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد کرد.

بنابراین به موجب ماده 5 لایحه قانونی مذکور : دارنده سند مالکیت معارض مادام که تکلیف نهایی سند مزبور در دادگاه معلوم نشده حق هیچ گونه معامله نسبت به آ ن ندارد. ولی می تواند حقوق متصوره خود را به دیگری انتقال دهد.

عناصر تعارض اسناد مالکیت و مصادیق آن

معنی اصطلاحی تعارض اسناد مالکیت که مورد نظر ما بوده و قصد بررسی آن را داریم دارای عناصری است که قبل از شناخت این عناصر ورود در بحث اصلی واجداشکال خواهد یود. بر این اساس ابتدا عناصر تعارض اسناد مالکیت را اعلام و سپس به نحو احراز آن خواهیم پرداخت. این عناصر عبارتند از :

1 – وجود دو ملک

یعنی باید دو ملک وجود داشته باشد تا تعارض ایجاد شود.

2. وجود دو مالک

یعنی یک کلک دارای دو مدعی برای مالکیت باشد.

3.تناقض بین مفهوم و معنی دو سند مالکیت

یعنی از هر سند برداشت متفاوتی نسبت به یک ملک ایجاد شود.

4. تعارض در تاریخ صدور سند

یعنی دو سند با دو تاریخ متفاوت باشد. در این صورت سند اول ارجح خواهد بود.

 

برای مطالعه بیشتر در مورد ابطال سند رسمی، مقاله های  ابطال سند رسمی توسط اداره ثبت و توقیف عملیات اجرایی ثبت و ابطال اجراییه ثبت را نیز مطالعه نمایید.

بیشتر مطالعه کنید

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

مشاوره تخصصی
Call Now Button