حل اختلاف در ملک مشاع
نحوه حل اختلاف در ملک مشاع
ملک مشاع ملکی است که ممکن است به دو صورت «اختیاری» و یا «قهری» در مالکیت شرکا قرار بگیرد. در حالت اختیاری، چند نفر ممکن است با همکاری و مشارکت یکدیگر ملکی را خریداری نمایند. در چنین موردی، هر شریک به میزان آورده خود در ملک شریک میشود. ملک مشاع در حالت اختیاری از طریق بیع حاصل میشود.
در حالت دوم، یعنی انتقال قهری ملک مشاع، مالکیت نه از طریق بیع، بلکه از طریق ارث منتقل میشود. بدین ترتیب که با فوت مالک، مالکیت ملک خودبخود و از طریق ارث، از یک نفر(متوفی) به چند نفر(وارثین) منتقل میشود.
مطلب مفید | وکیل افراز ملک مشاع کیست؟
در اینجا میخواهیم بدنبال یافتن پاسخ مناسب به این پرسش باشیم که در صورت بروز اختلاف بین شرکای ملک مشاع، حل اختلاف از طریق چه مکانیزم و روشی امکان پذیر خواهد بود؟
در پاسخ باید گفت وجود یا عدم وجود سابقه ثبتی برای ملک، باید مورد بررسی قرار گیرد؛ چرا که در حالت اول اداره ثبت اسناد و املاک، مسئول افراز ملک خواهد بود و در حالت دوم مرجع صالح به رسیدگی دادگاه است.
مطلب مفید | اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی
تصرف در املاک شرکا و معامله فضولی
برابر قانون مدنی(ماده 30)، «تصرف»، یکی از ملاک های هر گونه اقدام در ملک تحت تصرف می باشد. اما هر گاه ملک دارای شرکای متعدد باشد این امر مصداق ندارد. یعنی شریک نمیتواند بدون نظر سایر شرکا در ملک تصرفاتی انجام دهد که مخالف نظرات آنان باشد. چنین امری تصرف غیر قانونی خواهد بود.
تصرف در ملک مشاع وقتی میتواند نشانه مالکیت و مورد حمایت قانونگذار باشد که اولاً تصرف، مبتنی بر قانون باشد. ثانیاً در حیطه مداخله متصرف صورت گیرد. در غیر این صورت اگر یکی از شرکا تصمیم بگیرد در حصه سایر شرکا تصرف کرده یا سهم سایر مالکین را به فروش برساند؛ معامله فضولی خواهد شد و صحت آن منوط به پذیرش سایر مالکین خواهد بود.
برای بررسی تصرف در ملک مشاع باید به ماده 582 قانون مدنی مراجعه کنیم. به موجب این ماده در صورتی که یکی از شرکای مال مشاع، بدون تحصیل اذن و یا خارج از حدود اذن سایر شرکاء، اقدام به انجام تصرف (مادی) در مال مشترک کند، در صورتی که بعداً سایر شرکاء آن را اجازه ندهند، وی ضامن است و در صورتی که خساراتی وارد آید، آن شریک در برابر خسارات وارده مسئولیت دارد و باید آن را جبران کند.
افراز راه حل اختلاف در ملک مشاع
وقتی بین شرکای یک ملک اختلاف بروز پیدا میکند، قانون یک راه حل پیش روی آنان قرار داده است. در چنین مواردی باید بدنبال افراز ملک مشاع رفت. افراز در حقیقت همان تفکیک ملک است اما به صورت قهری و به موجب دستور دادگاه.
افراز تنها راه و مسیر ممکن برای انجام هر گونه معامله بر روی ملک مشاع است. در حقیقت در ملک مشاعی که میان مالکین اختلاف نظر وجود دارد مادام که افراز انجام نشده هر گونه معامله بر روی ملک از سوی هر یک از شرکا بدون رضایت سایرین، معامله فضولی است و قابل تعقیب از نظر حقوقی خواهد بود.
پیگیری افراز از طریق اداره ثبت یا دادگاه
در ملک مشاع، در دو حالت افراز انجام میگیرد.
الف) شرکا با یکدیگر توافق پیدا میکنند. در نتیجه صورتجلسه تقسیم میان خود تنظیم و برای افراز به اداره ثبت مراجعه می نمایند. در صورتجلسه مذکور حصه هر شریک به طور دقیق مشخص شده و به امضا تمام شرکا میرسد.
ب) اختلاف نظر میان شرکای ملک مشاع وجود دارد. در نتیجه یکی از شرکا به اداره ثبت مراجعه و درخواست افراز میکند. حال چنانچه جریان ثبتی ملک مورد نظر به اتمام رسیده باشد؛ مرجع صالح به رسیدگی برای تقاضای افزار، اداره ثبت اسناد و املاک محل است. اما چنانچه جریان ثبتی به اتمام نرسیده باشد؛ باید به دادگاه عمومی حقوقی که ملک در حوزه آن واقع شده است، مراجعه نمود.
مدارک لازم برای طرح دعوی ملک مشاع
برای طرح دعاوی ملک مشاعی باید راهی دادگاه عمومی حقوقی محل ملک مورد اختلاف شد. برای حضور در دادگاه و دفاع از حقوق خود باید مدارکی را ارائه دهیم. این مدارک عبارتند از :
- دادخواست افراز ملک مشاع
- سند مالکیت و تصویر صفحات آن
- مدارک هویتی خواهان
- هر نوع مدارک و اسناد دیگر
اختلاف در ملک مشاع و مزایای استفاده از وکیل
پرونده دعاوی ملکی بویژه دعاوی املاک مشاعی دارای پیچیدگی های حقوقی و ثبتی بسیاری است. در نتیجه نمیتوان اینگونه پرونده ها را به سادگی پیش برد. برای حل اختلاف ملک مشاع بهترین کار آن است که به وکیل متخصص دعاوی ملکی مراجعه کنیم.
هر گاه اختلاف میان شرکای ملک مشاع افزایش می یابد استفاده از وجود یک وکیل بهتر میتواند به حل اختلاف کمک کند. وکیل ملکی برای حل اختلاف ملک مشاع میتواند با شرکا صحبت کند و آنان را برای همکاری با وی متقاعد سازد.
عدم امکان افراز و فروش ملک مشاع
چنانچه پس از انجام اقدامات ثبتی، معلوم گردد ملک غیر قابل افراز است، گواهینامه ای مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک به شرکا داده می شود. در این صورت موضوع فروش ملک مشاع مطرح میشود. در اینگونه موارد باید از دادگاه درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع را نمود. بعد از صدور حکم دادگاه مبنی بر فروش ملک، دادورز اجرا با تشکیل پرونده اجرایی ملک مشاع را مورد مزایده و فروش قرار می دهد.
رفع تصرف عدوانی از ملک مشاع
به استناد ماده 167 قانون آیین دادرسی مدنی،در ملکی که چند نفر باهم شریک هستند ،صرفاً بعضی از شرکا از ملک استفاده نموده و در تصرف داشته باشد و مانع تصرف و استفاده ی باقی شرکا شوند از موارد تصرف عدوانی محسوب می شود بنابراین در ملک مشاع نیز تصرف عدوانی امکانپذیر است و در مقابل شرکای متضرر می توانند دادخواست الزام به رفع تصرف عدوانی را به طرفیت شرکای متصرف مطرح نمایند.
از موارد شایع دعوای رفع تصرف عدوانی ملک مشاع در زمانی است که یکی از مالکین آپارتمان از قسمت مشاعی ساختمان،تصرفات بدون اذن انجام می دهد مثلاً در قسمت پارکینگ علاوه بر پارک خودرو،دوچرخه یا موتور اضافی هم پارک می نماید و یا در پاگردها یا جلوی درب کالسکه یا جاکفشی می گذارند که از موراد تصرف عدوانی در مشاعات می باشد.
خلع ید از ملک مشاع
فرض کنید یک نفر از شرکای ملک مشاع بدون هماهنگی با سایرین ، تصرفاتی در ملک مشاع انجام دهد. و موجبات خسارت و یا آسیب به ملک را فراهم آورده و با به حقوق دیگر شرکا تعدی شود. در چنین مواردی، شرکای ملک مشاع برای حل اختلاف ملک مشاع، خلع ید شریک متصرف را از دادگاه بخواهند.
در این صورت به موجب قوانین اجرای احکام مدنی، از ملک مشاع خلع ید به عمل می آید. اگر چه متصرف، خود نیز مالک مشاع می باشد، با این وجود، این مالکیت مانع اجرای حکم خلع ید نمی باشد.
مطالبه اجرت المثل ایام تصرف در ملک مشاع
باید دانست در ملک مشاع همه شرکا سهیم هستند. بنابراین هیچیک از شرکا نمیتواند بدون اذن سایرین، در ملک مشاع تصرفاتی انجام داده و از آن تحت هر عنوان بهره ببرد. در این مورد، شرکا می توانند دادخواست خلع ید یا رفع تصرف عدوانی به همراه اجرت المثل ایام تصرف را به طرفیت شریک متصرف به دادگاه ارائه دهند.
حق شفعه در ملک مشاع
لازم به ذکر است اگر ملکی بین دو نفر مشاع باشد و یکی از مالکان سهم خود را کلاً به شخص ثالثی بفروشد،شریک دیگر بعد از آگاهی از بیع به صورت فوری حق شفعه پیدا می کند و می تواند همان قیمتی را که خریدار پرداخت کرده را به خریدار بپردازد و مالک مبیع شود.
