حکم تخلیه مستاجران و بسته سیاستی اجاره بها 1401

حکم تخلیه مستاجران

گرفتن حکم تخلیه مستاجران

گرفتن حکم تخلیه مستاجران

آشنایی با موضوع حکم تخلیه مستاجران

حکم تخلیه مستاجران، عمدتاً بر مبنای قوانین مدنی و دو قانون سال 1356 موجر و مستاجر  و همچنین قانون سال 1376 روابط موجر و مستاجر انجام می پذیرد.

رابطه حقوقی میان موجر و مستاجر بر مبنای قرارداد اجاره برقرار می گردد. در این میان شروطی که طرفین در قرارداد اضافه می کنند دارای اهمیت فراوان است. از این رو بسیاری از افراد ترجیح می دهند چه در نقش مستاجر و چه در نقش موجر از همان ابتدا قرارداد اجاره را یک وکیل میان آنان منعقد کند تا در آینده با چالش های حقوقی و دردسرساز مواجه نشوند.

با این وجود بسیاری از  افراد بی توجه به این موضوع ، قراردادهای اجاره ای را توسط مشاورین املاک تنظیم می کنند و یا حتی برخی به مشاورین املاک نیز مراجعه نمی کنند و قرارداد دست نویسی میان خود تنظیم می کنند که همین امر موجبات دعوا میان آنان را فراهم می سازد.

مطلب مفید | دستور تخلیه ملک

گروه حقوقی تخصصی ملکی اداری همه هفته با انبوهی از درخواست های حقوقی مواجه می شود که از طرف موجران و در مواردی مستاجرین مطرح می گردد. درخواست هایی مبنی بر ایفای نقش آفرینی وکیل برای طرح دعوا علیه طرف مقابل و اخذ حکم تخلیه و یا دفاع در برابر اجرای حکم تخلیه .

از آنجا که این موضوع محل اختلاف بسیاری از عزیزان می باشد در این مقاله کوشش کرده ایم برخی نکات مهم در خصوص حکم تخلیه مستاجران را بیان نماییم. پس با ما همراه شوید.

حکم تخلیه مستاجران به چه معنا است؟

موجر و مستاجر به موجب عقد اجاره ، تعهدات و وظایفی را بر اساس قرارداد اجاره بر عهده می گیرند. قانون مدنی طرفین هر قراردادی را موظف می سازد به تعهدات خود پایبند باشند. و برای افرادی که از تعهدات عدول کنند مجازات هایی را در نظر گرفته است. با این وجود ممکن است طرفین به تعهدات خویش عمل نکنند. اگر مستاجران به تعهدات خود عمل نکنند،  اساسی ترین راهکار، دریافت حکم تخلیه مستاجران می باشد.

نحوه گرفتن حکم تخلیه مستاجران

نحوه گرفتن حکم تخلیه مستاجران

بسته سیاستی در مورد تعیین سقف قراردادهای اجاره بها سال 1401

در جلسه مورخ 28 خرداد 1401 سران قوا بسته سیاستی تعیین افزایش سقف تمدید قراردادهای اجاره‌بها در سال ۱۴۰۱ مورد تصویب قرار گرفت.

بر همین اساس با توجه به افزایش قابل توجه رشد اجاره واحدهای مسکونی در بهار ۱۴۰۱ و چشم‌انداز رشد آن در ادامه سال جاری و با توجه به فرا رسیدن فصل نقل و انتقال مستاجران و عدم تمکن مالی کافی جامعه مستاجران در شرایط بحرانی اقتصادی کشور، تعیین سقف اجاره‌بها، استثنائات و مشوق‌های مربوطه به شرح ذیل می باشد:

ماده ۱- همه قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی در سال ۱۴۰۱ پس از تاریخ ابلاغ این مصوبه به صورت خودکار و به مدت یک سال و حداکثر با نرخ‌های زیر نسبت به قرادادهای موجود تمدید می‌شود.

شهر تهران و سایر کلانشهرها ۲۵ درصد، سایر نقاط شهری ۲۰ درصد که در تبصره این ماده نیز آمده است که توافق مالک و مستاجر با نرخ‌های کمتر از موارد فوق بلامانع است.

در ماده ۲ نیز آمده است: موارد استثناء شده از تمدید خودکار اجاره‌نامه‌ها به این شرح تعیین می‌شود:

۱- درصورتی که مالک، ملک یا واحد مورد اجاره را به فروش رسانیده باشد و قرارداد فروش را در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت کرده و کد رهگیری دریافت کرده باشد و همچنین علاوه بر این اطلاعات ملک را در سامانه املاک و اسکان ثبت کرده باشد.

۲- اگر مالک برای تخریب، بازسازی یا تعمیر نسبت به اخذ پروانه ساختمانی از مراجع ذی‌ربط اقدام کرده باشد.

۳- در صورتی که مستاجر در دوره اجاره قبلی با تشخصیص مرجع قضایی (شورای حل اختلاف) نسبت به انجام به موقع تکالیف اقدام نکرده باشد.

۴- عدم پذیرش افزایش مبلغ اجاره‌بها معادل درصدهای مصوب توسط مستاجر.

۵- در صورتی که فرزند مالک ازدواج رسمی انجام و برای سکونت به واحد مورد اجاره بر اساس تشخیص مرجع قضایی نیاز داشته باشد.

۶- در صورتی که مالک فقط دارای همین یک واحد مسکونی در همان شهر مورد نظر باشد و نیاز به سکونت وی در آن ملک به تایید مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) رسیده باشد. در مواردی که مالک دارای چند واحد مسکونی در همان شهر باشد فقط می‌تواند تقاضای سکونت خود را برای یکی از واحدهای مسکونی در اختیار ارائه کرده و رای مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) فقط برای همان واحد مسکونی موردتقاضا صادر خواهد شد.

تبصره یک نیز چنین مقرر می نماید است: ملاک رسیدگی و بررسی حقوقی اختلافات اجاره بین موجر و مستاجر در مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) اطلاعات ثبت شده در سامانه کد رهگیری و املاک و اسکان است.

در تبصره ۲ نیز تاکید شده است: مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) مکلفند در کوتاه‌ترین زمان ممکن و حداکثر ظرف مدت یک ماه نسبت به بررسی موارد اختلاف و صدور رای اقدام کنند.

با وجود این مصوبه بد نیست با قوانین کلی اجاره و روابط موجر و مستاجر بیشتر آشنا شوید.

قانون حکم تخلیه مستاجران

حکم تخلیه مستاجران عموماً به استناد قانون های پیش گفته صادر می شود. اعمال هر یک از این دو قانون به زمان انعقاد قرارداد برمی گردد. بدین معنا که قرارداد اجاره های قبل از سال 76 بر مبنای قانون  سال 56 و قراردادهای اجاره بعد از سال 76 بر مبنای قانون سال 76 مورد توجه و رسیدگی قرار می گیرند.

حکم تخلیه مستاجران اماکن تجاری برابر قانون سال 1356

موارد حکم تخلیه مستاجران به استناد ماده 14 قانون سال 56 عبارتند از:

الف) در مواردی که مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر نداشته باشد اما آن را به دیگری واگذار کرده باشد.

ب) مستاجر از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره مورد اجاره را در اختیار و استفاده دیگری، جز اشخاص تحت‌ الکفاله قانونی خود‌ قرار داده باشد.

پ) در موردی که عین مستاجره، به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر، اجاره داده شده و مستاجر، آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا‌ نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند.

ت) در صورتی که در اجاره‌ نامه محل سکنی، حق فسخ اجاره، هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد، مشروط به این که خریدار، بخواهد شخصاً در‌مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر، یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت، اگر خریدار، تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ ملک، برای تخلیه، مراجعه نکند، درخواست تخلیه به این علت، تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌ شود.

ث) در صورتی که مورد اجاره، محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره، احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌بند فوق، داشته باشد.

ج) هر گاه مورد اجاره در معرض خرابی باشد و همچنین امکان تعمیر آن وجود نداشته باشد.

چ) اگر از مورد اجاره بر خلاف منظوری که در اجاره‌ نامه قید شده استفاده گردد.

ح) در مورد محل کسب و پیشه و تجارت، هر گاه مورد اجاره، برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر، بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌ دهد، مگر این که شغل جدید، عرفا مشابه شغل سابق باشد.

خ) در صورتی که مستاجر، در مورد اجاره، تعدی یا تفریط کرده باشد.

د) در صورتی که مستاجر، از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌ المثل، خودداری کرده باشد.

موارد مذکور، مربوط به زمانی هستند که قانون حاکم بر روابط بر موجر و مستاجر، قانون مصوب 1356 است.

حکم تخلیه مستاجران تجاری و مسکونی برابر قانون سال 1376

قراردادهای اجاره مسکونی منعقد شده بعد از سال 1376، تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 و قانون مدنی می باشند. به موجب این قوانین حکم تخلیه مستاجران، در موارد زیر صادر میگردد:

انقضای مدت :

‌به موجب ماده 3 این قانون:”پس از انقضای مدت اجاره، به تقاضای موجر یا قایم‌مقام قانونی وی، تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی، توسط دوایر اجرای‌ ثبت، ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی، ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه، به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی، توسط ضابطین قوه‌قضاییه انجام خواهد گرفت.”

تعدی و تفریط مستاجر:

به موجب ماده 487 قانون مجازات اسلامی:  ” هرگاه مستأجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر، قادر بر منع آن نباشد، موجر حق فسخ دارد.” بنابراین، یکی از مواردی که موجر به می تواند حکم تخلیه مستاجر را دریافت کند، تعدی و تفریط مستاجر است.

استعمال عین مستاجره خارج از توافق:

بر اساس ماده 492 : “اگر مستاجر، عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می شود، استعمال کند و منع آن، ممکن نباشد، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.” بنابراین، مستاجر باید از عین مستاجره در حوزه توافقات استعمال کند، در غیر این صورت، موجر می تواند حکم تخلیه مستاجر را دریافت کند.

مطلب مفید | وکیل دعوای اجاره و تخلیه ملک

در کلیه موارد مذکور موجر می تواند با تنظیم دادخواست تخلیه ملک استیجاری، به شورای حل اختلاف مراجعه نماید. و با همراه داشتن مدارک از شورا، حکم مذکور را درخواست نماید. همچنین، اگر مستاجر از پرداخت اجاره بها خودداری نماید، موجر می‌ تواند به استناد اجاره نامه ( اگر اجاره‌ نامه، رسمی باشد) از دفترخانه یا اجرای ثبت، صدور اجراییه بر تخلیه و وصول اجاره‌ بها را درخواست نماید.

برای گرفتن حکم تخلیه نیازی نیست که لزوماً قراردادی میان طرفین امضاء شده و یا حتی دو نفر شاهد قرارداد را امضاء کرده باشند. در این موارد نیز امکان گرفتن حکم تخلیه وجود دارد. وقتی حکم تخلیه صادر شد امکان اعتراض به حکم و تجدید نظرخواهی وجود دارد.

وقتی حکم تخلیه صادر شود نیاز به صدور اجراییه می باشد تا ماموران اجرا حکم را به مورد اجرا بگذارند.

فرایند شکایت از مستاجر برای تخلیه

  1. مراجعه به دفتر خدمات قضایی و ثبت دادخواست عدم تخلیه .
  2. در صورتی که قرارداد اجاره مربوط به سال 1376 به بعد بوده و قرارداد منقضی شده باشد، باید دستور تخلیه ملک صادر شود. این موضوع در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد. همچنین، رسیدگی به این موضوع فوری بوده و قابلیت اعتراض به آن در قانون پیش بینی نشده است.
  3. در سایر موارد غیر از انقضای مدت،باید حکم تخلیه صادر شود. برای صدور حکم تخلیه، دفاتر خدمات قضایی دادخواست را به دادگاه محل وقوع مال استیجاری ارجاع می دهند. که این دادگاه بعد از بررسی حکم تخلیه مستاجران را صادر می کند. در حال حاضر در برخی موارد، صدور حکم تخلیه مستاجران در صلاحیت شورای حل اختلاف است. که بعد از ارجاع دادخواست، شورا دادخواست مطروحه را بررسی کرده و سپس مستاجر، بیست روز مهلت دارد تا نسبت به دادخواست موجر برای تخلیه ملک اعتراض نماید.
  4. چنانچه مهلت اعتراض خاتمه یابد و حکم به نفع مالک صادر گردد؛ در این حالت،مالک، تقاضای صدور اجراییه میکند. پس از صدور اجراییه، بعد از گذشت یک مدت معقول اگر اعتراضی اعلام نشود، تخلیه ملک توسط اجرای احکام یا کلانتری محل صورت می گیرد.
نکته :

باید به این نکته اشاره شود که اگر قرارداد اجاره تجاری بوده و قبل از سال 1376 منعقد شده باشد این قرارداد تابع قانون سال 1356 است. و تنها دادگاه صلاحیت رسیدگی برای صدور حکم تخلیه را دارد. و دیگر شورای حل اختلاف این موضوع را بررسی نکرده و دفاتر خدمات قضایی دادخواست را به خود دادگاه ارجاع می دهند.

نحوه گرفتن دستور تخلیه ملک

برای گرفتن دستور تخلیه ملک، موجر باید به یکی از دفاتر خدمات قضایی، مراجعه نماید.

دادخواست خود را مبنی بر عدم تخلیه ملک، علیه مستاجر ثبت کند.

اگر قرارداد اجاره از سال 1376 به بعد منعقد شده باشد همچنین، مدت آن پایان یافته باشد، دفاتر دادخواست را به شورا انتقال می دهند.

شورا دستور تخلیه را صادر می کند که رسیدگی به آن فوری بوده و قابل اعتراض نمی باشد.

دستور تخلیه بر خلاف حکم تخلیه نیاز به صدور اجراییه ندارد.

دستور تخلیه در مورد قراردادهایی گرفته می شود که مدت آن اتمام یافته و دو نفر شاهد آن را امضاء کرده باشند.

اما در سایر موارد، به جز انقضای مدت، باید حکم تخلیه صادر شود.

برای صدور حکم تخلیه مستاجران، دفاتر خدمات قضایی، دادخواست  را به دادگاه محل وقوع مال استیجاری ارجاع میدهند.

دادگاه بعد از بررسی ، حکم تخلیه را صادر می کند.

در حال حاضر در برخی موارد، صدور حکم تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف است.

نکته : لازم به ذکر است که این انجام این روند قانونی و بررسی شکواییه در شورا حل اختلاف، بستگی به یک عامل مهم دارد . و آن اینکه دو نفر قرارداد اجاره را به عنوان شاهد امضا کرده باشند. بنابراین، در هنگام قرارداد اجاره، بهتر است همیشه دو نفر آن را امضا نمایند.

وکیل حکم تخلیه ملک

در صورت نیاز به گرفتن حکم تخلیه فوری می توانید از طریق لینک بالای همین مقاله با وکیل تخلیه ملک  تماس بگیرید و طرح مشکل نمایید.

بیشتر مطالعه کنید

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

مشاوره تخصصی
Call Now Button